Quelques éléments de réponse, moult interrogations : l’étude des dynamiques du marché foncier et immobilier

Construire et urbaniser pour qui ? Pour apporter partiellement et modestement des éléments de réponse nous nous sommes tournés vers la « demande pourvue5 »

3 Mais reste-t-il encore du foncier disponible ?

4 À titre d’exemple : prix médian d’une maison dans l’ancien à Megève en 2001 : 628 090 euros, en 2008, prix médian : 2 576 923 euros (Source PERVAL).

5 Nous avons mobilisé cette notion (Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillardet Antonin Lorioux, « Les mutations foncières et immobilières au pays du Mont-Blanc entre 2001 et 2008 », Revue de géographie alpine/Journal of Alpine Research [En ligne], 98-2 | 2010, mis en ligne le 20 janvier 2011, URL : http://rga.revues.org/1221 ; DOI : 10.4000/rga.1221) afin de faire apparaître en négatif, le potentiel de demande des acheteurs déclarant résider dans une commune et la commune où ils sont devenus propriétaires ; cette démarche s’appuie sur l’hypothèse selon laquelle les futurs propriétaires cherchent d’abord à acheter dans leur commune de résidence. Hypothèse à vérifier par des entretiens auprès des acheteurs de biens ; l’étude attentive des permis de construire corrobore cette hypothèse.

comprise ici comme l’ensemble des acquéreurs d’un bien-fonds6. L’espace d’étude est circonscrit aux communes du Pays du Mont Blanc7.

Sur une période courte (2002-2008) particulièrement dynamique8, l’étude de trois segments du marché (maisons, appartements et terrains à bâtir) et de l’origine géographique des acheteurs9 apporte un double constat (figure 1 et 2):

A. Le marché de l’immobilier : de fortes disparités d’une commune à l’autre ; une opposition entre le « haut » et le « bas »

-Dans un contexte très concurrentiel, les locaux résistent bien dans la vallée : à Sallanches, Passy ou Domancy, les maisons et les appartements sont achetés à plus de 60 % par des locaux.

-À la périphérie des communes les plus marqués par l’économie touristique (Chamonix, Megève, Saint-Gervais-les-Bains) se dessine un marché où les acheteurs locaux – Servoz pour les appartements et Cordon pour les maisons – représentent encore plus de 50 % des nouveaux propriétaires.

-Pour les autres communes, ce qui probablement relève d’un marché très particulier, celui de la résidence secondaire, domine très largement : entre 60 et 80 % des acheteurs ne sont pas domiciliés dans les communes du Pays du Mont blanc10.

6 Idem.

7 Communes de Chamonix, Combloux, Les Contamines-Montjoie, Cordon, Demi Quartier, Domancy, Les Houches, Megève, Passy, Pra-sur-Arly, Saint-Gervais, Sallanches, Servoz, Vallorcine.

8 Nombre de transactions total 2001-2008 : maisons : 1 459 biens vendus, appartements : 7 511 biens vendus (source : PERVAL).

9 Lieu de résidence déclaré par l’acheteur figurant sur l’acte notarié de chacune des transactions. 10 évidemment, nous travaillons dans un espace statistique fermé alors que des résidents de

communes très proches peuvent être comptabilisés comme extérieurs (catégorie Haute-Savoie). C’est un biais géographique rendu nécessaire pour l’analyse statistique.

Figure 1 : Lieu de résidence déclaré des acheteurs par communes pour les maisons (Source Perval 2002-2008)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Contamines Montjoie

Vallorcine Demi quartier Chamonix Praz sur Arly Megève Saint-Gervais Combloux Les Houches Servoz Cordon Domancy Sallanches Passy

Origine des acheteurs des maisons

Pays du Mont-Blanc Haute-Savoie Rhône-Alpes France Etranger

Source : Données Perval, 2001-2008, Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillard, UMR Pacte, 2012

Les dynamiques du marché de l’immobilier à l’échelle du pays du Mont Blanc traduit un triple phénomène de spécialisation communale dans l’accueil de types de propriétaires entre des communes périurbaines, des communes que nous qualifions de péri touristiques11 et des communes touristiques.

11 Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillard et Antonin Lorioux, « Les mutations foncières et immobilières au pays du Mont-Blanc entre 2001 et 2008 », Revue de géographie alpine/Journal of Alpine Research [En ligne], 98-2 | 2010, mis en ligne le 20 janvier 2011. URL : http://rga.revues. org/1221 ; DOI : 10.4000/rga.1221.

Figure 2 : Lieu de résidence déclaré des acheteurs par communes pour les appartements (Source Perval 2002-2008)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vallorcine

Contamines Montjoie Praz sur Arly Megève Combloux Demi quartier Saint-Gervais Chamonix Cordon Les Houches Servoz Passy Sallanches Domancy

Origine des acheteurs des appartements

Pays du Mont-Blanc Haute-Savoie Rhône-Alpes France Etranger

Source : Données Perval, 2001-2008, Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillard, UMR Pacte, 2012 B. Le marché des terrains à bâtir ; avantage aux locaux ?

Le contraste est saisissant entre le marché du bâti (appartement/ maison) et celui des terrains à bâtir. (figure 3). Restent quatre communes (Combloux, Demi Quartier, Praz-sur-Arly, Megève) où les locaux passent en deçà de la barre des 50 % des acheteurs. Quel que soit le prix, le seul marché accessible pour les locaux est celui des terrains à bâtir. L’obstacle de la construction et/ou le moindre coût d’entrée que représente l’achat d’un terrain nu, réduit la part des extérieurs et renforce celle des locaux sur ce segment particulier12. A contrario, sur celui du bâti, il se trouve toujours de plus riches que soi dans un marché mondialisé ; et cela est très rationnel !

12 La même étude a été menée en Ardèche, où le même constat a été fait ; in « Mobilité et pression foncière : arbitrage entre mobilité résidentielle et mobilité quotidienne dans le sud ardéchois, Rapport final 2009, 81 p. Laboratoire PACTE-Territoires/ DDE 07.

Figure 3 : Lieu de résidence déclaré des acheteurs par communes pour les terrains à bâtir (Source Perval 2002-2008)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Megève Praz-sur-Arly Demi-Quartier ^Combloux Saint-Gervais-les-Bains Vallorcine Cordon Les Contamines Montjoie Chamonix total Les Houches Passy Domancy Sallanches ^Servoz

Origine des acheteurs des terrains

Pays du Mont-Blanc Haute-Savoie Rhône-Alpes France Etranger

Source : Données Perval, 2001-2008, Isabelle André-Poyaud, Sylvie Duvillard, UMR Pacte, 2012 III. Enjeux d’aujourd’hui et de demain ?

A. L’évolution démographique est-elle impactée par les conditions d’accès au