Les baux emphytéotiques

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Les baux emphytéotiques

GONNET, Aimé Félix Pierre

GONNET, Aimé Félix Pierre. Les baux emphytéotiques . Thèse de doctorat : Univ. Genève, 1871, no. D. 167

DOI : 10.13097/archive-ouverte/unige:19598

Available at:

http://archive-ouverte.unige.ch/unige:19598

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;_::

. . ^'·.

INTRODUCTION •.

_. ~ .. ·

•' ' . '

Le éode civil en vigueur dans le canton de G~nève

a-t-il conservé l'emphytéose~ ·Question délicate. Peut-

. . . ' ' ....

être n'est-ce qu'un souvenir~ Si on se reporte aux premièrès pages de notre histoire, __ on comprend l'in- fluence que cette

instituti~n e~crça d~n~

la constitution de la propriété féodale.

· L'empire romain tombait en décadence.· J;es cam- pag~es dépeuplées n'é-taient plus cultivées faute de bras, et la propriété était concentrée dans les mains d'un petit nombre .

.. Survint .alors le dr.oit emphytéotique qui , en acco~­

dant au déshérité, au paysan non propl'iétaire, un droit de quasi-propriété, réagit et fut le point de départ de

1~ divieion de la propriété.

- 8 -

Appliqués seulement au domaine impérial, dès leur origine, les baux emphyt.éotiquàs s'étendii·ent en peu de temps aux propriétés privées, èt .. quand ·cet empire cort·ompu succomba sous Je poids:';àe son infamie et. de son immoralité, ces baux pénétrèrent dans ,les instHu- tions des nouveaux conquérants et restèrent ~parmi eux comme un monument _impérissable ~de l'ancienne gran- deur de l'empire déchu.

Au ^Ill() yen âge, l'emphytéose vint au sècours du

droit féodal. Les seigneurs trouvèrenf en eiJe Ün moyen . facile d'associer leurs serfs à leurs piopriétés ~~ tout en

CODSCl:Vâni _SU~

elJX. )â su.préniatie

n"é~~Si~·ire. ~(en'

^{s'as ...}

. • . ·: •• ~ ':- } • • !:. • • • "' • ~ • ~ '. ~ •

suraiit un revenu 'qü'ils ri' auraient pu. se procurer au-

treme·~i··. Cette rede~anc~· per~it,' ii.

^est

vrai~·

plus. Lard

· de sori impo'rtari6e : hltmlôt très réduite , elle devint une si~plè reconnaissa'nèe.

A cet.Le époque, s'établit la petite pr;opriété qui n'est point

un

aécillent de la révolution~

Moyerina~t '~~e légèr~

.redevance, on put se procurer presqùe

urie

cbinplète pi·opriélé.

Chez les populations agricoles se développa cet. amou_•· .

du

sol

·sff.eriace

cC~i pr~fondé~ent i~nprinié. dans· leu~

• ) • ~ J

- 9 -

Aujourd'hui à J'aristocratie,; territoriale a succédé la démocratie territoriale. L'etnphy~éose n'existe plus comme dan~ les temps pass~s. ~ous l'influence· du code · civil 9n voit en France:, et dat}S les pays qui ont adopté la même législation , la propriété arrivée à t.ln frac- tionnement tellement considérable et croissant que plu- sieurs économistes en sont alarmés. Est-ce un bien?- Est-ce un 1nal ~ Question trop délicate pour ·que nous . l'abordions ici.. ,Pour nous, nous ne pouvons qu'applau- dir à cet~e division de la propriété. L'esprit des popu- lations tend de jour en jour à devenir de plus en plus socialiste, ~ommunistc, surtout dans ]es classes ouvrières ..

;_

Chacl).n. vept partager avec celui qui .a plus que lui, et

cett~. tnultitnde de petits pr·opriétaircs·défendant leurs champs contre les empiélemenl.s de ce comniÏ.misme

inju~t~ e~ ridicule, est une _garantie pour l'ordre~social.

Peut-on accorder l'emphytéose avec les principes actuels de nob~e civilisation~ Question qui ^divi~te les auteurs. ·

Quelques-uns, enthousiasmés des grandes choses qu'a produites, au point de vue économique, l'emphytéose, soutiennent que , dans la science économique ~ t~ien de

p~us beau ne peut se.produire, et désireraient voir·tous

- 10'' _ ..

les baux tendre

à:

ce but. D'initres,".au · conlrah·e, corn- . battent ··énergiq-uement ·J'empliytéose. Cette insli~ution,

disent~ils, nta.'aucune

niison

d;êh'e·. :·Son .. i~porta~ce. est passée a v·cc lê:··

sy~tèrne

'des·

gt~andes. prop~·iétés

, des vastes 'dthnairies. Là ·p·r·o~riété .. e~t fi·~1ppée. alors _·d~~ne

.

.

sorte .d'immobilité · sè · ·per;I)6tuanf ·de gé.nérati~rl. ·en · génération. Tolites ·ces· opJnions nous semblent fort exagérées: Les baux emphytéotiques peuvent être utiles aujourd'hui comme ils l'o'ilt été dans

les

^temps

. .

. antérieurs. Qn'iil.I point de ·vue des petites pi·opl'iétés on soutienne que ces' haux empêchent ]a libre circulation des biens; leur tmnsmission,

en

diminuant d'une ma- nièl'e considérable leur ·valeur, rien de plus vrai. - Mais aujourd'hui n'avons-nous pas un propriétaire qui

·à lui .seul possède totrt? L'Etat ne pen t-il pas être con- sidéré comme possédant tout et donnant à chaque citoyen, moyennant une redevance qup ce dernier paye sous le nom d'impôts, un droit emphytéotique sur cer- tains biens? Ainsi n'est-ce pas une emphytéose, que ces concessions de chemins de fer accordées par l'Etat? La redevance·, au lieu d'être périodique, an- nuelle, consiste dans une som: me ·représentant· les frais . de construction de la voie ferrée, puisque, au bout d'un certain temps fixé par l'acte de concession ~··l'Etat en

. 1 1 -

devient propriétaire. Et il·en est _:de même-des conces- sions . de can_aUx-: •. concessions po.tu .-_ établi'r,: ·des ponts, etc. , ^{:·:·!· :-}

.

^{- :~ ~: -' .. ·. ·~ .}

:i -' . r::·i ·.·:- . . ' r , ^-;~

Mais l'emphytéose neserait-elle pas un r.emède.àux maux actuels dont se plaint J'agriculture? L'extt'ême division de la propriété a amené un tel morcellement du terrain que, dans certains pays, il n'est pas rare de voir Je même propriétaire posséder une centaine de parcelles toutes éloignées les unes des aut.t·es. L'exploi- tation devient dès lors difficile, coûteuse, et laisse beau- coup à désire l'. Le paysan propriétaire, après avoir vainement essayé de tirer des pl'oduits de son champ, et ce qui lui est nécessaire pour" vivre, et les charges dont il est grevé vis-à-vis de l'Etat, déserte la cam- pagne et va dans les villes où il sera bien plus malheu- reux. Pourquoi des sociétés ne réuniraient-elles pas dans ce cas les capitaux nécessaires pour acheter tous ces terrains ainsi abandonnés ? Pourquoi ne pas les louer à long bail à ces malheureux qui croupissent dans la misère et qui sont si nombreux dans nos villes? La redevance à payer serait dans ce cas peu considérable et permettrait à ces infortunés de vivre en travail-

lant.

- 12 -

Nos campagnes, aujourd'hui abandonnées,. verraient revenir CGU~ qui les on_t désertée$.; les terres mieux ct1Itivées pr9duiraient bien davantage, et'· avec le tra- vail et l'ai~ance, une nation se relève bien vite, soit au point de V:ue matériel, soit au point-de vue de la mora- li(é publiqüe.

. PREMIÈRE PARTIE.

D

R.O 1 T R 0 MA 1 N.

Chapitre premier.

Comment l'emphytéose a pris naissance.

La première question qu'on doit se poset· en abot·- dant le sujet qui nous occupe est de.se de'mandet· quelle est l'ol'igine de l'emphytéose. Les érudits sont en désac- cord. Deux opinions sont en présence.

L'école allemande lui donne pour or1gme I'ager publicus. M. Vuy, dans un travail remarquable sm· les ot·igincs et la nature du droit ·emphytéotique, travail com·onné en !838 par l'université de Heidelberg~ se range à cette doctrîne. ·

...

- 14

Agel' publicus.

Romulus , en fondant Rome , divisa le territoire en tr·ois parties; l'une fut attribuée au roi et aux besoins du culte, l'autre aux eudes et la troisième resta com- mune. Les cités ont de tout temps, en effet, possédé des biens destinés à subvenit· à leurs besoins.

La partie commune s'accrut· rapidement. Les suc- c_essions en déshé1·ence, les confiscations et les conquêtes augmentaient chaque jour cette terre qu'on appela ag er publicus.

Ces communaux. furent spécialement composés de pâturages où chaque cit·oyen envoyait pâturet' ses trou- peaux, sa seule richesse, et cela moyennant une rede- vance qui était l'unique impôt de ces temps.

:Mais l'ag er pub lieus. s'agrandit tellement que ces·

pâturages furent plus que suffisants pour entretenir les troupeaux qu,'on posséd_ait, .et on put , sans aucun in- convénient, e:n vendre et en louer une partie.·

- • • - • 1 . . •

Les patl'ièieiis, ·qui seuls s'étaient mis en posses- sion de cet immense territoire~ ne voulurent pas y consentit> et ce ne fut que lentement qu'.ils cédèrent

· aux ju~·y~s r,éclaniationsde la plèbe .

... ·.:.~ .·! ·.i: • •

Qui ne ·sait 'ies. luttes que ·suscitèrent. les lois agraires? ·Les Gr&cçhus? les Licipîus St~loq ne

se

sont-

- - i5 -

ils pas rendus célèbres par· lem· acharnement à reven- diquer les droits des plébéiens?

Quelle était· la durée de la ·location de _l' ager p-u- b lieus?

Hygiénus nous répond qu'elle se faisait. tantôt pour cinq ans. tantôt pour cent ans : Qui superfuerunt agri vectigalibus subj ecti sunt aUi per amws quinos, al ii çem mancip1:bus ementibus id est conducentibus in annos centenos.

Paul, dans son livre

n

des' sentences (Djg. loi XXIX, tit. 4, loi Xl ~ l ), s'exprime ainsi:

Agri publici qui in perpetuum locantur , a cut•atore sine auctoritate principali revocari non possunt.

Donc cette location pouvait être faite à perpétuité;

seulement, dans ce cas, elle était révocable à )a vo- lonté du prince,

La redevance payée par le locataire s'élevait ·OI·di- nairement au dixième des grains et au cinq~tième des fruits des arbres et de la vigne.

Eu égard à la longue duree de cette jouissance.

Jes juristes semblent hésiter sur le nom qu'ils doivent donner· à ce contrat. Venditiones olim dicebantur cen- soriœ lo~at~ones , quod velut fntctus publicorum· tocorum venibane: dit Festus.

- 16 --

Sans doule l'hésitation des jurisconsulte-s prove- nait de l'irrégular·ité avec laquelle te ('ectigal était payé, vectig{Ll qui affirmait le domaine de l'Etat.· Consules agrum œslimaturos_, ei in jugent asses vectigales _, testandi ca·t,sa,. agrmn. publicum esse, imposituros (Li v. ·Si, ~ f 3, Tite: Live):

· Aggenus Ul'bicus nous appre~d que le. domaine . de J'Etat était im.prescriptible, comme, du reste, toutes les propriétés de la République. Jurisperiti .... negant iUud solmn quod solum populi romani esse cœpit, ullo- . modo usncapi a quoquam mortalùtm passe. Et Gaïus le

confir·rne : Usucapionem recipiunt maxime res corporttles, exceptis rebus sacris sanctis publicis populi ro-mani et civitatttm.

Sans être propriétaires, c'~t-à-dir·e sans avoir le j-us domini de l'ager publicus, les locataires avaient un dr·oit très étendu. Ils avaient ce qu'on nommait la pas.~

sessio en opposition à la propr1'etas qui était entr·e les mains de la République. Vis-à-vis des tiel's, ils pou- vaient 'disposer de la chose de la manière la plus large.

On sait aussi que cc d1~oit était lransmüssible" aux héri- Liers légitimes et testamentaires.

On pouvait l'aliéner et à titre onéreux et à titre gmtuit, soit entre vifs, soit à cause de mort. Cicéron nous racopte, dans son livre de officiis, que des familles possédaient ces héritages depuis des siècles. (De officiis1

Jiv. if,$~~, 23.)

17

Aucun inconvénient ne pouvait exister de ces quasi possessio séculaires. Le droit de l'Etat était im- prescriptible. Le droit civil ne leur accordait aucune protection, aussi ce fut sans doute pour J.lrotéger ces locataires, que le prêteur recom·ut aux expédients nommés interdits.

J.Ja formule de l'interdit 'ltti possidetis se raJJporte au domaine JntbUc, et si plqs tard elle eut une significa~

tion plus élendur, si le mot œdes remplaça fundum, ce fut pour l'étendre aux. propriétés privées qui se com- posaient surtout . des nombreuses mai_sons situées à Rome.

L'ager publiczts était suriout possédé par les pa- triciens dont l'avarice exaspéra souvent Ja plèbe.

Cette dernière n'avait que quelques pâturages. Les patriciens donnaient I'ager publicus en fermage aux plébéiens, moyennant de bonnes redevances. J.Jes tri- buns du peuple le savaient bien, quand ils luttaient contre les riches dont l'avarice et la puissance écra- saient Je pauvre et le t·éduisaient à la misère la plus grande.

Les lois agraires, si injustement critiquées, ne furent que le légitime exercice de ce droit de retrait.

Di viser J' ager pubUcus entre tous les citoyens sans exception, créer au moyen de ces pm·tages une classe intermédiaire de petits propriétaires, pour balancer les

2

- 18 -·

grandes fortunes et niveler ainsi les classes de la so- ciété, fut une œuvre essentiellement démocratique qui eût pu empêcher la ruine de la République.

Cette dernière s'écroula faute d'un appui contre la corruption des ~rands et la dégmdation des classes inférieures, deux causes qui ont toujours amené la pet·te des empires et qui conduisent les nations au despotisme des r·ois ou des empereurs.

Arl'ivons à rprésent au domaine provincial. La conquête amena à Ja République de nombreux terri- toires qui furent toujom·s considérés par les juristes comme la propriété du peuple romain. Même la partie qui était laissée aux habitants des pays conquis appar- tenait toujours à l'Etat.

Nos autem possessionem tantum et uswnfructum habere videmur ~ dit Gai us;. et cette jouissance était encore révocable au gré de l'Etat. Mais peu à peu la situation de ces locataires s'adoucit et devint analogue à celle des locataires de 1'age1' publicus. Les provinciaux purent en jouir corrme de quasi propriétaires. Dans ce cas, ils payaient comme les locataires du domaine public~

un canon nommé vectigal ~ signe de la suprématie r·o- maine.

Ce vectigal consistait ordinairement dans le dixième des revenus. Gaïus nous dit que ces locataires pou- vaient aliéner à litt·e gratuit ou à titre onéreux, en employant la tradition. Le domaine provinCial , au

- 19 -

moyen de pactes et de stipulations, pouvait être grevé de servitudes, et les héritiers légitimes et testamentaires Je recueillaient dans la succession de leur auteur. Leur droit étë}it protégé par les· interdits pr·otecteurs de 1' ag er publicus~· et par l'action réelle et l'action pu,blicienne.

C'est ce 'que nous lisons dans les institutes de Justinien, liv. ~ i, t. L

Dès lors, nous voyons que l'analogie devint com- plète entre la condition des possesseurs de l' ager pu- blicus et celle des possesseurs provincianx. C'était une jouissance vis-à-vis du cédant et une propriété vis-à-vis du cessionnaire.

L'ager publicus, d'abor·d très étendu, fut diminué d'une manière considérable par les lois agraires~ les ventes et les distributions de terres. Dans la Germanie transrhénane, nous voyons des rescrits nombreux venir enlever aux: possessem·s leurs propriétés pour en doter les vétérans ou les aliéner d'une manière définitive.

Après Domitien, qui réintégra les anciens possesseurs dans leurs anciens droits confisqués par Vespasien et Titus, l'ager publicus disparut peu à peu. La constitution des empereurs Honorius et Théodosius de l'an 425, en détr·uisit les derniers vestiges. Perpetua jure et firmo dominio possideat, disait-on , en parlant du possesseur;

personne ne put lui contester son droit.

Les vétérans à qui l' ager publicu.s avait été cédé, avaient recouvré la pleine propriété. Tout se confondit avec les fonds patrimoniaux et rei privatœ.

- 20 -

Ager vectigalis.

IJes villes avaient, dans l'antiquité comme aujour- d'hui, un tenitoire commun, des domaines appar- tenant à la cité, Est-ce un ~mprunt fait à la Grèce?

C'est peu probable. La Grèce pratiqua cet usage comme la cité la plus antique. Les colonies et les municipes suivirent cette antique coutume. Quand elles furent fon- dées, une partie de leurs te1:res fut réservée à chaque citoyen et l'autre fut destinée aux besoins de la com- mune. C'est ce dernier domaine qui, augmenté pa1· les donations dans des proportions plus petites que~ l'ager public'lis .. lui a survécu et se nomma l'ager vectigalis.

Ces domaines .furent soumis à ·divers modes d'ad- ministration. Hygienus semble enseigner qu'ils furent administrés comme l'ager publimts. Une loi de Paul, insérée au digeste au titre si ager vectigalis.. nous apprend qu'une portion se louait par des baux ordi- naires (loi l). _On employa aussi les locations à longs te l'mes. Agri civitatttm alii vectigales vocant-ur ... qui in perpetumn locantur. (Loi VI, même titre.)

Probablement les baux ordinaires furent destinés à celles des terres les mieux cultivées et les plus pro- ductives. Cependant les baux à longue durée furent les plus nombreux et les plus importants. 1/agriculture était ainsi encouragée et le travailleur avait un intérêt.

- 21

plus grand à mieux_ cultiver, pouvant jouir de tous les avantages de sa bonne administmtion •

..

D'ailleu•·s les terres incultes furent par ce moyen

.,

déf1·ichécs; les familles pauvres, appot·tant leur indus- tric, arrachèrent à leur abandon les latifmzdia qui étaient un poids stérile aux: populations, participèrent aux:

avantages de la possession du sol et élevèrent des habi- tat.ions. Mais quelle est Ja nature de ce contmt? Con- Lt·ove•·se entre les jm·isconsultes. Etait-ce une vente?

Etait-cc un louage~ C'est ici le lieu de rappeler le passage suivant ùe Gaïus (Comm. 5, n° Vi tl) : Adeo autem emptio et venditio et locat.io et conductio f'amiUari- tatem, aliquam inter· se habere videntur, 'll!t in qu,ibusdam umsis qnœri soleat utrmn emptio et venditio contrahatnr an locatio et condnctio, vehtti si quet res in perpetunm locata sit qttod evenit in prœdiis mancipmn quet ea lege locantur ut qttamdùt id vectigal prŒstetur neqne ipsi conductori ne- que heredi ejus prœdium a'll!{eratur, sed magis plcwuit con- ductionemque esse.

C'était en effel l'opinion qui prévalait. Ulpicn, dans loi HI, ~ 4, li v. 27, tit. 9, semble être d'une opinion opposée : si jus epcpuTeunxov ve]. epf3aTeunxov habeat pupillns videamus an distrahi hoc a tutoribus possit et ma- gis est non passe quamvis jus prœdii potius sit. Cet·tai- nement Ulpien rattache à la vente les baux perpétuels et les baux à longs termes. Tous les auteurs enseignent que Je Jns sm·vitutis et Je jus in re sont accordés aux Jocatai- resà longs termes; évid~mment ces droits ne pouvaient

être conférés aux locataires ordinaires. Et, pourtant le même Ulpien refuse aux te·nanciers vectigaliens les droits de propriétaires (Livre 4XX, til. 1, (le legatis, loi LXXI, ~ 6). Si fundum vectigalem legaverit non videri proprietatern ei legatam. ' Paul, de son côté, au Digest., liv. VI, tit. 5, si ager vectigalis, li v. 1, s'exprime ainsi:

quarnvis non efficiantur dornini. Comment concilier tous ces textes? Pour nous, la conciliation n'est point pos- sible. On a soutenu qu'il y avait inlerpo.lation; nous ne savons jusqu'à quel point cette opinion est fondée;

nous pensons que les deux doctr·ines étaient enseignées et que l'une et l'autre· avaient de nombreux adhérents.

On se trouvait en présence d'un droit nouveau non défini. La controverse ne fut tranchée que plus tard par la constilution de Zénon.

Cependant vis-à-vis de l'ager vectigalis, on fut moins sévère que vis-à-vis de l'ager p~tblicus.

J.Ja position des tenanciers vectigaliens fut plus sup- portable. Ils eurent tous les droits des possesseurs et tous les moyens de faire respecter leurs droits; ainsi · Gaïus nous apprend qu'ils pouvaient aliéner, à titre onéreux et à titre g1·atuit, soit entre vifs, soit à cause de mOI'l.

Aussitôt que les fruits étaient séparés du sol, ils de- venaient. la propriété des tenaneiers vectigaliens. L'ac- tion réelle publicienne, l'action réelle utile et les inter- dits possessoires leur permettaien.t de se défendre contre

·- 23·-

les empiètements d'autrui. Mais surtout ce qui ressort du passage de Gaïus cité plus haut (comm. 5, ~ !4!:S), c'est que la stabilité de leurs droits leur était consacrée.

I.Ja cité ne pouvait, comme pour l' ager pub lieus, révo- quer leurs droits. Troublé par la cité, le conducteur de l'ager vertigalis avait le droit d'agir contre elle pour se faire maintenir.

Mais le conducteur de J' ager vectigalis devait payer une redevance annue.He nommée vectigal, d'où le nom d'ager vectigalis. S'il ne payait pas, il]Jouvait être ren- voyé, surtout quand un certain déla~i s'était écoulé (li- vre 19, tit. 2_, loi r54, ~! et loi !>6). De même, si le fonds avait été détérioré, son droit finissait. La pet·te du fonds, J'expiration du temps, le mutuel consenlement étaient autant de causes de cessation de ces baux, car on ne peut oublier que ces baux étaient perpétue.Js et à temps à la fois (liv. 6, t.. 5, loi dernière).

CONCLUSION.

Deux écoles se trouvent en présence, l'une alle- mande, à laquelle appartient 1\f. Vuy, rattache le droit emphytéotique à J'ager publicus aussi bien qu'à l'ager VODtigalis.

Que les locataires de l' ager pub lieus aient des res- semblance avec les emphytéotes en ce que les uns et hs autres obtiennent des baux· à longs termes et jouis- sent des· héritages, sous la seule condition de payer le vectigal, rien de plus vrai.

Mais ce qu'on ne peut nier, c'est que le droit de l'a ger pub lieus était révocable au gré des propriétaires, c'est-à-dire des cités. Et à l'époque où les vétérans · fm·ent mis en possession des domaines au préj1..1dice des anciens possesseurs, ne voyons-nous pas qu'ils ont un droit de propriété in bonis qui n'a aucune ressemblance avec le'!Clroit emphytéotique, contrat dans lequel les ju- risconsultes classiques ne voient. qu'un simple bail à ferme plus long que les autres.

Aussi, tout en concédant que l'age1· public·us eut une influence diœcte sur la formation du droit emphy- téotique, nous sommes de l'avis de M. Troplong qui soutient, avec raison, que l'emphytéose dérive du droit vectigalien.

- 25 -

L'emphytéose est un droit spécial. Hermanopule,

1

jurisconsulte du bas empire, en a fait une description assez exacte pour qu'elle mérite d'êtt·e rapportée.

<( L'emphytéose n'est ni une location, ni une vente,

<< mais quelque chose d'intermédiaire entre les deux :

<< c'est en partie une espèce de location et en pat'Lie

« une espèce de vente, en un mot comme une loca-

« tion mêlée de vente. D'une part la location ne se fait

« point à toujours et la jouissance du locataire n'est

« pas continuelle, la location une fois faite cesse à

<< l'expiration du temps convenu, tandis que l'emphy-

<< téose se contracte à toujours et que la jouissance

« est perpétuelle. En ce point donc l'emphytéose

« différe de la location. D'autre part la vente est

<< une aliénation complète, une fois le prix payé

« l'achetcm· ne doit plus rien et n'est point chargé de

« redevances annuelles; l'emphytéose au contraire se

« fait à l'année et demande une espèce de vectigal an-

« nuel. Celui qui prend à emphytéose ne peut être faci-

<( lement dépossédé de sa jouissance par celui qui la lui

« a concédée et cette jouissance n'est point de courte

« durée; l'emphytéose n'est donc pas un louage, mais

« l'emphytéote paye annuellement un prix convenu;

« l'emphytéose n'est donc point non plus une vente ou

« une aliénation parfaite, mais quelque chose de mi-

« -toyen entt·e le louage et la vente. C'est pour celte

<( raison que celte institution se régit par des principes

« spéciaux, distincts de ceux qui régissent la vente

- 26 -

<< et le louage, droits et obligations qui rappellent corn-

« piètement la doctrine de l' ager vectigalis. »

. '

Ajoutons que le droit emphytéotique pouvait être transmis par donation, pat' testament et pat' vente.

L'emphytéote devait jouir sans détériorer le fonds. Son droit n'était révocable qu'autant que la redevance n'é- tait pas payée et que la chose était détériorée. Le but principal de l'emphytéose ne consiste-t-il pas à amé- liorerer et à défricher des tel'l'ains incultes? N'est-ce pas là le conducteur· de l'ag er vecligalis, et dans )a loi IV,

~ 5 du li v. 27, tit. 9, diges. Ulpien ne nous parle-t-il pas du jus emphyteulicum poUL' désigner le jus de l'ager vectigalis? A cette époque ce droit était en effet inconnu.

La définition de Paul ne concorde-t-elle pas avec celle que nous avons donnée d'après Herrnanopule de l'em-

phytéose. Vectigales vocantur qni in perpetumn locantur ea lege ut la-mdiu pro ilUs ''ectigal pendit-ur, quamdiu ne- que ipsis qni conduxe1•int, neque iis qui in loctun eorum successerunt au{eri eis liceat.

Pour nous donc aucun doute, l'emphytéose provient de l'ag er vectigàlis.

En finissant cette partie de notre travail.. nous ne pouvons passer sous silence une opinion émise dans un ouvrage intitulé Saggio si un trattato teorico-pratico sul sistmna livellare. Firenze, !829. M. Poggi fait déri- ver le jus emphyteuticum de rager pub lieus. Les posses- seurs de l'ager publicus sont divisés en deux classes :

- 27 -

Les an"ciens qui paient une redevance, ce sont des pro- priétait·es payant à l'Etat l'impôt qui lui est dû, et les nouveaux qui sont alors des emphytéotes. Distinction originale, mais qui n'est appuyée sur aucun texte.

~--·

Chapitre deuxièn1e.

Droit emphytéotique avant Zénon.

Il faut étudier le droit emphytéotique depuis le jour où il se dégage de l'ager vectigalis, où il a un nom propre, jusqu'à l'époque où la ,constitution de l'em- pereur Zénon et eelle de Justinien le réglementèrent.

Ulpien fut le premiet qui mentionna le jus em- phyte'nticum (si jus ep.cpureunxov ·vel e11{3areunxov habeat pttpillus). Or, comme Ulpien était préfet du prétoire en 222 avant Jésus-Christ, il faut donc faire remonter ce droit au Ille siècle. Ce pendant on a soutenu que ce texte

a été interpolé.

Toutefois à celte époque il ne fut pas d'un grand usage ni d'une importance extmordinaire; ~)ucun au- tre juriste n'en fait mention.

Dioclétien dans une constitution qui se trouve au code li v. 6, tit. 7!, parle de ce di'Oit à l'occasion des fonds patrimoniaux.

- 29 -

Les termes employés pour désigner ce nouveau droit furent les suivants : Jus emphyteuticum ou tf-upu-reunxov (Iiv. 29, titre 9), loi lU, ~ 4, jus emphyteutici prœdii (Ii v. ii, tit. 6!, code loi Xl) Emphyteusis (loi VII, même titre). Jus perpetuum (code Théodosien, 1iv. li, tit.· 6, loi et tit. 9, loi lV; Cod. Just. li v. H, tit. 6!, loi V et tit. 6o, loi III) jus perpetnariu.m (Cod. liv. !, titre 5[f, loi 1), jus privatu.m salvo canone; Cod. Théodos liv.

a,

tit. !5.

OnJinai•·ement, quand ce droit est établi sm· les fonds patrimoniaux des empereurs .. ce droit est indiqué par les expressions: Jns emphyteuticurn. Ernphyteusis; Jtts perpetumn et privatum salvo cmwne. (Cod. loi Il,· tit. 6! , loisl, III,

V,

VIII, X.) Quaüd il s'agit dedésignei·les fonds du domaine privé (rei privatœ) on l'appelle jus perpetuwn p?'ivatmn salvo canone (Cod. loi II, titre 6,1.

loi V li). Pom· les biens des cités on dit jns emphyteuti- cum. Ernphyteusis (liv. ii, tit. 6!, loi V).

L'emphytéote, c'est-à-dire celui qui jouit du d1·oit d'emphytéose, est ainsi désigné: Jure perpetua vel em- phyteuticario nomine tenere vel possùlere. Ernphyteuticarii, Perpetuarii possessores. (Li v. !1, lit, 6!, loi V) Domini, loi 2 même titre.

Le mot emphytéose vient du grec erupu-reutv, greffe1·, semer, planter, étymologie d'autant plus vraisemblable qu'elle indique clairement la destination du droit em- phytéotique.

- 30

Les terres incultes étaient celles qui devaient être surtout données en emphytéoses, bien que les textes di- sent ep.{iareurtxov; donc il ne faut p·oint dir~ que l'éty- mologit est aussi ep.flarsmv empiétet·, prendre· posses-.

sion.

SECTION I.

Cause de l!Jelllpbytéose.

Les faibles débris de l' age1· pubUcus étaient allés se fondre dans Je domaine des empereurs romains, Le t.résor publin de l'Etat devait ètr·e bientôt abs01·bé. I.Jes empereurs avaient établi. à côté de cela un tr·ésor· mi- litaire (œrarùun militare cum vectigalibus constituit novis, . dit _Suétone.)

Ce trésor était entièrement à leur disposition: ediscit Tiberins militm·e œrariurn eo snbsidio niti, raconte Ta- cite.· Ces deux trésors furent réunis sous la dénoniina tion de fisc impér·ial. De même que les tymns avaient absorbé le pouvoir il fallait aussi qu'ils s'emparassent de la caisse publique, ajoutant ain.si le vol à l'imposture.

Ce fisc impérial était augmenté par tous les moyens;

les guerres, les lois caducaires, les réunions de biens vacants et les confiscations odieuses; quelques auteurs ont compté jusqu'à vingt-neufs chefs criminels empor- tant confiscation.

- 31

Outre ces biens destinés à subvenir aux besoins de l'Etat, les empereurs avaient des biens particuliers, héritages de leurs aïeux, que leur pouvoir leur permet- tait d'augmenter dans de grandes proportio.ns.

Ces biens étaient désignés sous le nom de {ttndi rei privatœ, rei dominicœ, œternabilis dom-us patrùnonium nostrmn. Quelquefois· aussi on les désigne sous le nom de fundi fiscales (liv. 21, tit. 71, 72 et 72 Cod.).

Ce qui est aussi présumable c'est que les biens destinés à subvenir aux dépenses personne11es étaient ceux qu'on nommait fundi patrimoniales.

Dès l~ commencement de Rome la religion eut ses biens. Les donations et les testaments des particuliers augmentèrent ces biens. Les princes, pm· leur prodiga- lité, leur donnèrent un accroissement considérable.

Mais lors de la conversion des empereurs au christia- nisme, ces derniers le firent profiter des richesses appar- tenant au paganisme. Après que Constantin, par une constitution insé1·ée au Cod. li v. 1, Lit. 2, loi 1, eut pel'- mis aux fidèles de donner aux Eglises publiquement et solennellement, les temples païens furent en effet dé- pouillés au profit de la religion nouvelle. Le fisc impérial eut sa bonne part. On vit un empereur s'attribuer les terres du temple de Cormana habitées par six mille colons ou esclaves de la divinité ou de ses ministres.

On peut dire avec Gibbon que les domaines de l'empe- reur étaient répandus daris toutes les provinces depuis la Mauritanie jusqu'à la Grande Bretagne.

- 32 -

. Le fisc impérial aurait surabondé de richesses, si toutes les terres eussent été cultivées par· des bras vigoureux et libres. Mais quel triste tableau représentait l'empire. ^~

La dépopulation depuis longtemps le désolait. Sué- tone nous apprend que César fit tous ses efforts pour l'arrêter. Les guerres civiles n'avaient-elles pas dé- . tru iL une grande pm·tie de la population. Sous ces

monstres qui par leurs immoralités, leurs cruautés, "' déshonomient la pourpre, la plaie prenait des propor- tions plus gt·andes.

Sous Gallien on vit Alexandrie perdre la moitié de ses habitants. Soixante ans après on dut exemp- ter de tout tribut 500,000 ares de terres incultes et désertes' qui formaient un huitième de la Campanie, jadis si fertile. Les constitutions des empereurs nous montrent que tout était abandonné; la terre était sans maître.

Cependant dans Rome un luxe insolent, des sim- ples citoyens possédant des villes entières. Une dame Paula, dit Saint Jérôme, était propriétaire de Nicopolis:

Tout périclite, les provinces vont n'être que des déserts sans aucune habitation, et les classes agricoles s'étei-_, gnent progressivement.

La culture pat· Je colonat en présence de toutes ces misères ne pouvait avoir aucun résultat. Il fallait nécessairement t·echerchel' un droit plus généreux.

- 33 -

Attirer le travailleur en lui assurant un avantage réel en même temps qu'on assure au propriétaire sa préé-

minence, ct un revenu, était le problème qui deyait être résolu.

L'emphytéose devait en être, au point de vue écono- mique social, la solution la plus heur·euse. Cette solu- tion fut amenée, selon nous, par les tenancier·s eux- mêmes plus que par les empereurs. L'ager pubUcus en passant dans le domaine impét·ial, y entr·aîna tous ses tenanciers. Les nombreux possesseurs du domaine im- périal' soumis à des conditions différentes suivant l'ori- gine des fonds auxquels ils étaient attachés, durent arri- ver à avoir tous la même condition.

Une unification insensible se produisit et dut ten- dre à l'amélioration de la situation des cultivateurs.

La eondition du conducteur de l'a ger vectigalis a dû êtl'e pl'ise de pr·éfér·ence comme type. S'il en avait été autrement, nous aurions dans nos documents une cons- titution où nous verrions énoncé ce dt:oit d'emphytéose.

D'ailleurs on sait comtJien le génie administratif de celte époque était faible. Aussi les empereurs trou- vant l'emphytéose pratiquée dans les usages, s'en ser- virent pour combattre la lèpre qui désolait leur empire.

Ils accordèt·ent donc de nombreuses concessions. dans leurs domaines. Leurs résistances auraient été vaincues du reste par le manque de bras dans lequel on se trou- vait. D'autres modes de cullure étaient indispensables,

3

- 34 -

De leur côté les tenanciers accédèt·ent volontiers à cet état de choses; ils acquémient des avantages même en se laissant imposer aux conditions voulues les fonds stériles voisins des leurs.

Aux temps de Dioclétien et de Maximien, le do- maine personnel paraît avoir été occupé en grande par- tic par les emphytéotes. Tout d'abord on appliquait le droit emphytéotique plus mdinaircmcnt aux domaines impériaux, et les exp1·essions d'ager vectigalis, 'plus an- ciennes, conservèrent encore bien longteJ?pS leur spécia- lité primitive et fUI·ent plutôt réservées au'{ locations perpétuelles des biens communaux. Loi Xlll; Cod. de prœdiis et ali-is rebus mùwr. Les particuliers ne l'ap- pliquèrent à leurs propl'iétés que plus tard, lorsqu'ils en curent connu les heUI·eux effets, ce qui aniva après Dioclétien ct Maximien.

Alors les constitutions se mulliplièrent. Toutes les parties du domaine en Italie, en Af1·ique, en Sardaigne, en Sicile, jouirent du bénéfice de l'emphytéose. On cherchait à encourager les constructions dans les villes, et les défrichements dans les campagnes.

Reconstituer l'emphytéose telle qu'elle fut em- ployée dans la suite, 'lui tracer des règles certaines est une œuvre difficile. Lorsque sous l'influence des temps elle sera drgagée de ses éléments multiples ct formera un ensemble juridique complet., alors on pouna en re- tracer les théories.

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SECTION II.

Caract.ère du droit e:rnphytéot.ique.

L'emphytéose dans celle période ressemble beau- coup, pour ce qui concerne le contrat qui la produit, au droit vectigalien.

J.Ja fameuse controverse qui avait aloJ'S divisé les ju- ristes se retrouve dans notre question. Devait-on con- sidérer l'emphytéote comme un propriétaire in bonis, ou de.vait-on le regarder comme un locataire?

Ainsi on rencontre des constitutions qui traitent l'emphytéote comme un locataire. Le Litre 5du livre 10 du Code Théodosien est intitulé de locatione juris emphy- teutici fundorwn (et voir aussi la loi VIl même titre).

D'autres en parlent comme d'un propriétaire ct sem- blent même lui accorder Je dmninium (Cod. 7'1 !iv. 11, til. 6t>, loi II el liv. 4, tit. 66, loi I; Cod. Théod, liv.

o,

tit. 15, loi XVlll et tit. 14, loi lV). Toutes ces diver- gences d'opinion peuvent expliquer les dispositions contradictoires de ces constitutions.

Pour soutenir que le droit emphytéotique était une vente ct confémit à J'emphytéote les droits de l'a- chcteue, on représentait ce droit comme très étendu.

On pouvait le transmettre par tous les modes d'aliéna- lion : ventes, donations entre vifs, à cause de mort et

dispositions testamentaires; cpmme les tenanciers de l'ager vectigalis, les emphytéotes avaient en leur pouvoir·

toutes les actions du propriétaire.

Les partisans de l'opinion contraire démontraient que ce dl'Oit ressemblait à celui des simples locataires même les moins favoi·isés. Les esclaves ne pouvaient être affmnchis et il fallait de plus payer une redevance annuelle pour annexer à ses terres ces fonds stériles qui les avoisinaient.

L'intérêt pratique de cette controver~e était grand.

L'emphytéose était-elle une vente? L'emphytéote ·avait tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, hormis ceux qu'un texte de loi lui rf) levait. Au con- traire l'emphytéose se rattachait-elle au louage? Elle ne conférait que les droits de propriétaire qu'un texte spécial accordait.

Que conclure de toute cette discussion jul'idique.

En vérité en pt·ésence d'une telle confusion il est diffi- cile de se pl'Ononcei'. On doit toutefois admettre que longtemps en pratique la plus grande incrrtitud exista sur la nature de ce contrat. PP.u à peu les idée~ se sont élucidées et l'on est arrivé à constituer un nouveau contrat participant à la vente et au louage, contrat régi par des règles spéciales. Avec M. Vuy et plusieurs au- tres auteu1·s, notre avis est que la constitution de Zénon est venue fort à p1·opos tmncher une question pour Ja:..

quelle l'opinion publique réclamait une disposition légis-

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lative. Du reste nous ne faisons que de l'histoire. Notre rôle ne peut aller jusqu'à prétendre trancher des cofl- troverses sur lesquelles l'absence des documents est la plus complète.

SECTION III.

Droits et obligations de l'eDlphytéote.

Droits. - Le droit emphytéotique surgit des péni- bles efforts des tenanciet'S vecligaliens. Il fut avec le droit. vcctigalien le droit plus étendu sur la chose d'autrui. Comme l'usufmitict·, l'emphytéote avait un jus in re aUena, mais bien plus complet.

La condition des emphyté~tes était-elle precmre, révocable? M. Vu y pense que les constitutions des em- pereurs qui prémunissent les détenteurs contre les dangers des dépossessions violentes prouvent sumbon- damment que l'agerpubUcus avait laissé quelques traces et que les pt·emièrcs emphytéoses· étaient précaires et révocables comme les concessions de l'ager publicus.

Pourtant Valens et Valentinien étiictèrent des peines contre ceux qui retireraient aux tenanciers les fonds emphytéotiques parce que d'autres en offriraient une

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r~~evanûe plus considérable. (Cod. Théod. liv. ~. tit.

{3, lois 1, V, XVI et !iv. 7, tit. 7, loi I; Cod. Just.

liv. il, tit. 61, lois Ill, V.)

L'emphytéose a été créée par l'a ger vectigalis. Le jus de l'ager vectigalis avait été étendu aux domaines impél'Îaux et si d'intolérables abus de pouvoir, sus- cités par le despotisme, sont parvenus à augmenter les canons et à expulser les emphytéotes qui refu- saient de lrs payet·, rien ne prouve que ce droit en

principe ne fut irrévocable et sacré. La cour des em- pereurs n'était-elle pas remplie de délateurs dont les intrigues s'agitaient pour troubler les pt·ovinciaux et les possesseurs dans leurs possessions? L'avarice des premiers n'était-elle pas pouss~~c au point que si un pré- tendant offrait une r·edevance plus for·te que celle du possesseur·, la concession, au mépris des dl'Oits acquis lui était accordée? Aussi ne peut-on en conclure de ce qu'il y a violence, mépl'is des lois justes, que le droit fût tel q~e M. Vuy paraît l'enseigner? Etaient-ce les seules injustices dont l'on eût à se plaindre? N'a-t-on pas confisqué les propriétés des temples des gentils dans la crainte de favoriser le- culte païen ? Julien l'apostat en ordonna plus tarJ la restitution. Les empercul's ne venaient-ils pas aux secom·s des simples fermiers de leurs biens personnrls persécutés et surimposés? Loi XX;

Cod. Théod. de extraordinarüs.

Ces constitutions défendant de tr·oubler les pos- sesseurs du domaine ne prouvent. pas qu'on ait introduit

- 39 ·-

un droit nouveau. Il est probable qu'elles n'ont fait que confir·mer la pratique : ou bien elles sont venues réfor- me!' quelques abus dont on avait à se plaindre. Ce qui

~~onfil'lne notr·e maniè1·e de voir c'est que les emphytéo- tes dans les textes sont souvent nommés perpetuarii possessores, débign tl ion certainement applicable seule-

ment. à eux, comme le pi'ouve Godefl'oy. Le·Jivl'e 2 de de fundo rei prvatœ ne les appelle-t-il pas domini?

C'est donc qu'on a dù leur· donner les prérogatives les plus voisines du droit de propriété, puisqu'on les désigne du nom de ceux qui ont ce droit dans toute sa plénitude (do mini).

Sans doute cette opinion est la plus vmisemblable.

Mais pourtant ne devons-nous pas avoir une hésitation?

Nous expliquons le but pour lequel ces constitutions ont été faites. Notre explication est naturelle. Mais une incertitude existe néanmoins dans notre espl'Ît.

N'y a-t-il pas là un d1·oit nouveau indéfini, un droit qui aux yeux de la raison aur~it dû être tel que nous le vou- drions, mais qui a subi divers changements?

Ce droit emphytéotique a pu être tantôt précaire, tantôt irl'évocable. Les empereurs faisaient comme ils voulaien_t. L'arbitraire était la loi. Que cela n'tHonne personne. A Rome les autocrates étaient des tout- puissants. Un signe de tête était au-dessus de la jus- tice et de la loi elle-même. Déplorables temps! Nations à plaindre ! La. force a toujours primé le droit dans les

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monarchies, aussi bien dans ces siècles que de notre temps. Puissent. les exemples du passé être pom· nous une leçon pour l'avenir ! ·

L'emphytéote fait les fruits' siens pa1· la seule sé- paration du fonds. Qui vectigalem fttndwn habet, {rue- tus fi:unt simul atque solo separa ti su·nt. ( Dig. li v. 22, tit. i, loi XXV, ~ 1, in fine.) La raison en est bien simple; il peut disposer de la substance du fonds et en

modifier l'aspect pourvu qu'il ne le détériore pas.

Pom· les accesgions qui ne sont pas considérées comme fm ils et l'invention d'un t1·ésor, que doit-on dé- cide,·? Les textes se taisent. Dans ce c:ts on devra avoir égard à la controverse ci-devant examinée? Considére- t-on l'emphytéose comme une vente, c'est un proprié- taire, et l'emphytéote les acquiert en entier. Au con- traire est-ce un lounge, ec dernier n'est plus qu'un simple possrsseu1·, et dès lors les accessions ne lui appartiennent pas. Le trésor lui appartiendra par moitié s'il en est l'in ventem·.

Les esclaves attat:hés au fonds du domaine devaient être en la jouissance de l'emphytéote. Cc dernier pouvait-il les affranchir? M. Vt.Iy pense avec Wenck

'}UC la loi Xli au Cod. Just. !iv. 11, lit. 6·1, de {und1's

patrimonialibus, ainsi conçue : Licentia eis concedenda etiarn libertates rnancipiis ex fundis patrùnonùtlibus at- que emphyteuticariis cum fundorumsint dom_ïm prœstare~

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qui paraît accorder ce droit aux emphytéotes, dans la période précé'dant Justinien, a été interpolée par cet empe1·eur. La constitution qui correspond au Code Théodosien ne contient rien de semblable; elle ne parle que de la vente des esclav-es. Cod. Théod.liv. !J. tit. 1.5, loi XXXIX. Troplong soutient que ce rep1·oche n'est pas pl'Ouvé à ses yeux, et .. avec Nothomb, il conclut que, comparé at~ propriétail'e, l'emphytéote peut affranchir les esclaves .. En présence d'une telle diversion d'opi- nions, nous pensons que la vérité est très obscure. Est- ce qu'il n'y a pas confusion? Le Code de Justinien a pu très bien ou ne consacrer qu'un usage en ce moment légalement établi, mais depuis peu de temps, ou bien avoir innové. Le cloute est possible: la période inter- médiail'e entre les Codes Théoùosien et Justinien est de (458-!J28), !00 ans environ. Dans ce laps de temps, les institutions peuvent changet' ..

La perpétuité du droit emphytéotique consacrée par les constitutions amena comme conséquence la tnms- mission de ce droit par voie de succession.

Les l1éritiers continuaient la personne juridique du défunt. Aucun doute sur ce point. Pourtant on trouve

pe~ de lois concernant l'aliénation à titre singulier. Une constitution de Constantin permettait à l'emphytéote de transférer son droit par donation sans l'autorisation du judex .. sauf qu'après la donation, le donateur était res-

ponsable vis-à-vis du fisc, c'est-à-dire vis-à-vis du pro- priétaire du fonds. (Loi Xl, tit. 6!, loi 1.) Contre tout<j

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· personne el même contre le prop1·iétaire, le donataire avait l'action in rmn. Mais ce demier pou'vait être atta- . qué par l'action ex contractu pat· le propriétaire. L'em- phytéose pouvait être aliénée sans doute, mais l'emphy- téote ne pou v ait p'ar sa seule volonté se décharger de ses obligations. Si toutes les cha1·ges emphytéotiques · n'étaient pas fournies, le droit pouvait être révoqué en- tre les mains du détenteur qui n'avait aucune exception à opposc1· à la revendication. Il fallait donc le consen- tement,du fudex pour que la donation transférât l'em- phytéose d'une manièt·e complète, c'est-à-dire avec ses avantages et ses charges. Le judex, dans ce cas, repré- sentait l'autorité impériale, était le délégué du fisc re- fusant ou acce~Jtant le nouvel emphytéote. Aucun texte ne nous dit comment ce consentement élait donné, si on pouvait refuser de l'accorder, pour quels motifs? Si il était gratuit, ou si on devait donner une certain~

somme d'argent. Les conjectures sont toutes possibles et il n'est pas douteux que l'avarice des fonctionnaires le faisait payer un peu cher.

Cujas pense qu'il n'en était pas de même pour la vente. Le consentement du rationalis ou procureur de l'empereur (sur la loi 1 Cod. de {ttndis patrinwn.) ét~it

nécessaire. Plusi€urs savants juristes allemands sont du même avis. Divers textes s'occupent du commerce des choses sur lesquelles existait l'emphytéose. (Loi Xlii, Cod. de prœdiis et aliis rebus minoris. Ulp. ! , 5 et 4.

[Je rebus earl,f.m. Théod! et Valent, liv, 56, 7. De loc.

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prœd. Grat. et Valent. liv. 56, 7. De fundis rei priva-

fœ. Inst. Just. Locatio cond. ~ adeo.) Tous ces textes se taisent sur l'autorisation préalable du rationalis. Cujas , (sur la loi HI Cod. 7, de fundis rei pn'vatœ) enseigne que l'emphytéote répondait de l'insolvabilité de. son cessionnaire et devait payer les pre:;tations. Ce qui est probable c'est que les agents du fisc élevaient des diffi- cultés sur la transmission de ces droits emphytéotiques pour assouvil' leur ·avarice encouragée par les empe- rem·s. LeR parties pal' cc moyen étaient rançonnées.

~éanmoins ces iniques exploitations ne furent pas tou- jours jugées favorablement par le prince. Constantin dans une constitution les désapprouva. Justinien nous apprend que rien de positif ct de légal n'existait sur ces injustes prétentions. (Loi dernière Cod. dcjure em- phyteutico cum dubitabatur.

Cet empereur réelomait une lrgislation fixe et équi- table. La controverse fut tranchée par lui. En exigeant le consentement du judex, il fit triompher les usages les plus pratiqués.

Il. Obligations. - L'incertitude la plus grande existe sur ce sujet. Dès le principe il est. probable que les em- phytéotes furent soumis à l'obligation de ne pas détério- rer les biens emphytéosés. De cette obligation rien ne pouvait les exempter, ni leur ancienne situation de simples bailleurs ou possesseurs1 ni même leur ressern-

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blance avec les tenancier·s vectigaliens. La chose d'au- trui doit être respectée. M. Vuy avec raison repousse l'opinion de M. Schroter soutenant que c'était une inno- vation· de Justinien. Sans aucun doute, eet empereur nous l'aurait fait connaître par ses phrases m·dinaires et ampoulées. Au contraire il semble indiquer que cette doctrine était anciennement pratiquée et connue.

(Novel. Vll, cha p. 3, ~ 2.)

Chaque année, l'emphytéote était assujetti au paie- ment d'une redevance appelée canon, consistant partie en or, partie en blé. (Cod. Théod., Liv. II, lit. !6, loi I.) La redevance en argent devait être payée en une seule fois. Tantôt on déterminait le jour, tantôt on Je laissait à la convenance de l'emphytéote. Constantin, et plus tar·d Valens et Valentinien l'ordonnaient ainsi par constitution. (Cod. Théod., liv. H, tit. 19, loi 5.) Va- lens et Valentinien ordonnaient aussi que la redevance en nature serait payée tous les quatre mois. Même plus tal'd,excepté en Afrique. (Cod. en Théod., liv. Il, loi i 9.) ils exigeaient que le paiement de la totalité ne fut pas fractionné, permettant aux emphytéotes de payer· à l'époque qu'ils préfél'er·aient (Cod., loi II, tit.

64, loi 4j. Le but de ces constitutions était d'asssurer au fisc le paiement intégral du canon. D'après une constitution de Consttlntin, plusieurs tenancier·s possé- dant un fonds patrimonial pouvaient payer leur rede- vance eh ac un sépar·ément, .le fisc ne pouvant révoquer de son droit que le retardataire (Cod. Théod., liv. II, ti~. ~9~ loi

1).

La r~devance Majt loin d'être invariable,

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surtout à l'origine du droit; plus tard elle fut augmentée;

les administrateurs impériaux dans leur tyrannie, plus méchants que les empereurs eux-mêmes, retirèr·ent plus d'une fois à un emphytéote le fonds dont on offrait une redevance plus forte; on en vint· jusqu'à mettre aux enchè!'es des fonds emphytéotiques. De plus, plu- s:eurs textes nous apprennent qu'avant de concéder un bien domanial à emphytéose, les agents fiscaux avaient soin de discuter les facultés dont disposait le postulant (Cod. Théod., liv. 21, tit. 19, loi 3, et Godefmy, ex- plications sÙ!' cette loi.)

te pren<'Ul' était obligé de réunir les fonds stériles v,oi- sins de ses possessions que le propriétaire voulait y adjoindre; à raison de cette. annexion fol'cée, il devait payer une nu~mcntation de redevance, sous peine de perdt·e ses droits. (Cod. Theod., liv.

o,

tit. 15, lois XXXIIl ct XXVIV, L. X, t. 3. Liv. 14.)

Les empereurs exigèrent même que les emphytéotes eussent à Constantinople des maisons bien couvertes et en bon étal (Cod. Theod., liv. 8, !3, loi 36. Novel.

de Théod. le Jeune, ^t. ,H, 4, C. l). Pourtant ceux qui a v aient défriché les fonds sul' lesquels leurs dr·oils a v aient été constitués à perpétuité, étairnt exempts de cette obligation. (No velle Tbéodosienne de relevatis ad01~atis

vel donatis possesionibus, ~ 4.) On a soutenu qu'en ou- tre de cette augmentation de redevance, les tenan- ciers étaient obligés de payer les fonds stél'iles au prix d'acquisition. Aucun texte ne vient appuyer cette pro-·

position en flagmnte contradiction avec la tradition

historique. Le droit emphytéotique fut pour les loca- taires et les possesseurs fonciers une ère d'améliorations.

Les empereurs réagissaient, il est vrai, contre cette transformation inésistiblc qui s'opémit. L'avarice sor- dide les y poussait. Mais tout cela n'a pas franchf les limites extrêmes. l.1es cultivateurs étaient trop peu abon- dants, et celte rareté de bras leur commandait d'une manière impérieuse de céder, ou du moins d'user de modét·ation dans leurs résistances.

Les emphytéotes étaient-ils en outt·e soumis à la re- . devance annuelle, à la capitation et aux impùts extraor- dinaires? La capitation était pe~sonnelle ct foncière.

L'une et l'autre s'excluaient; ainsi ceux qui payaient la capitation personnelle étaient exemptés de la foncièt·e. Ce qui est vraisemblable, c'est que rien ne dispensa les em- _

phytéotes de payer l'une ou l'autre. A partir de Julien, on peut affirmer que les emphytéotes des fonds patri-

moniaux ne furent plus soumis qu'à la capitation fon- cièt·e (Cod. Theod., liv. II, t. 19, loi 2). Dès lors la ca- pitation personnelle ne put êtrè exigée d'eux. - Outre les deux impôts dont nous venons de pm·let·, qu'on peut appeler impôts ordinaires, les réparations des routes et des puits, les rassemblements de munitions et de che-

vau~ exigeaient des ùnpôts extraordinaires (Cod. Théod., liv. li, t. 19, liv. !4, Cod. liv. Il, tom. 74). Les em- phytéotes y furent tantôt astreints; tantôt ils en furent exemptés. Les empereurs ont" fait diverses constitutions pour leur imposer ces charges extraordinaires, d'autres pour les exempter d'une manière partielle. (Cod. Theod.,