La constitution de Zénon est ?'apportée au code Justinien, liv. IV, t. 66, de Ju1·e emphyteutico, loi première.
« Jus emphyteuticarium, neque conductionis, ne- ))
« que alienationis esse ti tu lis adjiciendum; sed hoc ))
« jus tertium esse constituimus, ab utriusque memo- ))
« ratorum contractuum societate seusimilitudinesepa->>
« ratum: conceptionem itemdefinitionemqne habere>>
« propriam, etjustum esse validumque contractum, in>>
«quo cuncta, quœinter uteasque contrahentium par-))
« tes super omnibus vel etiam fortuisis casibus, pac.: ))
« tionibus, scripturainterveniente habitis placuerint, ))
« firma illibataque perpetua stabilita mo dis omnibus >>
« debeant custodiri : ita ut si interdum ea quœ for- ))
« tuitis casibus eveniant, pactorum non fuerint con- >>
« ventione concepta, si quidem tanta emerserit ela- >>
« des quœ prorsus etiam ipsius rei, quœ per em- ))
<< phyteusin data est, faciat interritum : hoc non em- ))
<! phyteuticario, cui nihil reliqum pennansit, sed >>
« rei domino, qui quod fatalitate ingruebat, etiam >>
« nullo intercedente contmctu habiturus fuerat, impu ))
« tetur. Sin vero particulare, vel quod aliud leve con- >>
« tige rit damn~m, ex quo non ipsa rei penit us lœdatur >>
« substantia; hocemphyteuticarius suis partibus non >>
« dubitet adscribendum. »
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-«Le droit emphytéotique ne doit être ajouté ni au >>
« titre du louage ni à celui de la vente, mais nous >>
<( ordonnons qu'il forme un troisième droit distinct >>
cc de toute association et de toute an~logie avec cha- >>
<<. cun des deux autres: nous voulons qu'il ait une >>
« définition et un caractère particulier et qu'il forme >>·
un contrat légitime et valable) dans lequel devront >>
« être observées, de toutes façons) avec une autorité >>
« perpétuelle ferme et inél~ranlable, toutes les stipu- >>
~( la ti ons écrites dont il aura plu aux parties con trac~ >>
« tantes de convenir sur toutes éventualités et même >)
« sur les cas fortuits ; en sorte que si) dans cette >>
« situation, il survient des cas fortuits non compris >>
« dans les conventions, par exemple, s'il se produit >>
« un désastre tel qu'il entraîne laperte de la chose >>
« même qui avait fait l'objet de la concession emphy- >>
« téotique, cela ne sera pas mis au compte de l'emphy- >>
« té ote à qui il n'est resté aucune épave, mais à celui >>
« du propriétaire à qui même en l'absence de tout >>
cc contrat, cette perte devait fatalement incomber; »
« mais s'il n'est survenu qu'une perte partielle ou >>
~< quelqu'autre léger dommage n'affectant pas d'une >>
« profonde atteinte la substance même de la chose, >>
« cela devra être indubitablement mis au compte de >>
« l'emphytéote. >>
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-La question longtemps agitée de savoir si l'emphy-téose était une vente ou
un
~bail, est tnmchée par cette constitution. On inaugut·e un droit nouveau compléte-ment distinct, qui a son caractère pat·ticulier, ses rè-gles spéciales, ne ressemblant pas à celles de la vente ou du louage, dont il diffère sous diffél'E'IÜS rapports.Les conventions légalement échangées font loi entre les parties contmetantcs. Justinien veut que ce principe soit admis, sans doute; seulement, en l'absence de ces conventions , une disposition générale est dictée pour les cas fol'Luits. La perte totale est subie par le proprié-taire; la perte partielle est aux l'isques du pl:encul', qui n'a pas même le droit de demande!' de ce- chef une di-minution du canon.
Les deux autl'es c'onslitutions édictées encore par Justinien sont les suivantes.
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Justinien édicta également dettx constitutions d'une g1·ande impm·tance pour le d1·oit emphytéotique, qu'il faut cite'r.
La première de ces constitutions fm·me la loi 2 du code l'ustinien, liv. IX, tit. 66, de jure emphyteutico :
« In emphyteuticariis contractibus sancimus, si >>
« quidem aliqme pactiones in emphyteuticis instru- >>
« mentis fuerint conscriptœ easdem et in omnibus ))
« aliis capitulis observari, et de rejectione ejus, qui>>
« emphyteusin suscepit, si solitam pensionem, vel >>
cc publicarum fonctionum apochasnonprœstiterit.Sin »
t< autem nihil super hoc capitula fuerit pactum, sed >>
« per totum triennium neque solverit, neque apo- >>
« chas domino tributorum reddiderit: volenti ei licere ))
« eum a prœdiis emphyteuticariis repellere, nulla ei >>
« in posterum allegatione nomine melio rationis vel »
« eorum quœ empovemata dicuntur, vel po:ma oppo-»
« nenda : sed omnimoda ea, si daminus voluerit >>
« repellenda, neque prœtendente, quadnan est super>>
« hac causa inquietatus : quad neminem apparteat >~
« canventianem, vel admanitianem expectare, sed >>
« ultra sese affere, et debitum spantanea vol un tate »
t< persalvere secundum quad et anteriare lege nastri >>
« numinis generaliter cautum est. Ne autem ex hac »
« causa daminis facultas ari8Jtur emphyteutas suas >>
« repellere, et reditum minime velle suscipere, et ex >>
« hujusmodis machinatione, trienno elapso, suo jure >>
« is, qui emphyteusin suscepit, cadat ~ licentiam ei >>
« concedimus, attestatione prœmissa pecunia offerre, >>
« bisque obsignatis et secundum legem depositis , ))
« minime dejectionis timere periculum. >>
«Nous ordonnons que, lorsque quelques conven- >>
«tians auront été consignées dans la teneur de l'ins- »
« trumentum des contrats emphytéotiques, elles se· »
« ront observées de tous point:::, même celles relatives >>
« à l'expulsion du tenancier emphytéotique qui »
« n'aurait pas acquitté la redevance accoutumée· ou >>
« repté3enté les quittances des charges publiques. »
« Mais s'il n'a rien été convenu à cet égard et que, >>
<<. pendant tout un intervalle de trois ans, il n'ait pas >>
<< été payé de redevances ni présenté de quittances »
« des impôts, nous voulons qu'il soit permis au pro->>
« priétaire d'expulser à sa volonté le tenancier des »
« fonds emphytéotiques, sans qu'il soit possible à »
« celui-ci de s'y opposer sous le prétexte des amélio- >>
« rations survenues, et même de celles qui seraient >>
<<le résultat de son travail, ni même en invoquant>>
< la clause pénale; mais si le propriétaire le veut, il >>
« sera entièrement axpulsé alors même qu'il allégue- >>
<< rait qu'il n'a nullement été inquiété à l'égard des >>
« redevances, car nous avons eu soin, par une loi )>
· « précédente1 de décider que personne ne doit atten- >>
- 59
-« dre, pour payer ce dont il est débiteur, une convo->>
« cation ou un avertissement, mais se présenter soi- ))
« même spontanément et volontairement. Mais afin >>
(( que les propriétaires ne trouvent pas là une facilité >>
« pour expulser leurs emphytéotes en refusant de >>
« recevoir la redevance annuelle et en faisant tom- >>
« ber au bout de trois ans, par cette ruse, le droit du »
«tenancier emphytéotique, nous accordons à celui-ci»
« la permiss:lon de faire des offres réelles devant ))
« témoins, et, lorsque ensuite il aura, selon la loi, >>
« déposé et consigné l'argent, il n'aura aucunement »
« à redouter une expulsion.
La seconde constitution de Justinien forme la loi 3 du même tit1·e.
« Cum dubitabatur, utrum emphyteuta debeatcmn »
« domini voluntate suas meliorationes, quœ grœco >>
(( vocabula spnvo1pœra dicuntur' alienare, vel jus ))
« emphyteuticum in alium transferre, an ejus expec- »
« tare consensum: sancimus, si quidem emphyteuti- »
« emu instrumentum super hoc casu aliquas pactio-»
« nes habeat, eas observari. Sin autem nullo modo »
« hujus modi pactio interposita est, vel forte instru-»
« mentum emphyteuseos depeditum est : minime >)
« licere emphyteutœ, sine consensu domini meliora->>
« tiones suas aliis vendere, vel juri emphyteuticum >>
« transferre. Sed ne hac occasione accepta, domini >>
« minime concedant emphyteutas suos accipere >>
« pretia meliorationum, quœ inveneoont, sed delu- >>
« dant, et ex hoc commodum emphyteutœ depereat : >>
(( disponimus, attestationem domino transmitti, et >>
K prœdicere, quantum pretium ab alio revera a cci pi >>
« potest. Et si quidem dominus hoc clare maluerit, >>
« et tantam prœstare quantitatem , quantam ipse >>
« revera emphyteuta ab alio accipere potest, ipsum >>
« dominum omnimodo hœc comparare. Sin autem >>
« cluorum mentium spatium fuerit emensum, et »
« dominus hoc facere noluerit: licentia emphyteutœ >>
« detur, ubi voluerit, et sine consensu clomini melio >>
« rationes suas vendere : his tamem personis quœ >>
« non soient emphyteuticis contractibus vetari ad >>
« hujusmocli venire emptionem. Necessitatem autem >>
« habere dominos, si aliis melioratio secundum prœ- >>
« fatum modum vendita sit, accipere emphyteu- >>
« tam: vel si jus emphyteusium ad personas non pro- »
« hibitas, sed concessas et idoneas ad solvendum >>
« emphyteuticum canonem transponere emphyteutas >>
« maluerit: non contradicere, sed novum emphyteu- ))
« tarn in possessionem suscipere, non per conducto- >>
« rem, vel per procuratorem, secl ipsos dominos per >>
« se, v el per litteras suas, vel si eo non potuerint, per )) (( clepositionem in bac quiclem civitate apud virum >>
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« clarissimum magistrum censuum, vel prœsentibus ))
« tahularlis per attestanionem, in provinciis autem )) (( per prœsidesvel defensores celehrandam. Et ne a va- >)
« dtia tantidomini in magammalem pecuniarum prop->>
<< ter hoc eftlagitent : quod usque ad prœsens tempus >>
« perpeteari cognovimus : non aplius eis liceat pro »
« subscriptione sua vel dispositione, nisi quinquage- >>
« simam partem pretii, v el œstimationis loci, qui ad >>
« aliam personam transfert ur, accipere : si autem ))
« novum emphyteutam, vel emptorem meliorationis >>
« suscipere minime dominus maluerit et attestione >>
« facta inter duos menses hoc facere supersederit : >>
<( licere emphyteutœ etiam non consentientihus do- >>
« minis ad alios suum jus, vel emphyteumata trans- >>
« ferre. Sin autem aliter fuerit versatus, quam nostra >>
<( constitutio disposuit, jure emphyteutico cadat. ))
« Comme on mettait en doute si l'emphytéote >>
« devait aliéner ses améliorations appelées en grec >>
« ep1rour;para, ou transférer son droit même à autrui »
« sous l'agrément du propriétaire, et s'il devait atten- >>
<< dre son consentement, nous ordonnons que si l'ins- >>
« trumentum emphytéotique contient quelques con- >>
« ventions à cet égard, elles soient observées. Mais >>
« si aucune convention n'est intervenue sur ce point, >>
c< ou si , d'aventure, l'instrumentum emphytéotique >>
« a été égaré, l'emphytéote ne pourra nullement »
« vendre ses améliorations ou transférer son droit »
« emphytéotique sans le consentement du proprié- >>
« taire. Mais afin que les propriétaires ne trouvent »
t( pas là l'occasion d'empêcher les emphytéotes de >>
« toucher le prix des améliorations qu'ils ont réali- >>
« sées et de se jouer d'eux, et que cet avantage ne >>
« ruine les emphytéotes, nous exigeons que le pro- >>
« priétaire soit à l'avance prévenu devant témoins du »
« prix qui peut être réellement reçu de l'acquéreur. >>
<-< Si le propriétaire préfère payer ce prix et donner >>
« une valeur égale à celle que l'emphytéote peut re- >>
« cevoir ailleurs, illuiseraloisible defaire l'acquisition ))
« poursoncompte. Mais si un délai de deux mois s'est >>
« écoulé sans que le propriétaire ait voulu agir ainsi, >>
« l'emphytéote aura la faculté de vendre ses amé- >>
« liorations où il voudra et sans le consentement du >>
« propriétaire, sans que les personnes qui sont »
« habituellement exclues des contrats ~mphytéoti- »
« ques puissent de cette manière en faire l'acquisi- »
« ti on. De leur côté, les propriétaires . seront con- >>
« traints, si les améliorations ont été vendues à autrui, »
« suivant le mode précité, de recevoir l'emphytéote »
« nouveau; même si l'ancien a vendu à autrui son >>
(( droit emphytéotique, non à des personnes exclues, ))
« mais acceptables et pouvant payer la redevance, le »
<( propriétaire n'y pourra pas -mettre obstacle , et »
« devra accueillir le nouvel emphytéote et le mettre »
<.< en possession, non par un serviteur ou un procu- »
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-« reur, mais personnellement~ soit par lettre, et s'il >>
« ne le peut ou ne le veut, par déclaration devant un >>
« éminent magistrat censitaire de la cité, soit par >>
(( attestation devant un tabellion, et dam: les pro- ))
(< vinees , devant les présidents ou les défenseurs. >>
« Afin que l'avidité des propriétaires n'exige pas à >>
(( cette occasion des sommes trop considérables, dinsi >>
« que nous avons reconnu que cela avait eu lieu jus- >>
« qu'à ce jour, il ne sera pas leur permis de recevoir >>
« pour leur signature ou leur déclaration plus de la ))
« cinquantième partie du prix ou de l'estimation de ))
« l'immeuble aliéné. Mais si le propriétaire refuse >>
« absolument d'accueillir le nouvel emphytéote ou )) (( l'acheteur des améliorations, et laisse ainsi s'é- >>
« couler un délai de deux. mois après la déclaration >>
« à lui faite du prix, l'emphytéote pourra, même ))
« sans le consentement du propriétaire, transmettre >>
« son droit ou les améliorations du fonds _emphytéo- >>
« tique à autrui. Toutefois s'il n'a pas suivila marche >>
« prescrite par notre constitution , qu'il soit déchu ))
« de son droit. >)
- 64
-Outre ces constitutions que nous venons de cite t', Justinien édicta en outre deux novclles sut· l'emphytéose ecclésiastique. (No velle VII et CXX). Nombre de lois signalent en outre l'emphytéose. Elles ont déjà été énumérées dans le cout'S de cc travail. Tribonien n'a-t-il pas été accusé d'avoir interpolé un texte en ajoutant le mot emphyteuticarius aux mots ager vectigalis? Tout cela ne constatè-t-il pas l'influence de l'un de ces droits sur la fonnnLion de l'autre et la confusion qui s'étnit opérée entre eux?
SECTION II
, Caract.ères de l'empbyt.éose.
Qu'est-ce que l'emphytéose? A quel contrat se rat-tache-t-elle? De la solution de ces questions dépendent de nombreuses conséquences pratiques. La théorie avait longtemps été en désaceord, bien que la pratique eût dû devancer la constitution de Zénon. Cet empereur en tout cas élimina les deux opinions régnant alors aussi radicales l'une que l'autre. Un droit distinct, sni generis fut créé, c'était de toute justice.
65
Quelle plus grande urgence de déterminer d,une ma-nière exacte et pr·écise la nature de l'emphytéose~ Cette incertitude avait eu les conséquC:'nces les plus funestes."
Et, soit qu'on l'assimilât à la vente, soit qu'on en fit un louage, on arrivait à faire pr·édominer certaines ~olu
tions èmanées de ces contrats. L'ensemble d~ droit était impossible à trouver.
Quels sont les caractères de l' emphytéose?
Il est imp2ssible, même sous Zénon, de donner des . principes indiscutables, cèrtains, sm· lesquels on puisse s'appuyer. L'empereur jurisconsulte se borne à recon'n'aî-tre son existence et déclare qu'eUe est un contrat distinct.
Aussi de nombreuses et vives controver·ses furent
sus-·citées. Certains auteurs attribuèrent à l'emphyt~ote le dominium. Dans ce cas une distinction est faite ; le dominium directum est refusé et le dominium utile est concédé. Dumoulin même va plus loin dans la voie des restrictions, puisqu'il accorde le dominium utile seulement à i'emphytéote perpétuel. D'autres, ceux qui selon nous émettent l'opinion la plus admissible, sou-tiennent que les tenanciers emphytéotiques n'ont qu'on droit réel sur la chose d'autrui, jus in. re aliena (Cùjas recitationes, loi 6, titre 5, Dig. ager vectig. ). Les ar-guments sur lesquels on s'appuye sont la constitution . de Zénon et l'économie des droits concédés aux
em-phytéotes. Si on examine attentivement ces droits, ·on remarquera que tous ceux qui assimilent I'emphyté'ote
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-au propriétaire sont empnmtés -au domaine utile ; le droit d'aliéner semble faire exception. Pour nous, l'em-phytéose dans tout son ensemble est un droit analogue au droit de servitude. Sans doute les avantages qu'elle offre sont plus étendus, mais n'est-ce pas aussi une restriction de la propriété d'où l'on tit'e les actions ou exceptions servant à défendrè J'emphytéote contre tout agresseur injuste? Il faut donc conclure-'que Je droit emphytéotique est non de la nature du ?roit de pro-priété, mais bien de celle des droits sur la chose d'autrui.
Du reste, cette opinion est confirmée par 4es textes non seulement nombreux, mÇiis re~ontant
.a
l'époque où la controverse sur ce sujet exi~tait d'un~ manière très · sérieuse. Ulpien, dans deux passages, constate que déjà dans l'ager vectigaUs on voyait percer ce. caractère do-minant. Si {undus municipum vectigalis ipsis municipibus sit legat us, an legatum consistat petique possit videanws. Et Julianus libro trigentesimo octavo Digestorum sriibit.Quamvis fundus vectigalis municipmn sit~ attame~t quia ali-quod jtts in eo is qui lega('it habet valere legatunt. Sed etsi non municipibus sed alii ftmdmn vectigalem _legaverit, non videri proprietatem legatam, sèd id jus quorl in vectigali-bus fundis habemus. -Nous· pourrions encore ajouter la loi 5, ~ 4 dù titre XXVII. Titre 9 de rebus eorum qui sub tutela sunt. Cette loi, nous en avons déjà parlé, il est vrai, mais rappelons~Ja néanmoins: si jus epf!JureunxoJJ vel ep(3areunxoJJ habeat pupilltts, videamus an distrahi hoc a tutoribus p9ssit? Et magis est non posse qu.amvis jus prœdii potiu.s sit.
- 67
-Justinien paraît avoir été de la même opinion. Dans le cod. livre 4, t. tH, loi 7, nous lisons le passage sui-vant : Sancimus sive lex alienationem inhibuer-it, sive testator hoc fecerit, sipe pactio contrahenlittm hoc admiserit, non solum dominii alienationem vel mancipiorum manu-missonem esse prohibendum, sed etiam ususfructus datio-nem vel hypothecam vel pignoris nexwn penitus prohiberi.
Similique modo et servitutes minime 'imponi, nec
emphy-teus~os contractum nisi in his tantum modo casibus.. in quibus tam constitutinnum auctoritas vel testatoris volun-tas .. vel pactionum tenor .. qui alienationem 1:nterdixit, ali-quid tale fieri permiserit.
Il est vrai dans quelques constitutions l'emphytéote était appelé dominus: mais dans d'autres ne le nommait-on pas conductor? (cod. titre 70, livre XI. De location~
lois 5 et o). Dans quelques textes l'emphytéote et Ie pro-priétaire ne sont-ils pas mis en opposition en ces mêmes
termes~ (Iiv. VI, tome 5, loi i, ~ i Dig., cod. liv. IV, titre 66, lois i, 2, 5.) Du reste il ne faut pas perdre de vue que la constitution de Zénon empêchait d'une manière très-expresse· de regarder l'emphytéote comme un pro-priétaire. Ces constitutions laissent en général à désil·er dans leur rédaction. Elles sont copiées quelquefois d'une manière inintelligente sur d'anciens textes. Si donc on en conclut que l'emphytéote n'est point un propriétaire et qu'il n'a qu'un droit sur la chose d'autrui, il faut évidem-ment lui accor·der seuleévidem-ment les droits qu'une disposition législative lui donne. Ce dl'Oit réel, demembrement fort
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-étendu de la propriété , en théorie pouvait facilement se concevoir sans qu'il y eùt obligation corrélative et par conséquent sans qu'on dût payer une redevance.
Mais rappelons-nous l'historique de sa formation et de sa destination économique? Nous comprendrons que l'obligation à la redevance, imposée dans toutes les cir-constances, s'ensuive. Cette redevance si minime qu'elle
Mais rappelons-nous l'historique de sa formation et de sa destination économique? Nous comprendrons que l'obligation à la redevance, imposée dans toutes les cir-constances, s'ensuive. Cette redevance si minime qu'elle