Origine et nature ge l'emphytéose.
Le droit féodal installé se trouva en présence de la grande plaie qui avait perdu Rome. On multiplia les . moyens pour arriver à divise1· les terres et à associer les indigents aux bienfaits du la possession. C'était le but du droit emphytéotique ou de ·moins son but appa-rent. Il est à remarquer que le moment où ce droit • se généralisa fut celui où les serfs furent affmnchis et les biens de main-morte disparurent. Les deux mouve-ments ont été solidaires l'un de l'autre, dans une cer-taine limite qui aurait été dépassée, si les contrats féo-daux n'avaient pas été souvent préférés aux contrats emphytéotiques.
Ceux là seuls, qui pouvaient aliéner, pouvaient don-ner à l'emphytéose. Les développements qu'eut le droit emphytéotique dans les pays de franc alleu où tout le monde (roturiers et nobles) avait le droit de l'accot·der, ne nous étonnent pas. Les fiefs pouvaient êlre transmis
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-par leurs pt·opriétaires -par bail emphytéotique. Seule-ment comme c'était une aliénation suffisante pour
cons-titu~r le jeu de fie(, on ne pouvait pas dès lors l'é-tendre à tout l'héritage. L'art. ni de la co~tume de
Pari~ dit que le jeu de fief soit par vente, soit par hail
· emphytéotique, ne devait pas dépasset· les 2f3 du corps du domaine. En Dauphiné cette coutume n'existait pas.
T.Je vassal avait Je droit d'emphyléoser tout Je domaine.
L'emphytéote pouvait même transmettre son droit dans les mêmes conditions qu'il le possédait. L'Eglise ne de-vait donner· à emphytéose qu'en accomplissant cer-taines solennit~s prescrites pour l'aliénation des biens.
Quelques-uns même soutien~ent que les emphytéoses per·péluelles lui étaient interdites ; ce1les de 99 ans étaient les seules qui ne fussent pas prohibées. C'est une opinion qui nous paraît un peu exagérée.
Tous les biens aliénables pouvaient être tr·ansmis par bail emphytéotique. On doit encore ajouter que les fonds urbains et les fonds ruraux pouvaient aussi être emphytéotisés ; il ne faut pas distinguet· si les fonds sont incultes, - non défrichés, - s'il faut élever des constructions ou bien si les terres sont fertiles et les bâtiments en bon état. Les moulins étaient surtout con-cédés par ce genre de contrat.
L'emphytéose à Rome était généralement perpétuelle.
L'emphytéose sous l'ancien droit fut quelquefois tem-poraire. Dumoulin soutenait une opinion qui consistait à
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-regarder l'emphytéote comme toujours temporaire. On ne peut accepter une pareille manière de voit'. Les textes ne permettent pas de tolérer une semblable interpréta-tion: Rarement on parle de l'emphytéose temporaire. Ces concessions ont été (selon ce jurisconsulte) à temps, dans l'origine, et, successivement par une sorte de généœs-cence, elles sont deveques perpétuelles. Cujas considé-rait ·comme emvhytéose tout bail; mais tout bail ayant moins de cinq ans ne p~ut non plus nous inspirer l'autoritè habituelle de l'emphyteose. Pour les biens de l'Eglise elle était établie pour 99 ans. On pouvait sans con-tredit la constituer pour un temps moindr~; toujours elle devait embrasser une série d'années. Le but de ce contrat était d'améliorer des domaines incultes et de les défricher; il était de toute justice que l'emphytéote recouvrât ses avances et le prix de ses travaux.
Les auteurs sont indécis sur ]a nature du droit em-phytéotique. Les uns soutiennent que l'emphytéote pos-sédait le domaine utile, et le propriétaire ne retenait que le domaine direct. Que l'emphytéose fût perpétuelle, qu'elle fût temporaire, le preneur n'avait qu'un jus in re ou jus in fundo. Le domaine utile lui échappait complé-tement. Dumoulin était un des partisans les plus chauds de cette opinion ; non-seulement il puisait se~ argu-ments dans les lois françaises, mais encore il invoquait l'autoritédesloisromaïnes. Seulement, dit M. Troplong, on retrouve l'in ex péri en ce indocile qui signale trop souvent les excursions de Dumoulin dans le domaine
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-du· droit romain et qui faisait dire au pt·ésident Favre:
« Qztem si Cnjaccio conferas nullus homo est. » Primi-tivement l'emphytéose, dit-on, était temporaire, àussi les textes où l'on ne donne au preneur qu'un jus in re, jus servitutis sur le fonds concédé s'applique_nt à cette époque. Mais peu à peu elle est devenue perpétuelle ; alors les lois romaines disent fztndorum domini Ii v. 4, cod. de fun dis patrimon. Pour la loi 1, ~ ! . Si ag er vectig. · qui ne donne qu'un droit in re, il y répondait que proba-blement, a va nt Constantin, les jurisconsultes avaient suivi les anciennes idées. Cependant quelles raisons!
On ne peut soutenir que l'emphytéose n'ait pas été, dès son origine, perpétuelle; d'un autre èôté il est
cer-tain que c'était aux emphytéoses perpétuelles que les jurisconsultes accordaient le jûs sen>itutis et le jus prœdii.
Gaïusnousle prouv·esumbondamment. (Comm. 5, ~ !4o.) D'autres ~nsejgnaient que l'emphytéose n'apportait au P.reneur sur le fonds concédé qu'un jus in re. Cujas re-fusait même le domaine utile. Le domaine utile en droit romain était inconnu. <t Qztodjzts doctores 1tostri appellant tttile dominimn sed perpermn; nullztm est dominium utile;
amne dominium est direct-um et est proprietas rei vel jus ejus quo q'ltis {rettts rem sztam propriam esse asserit. » Le quasi domaine seul appartenait donc à l' mnphytéote.
De ce qu'il avait l'action utile pour obtenir certains avantages que donnait le droit de propriété, on ne sau-rait en conclure qu'il avait le domaine utile. On a jadis accordé l'action hypothécaire utile. L'hypothèque utile existait-t-elle sous le droit Justinien? Les constitutions
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-donnent si peu le dominùun à l'emphytéote qu'e11es l'opposent perpétuellement au propriétaire rei domino.
Les feudistes et les économistes ont introduit dans notre droit cette distinction subtile entt·e le domaine direct et le domaine utile qu'on retrouve pt·esque partout.
Celui qui avait le domaine utile était le propriétaire de l'héritage, le domaine direct c'était le domaine ancien, originaire, qui par le démembrement du domaine utile n'était qu'un domaine de supériorité et ·qu'un droit parti-culier d'exiger certains devoirs recognitifs. Cœterum, dit Dumoulin, in idiotismo nostro domintts directus etiam qttem proprie et stricte, vocamtts non dicetur proprietarius;
- sed vox proprietarii apud nos pro 1ûtùno domino duntaxat, siPe pro possidente jure dominii etiam utüis, tantwn usur-patur. - Pothier a enseigné plus tard les mêmes idées.
Dan~ l'usage, par exemple, le domaine utile.coosistait dans le droit de percevoir les fruits, tandis que les au-tres attributs du droit de propriété restaient attachées au domaine direct. Les feudistes en fournissaient un grand nombre d'exemples.
Pourtant pour l'emphytéose à temps, tout le monde s'accorde. Dumoulin lui-même convenait que l'emphy-téote n'avait pas ce dominiwn utile. IJe domaine utile dans ce cas, en effet, ne pouvait consister que dans le droit de percevoir les fruits. Hervé nous dit << le bail
em-« phytéotique temporaiœ ne transfère pas la propriété
« pour le temps de sa durée, car il ne transfère que Ja
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-« propl'iété utile. On a beau subtiliser, on a beau
distin-« guer entre la propriété directe et la propriété utile;
« cette dernièt·e propriété n'est que le droit de percevoir
« les fruits et ce n'est pas une vét·itable propriété, il
« n'y a de vraie propriété que celle du fond-s. ))
Il est certain que l'emphytéote perpétuel avait le domaine utile dans le sens détourné et restreint ; sans aucun doute il avait autant de droits que l'emphytéote à temps. Mais rendons au domaine utile son sens réel
~t sincère, et alors nous conclurons que la solution de D umoulin n'est pas la vraie. Pour nous, Du moulin con-fondant les emphytéoses féodales et les héritages cen-siers a commis une erreur. L'emphytéote ne pouvait jouir de tous les droits attachés au vassal dans le bail à cens;
ii ne pouvait user et abuser, ni exploiter les ouvriers; ce ne pouvait être ce domaine utile laissant au propriétaire un simple domaine honoraire: Concluons donc que l'em--phytéose ne donnait qu'un quasi domaine dans tous les cas. Cependant ce jus in re était un dl'Oit immobilier réel. L'emphytéote pou v ait exercer contre les tiers et contre le propriétaire lui-même soit l'action réelle, soit l'action possessoire ; l'étranger qui avait en Fmnce une tenm·e emphytéotique était dispensé de la caution
judi-catmn solpi comme possédant des immeubles. L'acqui-sition d'une terre à titre de bail emphytéotique consti-tuait un emploi valable; par suite, les créanciers du preneur pouvaient faire saisir et vendre la jouissance du bail de leur débiteur.
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-Le contrat emphytéotique ne pouvait exister sans Je payement d'une redevance annuelle même mo-dique, car les altérations dans les monnaies avaient abaissé la valeurdes redevances emphytéotiques. Cette redevance était essentiellement de la nature du droit e~phytéoiique; si on ne l'avait pas réservée, il ne pou-vait pas y avoir d'emphytéose constituée. C'est princi-palement sur la redevance que l'emphytéote subit l'in-fluence de la féodalité. Cette rente foncière fut confondue avec les rentes récognitives de la directe féodale, comme nous le verrons, alors surtout que cette redevance n'é-tait pas en rapport avec l'importance des revenus du fonds. Les concessions emphytéotiques faites par les feudataires .. obligés de joindre à leur aliénation une ré-serve de la directe pour que leur jeu de fiefs ne fùt pas une aliénation pure et simple donnant ouverture à la saisie féodale, . augmentèrent encore cette confusion.
Sans doute les propriétaires d' alle·ux profitèrent du droit emphytéotique, mais toujours ils y joignirent une réserve de domaine direct les rendant suzerains d'un petit fief indépendant. Ainsi ce mode de procéder, se-lon nous, n'a pas peu contribué à réduire infiniment les tenures en alleu. Dans la majeure partie de la France, on négligea souvent de séparer cette clausê ~ccessoire
du contrat, et, on arriva·à regarder, comme une preuve de directe, toute redevance assise sur un fonds- de terre.
Certes, c'était trop se fier à ce v1eux dicton de Beauma-noir. <c L'on appelle allzœz ce que l'on tient sans faire nulle redevance à nului. »
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-Malgré cette apparente confusion et malgré l'opinion de Dumoulin, l'emphytéose exista toujours comme droit propre.
Ainsi le 27 mai 1789, le chapitre de Viviers donna en emphytéose au sieur Pradelle le domaine de la Ben-e moyennant un prix d'entrée, une pension foncière an-nuelle- exempte de retenue, ensuite séparément une ré-serve expresse de la directe avec lods et ventes, à chaque mutation, investiture, et tous autres droits sous le sim-ple sens d'une rose que le preneur et les siens ser·aient obligés de présenter chaque année le premier mai au syndic du chapitre. Le cens recognitif consistait. quel-quefois en un- verre d'eau dû au baillem· à chaque vi~
site sur le fonds, d'autres fois une livre de truffes noires, une paire de gelines. La redevance principale ou le ca-non emphytéotique représenta toujours le revenu du domaine; on peut s'en convaincre au prix élevé q~i fut d'abord fixé. Les sols et les deniers trouvés dans les anciens contrats d'emphytéose sous les premiers rois repr·ésentaient une somme considérable. La monnaie _ avait une autt·e valem· qu'aujourd'hui; dix sols étaient le prix d'un cheval, deux sols celui d'un bœuf; une va-che, un porc, un mouton valaient Un sol. Tr·ente me-sures de seigle, quarante meme-sures d'orge et soixante mesures d'avoine se vendirent aussi un sol. H ne faut donc pas croire que ces emphytéoses étaient d'un prix peu élevé. Ces monnaies, il est vrai, qui étaient d'or et d'argent subirent des altérations ; on convertit en
cui-Vt'C le Hol et les deniers. Aussi on vit les emphytéoses devenit· de nulle importance; elles ne représentaient plus la valeur des fruits. On les regarda; dit M. Trop-long, comme des simples aveux de la supérioritè du bailleur et non pour avoir un profit qui avait quelqtœ pro-portion aux fntits de l'héritage; c'est ce qui arriva aux cens seigneuriaux.
Les usages deviennent loi. ~Il arriva que les jm·is-consultes fmppés de l'exiguïté des prestations qu'Hs rencontmient dans tous les anciens titres, crurent et enseignèrent que de sa nature le canon emphytéotique devait êlre modique, hors de proportion avec la valeur de la jouissance de l'immeuble. Certa modica annua pensione in recognitionem dominii directi, disait Dumou-lin; si vocatur et"t pensio jttœ eo nomine prœstatur domino, non . ut aZ.iœ qnœ prestentur pro 'ltstt rerum locatarum sed nt salent ver,tigaUa pttblica pro rebus quœ alioquin nostrœ sunt,-répétaient a près lui Donneau, Voët, Velaseus Argou et les juristes qui étaient du même avis. Hilgerius annotateur de Donneau s'exprima en ces termes éner-giques et remarquables, pensio constil'uit·ur non pro mer-cede ·in quo ditfert a locatione .. sed in recognitionem do-minii. C'était un caractère important qui n'existait point dans le droit romain ; les coutumes du moyen âge
l'a-varent fait naître. L'emphytéose perpétuelle était donc une sorte d'aliénation. Le bail au contraire consistait à retirer d'une chose tout ce qu'elle pouvait produire.
Depuis cette époque l'emphytéose a conservé ce carac-tère, c'était un aveu de la directe plutôt qu'un revenu
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-équivalent des fruits. L'art. 767 du Code hollandais a adopté cette théorie. «L'emphytéose est un droit réel qui
« consiste à avoir la jouissçmce d'un immeuble
apparte-<< nant à autrui sous la condition de lui payer une
rede-<< vance annuelle soit en argent, soit en nature, en
te-l< connaissance de son droit de prop1·iété. )> Mais à présent
peut-on conclure que l'emphytéose n'existait pas?
Certes ce n'est pas possible. Cette clause, réservant la directe, devint de style dans les contmts de cette natm·e.
Les anciens commentateurs ont été induits en erreur par la confusion qui en résulte. Le domaine ulile et le do"maine direct à Rome étaient différents de ce qu'on les voit au moyen âge. Le contrat emphytéotique fut absorbé par les contrats particuliers dont on lui doit l'invention et l'origine. Dumoulin s'écriait qu'on ne reconnaissait plus en France de véritables emphytéo-ses : De quo ex. solo verbo emphyteosos non co·ntinuo Uquet propter nattwam ejtts exoletam , et un autre feudiste, Fon maur, disait aussi : Qzwique nous ayons adopté le mot d'emphytéose, le vrai est pourtant qu'il n'y a pas de véritable emphytéose chez nous, mais seulement des baux à cens. D'après donc bon nombre de jul'is-consultes le bail à cens avait remplacé l'emphytéose.
Il nous faut examiner si cette assertion est juste. Nous allons compa1·er l'emphytéose avec tous les contrats qui existent en même temps qu'elle.
Le bail à fiefs ne peut en aucun point être comparé à l'emphytéose. Ce bail était restreint aux héritages
no-bles: le bailleur avait réserve du domaine dit·ect avec foi et hommage et lods et ventes pour l'investiture du nouvel homme, le tout partable au seigneur dans un délai appelé souffrance, avec un état ou dénombrement du fief. Les obligations du premier étaient garanties pm· le dt·oit de saisie féodale et après chaque aliénation le bailleur pouvait exercer le ret1·ait. Mais· le feuda-tait·e n'a~ait-il pas le domaine utile sur ces biens? Ne pouvait-il pas les donner à emphytéose, à bail, à cens, à rente foncièt·e? Tous les caractères qu'on rencon-trait dans le bail à fief convenaient-ils à l'emphytéose?
La discussion ne peut être soutenue.
Le bail à cens était une convention par laquelle le maître d'un héritage noble en transportait le domaine utile au p1·eneur, qui le tenait désormais à titre de pro-priétaire roturiel'. mais sous la réserv~ du domaine di-rect et féodal et d'une modique rente annuelle appelée cens, destinée à témoigner de la supériorité du sei-gneur. Ce contl'at essentiellement d'origine féodale dif-fémit beaucoup de l'emphytéose. Le but de l'emphy-téose était d'améliorer les terres incultes, de couvrir Jcs tel'rains abandonnés de maisons, d'augmenter en un mol la richesse du sol. Au ·contraire le bail à cens devait servil' â procm·er au seignem· des hommes et des sujets. L'emphytéote n'avait qu'un quasi domaine, le preneur à cens avait le domaine utile, moins la directe seigneuriale et les droits honorifiques du dl'Oit de pro-pl'iété qui appal'tenaient au concédant. Si le cens n'était
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-pas payé, l'emphytéose tombait en commise, les censi-ves au contraire étaient exemptées de ]a commise.
1./emphytéote n'avait pas le droit d'aliénet' son droit sans le consentement du propriétaire, le pt·enem· à cens pouvait aliéner la chose accensée sauf paiement des lods et rentes. L'héritage noble seul pouvait êtœ accensé ..
]es héritages nobles et roturiers pouvaient être emphy-téosés. Cens sur cens ne vmtt. L'emphyteote pouvait don-ner à emphyteose. Le cens récognitif de la directe était imprescriptible, Je. canon emphytéote au contraire se prescrivait. Les lods et ventes accompagnaient toujours l'emphytéose sans être de l'essence des baux à cens. Le tenancier emphytéotique pouvait aliéner pa1· hypothè-que; ]e preneur à cens n'avait pas ce droit. Enfin obligé de rendre la chose telle qu'il l'avait reçue, ]e prenem· à cens devait s'abstenir de changer le mode de culture du fonds. L'emphytéote, pourvu qu'il conset·vàt la chose, avait le droit de faire les çhangements qu'i1 désirait
J..~es différences de ces deux contrats étaient nomb,·eu-ses; mais tous les deux transmettaient un droit de pro-priété très imparfait; tous les deux imposaient une pres~
t.ation annuelle qui venait témoigner de l'infériorité du preneur. Le pt·opriétaire direct dans l'un et l'autre sup-portait la perte totale. La perte partielle incombait au détenteur.
Ces deux contrats se rapprochèrent d'une manière plus intime. L'emphytéose fournit au seigneur ]a rede"'
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-vance dont Justinien avait frappé l'aliénation du droit emphytéotique. Dans les censives on la retrouva sous le nom de ventes taxe due pom· l'approbation du nouvel homme. On confo~dit avec le cens proprement dit, si-gne du vasselage, les redevances payées pat' les proprié-tés allodiales elles-mêmes. Toutes les prestations mises sm· un fonds quelconque furent regardées comme aveu de la directe seigneuriale. La ceusive eL l'emphytéose fu-rent-elles aussi confondues? Contractus iste (emphytéose) secundum divisct terrantm consuetu.dines di ver sis nomini-bus nuncupatur. Dicitur enim emphyteusis precaria li.:.
beUus, census fictmn. Telles sont ·les expressions d'un vieil écl'ivain cité par Ducange. On comprend les er-reurs qui pouvaient se prod·uire. Aussi le bail à ,cens offrant plus d'avantages, moins difficile à exécuter et plus large dans ses principes, envahit tout. L'emphytéose
·se modifia de son côté et dégénéra de sa pureté primi-tive. Le but pout· lequel elle avait été c~éée ne fut plus le vrai; les terrains les mieux cultivés furent données en emphytéose. La commise tomba elle-même en désué-tude, et peur qu'elle continuât d'exister, il fallut que les parties eussent stipulé une emphytéose selon les
·se modifia de son côté et dégénéra de sa pureté primi-tive. Le but pout· lequel elle avait été c~éée ne fut plus le vrai; les terrains les mieux cultivés furent données en emphytéose. La commise tomba elle-même en désué-tude, et peur qu'elle continuât d'exister, il fallut que les parties eussent stipulé une emphytéose selon les