Chapitre premier - Les baux emphytéotiques

L'emphytéose et le droit féodal.

« dans son berceau, dans son progrès et ses phases di- »

« verses, nous sommes conduits un peu au delà de la >>

« chutede l'emprre romain dans les provinces de l'Oc- »

<< cident. >>

Il s'agit de suivre ce droit emphytéotique sous une autre époque, dans le moyen âge, de montrer le rôle qu'il a joué en pr·ésence des immenses propriétés des seigneurs, des Eglises et du fise royal.

Au commencement du tr~oisième siècle la Gaule était conquise à la domination romaine. C'était une de ces

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-f01·tunes cruelles qui devaient être réservées à un peuple vaillant et dont l'audacieuse valeur avait failli étouffer à son berceau le vainqueur d'aujourd'hui. Les divisions des parties l'avaient perdu. Ecrasés donc par leurs ad-versaires, forcés au repos, les Gaulois apportèrent dans la paix qu'ils étaient obligés de subir les prodiges d'ac-tivité dont ils avaient fait preuve durant la guerre. Les mœurs, les institutions du peuple roi, ils les acceptèrent et se les àpproprièrent très facilement. On vit dès lors la prospérité renaître, le commerce refleurir, les cités se couvrir de nombreuses maisons. De tous côtés des écoles où l'éloquence, le droit, les sciences étaient en-seignés par des maîtres d'un grand talent, surgirent et prospérèrent. Qui ne connaît les écoles de Bordeaux, d'Autun, de Lyon et de Vienne! Les nombreuJ~ profes-seurs qu'elles ont envoyés à l'étranger, ne sont-ils pas présents à l'esprit de tous?

Les provinces méridionales n'ont-elles pas été dotées des institutions civiles des vainqueurs? Dès le principe on di visa le terl'itoire el?- deux parties ; l'une appro-pt·iée au peuple romain entra dans les domaines fiscaux;

et l'aut1·e fut laissée aux habitants. Il est à peu près certain que l'emphytéose p1·it naissance dans ces tenes fiscales qui, comme toutes les autres propriétés impét·ia-les, durent êt1·e soumises au droit emphytéotique ct que dès lors ce droit dut s'y développer avec les mêmes phases et dans les mêmes proportions. Pour les biens laissés aux particuliers, ils durent subir le droit des

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-res provinciales et ses possesseurs payaient un tribut ou un cens annuel. La perception de cette redevanee ou des redevances domaniales était confiée à une foule d'officiers publics, nommés comitii, vicarii, exactores, proc'Uratores, connus sous le nom générique de jttdices.

Mais à la mort de Théodose (59n) l'empire devait être dissous. Les barbares l'avaient disloqué. L'emphy-téose ne put y jeter de profondes racines. L'empire ro-main fut partagé, et de ce partage définitif il résulta que la Gaule fut sous la sup1·ématie de l'empire d'Occi-dent, hélas, bien fragile qui ne devait pas résister plus d'un siècle aux barba1·es. L'an 406, malgré le courage des Francs-ripuaires chargés de défendre le Rhin, les Suèves franchirent cette frontière en entraînant après eux, de la mer Baltique d'où ils étaient partis, les Burgondes, les Alains et les Vandales; ils se répandirent commeun torrent dans la Province où pendant deux siècles ils exercèrent les exactions et les barbaries les plus grandes. Cette invasion devait précédeJ' de quel-ques années celle d'Attila qui avec les Huns avait aussi franchi la frontière. L'empereur Zénon édictait sa fa-meuse constitution au moment où la barbarie repoussée à Châlons-sur-Marne ( 4rH) était obligée de retourner en Germanie. Malheureusement c'était le dernier effort de cet empire.

On ne peut soutenir que le dt·oit emphytéotique ait existé en Gaule avec toutes les perfections et fut constitué comme il l'était après la constitution de Zénon. Ce qui est vrai c'est qu'il n'était qu'à l'état

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-rudimentaire au moment où les barbares vinrrnt mêler leurs institutions peu avancées avec la civilisation ùu peuple vaincu. La grande invasion de 406 apprit aux Francs oombien était faible rem pire romain. Aussi, après avoir essayé d'arrêter les envahisseurs, ils comprirent qu'il était de leur intérêt de travailler pour leur propre cause. Clovis, dont la tâche avait été facilitée par Clo-dion, Mérovée, Chilperic, fonda l'empire Franc. La Gaule fut soumise par lui jusqu'à la Loire; les victoires de Soissons et de Tolbiac y contribuèrent surtout. Sa conversion au christianisme attira à sa cause tout le -clergé et toutes les populations chrétiennes, et, après avoir rendu tributaires les ~urgondes et taillé en pièces les Visigots, il fut maître de toute la Gaule jusqu'aux Pyrénées. Les Francs dès ]ors furent dispersés dans toutes les parties du tercitoire soumis tandis que leur roi établissait Paris comme capitale de ses états. Jus-qu'ici les peuples envahisseurs avaient adopté les mœurs du peuple· vaincu, s'étaient emparés de leurs institu-tions. Mais les fiers Francs n'agirent point de même .. ils méprisaient ce qui n'était pas leur, et on vit leurs cou-tumes se fusionner avec celles données à la Gaule par Rome. De cette· confusion d'institutions naquit le droit du moyen âge, droit qui pour nous a une certaine im-por·tance. De même c'est à cette époque que se montra la féodalité. Cette institution est trop liée aYec le droit

·emphytéotique pour que nous la passions sous silence.

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-Féodalité. - Ce que nous rencontrons en premier lieu dans la féodalité ce sont les fiefs. On voit l'emphy-téose s'unir aux droits féodaux. Aussi est-il nécessaire de rechercher l'origine des fiefs et en quoi ils consis-taient.

A. Fiefs. - La plupart· des auteurs suivent dans cette question le système de Loyseau. La base de la féo-dalité était J'usurpation. C'était des concessions' tempo-raires et viagères aecoedées par les rois de la première et de la deuxième race, qui, par for·ce et usuepations, avaient été converties en une propriété perpétuelle. La royauté, qui sous les Capétiens lutta énergiquement contre la noblesse dont elle craignait l'influence, se ser-vit de ce pré tex te pom· faire cesser ce pouvoir usurpé en même temps que pom· faire revivre le pouvoir com-munal. elle recouvra la puissance et le prestige que sa faiblesse lui avait fait perdre. Un autre système fut mis en avant par Montesquieu. Le tiers état et la noblesse toujours en lutte stigmatisaient ehacun selon sa cause les institutions féodales. Le système de Loyseau trop favo-- rable à l'émancipation territoriale fut violemment atta-qué. Les fiefs ne furent plus ces charges concédées d'une manière temporaires et usurpées dans la suite ; ce furent des possessions, fruits de la valeur, ou recom-penses de services éminents rendus à l'Etat. Auparavant les fiefs consistaient en bien~ d~ la cpuropne qÇmembrés.

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-D'après Monte~quicu une convention était intet·venue entre la noblesse et la royauté. Les possesseurs de ces territoires pour partiCiprr aux avantages attachés à la qualité de vassal du roi, lui avaient donné leurs do-maines qui leurs retournaient en fiefs connus sous le nom de fiefs de reprise. Ce système trop peu favorable aux usurpateurs de Loyseau ne fut point aceepté. On le discuta. Les controverses étaient mêmes très nom-breuses et la question n'aurait jamais pu être épuisée si ! 78~ en sapant d'une manière radicale toutes ces institutions n'eût mis un terme à cette discussion. Au-jourd'hui on en est réduit aux hypothèses théoriques.

Les documents font défaut. Cette matière si obscure et si compliquée devrait potu·tant être élucidée. M. Cham-pionnière dans un ouvrage intitulé les eaux courantes a émis un système qui jouit de quelque crédit. Suivant lui on doit faire une distinction. Les justices seigneuriales ne peuvent être confondues avec les fiefs. Lesjndices du code Théodose, lesjusticarii des capitulaires et des chartes des Xl et Xlllme siècles ont engendré les justices sei-gneuriales. Ces fonctionnaires du fisc successiv~men t s'approprièrent les revenus de leurs charges et les ren-dirent hériditaires. Ce qu'on nommait lajusticec'étaient les droits, les tributs, les redevances de toutes sortes qu'avait créés le fisc romain, recueillis et patrimonia-lisés par les bat·bal'es envahisseurs. Mais le seigneur féodal n'était point le seigneur justicier bien que parfois les deux qualités fussent réunis sur la même tête. En droit lem·s attributions étaient distinctes, ainsi que leurs

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-prérogatives ... D'après l'auteur, l'institution du fief se retrouve dans les dispositions romaines. Les patentes avaient inquiété pat' leur grande puissance la domina~

tion romaine ; cette influence sous les barbares fut en-core plus grande. C'est alors que les petits propriètaires craignant d'être absorbés par ces gmnds se réfugièrent sous cette protection et plaçant leurs biens et leul's per-sonnes sous la protection de moins puissants seigneurs, cherchèrent chez eux un refuge et un appui contre les exactions et les dépressions dont ils étaient nwnacés.

En outre le senior des bandes germaniques fit à ses com-pagnons de nombreuses concessions territoriales pour les récompenser de leur valeur et des services qu'ils avaient rendus à sa cause. Ces seniores se trouvèrent bientôt dans une position analogue à celle des patentes.

· Leurs positions se confondirent. Tous s'assurèrent de re-venus et de soldats qu'ils obtinrent de leurs protégés, pour défendre leurs droits. Les terres qui fournirent un cens, en argent, en nature, ou en travaux furent désignées sous le nom de censuelles in censu, et, celles qui devaient un service personnel, pour la plupart du temps militaire furent dites in feodo. L'ensemble de ces redevances était ce qu'on appelait le bénéfice. Au lXme siècle ce terme fut supprimé et remplacé par ceux qui indiquaient la catégorie particulièrè de la possession ceusuelle ou féo-dale. L'Eglise employa ses efforts rour faire sanctionner ces bénéfices faisant ainsi cause commune avec les sei-gneurs. Les rois ne confirmèrent que peu à peu ces abus. En o87, Childebert et Gontrand, rois d'Austrasie

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-et de Bourgogne, au tt·aité d'Andelot, garantirent à leurs leudes la possession de leurs bénéfices anciens et nou-veaux. L'assembfée de Paris dans la constitution perpé-tuelle de 6!!) étendit et consacra de nouveau ces béné-fices. Le premier pas était fait. Le règne fédoal était établi. Charlemagne dans ses capitulaires réglementa soigneusement le service militait·e que devaient les Leu-des. Ses successeurs ne l'imitèrent pas. Dans l'édit de Mersen Charles le Chauve dispensa ses Leudes de le suivre à la guet~re hormis contre l'étranger. Aussi pour les faire marcher avec lui plus tard en Italie dans l'intention d'y conquérir la couronne impériale, à la diète de Kiersy-sur-Oise le 9 février 877, il dut signer un capitulaire où l'hérédité des fiefs et des offices, était formellement reconnue.

B. Terres de franc alleu, - Les terres qui étaient exemptes de tout lien féodal ou de redevances j usticiè-res se nommaient ainsi. On les divisait en deux classes, les alleux nobles et les alle~tx roturiers.

Dans l'alleu noble le propriétaire était seigneur, jus-ticier ou féodal des terres qui le composaient., soit par suite d'une concession, soif. parce que les tenes dont il était propriétaire avaient été constituées en sénoriat, et qu'elles avaient été données en fief ou en censive.

Pour l'al~e~t roturier il ne comportait ni justice ni fief au point de vue actif el au point de vue passif.

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uns de ces alleux résultèr·ent d'un affranchissement spécial que le roi avait accordé ou à un seignem· justicier ou à un seigneur féoJal, de toute redevance, de toute obligation résultant de la justice et du fief. Ce furent les alleux de concession.

D'autres tirèrent leur· origine d'un partage amiable qui s'était fait entre conquérants d'une terre conquise et ses habitants. Ils existaient surtout dans la Fmnce méridionale. Visigoths, Bur·gondes avaient primitive-ment imposé les possessions du sol de redevances an-nuelles qu'on payait jadis aux romains. Les terres fu-rent plus tard partagées et le résultat de ce paetage fut d'exempter les possesseur·s de tout impôt.

Plusieurs pr·ovinces possédèeent le jus itaUcum. Quand les Bourguignons s'en emparèrent, elles obtinrent de con-server les lois romaines et suetout leurs immunités ter-ritoriales. C'était une troisième source d'alleux.

On voit donc que dans toutes les parties du territoire par suite de ees diverses or·igines, des terres allodiales existaient. Certes, leur importance n'était pas partout la même. Cependant dans presque toute la France, on prenajt en considération la maxime nulle terre sans sei-gneur. On devait prouver la franchise. Les pays où pré-valait la maxime contraire nul seigneur sans titre étaient bien rares ; c'était la minime exception.

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-C. B-iens de l'Eglise. - A cette époque une grande partie du territoire était possédée par l'Eglise. Sa puis-sance était considérable ; les seigneurs, ·les rois même étaient sous ses ordres. Elle les coumnnait et les dépo-sait à volonté. Le Souverain Pontife de Rome gouvernait tout l'univers, et contre les récalcitrantg il lançait ses fouc:Jœs d'excommunication. D'ailleurs tout contribuait à lui assurer cette prééminence: supériorité de lumière et de moralité,. foi ardente des populations, riches do-maines. Alors qu'on voyait tout se diviser, l'Eglise au contt·aire était unie. Les biens de l'Eglise provenaient de différentes sources. C'étaient des concessions des souverains et des seigneurs et les donations de terres a11odiales. Tantôt elle était suzeraine, tantôt vassale, tantôt noble et tantôt roturière, mais partout elle acqué-rait et toujours elle conservait.

Uemphytéose à cette époque, où était-elle? Comment était-elle pratiquée? Avant la chute de l'empire Romain, encore à l'état de formation, elle n'avait pu prendt·e des

·racines très profondes. Elle dut disparaître momentané-ment. Le clergé l'introduisit avec les lois Justiniennes.

Les premières mentions qu'on en trouve étaient appli-quées aux biens des établissements religieux. (Loi des Lombards, lib. 5, tit. 5, c. 4.) On défendit d'aliéner les biens eeclésiastiques hors le cas de nécessité jurée, c'est-à-dire quand il était impossible de tirer p_arti au-trement des terrains stériles. L'emphytéose ·se trouva

ainsi un peu arrêtée et ne put être pet·mise que 11our

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-les biens incultes, c'est-à-dire pour ceux qu'on pouvait aliéner. L'inaliénabilité des fiefs était pour elle une bar-·

rière qu'elle ne pouvait franchir. En principe, ces .fiefs étaient personnels, mais ils devinrent hériditaires et le feudataire ne put en disposer qu'au profit d'un proche parent. Aussi les terres de franc alleu furent-e1l€s les seules au profit desquelles exista l'emphytéose.

Les avantages qu"on pouvait retirer de l'exécution de ee contrat étaient nombreux, ces immenses terrains incultes que les propriétaires ne peuvaient cultiver·

étaient défrichés. Les nobles et les roturiers pouvaient user de ce droit. Tous devaient donc accueiHir ce contrat avec empressement et surtout dans les pays de dr·oit écrit, si zélés pour continuer les traditions du droit ro-main. Tel était au

xme

siècle l'état de la propriété fon-cière en France. Nous verrons plu~ tard les changements qui ont été apportés. Les seigneurs féodaux et les établis-sements ecclésiastiques avaient immobilisé_ dans leurs mains l'immense territoire du pays qui serait demeuré improductif, si ceux qui les possédaient n'avaient trouvé le moyen d'associer les classes indigentes aux bienfaits de la possession; d'où les baux à fiefs, à rente foncière, à locatairerie perpétuelle , domaine congéable. Au

xnme

siècle survinrent les croisades, ces expéditions lointaines que la religion encourageait. La délivrance des lieux saints était alors un moyen de faire son salut.

Le besoin d'argent força plusieurs seigneurs, au moment de partir pour la tefl'e sainte, à coneéder à leurs vassaux

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-des chartes -de commune. Quelques-uns engagèrent

·même leurs domaines. Le clergé, !'-instigateur de ces pieuses expéditions, celui qui en avait donné l'idée, vou-lut armer ses vassaux- pour y prendre part. Aussi pour subvenir à ses dépenses dut-il aliéner plusieurs de ses domaines. Ce fut au Xlme et xume siècle que renaquit la science du droit romain. lrnerius de Bologne fit accourir à ses leçons nne nombreuse jeunesse, avide de s'instruire auprès de ce maîtr·e distingué. Philippe_ Auguste établit des chaires de droit romain dans plusieurs villes et en outre fit traduire en français la compilatios des lois de Justinien. Une lutte alors commença. D'un côté

· le droit féodal avec l'autocratie ne voulant· faire aucune concession, d'un autre côté le droit romain dont les ju-ristes se servirent pour affranchir la liberté humaine e~

la liberté te-rritoriale. L'emphytéose profita sans doute de toutes ces circonstances; sans être exclusivement res-treinte aux terres allodiales, elle put se développer ailleurs. Mais au contact des lois coutumières, elle per-dit quelques-uns d~ ses caractères primitifs. Sous le nom d'emphytéose, on désigne le contrat de tous les baux perpétuels sans distinguer si ceux qui possédaient les domaines les tenaient en vertù d'un droit féodal ou s'ils étaient roturiers. La directe seigneuriale était bien différente du domaine direct de l'emphytéose romaine et cependant toutes les rentes foncières était nommées cens ou canon emphytéotique. Les institutions qu'en-gendra la féodalité absorbèrent tellement le contrat em-phytéotique, que les traits du droit emphytéotique se

confondirent avec ceux, des héritages censiers. Aussi, d'après Dumoulin, on ne connaissait plus en France de véritables emphytéoses. « De quo in solo verbo

emphy-<< teoseos non continu~ Iiquet, propter naturam ejus

« exoletam. » Elle avait pourtant existé, c'est ce qu'il faut rechercher.

Alt.érée par le contact avec les constitutions féodales et coutumières dans quelques-uns de ses èaractères, l'emphytéose perdit même sa dénomination. Cette bizar-rerie se remarquait dans les pays où elle existait dans toute sa pureté primitive. On voit dans les coutumes de Troyes et de Chaumont employer les noms d' acapit d'acencement, celui de mm:n ferme; dans les Pays-Bas et la Picardie celui de Fiefs fermes ou Fie ferme; en Angle-terre et en Normandie, celui de Bordelage ou Bourde-:-lage; dans la coutume du Nivernais celui de Payère; en

Auvergne, Rouergue; Limousin, Fottz; Bourbonnais et Velay et enfin ceux d'Albergeages ,. dans Jes pays de Brice, Bugey, Valromey et Gex etd'Albergement

enSa-voie et en Dauphiné. '

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