Nature de l'emphytéose.
Pour déterminer quelle est la nature de l'emphytéose sous le code moderne, il est important de reehercher quelle est la situation qui lui est faite par le code civil.
C'est une des ,questions les plus ardues de nott·e légis-lation. En présence des contradictio~s de toutes sortes qui surgissent à chaque pas et des eneurs commises par la jurisprudence, une solution est bien diffieile. Peut-être on serait porté à adopter l'opinion de ceux qui pensent que ce contrat aujourd'hui n'est point reconnu. Mais avant d'adhérer à une telle doctrine, alors que les baux emphytéotiques ont occupé une place si importante dans les institutions juridiques du passé, n'est-il pas juste d'examiner très attentivement cette matière? D'ailleurs, donner un démenti aux faits et à une jurisprudence de
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-' soixante ans, paraît presqu-'impossible, si on ne s-'appuie sur des arguments péremptoiœs.
Il est nécessaire de rechercher d'abord ce que valent sous le code civil les emphytéoses constitués avant !789.
Evidemment nous devons tout d'abord écarter les emphytéoses dont les titres constitutifs ont été détruits par la révolution. Il en est de même de celles dont la propriété était prescrite par les détenteurs.
Pour celles qui existent encore, parce que leurs titres constitutifs ont été conservés, une distinction est né-cessaire. Il fa~It distinguer entre les emphytéoses perpé-tuelles et les emphytéoses temporaires. Nous devons aussi, les diviser en emphytéoses pures et en emphy-téoses affectées d'un caractère féodal. Les emphyemphy-téoses
qui ne dépassent pas 99 ans, ont été conservées sans difficultés et sans modifications. Celles qui sont perpé-tuelles ont dû être rachetées. Nombre de jurisconsultes
· les confondent avec ies baux à rentes ordinaires. (Loi du !8-29 décembre !790; art. !)50 du code civil.)
Si un cens particulier recognitif de la directe sei-gneuriale ou un emploi abusif de q.ualifications féodales catactérisent les baux emphytéotiques, on distingue entre les emphytéoses perpétuel!es et les emphytéoses temporair·es. D'après un arrêt de cassation ( i 4 octobre an VII) les plus légètes stipulations féorlales suffisent
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-pour faire révoquer le contrat emphytéotique perpé-tuel. D'autres arrêts ont été rendus dans le même sens.
Pour les emphytéoses temporaires, elles ont été mainte-nues: seulement le domaine utile a dispar~1 avec le cens purement récognitif sans rachat ; si la redevance est unique, quoique entachée d'une qualificat~on féodale, les détenteurs y sont néanmoins soumis.
Pour les emphytéoses constituées sous l'empire de la Joi 'de ! 790, elles ont subsisté. On ne peut rencontrer dans notre code aucune disposition législative qui ait abrogé cette loi.
Aujourd'hui peut-on constituer un droit emphytéoti-que? Nous ne nous aviserons point de parler des em-phytéoses perpétuelles. La loi de i 790 les a interdites d'une manière absolue. Sans doute ce contrat ne sera point nul. Mais il ne constituera point. une emphytéose;
le preneur, conformément à l'art. !)50 du code civil, pou rra user de la faculté du rachat.
La loi des ~8-29 décembre a fixé à 99 ans la durée maximum des baux emphytéotiques temporaiœs.
Cette loi n'a point été abrogée. Aucuné dispositi-on législative n'a été édictée contre e1le, et d'après l'art. 7 de la loi du 50 ventôse an XII, il est impossible de ne pas conclure qu'elle ait été maintenue.« A compter>>
<< du jour où ces lois seront exécutées, les· lois romai- »
<< nes, les ordonnances, les coutumes générales ou lo- »
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-<< cales, les statuts, les règlements, cessent d'avoir ,,
<< f01·ce de loi générale ou particulière dans les matières l>
<< qui sont l'objet des dites lois composant le présent code. »
L'énumération de cet article n'est-elle pas limitative?
Les lois de droit intermédiaire y échappent d'une ma-nière complète. Tous les avis du Conseil d'Etat précités n'ont-ils pas reconnu formellement l'emphytéose? D'ail-leurs, de, deux choses l'une, ou le mot jouissance de l'art. n45 du code civil comp_rend l'emphytéose, dans ce cas elle est. reconnue d'une manière générale sous la législation actuelle ou si le code n'en a point parlé, 18 loi de! 790 étant toujom·s en vigueur, les baux emphy-téotiques n'ont pas cessé de subsister.
...
L'opinion contraire sc prévaut du silence des rédac-teurs dans les discussions. Si on avait voulu les mainte-nir, dit-on, les bauK emphytéotiques méritaient, pat· l'im-portance qu'ils ont eue, qu'on le déclarât d'une manière expresse. Pour nous, ce silence ne nous étonne point.
La confusion régnant entre les emphytéoses perpétuelles et les emphytéoses temporaires l'explique. Ce mot, qui rappelait les institutions féodales auxque11es l'emphy-téose avait été mêlée, faisait peur. Les masses aumient pu difficilement séparer ce droit, quoique dégagé de tout droit féodal, des droits proscrits dont il était si nette-ment distinct. D'ailleurs les souvenirs de ce droit rappe-lant la division de la propriété en domaine utile et en domaine direct , suffisent encore pour motiver ce silence. Tout ce qui rappelle la suprématie seigneuriale
-
154.-doit être mis dans l'oubli. Mais en conclure que cette omission est un désaveu nous paraît aller loin, surtout quand il s'agil d'un contmt dont l'utilité est incontesta-ble et qui n'a rien de contraire aux lois nouvelles.
Un second argument1 invoqué par les adversaires de l'emphytéose est tiré des travaux p1·épamtoires.
M. Tronchet s'expri:nait ainsi ; « On n'employait
au-« tœfois l'emphytéose que pour éviter les droits
sei-« gneuriaux ; maintenant elle n'aurait plus d'objet; il
c< était donc inutile d'en pal'ler. »Jamais on n'a
ensei-gné qu'une simple déclaration d'un homme, illustre il est vrai, pût abroger une loi, et pourtant c'est ce que soutiennent nos adversaires. La réfutation devient. plus saisissante si nous ajoutons que surtout cette déclara-tion contient une eneur de droit. Coinment l'emphy-téose ne fut employée que pour éviter les dl'Oits seigneu-riaux ? Mais alors n'intervenait-elle pas entre les ro-turiers de franc-alleu? On JH'étend qu'aujourd'hui elle n'a plus d'objet? Mais toutes les considérations que nous avons faites ci-dessus ne nous prouvent-elles pas son utilité et son objet? Depuis soixante ans qü'elle existe dans la pratique, est-ce sans objet qu'on s'est décidé à l'employer? Sans doute c'est une errem· qui échappa à l'improvisation de M. Tronchet, comme M. Jolivet en commit une autt'e en déclarant que l'emphytéose n'avait jarnais été susceptible d'hypothèque. Ce sont des opinions personnelles à ceux qui les ont émises. Laissons-en la responsabilité à leurs auteurs, et ne venons pas
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-prouver d'une manièl'e ridicule que de pareilles théo-ries aussi erronées, aient pu suffire pour abroger une loi? Certainement, si ces jul'isconsultes avaient mieux connu ce contrat, ils auraient été d'un avis~ contmire.
Leur ignorance ne doit point être cause qu'on sape ainsi une institution dont les avantages sont si considérables.
Les adversaires du. droit emphytéotique battus dans ce passage de Tronchet reviennent à la charge et citent une partie du discours de Portalis à l'appu ide leur cause. << Nous avon5 maintenant les réformes salutaires ..
<< qui, depuis la révolution, ont été opérées dans les
<< ventes d'immeubles. Ces ventes ne sont plus
entra-<< vées par cette foule de droits, de rachats statutail'cs,
« qui avaient le tenible inconvénient de laisser pendant
« une ou plusieürs années le bien vendu sans
propl'ié-« taire assuré, ce qui est . très nuisible à l'agriculture.
« Mais nous avons pensé qu'on avait été trop loin,
<< quand, sous prétexte d'effacer jusqu'aux moindn:s
cc traces de la féodalité, on avJit proscrit le bail
em-« phytéotiquc èlle bciil à rente foncière qui n'ont jamais
« été un dl'Oil féodal, qui encountgcaicnt les tléfri~he
« ments, qui engageaient. les grands pL'opriétaires à
« vendre les fonds qu'ils ne pouvaient cultiver avec soin
« et qui donnaient à ries cultivateurs laborieux dont les
<< bras faisaient toute la richesse, des moyens faciles de
<< devenir propriétaires. Cependant nous n' avc.ns pu
clis-<< simuler les grands inconvénients qui seraient attachés
<( à une législation toute particulière très compliq~tée qu,' ont
<< toujonrs exigée ces sortes de contrats et nozts avons
aban-« donné à la sagesse du ·gouvernement la questio1~ de
sa-<< voir s'il était convenable d'en provoquer le rétablisse·
t< ment. » Le gouvernement. proposa le rétablissement
des rentes f0nciè1·es. Mais des contrats emphytéoti-ques il n'y en a pas de trace. Donc oil n'a pas voulu les rétablir. Sans doute c'est ·l'opinion de M. Por-talis que la période révolutionnaire a aboli Je contrat emphytéotique. Mais est-ce que la loi de 1790 n'a pas maintènu les emphytéoses tempo mires? Aussi cette er-reur n'a pas été commise par le législateur. Les rentes foncières ont été rétablies pat·ce qu'elles avaient été abolie.:;. Mais pour les emphytéoses, comme rien n'a été détl'uit, on n'a eu besoin que de conserver ce qui exis-tait. On.peut encore répondre aux adversait·es de l'em-phytéose par cet argument de M. Bigot-Préameneu, dans la séance du f 9 ventôse an XII: «Si le code civil eût u
c< gardé le silence sut' les rentes foncières, on aurait pu »
<<·les croire autorisées en vertu de l'axiôme, que tout ce>>
<< que la loi ne défend pas, est permis. La section a donc n
<< pensé qu'il serait utile de t·éduire en disposition légis-»
<< lative la décision du Conseil à ce sujet.>> Enfin un
prin-cipe est consacré dans nos codes: c'est la liberté des conventions quand elles ne sont pas contraires à l'ordre public. Quelle violation plus flagrante de ce principe si on ne reconnaissait pas l'emphytéose, ce contrat si moral et surtolltayant autant d'avantages économiques?
Les ·législateUrs se sont cependant prononcés sur celte question. Un sénatus-consultedu 50 janvier .f8i0,
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-relatif à la dotation de la com·onne, dans son article t 4, permet d'affermer par bail emphytéotique avec l'auto-risation du conseil d'Etat les domaines productifs at-tachés à la dotation de la couronne. La loi du 8 no-vembre !8!4, dans l'article H>, donne le même droit, sauf l'autorisation d'une loi spéciale. La loi du 8 août 182! autcrise les villes de cent mille âmes à pnsser des baux emphytéotiques dans la forme or·dinair·e. Enfin un dernier argument est tiré des avantages d'une telle solution au point de vue économique. Ces avantages, nous les avons énumér·és. Tout ce que nous voulons dire, c'est qu'en Fr·ance, au moment ou l'on faisait un code rural, on inlt'oduisait une disposition réblemen-tant l'emphytéose. Les événements ont anêt.é la mar-che des choses, Aujourd'hui que la Fr·ance est maîtr·esse de ses destinées, que le seul gouvernement selon nous possible la di1·ige, qu'elle est. en un mot républicaine1
peut-être comprendra-t-elle que sa I'égénération con-siste dans l'encouragement à donner à l'agr·iculture, dans l'instrucliùn plus répandue et dans une constance plus grande dans les principes? Nous ne pouvons faire nous-mêmes qu'un vœu pom· notr·e patrie, c'est que les institutions suisses s'y introduisent. Alor·s nous aurons bientôt une législation inéprochable, que nous ne serOI~s
point obligés de critiquer comme celle qui nous régit aujourd'hui. Pourtant, une chose nous Mon ne, c'est qu'à Genève. pays où règnent depuis longtemps les
institu-tions suisses, qui, selon nous, agrandissent l'homme .. élè-vent Je citoyen et inspi1·ent le législateur, on n'ait point
pensé à faire une loi sur l'emphytéose. On nous a dit que dans ce pays un cas de bail emphytéotique existait. Nous ne savons quelles sont les règles qui le régissent; mais de ce fait nous en concluons que les baux emphytéoti-ques sont admis, en pratique, dans le canton de Genève.
L'emphytéose, après avoir subi divers changements et êtt'e arrivée à sa perfection juridique, forma un contmt dans lequel la propriété demeurait aux mains du concédant, et qui ne transmettait qu'un droit réel au cessionnaire. Aujourd'hui même l'emphytéose con-fère au preneur le domaine u.tile sous la réserve du do-maine direct. C'est ce que tous les tribunaux et. cours décident. Pour nous, cette solution ne peut être ad-mise. Les emphytéoses perpétuelles, comme les rentes foncières perpétuelles, devenant rachetables par le pt'e-neur, perdent leurs caractères propres, et spéciale-ment leur caractère de droit réel accessoire. Les con-cessionnait·es en deviennent propriétaires. C'e8t diffé-rent pom· les haux emphytéotiques temporaires. Il y a erreur , et problablement cette erreur provient de ce que l'expression usuelle est impl'opre. IJe domaine utile n'a jamais été un des caractères essentiels de l'em-phytéose. Ce domaine a son ol'igine dans la féodalité.
On divisa le d01naine en deux classes, ~ttile. et direct, donnant à l'emphytéote le premier, tandis que le se-cond était réservé au bailletu, pour faire comprendre que vis-à-vis de ce dernier, le peeneur était toujours soumis à une domination, même quand une stipulation féodale changeait l'essence de ce contrat. Dans les
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-phytéoses perpétuelles, ce domaine utile exista toujours même sans stipulations particulières. Le seul fait de la qualification féodale suffisait. Ces emphytéoses aujour-d'hui ne doiYent plus nous occuper. Mais po m'celles qui sont tempomires, ce domaine utile ne peut exister.
Nous n'avons aucune traee d'un pareil domaine dans notr'e législation actuelle. Ce qui le prouve c'est que chez nous .. nous n'avons pas ces actions utiles dont nous retrouvons l'existence en droit romain et dans notre ancien droit.
L'emphytéote a un droit réel. L'art. !)44 est ainsi
conçu.~ La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la pl'lts absolue, ymtrV'lt q n'on n'en fasse pas 'ltn usage prohibé par les lois et règlements. Le consul Cambacérès, dans la séance du 7 pluviôse an XII, disait : « Le Code civil autorise l''ltsage le plus illimité_.
« même l'abus du droit de p1·opriété.· Il permet à chacun
<< les dispositions indéfinies de son bien. Ce princijJe n'est
<< borné que par les exceptions q'lte réclmnent les mœurs et
« l'intérêt public. » - Treilbart , après avoir indi~
qué les modifications successives de la propriété, ré-sumait sa pensée en ces termes : Ou l'on a 'ltne propriété pleine et entière qui 1·en(ernze également les droits de jouir et de disposer.. mt l'on n'a qu'un simple droit de jouissance sans pouvoir disposer d'tt fonds, ou enfin on n'a q'lte des services fonciers à prétendre sur la propriéti d'un tiers. Et dans l'exposé des motifs de l'ar-ticle !)45, il montrait, en forme d'antithèse, ce que
l'on voulait conserver et ce que l'on voulait détruire.
« Enfin le dernier article de la loi nous ramène à ce que
« nous annoncions en commença1~t. On ne pnut a()oir sur
« les Mens que t1·ois sortes de droits .. ou un 1roit de
pro-c< priété .. ou une simple jouissance .. ou seulement des
serçi-(( ces fonciers. Ainsi notre. code abolit jusqu' œux moindres
« traces de ce domaùie de ·la supériorité .. jadis connu sous
c< la désignation de seignettrie féodale et censuelle. » . Sans
doute quelques esprits opiniâtres invoquent l'art. o45.
Mais cet article n'est et ne peut être qu'énonciatif; ce qui le prouve, ce sont ses termes mêmes : « On peut avoir sur les Mens ou ·un droit de propriété ou un simple droit de j01ûssance, ou simplement des services fon-ciers à prétendre.>> Le gage hypothèque, la possession et l'hét·édilé, ne sont point énumérés dans cet article, et pourtant les droits qui en découlent sont. des droits réels.
D'ailleurs, que signifie le mot jouiss~nce? Le mot jouis-sance n'est pas toujours synonyme d'usufruit. La preuve se trouve dans l'article 949 du code civil, qui permet au donateur~ de fait·e la réserve à son profit ou de dis-poser au profit d'un autre. de la jouissance ou de l'usu-fruit des biens donnés.
L'emphytéose ne peut être confondue avec le louage.
Ce serait, sans aucun doute, méconnaître une pratique de quinze siècles. Mais quelle différence existe entre ces deux contrats? Le droit emphytéotique est suscepti-ble d'être hypothéqué, il est immobilier. Dans le louage,
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la loi force à faire jouir. Dans l'emphytéose au con-traire, on laisse jouir. Le locataire ne peut que sous.,.
louer, l'emphytéote peut vendre son droit.
Sans crainte de se tromper, on peut affirmer que l'emphytéose doit être assimilér. à l'usufruit, en ce que tous les deux ne sont rien autre chose qu'un droit de jouissance essentiellement à terme et permettant de jouir de la chose comme le propriétaire lui-même. Mais ces contrats diffèrent sur certains rapports et sur des points essentiels, se rattachant aux obligations qui sont impo-sées, d'une part à l'emphytéote, et d'autre partàl'usufrui~
tier. Le terme de ltusufruit est incertain, celui de l'em-phytéose peut être certain. L'usufruit est un contrat qui est ordinairement à titre gratuit ou moyennant un prix unique; l'emphytéose est au contraire toujours à titre
on~reux et moyennant une redevance périodique. Sans doute les rôles peuvent être changés ; on peut constituer un usufrqit à terme certain moyennant une redevance annuelle, comme on peul créer des emphytéoses moyen-nant un prix fixe représentant les charges périodiques et à te1·me. Mais nous rentrons dans le domaine des subtilités juridiques. Alors les discussions peuvent être
indéfinies. '
T.Je droit du bail emphytéotique est un droit im-mobilier. Qui oserait opposer l'article o26 du code civil à cette solution et venir soutenir que cet article étant limitatif, et l'emphytéose n'y .étant pas comprise, ce contrat ne peut renfermer un droit immobilier?
La rédaction de cet article est vicieuse. Du reste 11
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-tout le monde connaît le sens de cet article·, résumé ainsi par M. Demolombe : « Tout droit de
démembre-« ment de la propriété d'un immeuble est par cela
« même immeuble aussi par l'objet auquel il
s'appli-<< que, car la partie ne saurait être d'une autre nature
« que le droit. ))
Il est indispensable de faire connaître les diverses conséquences qu'entraîne le caractère de droit immobi-lier qui se trouve dans les baux emphytéotiques. Le propriétaii·e ou bailleur ~e possède plus qu'un démem-brement de la propriété; il n'est plus qu'un nu-pro- · priétaire. Un arrêt de la Cour- de Colmar, du 26 décembre {821. a jugé que la vente peut êtœ résolue si l'acquét·eur ignore que le vendeur lui vendait un fonds emphytéosé. Dans ce cas le premier était en droit / de réclamer au dernier tout ce qu'il aurait exigé s'Îl y avait eu éviction totale (art. 1650, Code civil).
Quand il y a commUnauté légale, ce droit immobilier ne peut rentrer dans la communauté; il reste propre pour l'époux preneur, et s'il est constitué en dol, il est inaliénable et imprescriptible. Comme tout immeuble il fait partie de la succession de l'emphytéote et doit être soumis au partage, et s'il y a lieu, aux règles du
Quand il y a commUnauté légale, ce droit immobilier ne peut rentrer dans la communauté; il reste propre pour l'époux preneur, et s'il est constitué en dol, il est inaliénable et imprescriptible. Comme tout immeuble il fait partie de la succession de l'emphytéote et doit être soumis au partage, et s'il y a lieu, aux règles du