Droit emphytéotique avant Zénon.
Il faut étudier le droit emphytéotique depuis le jour où il se dégage de l'ager vectigalis, où il a un nom propre, jusqu'à l'époque où la ,constitution de l'em-pereur Zénon et eelle de Justinien le réglementèrent.
Ulpien fut le premiet qui mentionna le jus em-phyte'nticum (si jus ep.cpureunxov ·vel e11{3areunxov habeat pttpillus). Or, comme Ulpien était préfet du prétoire en 222 avant Jésus-Christ, il faut donc faire remonter ce droit au Ille siècle. Ce pendant on a soutenu que ce texte
a été interpolé.
Toutefois à celte époque il ne fut pas d'un grand usage ni d'une importance extmordinaire; ~)ucun au-tre juriste n'en fait mention.
Dioclétien dans une constitution qui se trouve au code li v. 6, tit. 7!, parle de ce di'Oit à l'occasion des fonds patrimoniaux.
- 29
-Les termes employés pour désigner ce nouveau droit furent les suivants : Jus emphyteuticum ou tf-upu-reunxov (Iiv. 29, titre 9), loi lU, ~ 4, jus emphyteutici prœdii (Ii v. ii, tit. 6!, code loi Xl) Emphyteusis (loi VII, même titre). Jus perpetuum (code Théodosien, 1iv. li, tit.· 6, loi et tit. 9, loi lV; Cod. Just. li v. H, tit. 6!, loi V et tit. 6o, loi III) jus perpetnariu.m (Cod. liv. !, titre 5[f, loi 1), jus privatu.m salvo canone; Cod. Théodos liv.
a,
tit. !5.
OnJinai•·ement, quand ce droit est établi sm· les fonds patrimoniaux des empereurs .. ce droit est indiqué par les expressions: Jns emphyteuticurn. Ernphyteusis; Jtts perpetumn et privatum salvo cmwne. (Cod. loi Il,· tit. 6! , loisl, III,
V,
VIII, X.) Quaüd il s'agit dedésignei·les fonds du domaine privé (rei privatœ) on l'appelle jus perpetuwn p?'ivatmn salvo canone (Cod. loi II, titre 6,1.loi V li). Pom· les biens des cités on dit jns emphyteuti-cum. Ernphyteusis (liv. ii, tit. 6!, loi V).
L'emphytéote, c'est-à-dire celui qui jouit du d1·oit d'emphytéose, est ainsi désigné: Jure perpetua vel em-phyteuticario nomine tenere vel possùlere. Ernphyteuticarii, Perpetuarii possessores. (Li v. !1, lit, 6!, loi V) Domini, loi 2 même titre.
Le mot emphytéose vient du grec erupu-reutv, greffe1·, semer, planter, étymologie d'autant plus vraisemblable qu'elle indique clairement la destination du droit em-phytéotique.
- 30
Les terres incultes étaient celles qui devaient être surtout données en emphytéoses, bien que les textes di-sent ep.{iareurtxov; donc il ne faut p·oint dir~ que l'éty-mologit est aussi ep.flarsmv empiétet·, prendre· posses-.
sion.
SECTION I.
Cause de l!Jelllpbytéose.
Les faibles débris de l' age1· pubUcus étaient allés se fondre dans Je domaine des empereurs romains, Le t.résor publin de l'Etat devait ètr·e bientôt abs01·bé. I.Jes empereurs avaient établi. à côté de cela un tr·ésor· mi-litaire (œrarùun militare cum vectigalibus constituit novis, . dit _Suétone.)
Ce trésor était entièrement à leur disposition: ediscit Tiberins militm·e œrariurn eo snbsidio niti, raconte Ta-cite.· Ces deux trésors furent réunis sous la dénoniina tion de fisc impér·ial. De même que les tymns avaient absorbé le pouvoir il fallait aussi qu'ils s'emparassent de la caisse publique, ajoutant ain.si le vol à l'imposture.
Ce fisc impérial était augmenté par tous les moyens;
les guerres, les lois caducaires, les réunions de biens vacants et les confiscations odieuses; quelques auteurs ont compté jusqu'à vingt-neufs chefs criminels empor-tant confiscation.
- 31
Outre ces biens destinés à subvenir aux besoins de l'Etat, les empereurs avaient des biens particuliers, héritages de leurs aïeux, que leur pouvoir leur permet-tait d'augmenter dans de grandes proportio.ns.
Ces biens étaient désignés sous le nom de {ttndi rei privatœ, rei dominicœ, œternabilis dom-us patrùnonium nostrmn. Quelquefois· aussi on les désigne sous le nom de fundi fiscales (liv. 21, tit. 71, 72 et 72 Cod.).
Ce qui est aussi présumable c'est que les biens destinés à subvenir aux dépenses personne11es étaient ceux qu'on nommait fundi patrimoniales.
Dès l~ commencement de Rome la religion eut ses biens. Les donations et les testaments des particuliers augmentèrent ces biens. Les princes, pm· leur prodiga-lité, leur donnèrent un accroissement considérable.
Mais lors de la conversion des empereurs au christia-nisme, ces derniers le firent profiter des richesses appar-tenant au paganisme. Après que Constantin, par une constitution insé1·ée au Cod. li v. 1, Lit. 2, loi 1, eut pel'-mis aux fidèles de donner aux Eglises publiquement et solennellement, les temples païens furent en effet dé-pouillés au profit de la religion nouvelle. Le fisc impérial eut sa bonne part. On vit un empereur s'attribuer les terres du temple de Cormana habitées par six mille colons ou esclaves de la divinité ou de ses ministres.
On peut dire avec Gibbon que les domaines de l'empe-reur étaient répandus daris toutes les provinces depuis la Mauritanie jusqu'à la Grande Bretagne.
- 32
-. Le fisc impérial aurait surabondé de richesses, si toutes les terres eussent été cultivées par· des bras vigoureux et libres. Mais quel triste tableau représentait l'empire. ~
La dépopulation depuis longtemps le désolait. Sué-tone nous apprend que César fit tous ses efforts pour l'arrêter. Les guerres civiles n'avaient-elles pas dé-. tru iL une grande pm·tie de la populationdé-. Sous ces
monstres qui par leurs immoralités, leurs cruautés, "' déshonomient la pourpre, la plaie prenait des propor-tions plus gt·andes.
Sous Gallien on vit Alexandrie perdre la moitié de ses habitants. Soixante ans après on dut exemp-ter de tout tribut 500,000 ares de exemp-terres incultes et désertes' qui formaient un huitième de la Campanie, jadis si fertile. Les constitutions des empereurs nous montrent que tout était abandonné; la terre était sans maître.
Cependant dans Rome un luxe insolent, des sim-ples citoyens possédant des villes entières. Une dame Paula, dit Saint Jérôme, était propriétaire de Nicopolis:
Tout périclite, les provinces vont n'être que des déserts sans aucune habitation, et les classes agricoles s'étei-, gnent progressivement.
La culture pat· Je colonat en présence de toutes ces misères ne pouvait avoir aucun résultat. Il fallait nécessairement t·echerchel' un droit plus généreux.
- 33
-Attirer le travailleur en lui assurant un avantage réel en même temps qu'on assure au propriétaire sa
préé-minence, ct un revenu, était le problème qui deyait être résolu.
L'emphytéose devait en être, au point de vue écono-mique social, la solution la plus heur·euse. Cette solu-tion fut amenée, selon nous, par les tenancier·s eux-mêmes plus que par les empereurs. L'ager pubUcus en passant dans le domaine impét·ial, y entr·aîna tous ses tenanciers. Les nombreux possesseurs du domaine im-périal' soumis à des conditions différentes suivant l'ori-gine des fonds auxquels ils étaient attachés, durent arri-ver à avoir tous la même condition.
Une unification insensible se produisit et dut ten-dre à l'amélioration de la situation des cultivateurs.
La eondition du conducteur de l'a ger vectigalis a dû êtl'e pl'ise de pr·éfér·ence comme type. S'il en avait été autrement, nous aurions dans nos documents une cons-titution où nous verrions énoncé ce dt:oit d'emphytéose.
D'ailleurs on sait comtJien le génie administratif de celte époque était faible. Aussi les empereurs trou-vant l'emphytéose pratiquée dans les usages, s'en ser-virent pour combattre la lèpre qui désolait leur empire.
Ils accordèt·ent donc de nombreuses concessions. dans leurs domaines. Leurs résistances auraient été vaincues du reste par le manque de bras dans lequel on se trou-vait. D'autres modes de cullure étaient indispensables,
3
- 34
-De leur côté les tenanciers accédèt·ent volontiers à cet état de choses; ils acquémient des avantages même en se laissant imposer aux conditions voulues les fonds stériles voisins des leurs.
Aux temps de Dioclétien et de Maximien, le do-maine personnel paraît avoir été occupé en grande par-tic par les emphytéotes. Tout d'abord on appliquait le droit emphytéotique plus mdinaircmcnt aux domaines impériaux, et les exp1·essions d'ager vectigalis, 'plus an-ciennes, conservèrent encore bien longteJ?pS leur spécia-lité primitive et fUI·ent plutôt réservées au'{ locations perpétuelles des biens communaux. Loi Xlll; Cod. de prœdiis et ali-is rebus mùwr. Les particuliers ne l'ap-pliquèrent à leurs propl'iétés que plus tard, lorsqu'ils en curent connu les heUI·eux effets, ce qui aniva après Dioclétien ct Maximien.
Alors les constitutions se mulliplièrent. Toutes les parties du domaine en Italie, en Af1·ique, en Sardaigne, en Sicile, jouirent du bénéfice de l'emphytéose. On cherchait à encourager les constructions dans les villes, et les défrichements dans les campagnes.
Reconstituer l'emphytéose telle qu'elle fut em-ployée dans la suite, 'lui tracer des règles certaines est une œuvre difficile. Lorsque sous l'influence des temps elle sera drgagée de ses éléments multiples ct formera un ensemble juridique complet., alors on pouna en re-tracer les théories.
- 35
-SECTION II.
Caract.ère du droit e:rnphytéot.ique.
L'emphytéose dans celle période ressemble beau-coup, pour ce qui concerne le contrat qui la produit, au droit vectigalien.
J.Ja fameuse controverse qui avait aloJ'S divisé les ju-ristes se retrouve dans notre question. Devait-on con-sidérer l'emphytéote comme un propriétaire in bonis, ou de.vait-on le regarder comme un locataire?
Ainsi on rencontre des constitutions qui traitent l'emphytéote comme un locataire. Le Litre 5du livre 10 du Code Théodosien est intitulé de locatione juris emphy-teutici fundorwn (et voir aussi la loi VIl même titre).
D'autres en parlent comme d'un propriétaire ct sem-blent même lui accorder Je dmninium (Cod. 7'1 !iv. 11, til. 6t>, loi II el liv. 4, tit. 66, loi I; Cod. Théod, liv.
o,
tit. 15, loi XVlll et tit. 14, loi lV). Toutes ces diver-gences d'opinion peuvent expliquer les dispositions contradictoires de ces constitutions.
Pour soutenir que le droit emphytéotique était une vente ct confémit à J'emphytéote les droits de l'a-chcteue, on représentait ce droit comme très étendu.
On pouvait le transmettre par tous les modes d'aliéna-lion : ventes, donations entre vifs, à cause de mort et
dispositions testamentaires; cpmme les tenanciers de l'ager vectigalis, les emphytéotes avaient en leur pouvoir·
toutes les actions du propriétaire.
Les partisans de l'opinion contraire démontraient que ce dl'Oit ressemblait à celui des simples locataires même les moins favoi·isés. Les esclaves ne pouvaient être affmnchis et il fallait de plus payer une redevance annuelle pour annexer à ses terres ces fonds stériles qui les avoisinaient.
L'intérêt pratique de cette controver~e était grand.
L'emphytéose était-elle une vente? L'emphytéote ·avait tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, hormis ceux qu'un texte de loi lui rf) levait. Au con-traire l'emphytéose se rattachait-elle au louage? Elle ne conférait que les droits de propriétaire qu'un texte spécial accordait.
Que conclure de toute cette discussion jul'idique.
En vérité en pt·ésence d'une telle confusion il est diffi-cile de se pl'Ononcei'. On doit toutefois admettre que longtemps en pratique la plus grande incrrtitud exista sur la nature de ce contrat. PP.u à peu les idée~ se sont élucidées et l'on est arrivé à constituer un nouveau contrat participant à la vente et au louage, contrat régi par des règles spéciales. Avec M. Vuy et plusieurs au-tres auteu1·s, notre avis est que la constitution de Zénon est venue fort à p1·opos tmncher une question pour Ja:..
quelle l'opinion publique réclamait une disposition
légis-- 37
lative. Du reste nous ne faisons que de l'histoire. Notre rôle ne peut aller jusqu'à prétendre trancher des cofl-troverses sur lesquelles l'absence des documents est la plus complète.
SECTION III.
Droits et obligations de l'eDlphytéote.
Droits. - Le droit emphytéotique surgit des péni-bles efforts des tenanciet'S vecligaliens. Il fut avec le droit. vcctigalien le droit plus étendu sur la chose d'autrui. Comme l'usufmitict·, l'emphytéote avait un jus in re aUena, mais bien plus complet.
La condition des emphyté~tes était-elle precmre, révocable? M. Vu y pense que les constitutions des em-pereurs qui prémunissent les détenteurs contre les dangers des dépossessions violentes prouvent sumbon-damment que l'agerpubUcus avait laissé quelques traces et que les pt·emièrcs emphytéoses· étaient précaires et révocables comme les concessions de l'ager publicus.
Pourtant Valens et Valentinien étiictèrent des peines contre ceux qui retireraient aux tenanciers les fonds emphytéotiques parce que d'autres en offriraient une
- 38
r~~evanûe plus considérable. (Cod. Théod. liv. ~. tit.
{3, lois 1, V, XVI et !iv. 7, tit. 7, loi I; Cod. Just.
liv. il, tit. 61, lois Ill, V.)
L'emphytéose a été créée par l'a ger vectigalis. Le jus de l'ager vectigalis avait été étendu aux domaines impél'Îaux et si d'intolérables abus de pouvoir, sus-cités par le despotisme, sont parvenus à augmenter les canons et à expulser les emphytéotes qui refu-saient de lrs payet·, rien ne prouve que ce droit en
principe ne fut irrévocable et sacré. La cour des em-pereurs n'était-elle pas remplie de délateurs dont les intrigues s'agitaient pour troubler les pt·ovinciaux et les possesseurs dans leurs possessions? L'avarice des premiers n'était-elle pas pouss~~c au point que si un pré-tendant offrait une r·edevance plus for·te que celle du possesseur·, la concession, au mépris des dl'Oits acquis lui était accordée? Aussi ne peut-on en conclure de ce qu'il y a violence, mépl'is des lois justes, que le droit fût tel q~e M. Vuy paraît l'enseigner? Etaient-ce les seules injustices dont l'on eût à se plaindre? N'a-t-on pas confisqué les propriétés des temples des gentils dans la crainte de favoriser le- culte païen ? Julien l'apostat en ordonna plus tarJ la restitution. Les empercul's ne venaient-ils pas aux secom·s des simples fermiers de leurs biens personnrls persécutés et surimposés? Loi XX;
Cod. Théod. de extraordinarüs.
Ces constitutions défendant de tr·oubler les pos-sesseurs du domaine ne prouvent. pas qu'on ait introduit
- 39
·-un droit nouveau. Il est probable qu'elles n'ont fait que confir·mer la pratique : ou bien elles sont venues réfor-me!' quelques abus dont on avait à se plaindre. Ce qui
~~onfil'lne notr·e maniè1·e de voir c'est que les emphytéo-tes dans les texemphytéo-tes sont souvent nommés perpetuarii possessores, débign tl ion certainement applicable
seule-ment. à eux, comme le pi'ouve Godefl'oy. Le·Jivl'e 2 de de fundo rei prvatœ ne les appelle-t-il pas domini?
C'est donc qu'on a dù leur· donner les prérogatives les plus voisines du droit de propriété, puisqu'on les désigne du nom de ceux qui ont ce droit dans toute sa plénitude (do mini).
Sans doute cette opinion est la plus vmisemblable.
Mais pourtant ne devons-nous pas avoir une hésitation?
Nous expliquons le but pour lequel ces constitutions ont été faites. Notre explication est naturelle. Mais une incertitude existe néanmoins dans notre espl'Ît.
N'y a-t-il pas là un d1·oit nouveau indéfini, un droit qui aux yeux de la raison aur~it dû être tel que nous le vou-drions, mais qui a subi divers changements?
Ce droit emphytéotique a pu être tantôt précaire, tantôt irl'évocable. Les empereurs faisaient comme ils voulaien_t. L'arbitraire était la loi. Que cela n'tHonne personne. A Rome les autocrates étaient des tout-puissants. Un signe de tête était au-dessus de la jus-tice et de la loi elle-même. Déplorables temps! Nations à plaindre ! La. force a toujours primé le droit dans les
- 40
-monarchies, aussi bien dans ces siècles que de notre temps. Puissent. les exemples du passé être pom· nous une leçon pour l'avenir ! ·
L'emphytéote fait les fruits' siens pa1· la seule sé-paration du fonds. Qui vectigalem fttndwn habet, {rue-tus fi:unt simul atque solo separa ti su·nt. ( Dig. li v. 22, tit. i, loi XXV, ~ 1, in fine.) La raison en est bien simple; il peut disposer de la substance du fonds et en
modifier l'aspect pourvu qu'il ne le détériore pas.
Pom· les accesgions qui ne sont pas considérées comme fm ils et l'invention d'un t1·ésor, que doit-on dé-cide,·? Les textes se taisent. Dans ce c:ts on devra avoir égard à la controverse ci-devant examinée? Considére-t-on l'emphytéose comme une vente, c'est un proprié-taire, et l'emphytéote les acquiert en entier. Au con-traire est-ce un lounge, ec dernier n'est plus qu'un simple possrsseu1·, et dès lors les accessions ne lui appartiennent pas. Le trésor lui appartiendra par moitié s'il en est l'in ventem·.
Les esclaves attat:hés au fonds du domaine devaient être en la jouissance de l'emphytéote. Cc dernier pouvait-il les affranchir? M. Vt.Iy pense avec Wenck
'}UC la loi Xli au Cod. Just. !iv. 11, lit. 6·1, de {und1's
patrimonialibus, ainsi conçue : Licentia eis concedenda etiarn libertates rnancipiis ex fundis patrùnonùtlibus at-que emphyteuticariis cum fundorumsint dom_ïm prœstare~
- 41
-qui paraît accorder ce droit aux emphytéotes, dans la période précé'dant Justinien, a été interpolée par cet empe1·eur. La constitution qui correspond au Code Théodosien ne contient rien de semblable; elle ne parle que de la vente des esclav-es. Cod. Théod.liv. !J. tit. 1.5, loi XXXIX. Troplong soutient que ce rep1·oche n'est pas pl'Ouvé à ses yeux, et .. avec Nothomb, il conclut que, comparé at~ propriétail'e, l'emphytéote peut affranchir les esclaves .. En présence d'une telle diversion d'opi-nions, nous pensons que la vérité est très obscure. Est-ce qu'il n'y a pas confusion? Le Code de Justinien a pu très bien ou ne consacrer qu'un usage en ce moment légalement établi, mais depuis peu de temps, ou bien avoir innové. Le cloute est possible: la période inter-médiail'e entre les Codes Théoùosien et Justinien est de (458-!J28), !00 ans environ. Dans ce laps de temps, les institutions peuvent changet' ..
La perpétuité du droit emphytéotique consacrée par les constitutions amena comme conséquence la tnms-mission de ce droit par voie de succession.
Les l1éritiers continuaient la personne juridique du défunt. Aucun doute sur ce point. Pourtant on trouve
pe~ de lois concernant l'aliénation à titre singulier. Une constitution de Constantin permettait à l'emphytéote de transférer son droit par donation sans l'autorisation du judex .. sauf qu'après la donation, le donateur était
res-ponsable vis-à-vis du fisc, c'est-à-dire vis-à-vis du pro-priétaire du fonds. (Loi Xl, tit. 6!, loi 1.) Contre tout<j
- 4·~
-· personne el même contre le prop1-·iétaire, le donataire avait l'action in rmn. Mais ce demier pou'vait être atta-. qué par l'action ex contractu pat· le propriétaire. L'em-phytéose pouvait être aliénée sans doute, mais l'emphy-téote ne pou v ait p'ar sa seule volonté se décharger de ses obligations. Si toutes les cha1·ges emphytéotiques · n'étaient pas fournies, le droit pouvait être révoqué en-tre les mains du détenteur qui n'avait aucune exception à opposc1· à la revendication. Il fallait donc le consen-tement,du fudex pour que la donation transférât l'em-phytéose d'une manièt·e complète, c'est-à-dire avec ses avantages et ses charges. Le judex, dans ce cas, repré-sentait l'autorité impériale, était le délégué du fisc re-fusant ou acce~Jtant le nouvel emphytéote. Aucun texte ne nous dit comment ce consentement élait donné, si on pouvait refuser de l'accorder, pour quels motifs? Si il était gratuit, ou si on devait donner une certain~
somme d'argent. Les conjectures sont toutes possibles
somme d'argent. Les conjectures sont toutes possibles