Comment s'éteignait l'emphytèose.
Le bail emphytéotique périssait pat· ·l'expiratïon du terme pour lequel il était constitué. La tacite t·econduc-tion n'était pas applicable, Ce éontrat opérait un dé-membrement trop grave de la propriété pour qu'on étendit jusqu'à lui les rénovations tacites du bail. Le propriétaire aurait subi un trop grand préjudice.
La perle de la chose donnée en emphytéose était une cause d'extinction de l'emphytéose. Le preneur était dé-chargé du canon. L'extinction de la famille ou des de-grés appelés à en profiter faisait ainsi cesser l'emph.y-téose. Û[\ stipulait que le droit serait résolu si l'emphy-téote mourait sans enfants, ou bien qu'à sa mort le dl'oit s'éteindrait. Ce dernier contrat se nommait bail à ~'iage
et différait peu de l'emphytéose; dans l'emphytéose la constitution faite au preneur se transmettait aux des-cendants directs; au contraire dans le bail à viage, elle étE1.it res trein te à sa vie.
Le droit emphytéotique prenait fin par la confusion, ou consolidation, s'opérant pae la réunion entn~ les mê-mes mains du domaine direct et du domaine utile par achat, donation, succession ou prescription. Ce dernier mode exigeait, a v ons-nous dit , une contradiction for-melle en justice.
La condamnation du p1·eneur à la confiscation, pom·
crime de lèse-majesté, faisait aussi eentree les fonds em-phytéosés dans le domaine dieect du bailleur.
Le déguerpissement (nous en avons parlé) faisait re-tourner les fonds· emphyléosés· au propriétaire.
Le dernier mode d'extinction était la commise.
Il y avait diverses sortes de commises , c'est-à-dire diverses causes de confiscation du bail emphytéotique au préjudice du preneur:
a) Le défaut. d'investiture était une eause suffisante pour faire rompt·e le contrat emphytéotique;
b) La privation de l'emphytéose pour n'avoi1· pas de-mandé, en cas. d'aliénation, l'autorisation du- proprié-taire, n'était. plus une cause admise comme au temps de Justinien ;
c) V acquéreur avait dissimulé le prix de vente: dans cc cas, il y avait lieu d'enlever à l'emphytéote son di'Oil, et le bailleur pouvait, par conséquent, exercer la com-mise;
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-d) A Rome, la négligence du bai !liste à payer le ca non pendant trois années consécutives et aux époques fixées le faisait déclarer déchu de son droit. Cette. rigueur ne fut point consacrée par le droit canonique pour les emphy-téotes des biens ecclésiastiques qui, sous un autre point de vue, étaient soumis à une règle plus sévèt·e. Le délai pour les emphytéotes de ces biens n'était que de deux ans. Emphyteota quoqtte cessa.ndo in sol-ntione canonis per biennium nisi celeri satisfactione post modnm, sibi consulere stntuisset_, jus~e potttisset expelli no1wbstante quod ei ut wnonem solveret_, non extitit nunciatum, cum in !wc causa dies statutct interpellit.
Dans les pays même de di'Oit ém·it, en Franee, on mo-difia la loi romaine. La clause résolutoire en ras de non paiement du prix ne fut plutôt que comminatoii·e. En génét'al, ces clauses ne fm·ent plus considérées quo comme de style. Le juge seul dans ce cas pouvait faire déclarer la ùéchéanee. Un délai était ordinairement fixé.
Ce délai expiré, la eommisc était prononcée. Mel'lin a Ct'u, tout en convenant que la clause résolutoire n'était dans ee cas que comminatoit·e, qu'après que le bailleur avait cité en jüstice le prcnem· pour paiement du prix, il ne restait plus au juge qu'à pl'ononcer le déguerpissemcnt;
e) La commise s'exerçait si les conditions de la cons-titution du droit, telles que prohibitions de vendre, n'é-taient pas exécutées. L'emphytéote commettait-il des abus de jouissance, des dégradations, ou laissait-il pél'Îr des bât.iments~ de vétusté, par sa faute? L'emphytéos~
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-devait finir·. Néanmoins le propriétaire pouvait. ou faire résoudre le contrat ou actionner l'emphytéote en exé-cution des réparations nécessaires pour maintenir les choses dans leur bon état.
Les baux emphytéotiques qui emportaient aliénation devaient. donner, d'après quelques coutumes, ouverture au retrait lignager. L'art. ! 49 de la coutume de Paris portait : Baux à 99 ans ou à long1tes années sont sujets à retraits. Qu'est-ce à dire? Il est probable que l'on a voulu parler des héi'ilages propres et emphytéosés qui pou-vaient êLI'e retirés par les lignagers du bailleur. D'autres disent que cela signifie : <<Ces héritages étaient propres et sujets à retraits dans la succession du preneur quand ils avaient été vendus
à
des étrangers. » Ce serait un retrait successoral exercé par d'autres que les héritiers.Enfin cet'lains soutiennent que cette coutume de Paris a exprimé cette idée : La directe pouvait être re-tirée par les héritiers du bailleur quand l'un d'eux en avait disposé. »
Certes, nous n'avons pas la prétention d'avoir traité à fond toutes ces questions; les limites de notre travail ne nous le permettaient pas. Puissions-nous avoii· retracé avec exactitude les principes qui, à cette époque, régis-SJient l'emphytéose. A raison de son étendue le droit an-cien est difficile à étudier. Nous espérons que la bienveil-lance de ceux qui nous liront nous en tiendm compte.
TROISIÈME PARTIE.
D R 0 1 T 1 N T ER M É D 1 A 1 R E.
Nous rentrons dans le domaine de l'histoir·e. Après a voir suivi pas à pas l'emphytéose dans le droit romain et dans l'ancien droit, après avoir fait remarquer combien l'emphytéose, au contact de la féodalité, avait été mo-difiée par la stipulation expresse et séparée d'un carac-tère féodal, donnant naissance à un cens particuliei' re-cognitif de la directe, nous arrivons à l'époque des grandes innovations et des grands changements.
Les inégalités, les priviléges nombreux et exeessifsqui avaient été accordés à la noblesse et au clergé, hàtèrent l'hem·e des réformes et précipitèrent l'élément révolu-tionnaire, Les propriétés n'étaient que la proie d'llne certaine classe. Le roturier gémis~,ait sous la glèbe et en était réduit à un servage incompatible avec la dignité J1umaine. Aqssi la forme fçmcière, l'ensemble du ~roit
tcnitorial devaient-ils inévitablement subir· une pr·o-chaine transformation? La rénovation des institutions' était d'autant plus imminente qu'à côté de celte aristo-cratie tcnitor·iale s'était élevée une aristoaristo-cratie d'argent, qui, enl'ichie par le négoce et le commerce, aspir·ait à son tom· à gouvernet'. Et, pour ani ver· à l'objet de son ambition, ne céaignit-elle pas de se ser·vir de la cause du pauvre peuple, ameuté par elle contre les insti-tutions qui étaient un ohstncle à ses désirs. Les Etnts-généraux et les assemblées provinciales, depuis déjà hien des années, réclamaient des innovations et des chnnge-mcnls dans les institutions du pays. La suppression des juridictions exceptionnel1es, l'abolition des -immunités financièr·es et des priviléges du clergé et de la noblesse, l'afft·anchissemcnt des serfs cl du sol et la faculté de
ra-ehctcr· ces rentes perpétuelles étaient rédamés à grands ct·is eL pat· toutes les classes de la société.
Ce fut leD mai .f 78~) que s'ouvrirent les Etats-géné-raux. Les évènements se précipitèrent avec une rapi-dité vertigineuse; dans les journées des !6 et 25 juin la puissanee législative passa entre les mains de
l'as-semblée et le peuple eut bientôt la puissance publique.
La révolution était accomplie.
Le régime féodal était déjà condamné lorsque l'as-semblée nationale, poussée par l'effervescence po pu-la ire sun·excitée dans tout le pays, dut prendre des
mesqre~ éneq~iques pour fair~ respecter la propriété,
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-menacée de tous côtés. Nombre de couvrnts rt de châteaux furent brûlés et dévastés par les paysans, espérant ainsi détt·uire toutes les chartes féodales el les anciens abus. Dans la nuit du 4 aoùt tous les pri-viléges ftu·ent abolis; ce fut avec enthousiasme qu'on renversa la féodalité, supprima la qualité de serf, les justices seigneuriales el qu'on permit le rachat des droits féodaux. On abolit sans indemnité tous les droits cen-siers féodaux ceux qui tenaient à la main-morle réelle et personnelle. On déclara tous les autres rachciables, ainsi que toutes les espèces de rentes foncières, sans distinguer pom· qui elles avaient été constituées ct par qui elles avaient été-. établies. Défense expresse fut faite de créer à l'avenir aucune redevance non remboursable;
seulement les anciennes devaient toujours êlt'e perçues d'après les anciens réglements.
Malgré le roi, le 5 novembt·e 1789, le déct'cl de l'As-semblée fut promulgué.
Sans doute, une déclamlion de princip~s était quel-que chose; mais ce n'était pas suffisant. Une commis-sion, dont Tronchet et Merlin étaient rapporleu t's , fut .nommée par l'assemblée pour organiser les moyens d'a-bolir le régime féodal. Sous l'inspiration de cette com-mission, les décrets des!!> et 20 mat's, des 5 et 9 mai 1790, et des !3 et 20 août ! 790 fm·enl enfin rendus.
t .. es principes généraux du 4 août avaient I'eçu une exé-cution.
Le décr·et des ~ 8 ct 29 décembre 1790 abolissant lrs cmphytéos.es perpétuelles apparut aussi. Les emphy-téoses tempor·aires étaient conservées.
« Toutes les rentes foncières ppr·pétuelles, soit en
« natur·e, soit en argent, de quelle espèce qu'elles
<< soir.nt, que1le que soit leur or·igine, à _quelques
per-ec sonnes qu'elles soient dùes, gens de main-mol'te, do-.
cc m3ine, apanagisles, ordre de Malte même, les renl_es
« des dons et legs pom· causes pics et de fondations,
se-« l'Ont rachetables, les champal'ts de toutes espèces et
cc sous domination J~ seront pareillement ay taux qui
<< sera ci-après fixé. 11 est défendu de ne plus, à
l'ave-« nir, crém· aucune redevance foncière
non-rembour-« sable sans préjudice des baux à rentes ou
emphy-« téoses et non perpétuels qui seront exécutés .pour
« toute leur durée et pourront être faits à J'avenir
cc pour quatre-vingts-dix-neufs ans et au-dessous, ainsi
« que les baux ù vie, même sm· plusieurs têtes, à Ja
« charge qu'elles ~xcèderont pas le nombre de
<c ti'OiS. »
La perpétuité de l'emphytéose fut donc abolie. Son analogie avec les baux censiers, à fiefs, et à rentes était plus que suffisant poul' que l'accusation portée contre elle d'avoir aidé à l'extension des abus féodaux fut jus-tifiée. Entachée du cens recognitif de la directe, elle s'était alliée à la féodalité. Aussi, dut-elle succomber avec l'ordre des choses que pourtant elle avait combat-Lues, qu'elle aurait pu renverset' et qui l'avaient altérée.
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-On eonset·va l'emphytéose temporaire ; la raison en est bien simple; elle ne présentait pas les mêmes incon-vénients et l~s mêmes dangers. Ses caractères primor-diaux qu'elle avait toujours consm·vés et le droit réel qu'elle renfermai tet. qu'elle créait au profit du preneur, ne purent jamais être confondus avec le domaine ulilr.
Les décrets des 19 mat·s, 6 avril !79-1, !8, 27 avril
! 791, 23 juillet, i 2 septembre i 79!, et l3 septembre,
! 6 octobre ! 791 , statuèt·ent sur la validité des bnu x emphytéotiques consentis pm· les communautés, les bé-néficiers et les administmteurs du domaine de J'Etat, et indiquèrent dans quelle mesure le bailleur et le preneur à emphytéose devt·aient contribuet· pour le rachat des droits féodaux dont leurs héritages étaient. grevés. - I l est difficile de trouver une reconnaissance plus fOI·melle de ce droit emphytéotique. Nous voyons en opposition le bailleur et le preneur avec le seigneur. L'emphytéose est assez distincte des droits féodaux dont on veut qu'elle fasse le rachât..
-Les diverses lois qui furent dictées dans la suite ne se rapportèrent plus à l'emphytéose. Leul's caractèl'es y fu-rent mênie opposés. La haine pour tout ce qui fut féodal y apparut avec une clarté lumineuse. Cette haine inspira la loi du 18 juin i 792, du 20 et 2o août même année, en-fin la ~a meuse loi du i 7 juillet i 793. Ce fu l'eni des lois que la passion plus que la réflexion pt:oduisirent. L'œuvre de régénération territoriale, entreprise dans un si ad-.~
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-mirnhle esprit,' devint une œuvre de destruction et de spoliation. Cependant cette loi, qui renversa pom· ja-mais la féodalité, respecta, dans sa passion haineuse, les rentes et prestations purement foncières non féodales.
Pour nous, rien ne nous paraît si étonnant que de voir combien J'emphytéose temporaire, au milieu de tant de renver·sements d'institutions de J'ancien droit français, fut respectée. On ne se contenta pas d'en rester là. On per·mit, non-seulement. de maintenir les anciennes, mais on donna le droit d'en créer de nouvefles.
Au couseil des Cinq-cents, on proposa même d'éten-dt·e ses pr·érogalives.
Un membre du conseil des Cinq-cents, au nom d'une commission, fit nn rapport sur les deux questions sui-vantes : lJfaintiendra-t-on, par ~tne disposition formelle_, les détenteurs, à titre d'emphytéose, dans la jouissance de lenrs baux? Décidera-t-on que ces sortes de détenteurs peuvent acquérir, de préférence à tant étranger, la mte pro-priété des biens par eux cultivés et améUorés. - La com-mission pe~nse que le conseil doit passer· à l'ot·dre du jour sur la première questiory par le motif que la loi du 27 avril 1791, qui a maintenu les baux emphytéotiques, n'a point été rapportée_, et q1t' ainsi il est inutile d'en faire une autre qui continue les mênzes dispositions. - Le ra p-porteur propose. aussi de passer à l'ordre du jour sm·
la seconde question , par la raison que si le détenteur à
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-à titre d'emphytéose était admis de préférence à tout autre, on éloignerait les concurrents et que d'ailleurs on établirait en faveur de quelques hommes une sorte de privilége contraire aux principes d'égalité admts par le peuple français.
D'après une loi de brumaire, an VII, J'emphytéose est reconnue comme un droit immobilier pouvant être hypothéqué. Le {8 messidor, an VIJ, parut une nouvelle loi relativement à. l'aliénation des baux à vie ou emphy-téotiques. Quelques avis du conseil d~Etat trancl,lèrent des difficultés antél'ieures à ces lois. Ces avis n'ont pas un caractère législatif, mais rendus à la yeiiJe de la con-fection du code civil, ne sont-ils pas l'expression de la pensée de ceux qui préparaient la législation de !80"-?
L'avis du 6 fructidor an XIII, émis quelques jours avant que le code ne fut promulgué, ne consacrait-il pas l'exis-tence de l'emphytéose? Tous les hommes illustres con-:
naissaient les services rendus par le droit emphytéotique et les services qu'il était appelé à rendre dans l'avenir.
Toutes les révol.utions ont passé sur lui, aucune ne l'a atteint. Nous verrons s'il est possible, que ce que les usa-ges ont respecté .. ait été détruit dans l'œuvre de régé-nération du pays.
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QUATRIÈME PARTIE.
0 R 0 1 T M 0 0 ER N E.
Préliminaire.
Le but de l'emphytéose fut, dans l'ancien droit et le droit romain, d'associer les humbles tmvailleurs aux bénéfices que la grande culture des terres peut apporter à ceux qui s'y adonnent d'une manière spéciale. Une classe aristocratique possédait presque toute seule les domaines et le territoire; l'autre en était réduite à être, en qualité de serfs, soumise à l'arbitraire de la pre-mière. Aussi voyons-nous cette dernière déserter les campagnes pour n'avoir plus à supporte!' ce joug oné-reux. Les bms manquèrent alors, et l'emphytéose ap-parut comme le seul moyen de remédier aux maux qui désolaient. la sociélé; les terres incultes el
impl'Oduc,.___ 147
-tibles, qui étaient une charge lourde pour leurs pro-priétaires, furent par elle cultivées et ramenèrent la prospé1·ité en donnant les produits nécessaires à l'ali-mentation et à l'industrie publiques.
Avec ! 789 les choses ont changé. Le territoire comme les personnes, ont subi des transformations con-sidérables. Tout ce qui restait de la féodalité a disparu.
Le code civil, en édictant l'égalité des partages, a mor-celé ]a propriété d'une manière indéfinie ; est-ce un bien pour la fortune publique? Nous ne saurions le dire. Tout ce que nous remarquons, c'est que cette di vision de la pro-priété a produit des effets, non pas désastreux (ce serait exagéré), mais peu rassurants. Les petites propriétés ne peuvent plus être exploitées avec autant de facilités économiques que les grandes et ont forcé 'ceux qui les possédaient à aller demander au travail des villes les bénéfices qu'ils ne pouvaient obtenir dans l'exploitation de leurs champs. Les bras commencent à man-quer à l'agriculture, et .cette dernière souffre une crise terrible. Peul-être l'extension de la fortune mo-bilière est cause de la dépt·éciation de la ''fortune immobilière.
Quoiqu'il en soit, nous pensons que si l'emphytéose avait toujours été encouragée, tous ces bras qui sont allés dans les cités chercher un lucre plus considérable, auraient été employés dans les exploitations emphytéo-tiques.
1.48
-On rencontre encore en France, dans l'Algérie sur-tout, d'immenses terTitoires incultes et des landesstél'iles.
La France n'aur·ait-elle pas dû se servir du dmit emphy-téotique pour la colonisation de l'Algérie? Si, au lieu d'a-liéner le sol qu'il y , possède, l'Etat en retenait la pro-priété pàr des contrats emphytéotiques, il se réserverait des ressources considérables facilement réalisables, non-seulement par les redevances périodiques qu'il se pt•ocurerait chaque année' mais encore au jour de l'expiration des baux consentis, par le prix de la con-solidation de la propriété aux mains des emphytéotes qui tiendntient à conserver un sol arrosé par leurs sueurs. Et souvent· combien hésitent à se rendre dans ce pays par·ce que leurs ressources ne leur permettent point d'acquét·ir des terrains! Cependant Jeurs hési-tations disparaîtraient si une redevance minime annuelle leur était imposée et si une jouissance de longue durée leur était assurée. A un autre point de vue, l'emphytéose apparaît avec tous ses avantages dans la constn1etion des cités elles-mêmes. Qu'on céde des terrains par· contrats emphytéotiques dans l'in-térieur·de ces villes. Bientôt d'immenses édifices sur-gir·ont. D'ailleurs les chemi~s de fer, les canaux et autres travaux publics ne sont-ils pas menés à exé-cution par des contrats ayant des affinités tr·ès nom-breuses avec l'emphytéose?
û"n voit donc que dans la société moderne les baux emphytéotiques sont possibles et quils ont même une
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-lité, sans parlet' en outre des nombreux cas où ils seraient nécessaires. Le commerce se t•essentirait de leur heureuse influence. On v~rr~it ces longs baux de t>O ans et au-dessus devenir plusfréquents. Le pœnem·, assuré d'avoir pendant de nombreuses années la jouis-sance du local dont il a besoin pour son industrie, serait encouragé à fonder un établissement sérieux et impor-tant.