Un remembrement urbain : dans quel(s) but(s) ?

Les objectifs d'aménagement poursuivis par le Gouvernement wallon pour inscrire le territoire qu'ils gèrent sur la voie du développement durable sont repris dans le S.D.E.R. En terme d'urbanisation, on peut identifier une série d'options fondamentales (aménager en structurant, renforcer la centralité, densifier l'urbanisation, éviter la dispersion de l'habitat, gérer avec parcimonie le territoire régional, …) qui font référence à un modèle de développement urbain plus compact. Nous pouvons également relever une série d'options (restructurer les zones fortement dégradées, éliminer systématiquement les chancres, mener des actions d'envergure dans les zones les plus dégradées pour améliorer les situations matérielles et sociales, …) plus spécifiques au renouveau physique et socio-économique des zones d'ancienne urbanisation.

De manière plus pragmatique, le S.D.E.R. affirme également la volonté du Gouvernement de

"développer une politique foncière" (p. 156). On trouve, dans le paragraphe qui explicite cet objectif, quelques lignes spécifiques au "remembrement des biens" :

"Un autre problème foncier se rencontre également lorsqu'on est en présence d'un parcellaire fort découpé et entremêlé dans un tissus bâti, ce qui rend

l'élaboration d'un projet urbanistique particulièrement complexe, voire impossible. Le remembrement des biens peut s'avérer dans ce cas une technique appropriée; elle est pratiquement inusitée, alors que les dispositions prévues pour les plans communaux d'aménagement envisagent explicitement cette possibilité. Cette technique doit être bien maîtrisée et la Région aidera les communes à la mettre en œuvre" (p. 156).

De cet extrait du S.D.E.R., nous pouvons retenir principalement trois choses :

• le document d'orientation confirme l'absence d'applications pratiques des textes légaux relatifs au "remembrement des biens" ;

• le S.D.E.R. avance une application concrète de ces textes : opérer un remembrement au sein d'un espace urbain dense présentant un tissus parcellaire morcelé afin de réaliser

"un projet urbanistique particulièrement complexe". Nous verrons que cette application n'est qu'une des possibilités offertes par cet outil ;

• le Gouvernement wallon désire s'appuyer sur les pouvoirs communaux pour mener à bien cette opération de remembrement urbain. Or, nous avons émis (O. Dubois et al., 2001) certaines réserves sur cette option dans le cadre d'une politique poursuivie à l'échelle de l'ensemble de la région.

Compte tenu des options d'aménagement qui transparaissent au travers du S.D.E.R., du texte spécifique au remembrement des biens et des tendances lourdes qui sont inscrites sur le terrain, il nous semble que le remembrement urbain peut être potentiellement utile dans trois cas de figure :

L'échange foncier urbain

Le remembrement urbain peut être un outil de lutte contre la rétention foncière au sein du tissus urbain existant. En effet, le remembrement peut être utilisé pour permettre à un acteur de se rendre propriétaire des terres encore libres de construction afin d'activer leur mise en vente sur le marché. Il s'agit dans ce cas d'un processus d'échange au sein même du potentiel foncier légalement existant. Dans la suite du texte, on parlera, pour désigner ce cas de figure, d'échange foncier urbain

Le remembrement périurbain

Le remembrement peut également être utilisé comme instrument de recentrage du potentiel foncier encore libre de construction. Il s'agit alors d'organiser un échange de terres en proposant à un propriétaire d'une parcelle située en périphérie un autre bien localisé plus près du centre; la parcelle périphérique étant, in fine, sortie du potentiel constructible existant. Dans ce cas de figure, le processus d'échange inclut des terrains ayant actuellement des affectations différentes au plan de secteur. Nous parlerons ici de remembrement périurbain.

Nous discuterons de la possibilité de coupler cette opération à une gestion plus parcimonieuse de l'espace. Pour ce faire, nous étudierons la possibilité que la superficie totale de la zone constructible après remembrement soit inférieure à celle de départ (en attribuant, par exemple, des parcelles de taille plus petite à chaque propriétaire).

La rationalisation du patrimoine foncier urbain

Le remembrement urbain peut être utilisé pour proposer de grandes parcelles à bâtir à certains propriétaires au départ d'un patrimoine morcelé. Cette situation est alors plus proche du remembrement des biens ruraux. Nous parlerons dans ce dernier cas de rationalisation du patrimoine foncier urbain.

C'est principalement ce type d'application que l'on rencontre le plus fréquemment à l'étranger, à l'image des associations foncières urbaines (A.F.U.) en France.

Ce type de remembrement urbain peut être un outil efficace de renouveau de quartiers urbains à l'abandon. A l'image des opérations menées à Détroit (voir G. Sands, 1994) et dans la droite ligne de l'exemple donné par le S.D.E.R. (p. 156, voir ci-dessus), le remembrement peut permettre d'améliorer le profil foncier pour rendre les centres urbains traditionnels plus attractifs pour les investisseurs privés, dont la présence est entravée par la dimension réduite, les coûts de démolition et le prix élevé des terrains au centre ville.

d) Les deux premières utilités potentielles du remembrement urbain sont illustrées par la figure 1. L'exemple schématisé fait l'hypothèse que l'extension nord fait l'objet d'un échange foncier urbain (point c), alors que le reste de la zone constructible fait l'objet d'un remembrement périurbain (points d) qui conduit à rendre urbanisables les zones proches du centre. Dans ce second cas de figure, remarquons que la totalité de la zone aedificandi diminue puisque l'on ne retrouve que 25 ha de terrains nouvellement constructibles alors que 31 ha ont été supprimés. De plus, il faut encore retrancher les équipements collectifs (voiries, parcs). Dans notre exemple, le remembrement périurbain est donc l'occasion de diminuer la taille des parcelles, ceci en adéquation avec l'objectif de gestion parcimonieuse de l'espace. Nous verrons, dans la suite de cette note, si cette opération est techniquemet envisageable.

CPDT–RAPPORT FINAL DE LA SUBVENTION 2001–THEME 1–GUIDE-CREAT-LEPUR– Figure 21 : L'échange foncier urbain et le remembrement périurbain

Sources : Plan cadastral de Oupeye Figure 22 : La rationalisation du patrimoine foncier urbain

Sources : Plan cadastral de Oupeye

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La figure 22 illustre l'utilisation des outils du remembrement pour promouvoir la rationalisation du patrimoine foncier Cette opération est la plus proche de ce que propose le remembrement légal des biens ruraux, de ce que l'on trouve à l'étranger et de l'exemple rapidement exposé dans le S.D.E.R (p. 156).

En supposant que ces schémas soient l'expression d'une volonté politique, nous allons à présent voir si les outils du remembrement peuvent répondre à ces schémas théoriques, ceci en tenant compte des textes légaux tels qu'ils sont définis, mais aussi, éventuellement, en proposant certaines modifications de la législation en vigueur.

Nous n'oublierons pas de comparer outils, enjeux et objectifs du remembrement urbain avec ceux du remembrement légal des biens ruraux, ce dernier constituant un exemple concret de remembrement ayant conduit à une profonde restructuration de la propriété foncière.

1.7.2.2. Les textes légaux qui régissent le remembrement et le relotissement