Carte 14 – Prix de vente des habitations petites et moyennes
1.4.1. Choix des variables explicatives
De prime abord, on peut émettre l’hypothèse que la densification des noyaux d’habitat ne s’opérera que dans les communes qui connaissent une certaine pression foncière. Celle-ci peut s’exprimer de différentes façons, aussi bien par l’augmentation de la population de la commune et son solde migratoire élevé que par le prix du terrain à bâtir ou le prix de vente des habitations y situées. La disponibilité foncière peut également jouer un rôle déterminant dans les choix de densification si toute croissance du bâti ne peut se faire que par remplissage de parcelles dans les zones de bâti ou substitution de formes de bâti.
Les caractéristiques socio-économiques et démographiques de la population résidente ou choisissant de résider dans une commune peuvent également influencer les modes d’urbanisation. Ainsi, la recherche d’aménités socio-économiques et démographiques est un facteur de choix résidentiel. De ce fait, la croissance de la population a plus de chances de s’opérer dans les lieux caractérisés par un niveau socio-économique moyen à supérieur. La variable socio-économique apparaît davantage ici comme un facteur de pression foncière et est liée aux variables qui ont été choisies pour décrire le développement de ce processus (2).
L’âge des habitants peut avoir également des effets sur la densification des noyaux d’habitat.
Ainsi, la pression foncière peut également être cernée par un indicateur d’arrivée dans la commune d’un grand nombre de ménages âgés de 25-30 à 45 ans. D’un autre point de vue, on pourrait supposer que l’attraction dans une commune d’individus plus âgés s’accompagnerait de la construction d’immeubles à appartements et dès lors d’une densification par substitution des quartiers de la commune concernée.
La densification des noyaux d’habitat peut également se réaliser en conjonction des objectifs du SDER visant à assurer une meilleure structuration spatiale de la Wallonie et l'affermissement des pôles de différentes manières: d’une part, par la mixité raisonnée des activités, d’autre part, par le déploiement ou le redéploiement des activités polarisatrices (commerces, services à la population et équipements collectifs) au sein des pôles, enfin par de bonnes conditions d'accessibilité. Dès lors, de nombreuses variables sont construites afin de cerner sur le territoire les impacts des incitations comprises dans le SDER, que ce soit au niveau de l’accessibilité et de la mobilité, de la mixité des fonctions, de la proximité des équipements au sein des centres urbains. Ces variables sont construites au niveau communal.
1M.L. De Keersmaecker (CREAT – UCL)
2 Une étude pourrait être effectuée sur le lien entre densification des quartiers et mixité socio-spatiale.
Si l’hypothèse testée est dans ce cas l’impact des caractéristiques socio-économiques des ménages résidant en un lieu sur la densification de celui-ci, une deuxième hypothèse, dans une visions systémique du phénomène, pourrait être l’impact de la densification sur les caractéristiques socio-économiques des ménages.
La liste des variables construites pour tester les différentes hypothèses est reprise ci-dessous ainsi que l’origine des données utilisées.
- variables relatives à la répartition de la population dans la commune : forme et ampleur du noyau d’habitat, densité de population dans le noyau d’habitat
• part de la population habitant un noyau d’habitat de plus de 2000 habitants Rapport entre la population habitant le noyau d’habitat et l’ensemble de la population communale.
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; propres calculs
• part de la population habitant un noyau d’habitat de plus de 1500 habitants Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; propres calculs
• part de la population habitant un noyau d’habitat de plus de 1000 habitants Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; propres calculs
• densité du noyau d'habitat en 1991 et 1997
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; Recensement de la Population et des Logements
• taux de dispersion de la population en 1991 et 1997
Le taux de dispersion de la population en une commune x est égal au rapport entre la population de la commune x vivant en zone dispersée et la population totale de la commune x.
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques
- variables relatives à la pression foncière : ampleur de la demande et coût du foncier
• évolution de la population résidant dans la commune entre 1991 et 1997
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; Recensement de la Population et des Logements
• solde migratoire
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques
• proportion de permis de bâtir par rapport au patrimoine bâti de la commune en 1998
Rapport entre le nombre de permis de bâtir accordés dans une commune en l’année considérée et le nombre total de logements dans la commune
Source : Institut National de Statistique, statistiques de la construction et du logement.
• prix moyen de vente des terrains à bâtir en 1991 et 1998 Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• évolution du prix de vente moyen des terrains entre 1991 et 1998 Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• prix moyen de vente des habitations petites et moyennes en 1991 et 1998 Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• évolution du prix moyen de vente des habitations petites et moyennes entre 1991 et 1998
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
- variables relatives au potentiel foncier
• part de la surface d’habitat résiduaire au plan de secteur
Rapport entre la superficie d’habitat occupée et déterminée par le Cadastre et la superficie des zones d’habitat inscrite au plan de secteur.
Source : Institut National de Statistique, statistiques d’occupation du sol ; Institut Wallon, Délimitation des surfaces des modes d’occupation du sol au plan de secteur
• part de la surface d’habitat et d’aménagement différé résiduaire au plan de secteur
Rapport entre la superficie d’habitat occupée et déterminée par le Cadastre et la superficie des zones d’habitat et d’aménagement différé inscrite au plan de secteur.
Source : Institut National de Statistique, statistiques d’occupation du sol ; Institut Wallon, Délimitation des surfaces des modes d’occupation du sol au plan de secteur
• densité de population par rapport à la superficie des zones d'habitat au plan de secteur en 1991 et 1997
Il s’agit du rapport entre la population d’une commune x en une année t et la superficie des zones d’habitat au plan de secteur de cette même commune x. C’est un indicateur de la place qui resterait disponible au plan de secteur en considérant que la densité d’occupation de l’espace est la même quelle que soit la commune considérée.
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; Institut Wallon, Délimitation des surfaces des modes d’occupation du sol au plan de secteur
• densité de population par rapport à la superficie des zones d'habitat et des zones d'aménagement différé au plan de secteur en 1981, 1991 et 1997
Source : Institut National de Statistique, statistiques démographiques ; Institut Wallon, Délimitation des surfaces des modes d’occupation du sol au plan de secteur
• rapport entre le nombre de terrains vendus et la population de 1991 et de 1997
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières, statistiques démographiques
• rapport entre la superficie des terrains à bâtir déclarés comme tels au cadastre et la superficie des zones d’habitat au plan de secteur
Source : Institut Wallon, Délimitation des surfaces des modes d’occupation du sol au plan de secteur ; données cadastrales non-publiées
- variables relatives au niveau socio-économique de la population
• revenu médian des ménages
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• Premier quartile de revenu des ménages
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• Troisième quartile de revenu des ménages
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• différence interquartile de revenu des ménages
Source : Institut National de Statistique, statistiques financières
• Proportion de logements disposant d’un niveau moyen de confort
Source : Institut National de Statistique, Recensement de la Population et des Logements
• Proportion de logements ne disposant d’aucun élément de confort
Source : Institut National de Statistique, Recensement de la Population et des Logements
- Variables relatives à la structure démographique de la population
• part de personnes âgées de 25 à 44 ans dans la population totale Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques
• part de personnes âgées de plus de 65 ans dans la population totale Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques
• évolution du nombre de personnes âgées de 25 à 44 ans
Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques
• évolution du nombre de personnes âgées de plus de 65 ans
Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques
• évolution de la part de personnes âgées de 25 à 44 ans
Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques
• évolution de la part de personnes âgées de plus de 65 ans
Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques - variables relatives à la fiscalité immobilière
• revenu cadastral moyen par parcelle
Source : Institut National de Statistique, Statistiques d’occupation du sol
• revenu cadastral moyen par hectare
Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques - variables relatives aux caractéristiques d'accessibilité du lieu (3)
• densité de lignes de TEC
La densité de lignes de TEC en une commune x est égale au rapport entre le nombre de lignes desservant la commune x et sa superficie.
Source : site Internet des TEC et brochure TEC des horaires
• densité de gares
La densité de gares en une commune x est égale au rapport entre le nombre de gares sur le territoire de la commune x et sa superficie (4).
Source : Site Internet de la SNCB
• densité de lignes de chemin de fer
La densité de lignes de chemin de fer en une commune x est égale au rapport entre le nombre de lignes desservant la commune x et sa superficie.
3 Il est clair que les indicateurs relatifs à l’accessibilité pourraient être raffinés. Les résultats des travaux relatifs à l’accessibilité des zones économiques également compris dans le cadre global de l’étude des modalités de révision des plans de secteur pourraient être également insérés dans ce travail.
Source : Site Internet de la SNCB
• indicateur d'accessibilité en transports en commun
Il s’agit d’un rapport entre le temps cumulé mis dans une commune x pour se rendre dans les centres de Bruxelles, de Namur, de Charleroi et de Liège en transports en commun et le temps mis en voiture (5).
Source : propres calculs
- variables relatives à la mixité des activités
• taux d'emploi par rapport à la population de la commune en 1991 et 1997 Source : ONSS
• évolution du nombre d'emplois dans la commune entre 1991 et 1997 Source : ONSS
• part de la superficie de la commune occupée par des terrains industriels Source : Institut National de Statistiques, statistiques démographiques - variables relatives à la présence d’aménités dans la commune
• part de la superficie de la commune occupée par des terrains agricoles Source : Institut National de Statistiques, statistiques d’occupation du sol
• part de la superficie de la commune occupée par des équipements Source : Institut National de Statistiques, statistiques d’occupation du sol
• indicateur combiné de présence de services publics et privés (pharmacies, boulangeries, écoles, piscines, cliniques, bibliothèques et bureaux de poste)
Source : propres calculs à partir des Pages d’Or
• densité de pharmacies Source : Pages d’Or
• densité de boulangeries Source : Pages d’Or
• densité d'écoles Source : Pages d’Or
• densité de bureaux de poste Source : Pages d’Or
- variables relatives aux politiques du logement
• pourcentage de bâtiments rénovés par des crédits de rénovation urbaine Source : DGATLP, Observatoire de l’Habitat, données non-publiées
• pourcentage de logements ayant reçu une prime à la réhabilitation Source : DGATLP, Observatoire de l’Habitat, données non-publiées
• pourcentage de logements sociaux nouvellement construits
Source : Institut National de Statistique, statistiques de la construction et du logement
1.4.2. Corrélation des variables de densification et des variables explicatives