Conclusions générales

La revue générale des grands enjeux liés au remembrement urbain a permis de souligner l'importance fondamentale de trois éléments pour mener à bien ce type d'opération :

• l'intérêt particulier doit rejoindre l'intérêt général. A défaut, le propriétaire privé peut refuser l'échange et se voir attribuer une compensation financière importante ;

• en liaison avec le point précédent, la méthode d'évaluation des biens doit être pensée de manière à susciter l'adhésion d'un maximum d'acteurs ;

• tant l'étude du remembrement légal des biens ruraux que l'expérience des A.F.U. en France ont montré l'importance des avantages offerts hors de l'opération d'échange stricto sensu (équipements nouveaux, réductions fiscales, …) pour susciter l'adhésion.

L'étude des applications concrètes entrouvertes par l'existence dans le code wallon d'aménagement du territoire de l'urbanisme et du patrimoine d'articles relatif au remembrement urbain a permis de dégager trois types de projets possibles.

L'échange foncier urbain consiste en un simple échange de titres de propriété entre ayants droits mus par des logiques différentes. Ce type d'application pourrait permettre l'urbanisation de parcelles constructibles centrales, actuellement laissées en friche par déficit d'attractivité ou par rétention. L'opérationalisation de ce type d'opération est fortement liée à la géographie centre-périphérie des valeurs foncières et présente un certain nombre d'inconvénients dont celui de renforcer la propriété privée en périphérie.

Le remembrement périurbain est une opération lors de laquelle on propose au propriétaire d'un terrain constructible périphérique, une parcelle actuellement non constructible plus centrale. Cette dernière parcelle est alors rendue constructible tandis qu'on lève des servitudes d'urbanisme sur les terres périphériques échangées. Notre analyse a montré que cette opération, bien qu'elle pèse efficacement sur la localisation des développements urbains, se heurte à un grande complexité. Elle met en effet en présence plusieurs types d'acteurs aux logiques opposées tout comme elle est la seule qui concerne plusieurs affectations du plan de secteur.

La rationalisation du patrimoine foncier urbain, enfin, permet à un propriétaire foncier de regrouper des parcelles auparavant dispersées afin de réaliser des économies d'échelle lors de l'équipement et de rendre son patrimoine plus attractif sur le marché. C'est une opération qui intéressera surtout les promoteurs. Son degré d'efficacité dépend de la structure de la propriété foncière. Elle présente également certains inconvénients comme celui de gommer l'héritage du découpage parcellaire ancien.

Les jeux et enjeux de chaque type d'opération ainsi qu'à titre comparatif ceux du remembrement légal des biens ruraux sont repris en synthèse.

De cette revue, nous retiendrons principalement que le remembrement urbain est une opération souvent lourde et complexe. Elle nécessité de trouver constamment et de manière simultanée un intérêt particulier et collectif à l'opération. Ces éléments sont souvent de nature à rebuter les candidats concernés, d'autant plus que la sacralisation du droit de propriété rend les propriétaires très méfiants face à ce type de propositions. L'expérience française le prouve, si cet outil offre ponctuellement des possibilités d'aménagement intéressante, il semble difficilement imaginable qu'il puisse un jour pesè massivement sur la

Synthèse des jeux et enjeux des applications potentielles du remembrement urbain en région wallonne

Remembrement Rural Echange Foncier Urbain Remembrement Périurbain Rationalisation du patrimoine foncier urbain

Textes légaux Loi du 22 juillet 1970

Les articles relatifs au

Au moins vingt propriétaires ou exploitants concernés

Commune ou

Gouvernement (art. 47 et futur art.

54 du CWATUP)

Commune ou

Gouvernement (art. 47 et futur art.

54 du CWATUP)

Commune ou

Gouvernement (art. 47 et futur art.

54 du CWATUP) Plan de secteur Zone agricole uniquement Zone d'habitat uniquement Différentes zones avec modification

du plan Zone d'habitat uniquement

Modification du plan

parcellaire Oui Non Oui Oui

Intérêts particuliers Limitation des déplacements

Augmentation de la taille des parcelles Plus-value foncière Plus-value foncière

Valeur culturale et d'exploitation

Liberté de réorganisation foncière Economies d'échelle lors de la viabilisation

Inconvénients particuliers

Crainte d'être lésé sur la qualité des terres Opération lourde

Dynamisation des pôles urbains et des noyaux d'habitat

Limitation de l'urbanisation en rubans Eventuellement gestion

parcimonieuse du sol

Plus grande concentration urbaine Améliore l'efficacité de la politique foncière

Favorise la création de quartier isolés socialement homogènes Favorise l'homogénéisation de la morphologie résidentielle

Intervenants

fonciers Uniquement privés Public en périphérie

Privé en centre urbanisé

Valeur vénale et superficie (?) pour les parcelles constructibles Valeur de fonction pour les terres non constructibles

1.7.5. Bibliographie

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1.8. C

1.8.1. Les enseignements de l’étude sur l’évaluation de la densification des