Dynamique du marché immobilier et pression foncière

Déjà abordé lors de la description du statut de la zone étudiée, la dynamique du marché immobilier et l’éventuelle pression foncière dont elle peut faire l’objet sont des éléments très concrets qui caractérisent l’évolution de la zone. Ces critères permettent d’évaluer si il y a

une dynamique, si elle est positive ou négative et permettent également de positionner une zone par rapport à une autre ou au sein d’une ville toute entière.

Il faudra toutefois rester attentif au fait qu’une activité immobilière, même officielle, intense n’est pas synonyme de quartier en pleine expansion ou en voie de redynamisation.

L’exemple de quartiers, ou parties de ceux-ci, exclusivement dédiés à la location souvent clandestine de petits logements de mauvaise qualité attirant une population particulièrement précaire n’est aucunement liée à une meilleure qualité de la zone concernée.

Description des critères

- marché immobilier : on se chargera de savoir si il est actif ou non d’une part, si il concerne des logements de qualité ou non d’autre part. La qualité des logements dont il est question ici étant à mettre en rapport avec leur état physique, leur état de salubrité et leurs caractéristiques techniques, spatiales (taille des logements) et architecturales (maisons ouvrières, bourgeoises, immeubles à appartements, etc.). Les agences immobilières, les notaires et les services communaux disposent des informations suffisantes pour spécifier ces critères ;

- pression foncière : l’idée sous-tendue ici est de mettre en évidence la tendance

qu’est susceptible de prendre le quartier ou la zone étudiée quant à l’évolution du marché foncier dont elle est – ou pourrait être – l’objet. Le marché peut être déjà saturé mais toujours soumis à forte pression ou dépourvu de toute dynamique et entré dans une phase de stabilité. Ces indicateurs doivent nous permettrent de mettre rapidement en relation des zones soumises à des contextes immobilier et foncier différents et d’en évaluer les causes et les effets.

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marché immobilier pression foncière 2.2.2.9. Sécurité

Difficile d’objectiver un tel critère que celui de la sécurité, que nous proposons de scinder d’une part en « sécurité physique » liée de près ou de loin à la criminalité et d’autre part en

« sécurité routière » liée à la circulation et à la voirie et qui s’applique principalement aux piétons.

N’ayant jamais voulu pénétrer dans la sphère de compétence ayant pour noyau les problèmes de criminalité et pour laquelle nous sommes scientifiquement dépourvus, nous nous positionnons essentiellement ici en observateurs. L’objectif sera d’identifier l’existence ou non de phénomènes criminogènes sans en décoder les processus, toujours complexes.

Ceci afin, une fois encore, de voir dans quelle mesure ces phénomènes participent au profil du quartier et à sa position (en terme de statut par exemple) par rapport à d’autres quartiers.

Nous pensons que ces comparaisons doivent permettre également d’orienter les actions à prendre pour traiter les problèmes.

C’est dans le même ordre d’idée que nous signalerons les problèmes liés à la sécurité routière : nœuds particulièrement dangereux, espaces dont les piétons sont exclus ou en danger, etc.

Dans les deux cas, il sera important de veiller à recueillir une information auprès des usagers

Description des critères

- sécurité routière : appréciation quantitative et qualitative des situations

problématiques ;

- sécurité physique : en tentant de laisser de côté les informations liées à la

réputation et aux a priori, il sera nécessaire de porter une appréciation essentiellement qualitative sur la zone étudiée à partir de renseignements donnés par les habitants et les services et associations concernées. Cette méthode est d’ailleurs applicable à l’évaluation de la sécurité routière mentionnée ci-dessus.

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sécurité routière sécurité physique 2.2.2.10. Mixité raisonnée

La question récurrente de la mixité a fait l’objet – entre autres – d’une partie dédiée de ce rapport ; nous ne reviendrons pas ici sur les concepts traités. Cependant, dans le cadre d’une typologie comme celle que nous tentons d’établir, il semble nécessaire de simplifier quelque peu le concept en scindant la notion de mixité en deux sous-ensembles que sont la mixité fonctionnelle et la mixité sociale.

La mixité fonctionnelle s’attachera à décrire la répartition pas forcément équitable mais plutôt équilibrée ou plus ou moins bien adaptée au quartier ; en d’autres termes : raisonnée ! On sera attentif à considérer la zone étudiée en relation avec son environnement ainsi que les modes d’accessibilité que cette zone entretient avec ce dernier.

Dans le même ordre d’idée, la mixité sociale ne pourra se satisfaire de valeurs absolues mais plutôt d’appréciations relatives basées sur les données descriptives de la population résidente bien sûr mais également sur la population de passage, sur les capacités du quartier à absorber la diversité ou l’homogénéité d’une population, sur les structures existantes pour faire face aux besoins des différentes populations, etc.

Description des critères

- mixité fonctionnelle : afin de rester le plus pertinent et objectif possible, on

présentera ici les différentes fonctions présentes en proportions avec – si tel est le cas – la ou les dominances flagrantes de fonctions particulières ;

- mixité sociale : difficile d’objectiver ce critère sans faire état des profils socio-économique des habitants ; ce qui, dans le cadre d’une typologie, présente des difficultés pratiques évidentes. Contentons-nous donc en première approche à évaluer sommairement la mixité sociale dans sa globalité, c’est à dire le quartier semble-t-il socialement uniforme ou non.

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mixité sociale mixité fonctionnelle

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