forte hausse portée par la diffusion du logement individuel en accession
3.3 Progression de la propriété : un lien fort avec la taille et le type de logement
2012 1968 1990 2012 Moy. 2012 Δ1968-2012 Δ1968-2012 Paris 23 % 1 % 1 % 1 % 2,6 +11 % +28 % Petite couronne 37 % 23 % 22 % 20 % 3,2 +15 % +168 % Banlieue extérieure 31 % 43 % 44 % 43 % 3,8 +18 % +404 % PU (hors Provins) 10 % 64 % 77 % 73 % 4,4 +29 % +454 % Lecture : PU = Périurbain
Champ : résidences principales, Île-de-France (hors Provins)
Source : recensements de la population 1968-2012, Insee ; calculs de l’auteur
3.3
Progression de la propriété : un lien fort avec la taille et le type de
logement
La périurbanisation et la croissance du parc des maisons individuelles se sont accompagnées d’une forte progression de la propriété occupante, en Île-de-France comme en France métropolitaine (Tableau 1.8). La part de la propriété occupante progresse fortement entre 1968 et 1990 (+10,4 p% en Île-de-France et +11,2 p% en France), puis plus faiblement après 1990 (+4,6 p% et +3,4 p% respectivement).
31 La hausse de la taille moyenne (+22 %) des logements franciliens tient pour un quart à un effet de
structure lié au poids croissant de la grande couronne et symétriquement à la baisse de celui de Paris. À répartition du parc constante entre les couronnes, la hausse de la taille moyenne des logements est
Tableau 1.8 - Évolution du pourcentage de propriétaires occupants
1968 1975 1982 1990 1999 2007 2012 France métro. 43,2 % 46,6 % 50,6 % 54,4 % 54,7 % 57,4 % 57,8 %
Île-de-France 32,5 % 36,4 % 38,8 % 42,9 % 44,2 % 47,4 % 47,5 % Champ : résidences principales
Source : recensements de la population 1968-2012, Insee ; calculs de l’auteur
Cette progression de la propriété est donc généralisée mais est particulièrement liée à l’extension de la grande couronne dans le cas francilien. La progression de la propriété occupante hors de l’agglomération entre 1968 et 1990 est particulièrement forte (+21,2 p% ) et témoigne de la vigueur du phénomène de périurbanisation (Tableau A.8). En dehors de cet épisode la hiérarchie des couronnes franciliennes en termes de diffusion de la propriété est très stable, les écarts entre couronnes restant presque constants. On notera cependant qu’à partir de 1990 c’est Paris qui gagne le plus de propriétaires occupants (+4,8 p%, pour atteindre 33,1 % en 2012, le taux le plus bas de la région).
La progression de la propriété occupante est fortement liée à la diffusion de la maison individuelle (Tableau A.9). On retrouve la statistique communément utilisée au niveau national consistant à remarquer qu’en 2012 82 % des pavillonnaires sont propriétaires et 80 % des propriétaires habitent en pavillon. Dans le cas francilien le pourcentage de pavillonnaires étant propriétaire est plus élevé (88 % ) ; à l’inverse le pourcentage de propriétaires vivant en maison est bien plus faible (51 % ). Cet écart prononcé est lié à la part bien plus élevée d’appartements en Île-de-France comparé au reste de la France.
Le fait que la maison individuelle soit plus fortement associée à la propriété laisse présager une plus forte corrélation entre ces deux caractéristiques liées à la position résidentielle en Île-de- France qu’en France métropolitaine. Nous mobilisons pour cela le V de Cramer qui est l’équivalent d’un coefficient de corrélation de Pearson pour les variables qualitatives 32
(Figure 1.7). Or, l’hypothèse précédente est infirmée, la propriété étant plus fortement associée à la maison individuelle au niveau français qu’au niveau francilien. On note que dans le cas de l’Île-de-France, la corrélation augmente jusqu’à un maximum en 1990 (de 0,426 à 0,508) avant de redescendre légèrement à 0,50. La trajectoire du lien entre type de logement et statut d’occupation semble indiquer, dans la mesure où les deux sont moins liés, que le schéma classique de l’accession à la propriété en maison individuelle est moins vrai qu’au début des années 1990 après la vague périurbaine. La corrélation au niveau français connaît par contre une augmentation forte, notamment entre 1999 et 2007, et baisse plus récemment après 2007. Cette
32 Il s’agit de la statistique du Khi-2, normalisée de façon à évoluer entre 0 et 1 et être comparable entre
des populations de taille différente. Dans le cas 2x2 étudié ici, il est en fait strictement égal à un coefficient de corrélation de Pearson classique.
augmentation récente pourra être rapprochée des observations de Baccaïni et Sémécurbe (2009) qui notent en France une reprise de l’extension périurbaine entre 1999 et 2006 en dehors de l’Île- de-France, extension caractérisée par des constructions de maisons en accession à la propriété (la surface occupée par l’habitat individuel a ainsi augmenté en moyenne de 23 % dans les couronnes périurbaines entre 1992 et 2003).
Figure 1.7 - Corrélation entre statut d’occupation et type de logement (V de Cramer)
Champ : ménages ordinaires & résidences principales
Source : recensements de la population 1968-2012, Insee ; calculs et réalisation de l’auteur
Dans le cas de la métropole francilienne, peut se poser également la question du lien entre type de logement, statut d’occupation et localisation. Si la grande couronne francilienne est un territoire de la propriété, c’est plus par sa composition en type de logements que par d’éventuelles caractéristiques intrinsèques au territoire : les habitants de maisons individuelles du périurbain sont 88,8 % à être propriétaires contre 89,2 % en banlieue extérieure et 87,2 % en petite couronne (Tableau A.10). On notera cependant le faible pourcentage de propriétaires au sein des habitants d’appartement en grande couronne (21,1 % ), semblant indiquer une forte spécialisation du parc collectif sur le locatif dans cette zone, qui est ainsi plus proche de la moyenne nationale que de celle de l’agglomération.
Il est possible de préciser cette observation en introduisant les tranches de taille de logement dans l’étude du taux de propriétaires occupants (Figure 1.8). Si le type de logement a un effet en soi sur le pourcentage de propriétaires, la taille joue également un rôle non négligeable. Un véritable gradient se dessine, le pourcentage de propriétaires accédants augmentant avec la taille des logements, à des niveaux cependant différents en fonction du type de logement et de la couronne d’habitation considérée. Les appartements parisiens, à taille fixée, sont plus souvent en propriété occupante. Au même titre que la mise en location plus prononcée des appartements
périurbains, il semble s’agir ici aussi d’un effet de structure de l’offre : les grands ménages potentiellement accédants mais désirant habiter Paris se reportent sur les grands appartements en l’absence d’une offre de pavillons.
Figure 1.8 – Taux de propriétaires en fonction de la couronne d’habitation, du type et de la taille de logement (Île-de-France, 2012)
Note : Les maisons parisiennes, les maisons de moins de 3 pièces et les appartements de plus de 6 pièces ne sont pas représentés (2,6 % du parc)
Champ : résidences principales
Source : recensements de la population 1968-2012, Insee ; calculs et réalisation de l’auteur
4
Quels ménages dans quels logements ? Une analyse par pseudo-
cohortes
Après avoir analysé séparément ménages et logements dans les deux parties précédentes, nous étudions dans cette partie les interactions entre démographie des ménages et évolutions du parc immobilier à travers la question de l’appariement ménage – logement.
Comme attendu au regard de l’augmentation de la taille moyenne des logements et de la baisse de celle des ménages constatées dans les précédentes parties, la surface disponible par personne (mesurée en nombre de pièces) augmente fortement entre 1968 et 2012 (Tableau 1.9). Cette augmentation est assez linéaire, avec un ralentissement sur les années récentes en particulier pour l’Île-de-France lié à la stabilisation de la taille des ménages et des logements.
Tableau 1.9 – Nombre moyen de pièces d’habitation par personne du ménage – France métropolitaine et Île- de-France
1968 1975 1982 1990 1999 2007 2012 Δ1968-2012 France métro. 1,37 1,50 1,66 1,82 1,97 2,13 2,17 +59 %
Île-de-France 1,23 1,35 1,48 1,57 1,68 1,76 1,77 +44 % Champ : résidences principales
Source : recensements de la population 1968-2012, Insee ; calculs de l’auteur
Les deux phénomènes (baisse des tailles de ménages et hausse du nombre de pièces des logements) sont de manière relativement équilibrée à l’origine de la hausse depuis 1968 en France du nombre de pièces par personne, que nous qualifierons de « confort surfacique ». La taille des ménages a ainsi baissé de 27 % et celle des logements a augmenté de 21 %. En Île-de- France, la hausse plus mesurée du nombre de pièces par personne est plus spécifiquement portée par la hausse de la taille des logements (+22 %, contre -15 % pour la taille des ménages).
Cette interaction entre ménages et logement peut s’appréhender, au-delà de ces effets moyens sur le confort surfacique, par une lecture générationnelle, également croisée avec la diffusion de la propriété et l’augmentation du parc de grande couronne.