Mesure des dépenses et des indices de pr

3.3.1 Dépenses et taux d’effort

Au fil des enquêtes Logement, la mesure des dépenses en matière de logement s’affine. Ainsi, lors de l’enquête de 1973 seules la charge financière brute (uniquement le loyer ou les mensualités) et la charge financière nette (après prise en compte des aides au logement) sont disponibles. Il faut attendre 1988 pour que les charges locatives, de copropriété et énergétiques, soient déclarées afin de calculer une nouvelle version des charges financières nettes. Enfin les impôts (taxe d’habitation et taxe foncière sur les propriétés bâties) sont déclarés à partir de 2002,

permettant d’affiner la mesure de la charge financière du logement et d’arriver à la définition précédemment citée.98

Compte tenu de la disponibilité tardive des taux d’effort intégrant les charges et les impôts, nous utiliserons au cours de ce chapitre la variable de Charge Financière Nette (CFN) de 1973, composée par la mensualité ou le loyer quand l’un d’entre eux existe, auquel sont soustraites les aides au logement le cas échéant. Nous abordons en effet le problème des dépenses en logement par une approche « microéconomique » qui suppose une mesure des dépenses en logement au plus près des dépenses des ménages, à l’opposée d’une description « macroéconomique » à la façon de la comptabilité nationale qui regarde plutôt les dépenses brutes (Accardo et al., 2007 ; Briant, 2010a). Les données sont donc calculées sur les taux d’effort nets des aides au logement et sans prise en compte des charges et impôts. Ils constituent donc l’estimation la plus basse des dépenses de logement. En annexe C.5.2 , sont précisés les liens entre les différentes mesures de charge financière et leur construction au fil des enquêtes Logement. La part des aides au logement, des charges et des impôts est relativement stable au cours du temps pour les locataires du parc privé et les accédants à la propriété.

Le taux d’effort net d’un ménage est calculé comme le ratio de sa dépense nette sur son revenu total. Afin d’éviter la sensibilité aux valeurs aberrantes, nous privilégions l’observation des médianes des taux d’effort nets, procédant ainsi comme Pirus (2011), Arnault et Crusson (2012) ou encore Thibault et Collinet (2014). Nous mobiliserons cependant les moyennes en certaines occasions, après avoir préalablement exclu les taux d’effort supérieurs à un.

3.3.2 Indices de prix pour la propriété occupante

Les prix de vente des logements sont principalement issus de l’indice Insee-Notaires99 _{corrigé de}

l’inflation. Cet indice ne couvrant pas les dates antérieures à 1995, ce dernier a été prolongé à partir d’une régression hédonique effectuée sur l’ensemble des logements récemment acquis présents dans les enquêtes Logement (primo-accédants ou non). La construction de notre indice est décrite en annexe C.3. Compte tenu de la pauvreté des informations de localisation, cet indice est susceptible de présenter des biais. Néanmoins à un niveau agrégé ceux-ci sont probablement très limités, et notre indice hédonique se comporte de façon comparable à celui Insee-Notaires pour la période de recouvrement (Figure C.1). Une autre possibilité eût été d’utiliser l’indice constitué par Jacques Friggit à partir de la base BIEN (Friggit, 2017), qui renseigne en effet dans

98 _{La définition plus précise des liens entre ces variables et au fil des enquêtes est disponible en}

annexe C.5.2.

99 _{Nous utilisons les séries basées sur Clarenc et al. (2014) et disponibles sur}

certains cas le montant de l’achat précédent et permet de remonter avant la création de la base. Nous avons cependant préféré notre propre méthode, dont nous maîtrisons la construction. Notre indice hédonique et celui de Friggit produisent des évolutions néanmoins comparables (Figure C.3).

3.3.3 Taux d’intérêt immobilier et durées d’emprunt

Les taux d’intérêt sont une annualisation des taux fournis par la Banque de France à partir de 2003100_{. Pour les années antérieures, nous avons utilisé une version nominalisée des taux déflatés}

publiés dans Wilhelm (2005).

Les durées d’emprunt ont été calculées comme les durées d’emprunt moyennes observées dans l’enquête Logement pour les accédants récents.

3.3.4 Indice des loyers

Il existe différentes sources de mesure des niveaux de loyers. L’indice le plus connu est l’Indice de référence des loyers (IRL), produit par l’Insee, qui est très proche de l’inflation et est utilisé pour les revalorisations en cours de bail101_{. Il ne reflète donc pas du tout l’état du marché des}

loyers à la relocation.

La principale source de mesure des niveaux de loyers du parc privé est fournie par l’Insee qui calcule un indice des loyers à partir des données de l’enquête Loyers et Charges, conduite annuellement sur un échantillon de ménages de l’ensemble du territoire français. Cet indice mesure le niveau moyen des loyers sur l’ensemble du parc, agrégeant ainsi des ménages dont les durées de séjour dans leur logement varient considérablement. Il n’est donc pas adapté à notre problématique car il ne reflète pas l’état du marché à un instant donné. Il n’est en outre disponible pour des raisons statistiques qu’à l’échelle nationale, ce qui empêche des comparaisons régionales.

L’alternative la plus pertinente est celle fournie par l’association Clameur102 _{qui produit un indice}

de loyers à la relocation à partir d’une remontée des références de loyers de la part des professionnels de l’immobilier adhérents à l’association. La méthodologie de construction de

100 _{Série « Crédits nouveaux à l'habitat des ménages, taux d'intérêt annuel », http://webstat.banque-}

france.fr/fr/quickview.do?SERIES_KEY=280.MIR1.M.FR.B.A22.A.R.A.2250U6.EUR.N (consulté en décembre 2019).

101 _{Il s’agit d’une moyenne pondérée entre l’inflation et l’indice des coûts de la construction}

102 _{Acronyme de « Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux »}

l’indice n’est pas précisée, mais l’organisme précise bien que les indices sont construits « à structure de marché constante »103_{. Compte tenu du caractère massif de l’échantillonnage opéré}

(>12,5 % des nouveaux baux aux échelles étudiées dans ce travail), l’indice peut être considéré comme une référence à laquelle confronter nos données.

Les niveaux de loyers sont, pour la période récente, issus des indices de loyers à la relocation fournis par l’association Clameur et déflatés de l’inflation. Les indices n’étant pas disponibles avant l’année 1998, la série a été complétée à partir d’une régression hédonique effectuée sur les loyers déclarés par les locataires récents du parc privé (sa construction est comme pour les prix décrite en annexe C.3).