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A. Le droit de préemption simple en matière

2. L a procédure

La procédure est la même dans les trois cas de droit de préemption qua-lifié prévus par le droit genevois et comporte les étapes suivantes:

l'avis d'aliénation aux bénéficiaires du droit de préemption (art. 30B, al. 1 La LAT, art. 4, al. 1 LGL, art. 12, al. 1 LGZDI);

88 S'agissant de la proposition actuellement pendante devant le Grand Conseil d'élar-gir le champ du droit de préemption, d. 5t4pra note 6.

" Supra III, D.

90 Supra III, C, 3, en particulier note 5I.

" SJ 2008 1 416, 421, A. et B. (TF, 02.06.2008).

l'interpellation du propriétaire et du tiers acquéreur en vue de l'exer-cice du droit d'être entendu (art. 30B, al. 3 LaLAT, art. 4, al. 2 LGL, art. 12, al. 3 LGZDI)

la notification, dans les 60 jours dès l'acte de la décision du préemp-teur (art. 30B, al. 4 LaLAT, art. 5, al. 1 LGL, art. 12, al. 4 LGZDI), avec le cas échéant un délai de 30 jours dès la renonciation du pré-empteur prioritaire pour l'autre bénéficiaire (art. 30B, al. 5 LaLAT, art. 5, al. 2 LGL);

un éventuel recours contre la décision du préempte ur auprès du Tri-bunal administratif en vertu de l'article 57 de la loi genevoise sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA) 92 et de l'ar-ticle 56A, alinéa 2 de la loi genevoise sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 (LO])93;

en cas de refus d'une offre à un prix inférieur à celui prévu par les parties au contrat, une procédure d'estimation selon les articles 35 et suivants de la loi genevoise sur l'expropriation pour cause d'utilité publique du 10 juin 1933 (LEx/GE)".

b. La réparation de la violation du droit d'être entendu

A plusieurs reprises, le Tribunal administratif genevois a considéré qu'une violation du droit d'être entendu par l'autorité exerçant son droit de préemption pouvait être réparée devant lui, car il se reconnaît en la matière un pouvoir d'appréciation étendu". Il convient toutefois de rele-ver que l'exercice du droit de préemption réserve à l'autorité qui dispose de ce droit une incontestable liberté d'appréciation. Cette autorité peut donc décider «en opportunité» de renoncer à cet exercice quand bien même les conditions légales pour qu'elle fasse usage de son droit seraient remplies. Or, selon l'article 61, alinéa 2 LPA, les juridictions administra-tives genevoises ne peuvent contrôler l'opportunité des décisions qui leur sont déférées, sauf exception prévue par la loi. La position du Tribunal administratif semble donc en contradiction avec cette disposition.

92 RS/GE E 5 10.

93 RS/GE E 2 05.

" RS/GE L 7 05.

95 ATAIGE du 20 novembre 2007 (ATA/59112007), c. 6 et les références citées; ATAI GE du 1" septembre 1998 (A/I062/1997-CM), c. 6a.

Le droit de préemption légal des collectivités publiques

Il est vrai que le Tribunal fédéral a indiqué que l'article 33, alinéas 2 et 3 LAT était applicable aux cas de préemption prévus par la LGL".

Comme l'article 33, alinéa 3, lettre b LAT prévoit qu'une autorité de recours au moins doit avoir un libre pouvoir d'examen (s'étendant donc à l'opportunité), cette disposition peut constituer «l'exception prévue par la loi -, permettant au Tribunal administratif d'opérer un contrôle complet de la décision de préemption et partant de réparer une éven-tuelle violation du droit d'être entendu. Mais le Tribunal administratif devrait alors le dire clairement et non se référer à une «liberté d'appré-ciation" qu'il se serait arrogée souverainement en ignorant l'article 61, alinéa 2 LPA.

c. La nature de l'offre d'acquérir au prix fixé par le préempteur Les dispositions légales fondant le droit de préemption qualifié des col-lectivités publiques genevoises prévoient que le préempteur peut notifier aux parties son «offre" d'acquérir aux prix et conditions fixés par lui ct à défaut d'acceptation de cette offre, «s'il maintient sa volonté d'ac-quérir le bien-fonds» sa «décision" de recourir à la procédure d'ex-propriation.

Au vu de la lettre de la loi, on pouvait légitimement se demander si cette procédure constituait bien une décision ou si elle n'était pas une étape informelle précédant une éventuelle procédure complète d'expro-priation. Dans un arrêt de 1991, le Tribunal administratif genevois a considéré que l'offre d'acquérir à un prix fixé par le préempteur consti-tuait bien une décision sujette à recours". Cet arrêr a été confirmé, sans commentaire sur ce point, par le Tribunal fédéral". Ce dernier a récem-ment expliciterécem-ment admis que cette manière de voir était soutenable, en ajoutant, ce qui n'était jusqu'ici pas clair, qu'il n'est pas nécessaire de mener une procédure complète d'expropriation en cas de refus de l'offre du préempteur". Seule la procédure d'estimation est encore nécessaire.

Le principe de l'expropriation est donc acquis au moment de la décision de préempter à un prix inférieur à celui prévu par les parties. Cette

" ATF 114/1988 la 14, 18, G.

" ATA/GE du 19 juin 1991 (89.CE.830 et 89.CE.831), c. 4b.

" ATF du 11 mars 1992 (1P.534/1991).

" SJ 2008 1 416, 421·422, A. et B. (TF, 02.06.2008).

interprétation de la loi renforce considérablement la position du pré-empteur, qui peut régler la question du principe de son acquisition dans une procédure relativement simple en s'évitant les étapes (enquête pu-blique, arrêté d'expropriation) de la procédure prévue par la LEx/GE.

v. Conclusion

Le droit de préemption légal apparaît comme un moyen à la fois intéres-sant, car moins lourd que l'expropriation, et puisintéres-sant, surtout lorsqu'il est qualifié, de maîtrise du sol par les collectivités publiques. Cet ins-trument a encore été renforcé par la jurisprudence, qu i reconnaît assez généreusement les intérêts publics qu'il peut poursuivre, qui se montre souple sur la question de la proportionnalité et qui a admis des pro-cédures d'exercice du droit de préemption qualifié très favorables au préempteur. Son intérêt se révèle d'ailleurs aussi bien lorsque les col-lectivités l'utilisent effectivement, qu'en raison de son caractère pré-ventif, notamment lorsqu'il a pour fonction de lutter contre les prix spéculatifs.

On peut dès lors se demander pourquoi ce droit ne semble avoir connu de développement significatif que dans le canton de Genève, et, sur le papier en tout cas, dans celui du Jura. Le débat à venir sur le droit d'emption, plus incisif, proposé par le projet de LDTer permettra peut-être une redécouverte, sur le plan suisse, des charmes du droit de préemption.

Table des matières

Sommaire ... 5

Avant-propos ... 7

ANNE-CHRISTINE FAVRE L'expropriation formelle, en particulier pour les grandes infrastructures de transport ...... 9

1. Introduction ... 9

II. Notion d'expropriation ... 12

A. Expropriation formelle ... 12

B. Expropriation matérielle ... 13

C. Expropriation formelle des droits de voisinage ... 14

D. Expropriation formelle des droits de voisinage ou expropriation matérielle à raison des immissions d'une installation publique ... 14

III. Le droit applicable à l'expropriation formelle ... 15

A. Le droit fédéral ... 15

B. Le droit cantonal ... 16

C. Le droit fédéral en concurrence avec le droit cantonal ... 16

IV. Les conditions de l'expropriation formelle ... 16

A. La base légale ... 17

B. L'intérêt public ... 17

C. La proportionnalité des mesures ... 18

1. En général ... 18

2. Mesures particulières découlant de la LEx ... 18

V. Les parties à la procédure d'expropriation formelle ... 18

A. L'expropriant ... 18

B. L'exproprié ... 19

C. Les tiers intéressés ... 19

VI. Objet et étendue de l'expropriation formelle ... 20

A. Objet de l'expropriation formelle ... 20

l. Les droits de voisinage ... 20

2. Le survol de la propriété ... 21

B. Etendue de l'expropriation formelle ... 21

VII. L'indemnisation de l'expropriation formelle ... 22

A. La pleine valeur vénale ... 22

B. La moins-value en cas d'expropriation partielle ... 23

VIII. Aspects particuliers liés aux grandes infrastructures de transport ... 24

A. Relation entre la planification et l'expropriation formelle .... 24

B. Relation entre le droit de l'environnement et l'expropriation formelle ... 26

C. Les conditions de l'expropriation formelle des droits de voisinage ... 27

1. En général ... 27

a. La clause de l'imprévisibilité ... 28

b. La clause de la spécialité ... 31

c. La clause de la gravité ... 32

2. Le survol des avions ... 32

3. Les immissions liées au chantier ... 33

D. Péremption/prescription des droits d'indemnisation dans l'expropriation formelle ... 34

1. En généra l, selon la LEx, en relation avec une procédure d'expropriation ... 34

2. Prescription des droits en matière d'expropriation des droits de voisinage ... 35

a. La règle découlant de la jurisprudence ... 35

b. Portée de cette règle en cas de concours avec une procédure d'assainissement selon la LPE ... 38

Bibliographie ... 39

Table des matières

JEAN-MARC SIEGRIST

L, ' . estImatIon es Jens expropnes ...

d

b' " ... 41

1. Introduction ... 41

II. Bases légales ... 42

A. Fédérales ... 42

B. Cantonales ... 42

III. Les principes, méthodes et correctifs ... 43

A. Principes ... 43

B. Méthodes et évaluations ... 46

1. Expropriation complète du droit ... 46

a. Méthode comparative ou statistique ... 47

b. Méthode fondée sur la valeur de rendement et la valeur intrinsèque - Méthode mixte ... 48

c. Méthode rétrospective ou régressive ... 49

d. Méthode fondée sur la situation des immeubles -Méthode hédoniste ... 50

e. La prise en compte de certaines valeurs officielles .... 51

f. L'estimation finale ... 53

2. Expropriation partielle du droit - Méthode de la différence ... 53

3. Evaluation des autres préjudices ... 55

IV. Quelques illustrations ... 56

A. Evaluation des biens-fonds et des bâtiments sis en zone de développement à Genève ... 56

B. Evaluation des terrains affectés à un autre usage que celui légalement autorisé ... 57

C. Evaluation des biens grevés de servitudes ... 59

D. Application de la méthode de la différence (expropriation matérielle) ... 60

FRANÇOIS BELLANGER

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... ... 1

6

1. Introduction ... 61

Il. La notion «classique» de l'utilité publique ... 62

A. La constatation de l'utilité publique ... 62

B. L'utilité publique en matière d'aménagement ... 65

1. L'utilité publique dans les zones de construction ... 65

2. Les plans localisés ... : ... 67

3. Les servitudes ... 68

a. Le principe de l'expropriation ... 68

b. La portée du droit d'exproprier ... 70

ba. Interprétation historique ... 71

bb. Interprétation systématique ... 73

bc. Interprétation téléologique ... 75

bd. Synthèse ... 75

4. Les autres mesures ... 77

5. Le cas particulier des appartements laissés vides ... 78

III. L'utilité publique comme instrument de la politique du logement ... 80

A. La LGL ... 80

B. La loi pour la construction de logements d'utilité publique du 24 mai 2007 (LUP) ... 82

IV. Les autres causes d'utilité publique ... 86

A. L'utilité publique dans le domaine social ... 86

B. L'utilité publique au sens fiscaL ... 87

C. Les organismes d'utilité publique ... 88

V. Conclusion ... 89

Table des matières

MICHEL BUERGISSER

Les mécanismes de contrôle du prix du terrain ...

91

1. Introduction ... 91

II. Historique: de la loi sur l'expansion de l'agglomération urbaine genevoise à la loi générale sur les zones de développement ... 92

A. Contexte ... 92

B. La loi de 1957 ... 95

C. La modification de 1962 ... 97

D. La modification de 1972 ... 99

E. La modification de 1987 ... 101

III. Le mode de contrôle du prix du terrain ... 102

A. Description générale selon 5 LGZD ... 102

B. Exemples ... 104

IV. Eléments conclusifs ... 108

MAYA HERTlG RANDALL L,

expropna Ion ma ene e ... .

. t' t' .

Il

111 1. Introduction... ... 111

II. Expropriation matérielle et garantie de la propriété ... 113

III. Délimitations ... 114

A. Expropriation formelle et expropriation matérielle ... 114

B. Expropriation matérielle et restrictions ne donnant pas lieu à indemnisation ... ... 116

IV. La notion d'expropriation matérielle ... ... 118

A. La définition jurisprudentielle ... 118

B. Les conditions ... 119

1. L'atteinte particulièrement grave ou le sacrifice particulier ... 119

2. L'usage futur prévisible ... 121

3. L'absence d'une restriction de police ... 122

V. Concrétisation de la norion d'expropriation matérielle ... 125

A. La suppression de la faculté de construire ... 125

1. La distinction entre non-classement et déclassement ... 125

a. Finalité ... 125

b. Fondements dogmatiques ... 126

c. Précision de la distinction ... 127

2. Pertinence de la distinction ... 130

3. Synthèse ... 134

B. Restrictions à la faculté de construire ... 135

1. Exemples ... 135

2. L'approche du Tribunal fédéral ... 135

3. Le critère du bon usage économique ... 137

VI. La prétention fondée sur l'expropriation matérielle ... 140

A. L'indemnité ... 140

1. Le capital ... 140

2. Les intérêts ... 142

B. La prescription ... 142

C. La renonciation subséquente ... 142

VII. Conclusion ... 145

THIERRY TANQuEREL

Le droit de préemption légal des collectivités publiques ...

147

1. Introduction ... 147

Il. La notion et les fonctions ... 149

A. La notion ... 149

1. Le droit de préemption simple ... 149

2. Le droit de préemption qualifié ... 150

B. Les fonctions ... 151

1. La fonction de garantie... 151

2. La fonction d'acquisition ... 152

3. La fonction de contrôle du prix ... 153

Table des matières

III. Les conditions d'exercice ... 153

A. La restriction à la garantie de la propriété et à la liberté économique ... 153

B. La base légale ... 155

C. L'intérêt public ... 156

1. Les intérêts publics dont le droit de préemption vise à assurer le maintien ... 156

2. L'intérêt public à l'acquisition de terrains ... 157

3. La lutte contre la spéculation foncière ... 158

D. La proportionnalité ... 159

E. Le droit d'être entendu ... 160

F. Le rapport avec les autres droits de préemption ... 160

IV. Le droit de préemption sur le plan fédéral et dans les cantons ... 162

A. En droit fédéral ... 162

B. Dans les cantons ... 163

1. Le droit de préemption à fonction de garantie ... 163

2. Le droit de préemption en matière d'aménagement du territoire ... 164

3. Cas particuliers ... 164

V. Le droit de préemption à Genève ... 165

A. Le droit de préemption simple en matière d'immeubles classés ... 165

B. Le droit de préemption qualifié ... 165

1. Les domaines concernés ... 166

a. Les équipements publics ... 166

b. Le logement ... 166

c. Les zones de développement industriel ... 167

2. La procédure ... 167

a. Les étapes ... 167

b. La téparation de la violation du droit d'être entendu ... 168

c. La nature de l'offre d'acquérir au prix fixé par le préempteur ... ... ... ... ... 169

V. Conclusion ... 170