Le critère du bon usage économique

Dans le document La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix (Page 136-139)

B. Restrictions à la faculté de construire

3. Le critère du bon usage économique

L'arrêt Miihlematter, rendu en 1971, est le premier arrêt qui permet d'illustrer le recours au critère de la bonne utilisation économique".

Il concernait un propriétaire d'une parcelle située dans un quartier de facto affecté exclusivement à la construction de villas. Suite à un chan-gement de plan soumettant le quartier au régime de villa, ce qui ré-duisait les possibilités légales de construire de deux tiers, l'immeuble subit une moins-value de 20% environ. Cette perte de valeur n'était toutefois pas déterminante selon le Tribunal fédéral, étant donné qu'il restait possible de tirer du bien-fonds concerné «un profit économique appréciable»". En effet, l'usage actuel de la parcelle, qui était affecté à l'habitation, n'a pas été entravée. L'entretien, la transformation, et même l'aggrandissemcnt de la maison du propriétaire restait possible. De plus, il fallait tenir compte non seulement des inconvénients, mais également des avantages découlant de la nouvelle mesure de planification. Celle-ci offrait aux propriétaires la garantie que le caractère du quartier ne se-rait altéré, ce qui leur permettait d'habiter dans des conditions agréables à proximité de la ville. Cet avantage avait très probablement conduit les propriétaires à renoncer pendant des décennies à une utilisation autre que la construction de villa. Dans ces circonstances, l'on ne sau-rait admettre que le nouveau plan prive les propriétaires d'une faculté

" ATF 97/19711632, Mühlematter.

93 ATF 11711991 lb 262, 264, Société de l'Immeuble Petite·Fusterie.

94 ATF 97/1971 1632, Mühlematter.

95 ATF 97119711632, 636, Mühlematter.

essentielle découlant de la propriété. Le nouveau régime ne faisait que confirmer l'usage effectif dans le quartier concerné et constituait «une définition du contenu de la propriété» plutôt qu'une restriction «par rapport à une totale liberté, aujourd'hui inconcevable»". Le Tribunal fédéral a de plus mentionné, sans considérer ce facteur comme décisif dans le cas d'espèce, que le propriétaire avait récemment transform.é et rénové sa villa, ce qui était un indice que le nouveau régime ne limitait pas une utilisation très probable dans un proche avenir. JI était donc fort douteux que la deuxième condition de la formule Barret soit remplie. A ce sujet, le Tribunal fédéral a précisé que la constructibilité du terrain s'appréciait différemment pour des mesures de déclassement (lesquelles suppriment la faculté de bâtir) que pour des simples restrictions à la possibilité de construire". Comme nous l'avons vu, le critère subjectif (c'est à dire l'intention du propriétaire) n'est en principe pas pertinent dans la première hypothèse". Il peut par contre être pris en considéra-tion dans la seconde".

En résumé, l'arrêt Mühlematter et la jurisprudence ultérieure permet-tent de dégager les principes suivants: premièrement, une mesure de planification qui n'empêche pas l'usage actuel de l'immeuble permet en générallOo un bon usage économique conforme à la destination du terrain 101. JI s'ensuit que la dépréciation de l'immeuble, liée au fait qu'un aurre usage permettrait des rendements plus élevés, n'est en principe pas pertinente. Dans les termes du Tribunal fédéral, la garantie de la propriété en tant que garantie de valeur ne confère pas le droit à la

96 ATF 97/1971 1 632, 637, Mühlematter.

" ZBI 1997179, 182 (TF, 23.05.1995) Miimzedorf.

98 Supra V, A, 2.

99 ZBI 1997 179, 182-183 (TF, 23.05.1995) Miinnedorf; l'inrention du propriétaire d'affecter son terrain à un autre usage n'est toutefois qu'un seul facteur parmi d'autres dont il faut tenir compte dans J'appréciation globale.

100 Une exception à ce principe s'impose par exemple dans le cas où j'utilisation ac·

ruelle de l'immeuble est déficitaire. Cf. ATF 126/2000 1 219, Epoux A., résumé à la fin de la présente section.

101 le Tribunal fédér-al précise que l'utilisation d'une parcelle non construire en tam que terrain agricole ne constitue pas une bonne utilisation économique, étant donné que cet usage n'est pas conforme à la destination d'un terrain à bâtir (ZBl 1997179,181 [TF, 23.05.1995] Miinnedorfl. Ccci revient à dire que le critère du bon usage économique ne s'applique qu'aux restrictions de la faculté de bâtir et non à des mesures qui la suppriment complètement.

f'

L'expropriation matérielle

meilleure utilisation (théoriquement) envisageable d'un bien-fonds 102.

Deuxièmement, il faut tenir compte tant des inconvénients que de la plus-value résultant de la mesure de planification litigieuse. Troisième-ment, il ressort de plusieurs arrêts que le bon usage économique s'appré-cie à la lumière de l'effet de la mesure restrictive sur toute la parcelle et non seulement sur la partie du terrain directement concernée

'.3.

Cette

approche conduit à nier l'expropriation matérielle par exemple dans des cas d'un déclassement partiel qui n'empêche pas toute construction sur le reste de la parcelle '·'. Dans le même ordre d'idée, l'indemnisation du propriétaire ne se justifie pas dans le cas d'une mesure de classement qui entrave fortement l'utilisation d'un bâtiment sis sur une grande parcelle qui peut encore être affectée à la construction 105.

A la lumière de ces trois principes concrétisant la notion d'une bonne utilisation économique, la conclusion s'impose que les restrictions de la faculté de construire ou, plus généralement, de l'usage de l'immeuble, . ne constituent que très exceptionnellement un cas d'expropriation ma-térielle. Un arrêt portant sur une mesure de classement prise en appli-cation de la loi genevoise sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS) 106 montre toutefois que l'entrave d'une bonne utilisation économique n'est pas une hypothèse purement théorique '.7: la mesure litigieuse aurait de facto contraint à continuer l'exploitation d'une salle déficitaire. Bien que les juges fédéraux aient examiné la restriction à la garantie de la propriété sous l'angle de la pro-tection de la situation acquise (Bestandes-oder Besitzstandsgarantie) 10.

102 Voir, par exemple, ZB11997179, 181 (TF, 23.05.1995) Mi;'medorf.

103 ZBI1997 179, 182 (TF, 23.05.1995) Miil1l1edorf.

IO<t Voir aussi ATF 114/1988 lb 112, Trimmis, qui concerne une parcelle dom une

par-tie fut classée dans une zone d'milité publique et résume la jurisprudence du Tribu-nal fédéral (p. 121). Pour un aperçu de la jurisprudence, voir égalemem ZBI 1997 179,18155 (TF, 23.05.1995) Miinnedorf.

105 ZBI 1997 179, 182 (TF, 23.05.1995) Miinnedorf (a contrario); voir aussi ATF du 25 octobre 2004 (IA.19/2004), c. 2.2. ss, dans lequel le Tribunal fédéral rejette l'opinion du Tribunal administratif zurichois selon lequel une appréciation globale ne se justifie pas dans le cas où une mesure de classement porte aussi sur l'intérieur du bâtiment.

106 RS/GE L 405.

,.7

ATF 126/2000 1219, Epoux A.

lOS Voir supra Il.

MAYA HERTIG RANDALL

et aient annulé le classement en raison de son caractère dispropor-tionné, l'on peut estimer que le recOurs aurait probablement aussi été admis sous l'angle de l'expropriation matérielle. En effet, le Tribunal fédéral a conclu que l'Etat de Genève devait soit renoncer à la mesure de classement, soit en réduire la portée ou prêter un concours financier au propriétaire.

Dans le document La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix (Page 136-139)