D. Péremption/prescription des droits d'indemnisation
II. Bases légales
Le principe cardinal pertinent est exprimé à l'article 26, alinéa 2 Cst.3:
2 Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.
Ce principe est repris à l'article 16 de la loi fédérale sur l'expropriation du 20 juin 1930 (LEx)':
L'expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière.
Les articles 19 à 25 LEx énoncent quelques uns des principes appli-cables à l'estimation des biens ou droits expropriés.
La procédure d'estimation est régie principalement par les articles 57 à 75 LEx. Ces dispositions instaurent un découpage du territoire suisse en arrondissements disposant chacun d'une Commission d'estimation dont l'une des missions est, précisément, de déterminer le montant des indemnités d'expropriation.
La LEx est complétée par diverses ordonnances, dont la principale est l'ordonnance concernant les commissions fédérales d'estimation du 24 avril 1972'.
B. Cantonales
Le cadre constitutionnel et légal institué à Genève ressemble singulière-ment à celui qui prévaut au niveau fédéral. L'article 6 de la Constitution de la République et canton de Genève du 24 mai 1847 (Cst.lGE)6 pres-crit que:
3 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (RS 101).
4 RS 711.
, RS 711.1.
6 RS/GE A 2 00.
L'estimation des biens expropriés
1 La propriété est inviolable.
2 Toutefois la loi peut exiger, dans l'intérêt de l'Etat ou d'une commune, l'aliénation d'une propriété immobilière, moyennant une juste et préa-lable indemnité. Dans ce cas, l'utilité publique ou communale est décla-rée par le pouvoir législatif et J'indemnité fixée par les tribunaux.
La mise en œuvre de ces principes est assurée par les dispositions de la loi sur l'expropriation pour cause d'utilité publique du 10 juin 1933 (LEx/GE)' dont l'article 14 reprend, mot pour mot, la teneur de l'ar-ticle 16 LEx.
Les articles 19 à 23A LEx/GE énoncent les principes qui doivent être respectés pour procéder à l'estimation des biens ou droits expropriés.
A l'instar du système choisi par le législateur fédéral, le canton de Ge-nève a décidé de diviser son territoire en trois arrondissements, dotés chacun d'une Commission cantonale de conciliation et d'estimation (art. 35 et 36 LEx/GE). L'organisation desdites Commissions cantonales de conciliation et d'estimation est réglée par les articles 36 et suivants LEx/GE; la procédure fait l'objet des articles 44 et suivants LEx/GE. In.
Les principes, méthodes et correctifs
A. Principes
L'article 19 LEx prescrit que:
Doivent être pris cn considération, pour la fixation de l'indemnité, tQut préjudice subi par l'exproprié du chef de la suppression ou de la diminu-tion de ses droits. En conséquence, l'indemnité comprend:
a. la pleine valeur vénale du droit exproprié;
b. en outre, en cas d'expropriation partielle d'un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante; c. le montant de tous autres préjudices subis par Pexproprié, en tant
qu'ils peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de l'expropriation.
L'article 18 LEx/GE a pratiquement une teneur identique.
7 RS/GE L 7 05.
Selon l'article 73, lettre g LEx, la décision de la Commission fédérale d'estimation doit comporter l'indication des motifs sur lesquels elle re-pose, «les divers éléments constitutifs de l'indemnité énumérés à l'ar-ticle 19 devant être indiqués séparément et exactement en chiffres».
Là encore, le droit genevois adopte le même principe, en son article 18, alinéa 2 en prescrivant que:
2 Les indemnités allouées pour ces trois éléments doivent être calculées séparément.
La «pleine valeur vénale» du bien ou du droit exproprié correspond au prix de vente qui aurait objectivement pu être obtenu sur le marché, au jour déterminant, par une aliénation privée'.
Les prix spéculatifs ou de bradage sont, par conséquent, exclus'.
Cette pleine valeur vénale doit être fixée selon des critères objectifs, soit en tenant compte de tous les éléments de fait et de droit qui seraient pris en considération par des acheteurs potentiels'o.
Pour ce qui concerne les éléments de nature juridique à retenir dans l'évaluation, ceux-ci relèvent des règlementations de droit public qui dé-finissent les utilisations légales possibles du bien exproprié.
Les restrictions et les charges relevant du droit privé diminuent certes la valeur de l'immeuble, mais dans la mesure où leurs ayants droit sont subrogés au propriétaire dans son droit sur l'indemnité, leur exis-tence n'entraîne pas une moins-value de l'immeuble en tant que telle.
Il convient toutefois d'être attentif à certaines situations particulières dans lesquelles l'indemnisation de la restriction ou de la charge relevant du droit privé doit néanmoins être évaluée pour elle-même. En matière d'expropriation matérielle, par exemple, si le terrain devenu par hypo-thèse inconstructible est grevé d'une servitude de passage en faveur d'un voisin, la valeur de ce droit réel limité devra être déduite de celle du bien-fonds pour calculer l'indemnité due.
ATF 122/1996 II 246, 250, Schweizerische Bundeshahnen, Kreisdirektion III et les références ôtées.
9 ZEN RUFFINEN/Guy-ECABERT (n. 1) n° 1169.
10 MOOR (n. 2) n° 8.2.5.1; ATF 113/1987 lb 39, 41, Berner Alpenbahn-Gesellschaft Bern·Lotschberg-Simplon (BLS).
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L'estimation des biens expropriés
Les éléments de fait à prendre en considération sont tous ceux qui, par leur nature, influent sur le prix de l'objet visé: la situation de cet ob-jet (notamment sur le plan géographique, en fonction de l'usage qui en est fait) et ses qualités intrinsèques configuration (bien-fonds équipé ou non; terrain stable ou non).
La possibilité d'une utilisation meilleure du bien exproprié que celle qui en est faite par l'exproprié doit également être retenue, lorsqu'elle paraît non seulement plausible, mais hautement vraisemblable dans un proche avenirll.
Ne sont, en revanche, pas pris en considération dans l'estimation le coût d'acquisition du bien exproprié (dans la mesure où il constituait peut-être un prix de faveur, ou au contraire un prix spéculatif), l'estimation fiscale du bien payé ou la valeur de gage de celui-ci. Ne rentre pas non plus en ligne de compte le montant du coût d'acquisition d'un nouvel objet semblable, étant tourefois relevé que, le cas échéant, la différence de prix peut constituer un «autre préjudice» au sens des articles 19, lettre c LEx et 18, alinéa 1, lettre c LEx/GE".
Piermarco ZEN RUFFINEN et Christine GUV-ECABERT soutiennent que les investissements effectués par le propriétaire du bien exproprié ne doivent pas non plus être retenus pour la dérermination de la valeur vénale". Cette opinion ne paraît pas fondée: la valeur vénale d'un bien dépend évidemment de son état d'entretien et d'obsolescence. Or, ces deux facteurs évoluent précisément en fonction des investissements que le propriétaire du bien effectue.
En règle générale, les procédures d'expropriation sont relativement longues. Or, la valeur du bien considéré risque naturellement de fluctuer au cours du temps. Il est dès lors important de fixer avec précision la date déterminante pour l'estimation du bien exproprié.
Sur ce point, il existe une différence importante entre le droir fédéral et le droit genevois.
li Art. 20, al. 1 LEx; an. 19, al. 1 LEx/GE; A TF 1 12/1986 lb 53 l, 533, SlijtU"g .. die neue
zeit"; ATF 1 J411988lb 321, 323, Masse enfailJite de la succession répudiée F. et hoirs B.
et les arrêts cites.
12 MOOR (n. 2) n' 8.2.5.1.
\J ZEN RUFFINEN/Guy-ECABERT (n. 1) n° 1169 in fine.
I.:article 19bi, LEx prescrit que la date déterminante (dies estimandi) est celle du jour de l'audience de conciliation.
Pour sa part, le droit genevois dispose qu'" est déterminante la valeur au jour de l'arrêté d'expropriation» (art. 23A LEx/GE).
Or, la notification de l'arrêté du Conseil d'Etat décrétant l'expropria-tion peut, suivant les cas, intervenir quelques temps avant l'audience de conciliation de la Commission cantonale de conciliation et d'estimation.
Il faut cependant noter que dans les arrêts qU'e le Tribunal fédéral a ren-dus concernant l'indemnisation des propriétaires riverains de l'Aéroport International de Genève, il a retenu que de revenir à la date de l'audience de conciliation ne constituait pas une bonne solution in casu, en regard du nombre important des causes dont la Commission fédérale d'estima-tion avait été saisie. Ainsi, dans l'arrêt Looten et consorts contre Etat de Genève et Commission fédérale d'estimation du 1" arrondissement du 10 octobre 1995, il a été jugé que:
« Il convient, en l'occurrence, de fixer le dies estimandi à une date unique pour toutes les causes (cette date peut néanmoins, en l'état, être fixée ap-proximativement). Cette date doit être antérieure à celle des différentes audiences de conciliation, mais elle ne saurait être fixée avant celle de l'arrêt du Tribunal fédéral obligeant le canton de Genève à demander l'ouverture de procédures d'expropriation permettant aux propriétaires touchés de faire valoir leurs prétentions (arrêt du 3 octobre 1984, ATF 110 lb 368; cf. supra, consid. 6b). Les procédures de conciliation au-raient pu être ouvertes dans toutes les causes, au cours de l'année 1985, quelques mois après le prononcé de ce jugement; il en aurait d'ailleurs effectivement été ainsi, comme cela a été exposé, si l'Etat de Genève avait choisi la procédure ordinaire avec avis public. Il se justifie dès lors de retenir, pour le calcul de la moins-value, la valeur vénale en automne 1985.}} 14
B. Méthodes et évaluations
1. Expropriation complète du droit
La détermination de la valeur d'un bien peut intervenir en fonction de critères divers et variés: comparaison, rendement, coût de construction initial réactualisé, coût de construction actuel, etc.
14 ATF 121/1995 II 350, 357, Looten et consorts.
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L"estimarion des biens expropriés
L'utilisation de ces divers éléments a abouti à la mise en place de diverses méthodes d'estimation. En matière d'expropriation, seules certaines de ces méthodes peuvent être employées (parfois, combinées entre elles ou indépendamment les unes des aurres, dans ce dernier cas pour conforter les résultats obtenus par l'emploi de chacune d'elle).
Ces méthodes sont les suivantes:
a. Méthode comparative ou statistique
Cette méthode se fonde sur les prix payés pour des objets ou droits semblables à celui exproprié. Pour l'employer à bon escient, l'évaluateur doit obtenir des données complètes relatives à des tra nsactions portant sut le même type de biens ou de droits que celui considéré peu avant le dies estimandi.
Cerre méthode fonctionne plus particulièrement pour ce qui concerne les terrains non bâtis. Elle peut toutefois également être employée lorsque le bien exproprié à estimer a été re·produit à de nombreuses reprises (par exemple, un immeuble dans un lotissement ne comportant qu'un seul genre de villa).
La comparaison doit être effectuée sur un nombre d'échantillons suffi-sant de transactions portant sur des objets comparables, par leur situa-tion, leur surface, leur âge, leur état d'entretien, etc.
La jurisprudence est toutefois muette sur le nombre d'exemples qui doivent être considérés, au minimum.
En revanche, la jurisprudence admet que, pour tenir compte des dif-férences de prix liées notamment à la situation des divers objets de comparaison, il est possible de majorer ou de réduire le montant de l'estimation IS.
Il faut noter que seules des transactions réalisées entrent en ligne de compte pour effecruer la comparaison.
15 ATF 122/19961168, 173, Eduard Rüsch und Wohnbaugenossenschaft .. Siige".
b. Méthode fondée sur la valeur de rendement et la valeur intrinsèque - Méthode mixte
Cette méthode établit la valeur vénale du bien considéré en capitalisant le rendement de celui-ci.
Concrètement, la valeur de rendement est déterminée en divisant l'état locatif brut annuel du bien considéré par un taux de rendement adéquat 16. Naturellement, la détermination du «taux adéquat» est, dans cette méthode, absolument essentielle. C.e taux varie fortement se-lon la conjoncture et le lieu où se situe l'objet estimé.
Cette méthode est utilisée pour tous les immeubles de rendement (im-meubles locatifs, hôtels, domaines agricoles, stations-service, etc.).
De plus en plus fréquemment, des approches plus fines de la valeur de rendement sont effectuées en appliquant la méthode de «l'actualisation des cash-flows futurs ». Schématiquement, le cash-flow correspond au revenu net du propriétaire de l'immeuble, déduction faite de l'ensemble des charges d'exploitation, des impôts, des dotations aux amortisse-ments et aux provisions, des besoins en fonds de roulement d'exploi-tation, des investissements, etc. Pour appliquer correctement cette mé-thode, il convient de tenir compte du cash-flow libre réalisé pendant plusieurs exercices (5 à 10 ans au moins). De fait, le nombre de facteurs variables qui doivent être définis pour employer correctement cette mé-thode est relativement élevé. En outre et dans la mesure où les prévisions sur les diverses charges ou investissements doivent être établies sur une longue durée, le taux de rendement du moment ne peut être pris ex-clusivement en considération; il convient, au contraire, d'examiner son évolution probable, pour déterminer un taux probable.
Enfin et toujours pour employer correctement cette méthode, il faut te-nir compte de la valeur résiduelle que le bien estimé devrait avoir à la fin de la période considérée.
Cette méthode est celle qui est appliquée pour définir la valeur d'un bien immobilier au sens des normes comptables IFRS 17. Elle implique une
16 ATA/GE du 21 avril 1998 (A/517/1997-TPE), c. 11.
17 International Financial Reporting Standards (normes internationales d'informa-tion financière), établis par le Bureau des standards comptables internad'informa-tionaux (International Accounting Standards Board, IASB - www.iasb.org/Home.htm).
L'estimation des biens expropriés
planification des dépenses, des investissements et des risques, mais elle permet de connaître les flux de trésorerie qu'un investissement immobi-lier dégagera sur une période donnée.
Ceci étant, l'application de l'une des méthodes fondées sur la valeur de rendement peut aboutir à un ou des résultats aberrants, notamment parce qu'il se peut que le revenu tiré du bien immobilier visé soit exa-gérément élevé ou, au contraire, fortement réduit par rapport à ceux obtenus par la location de bâtiments analogues disposant de situations identiques. Dès lors et pour corriger les résultats de l'estimation fondée sur le rendement, il est couramment admis de tenir également compte de la valeur intrinsèque du bien estimé et de combiner les deux approches.
Celle-ci est définie comme suit:
t( La valeur intrinsèque équivaut à l'addition de la valeur du bâtiment et de celle du terrain. La valeur de l'ouvrage s'obtient par la multiplication du volume construit par le prix au ml, SOUS imputation de la déprécia-tion due au "'ieiUissement, et celle de la parcelle par la multiplication de la surface par le prix au ml, auxquelles il faut ajouter, le cas échéant, les coûtS liés aux aménagements extérieurs.,.18
En effectuant ces deux approches simultanément pour le même objet, l'on aboutit à la méthode mixte.
Pour être complet, il sied de préciser qu'en règle générale, la valeur vé-nale est définie, selon la méthode mixte, comme correspondant au résul-tat de l'opération consistant à additionner deux fois la valeur de rende -ment à la valeur intrinsèque, puis à diviser le total par trois.
La méthode mixte est employée fréquemment tant par les commissions fédérales et cantonales d'estimation que par les Chemins de fer fédéraux suisses (CFF).
c. Méthode rétrospective ou régressive
Cette méthode consiste à estimer la valeur d'un terrain à bâtir en fonc-tion des construcfonc-tions qu'il est susceptible d'accueillir compte tenu des normes légales auxquelles il est soumis. En connaissant le genre de constructions qui peuvent être réalisées, il s'avère possible de déterminer le rendement (potentiel) qui en découlerait.
" ATAIGE du 21 avril 1998 (A/SI711997-TPE), c. 12.
Le prix du terrain correspond alors à la différence entre le montant du rendement capitalisé et le coût de l'investissement nécessaire à la réali-sation de la construction. Cette méthode peut s'appliquer aussi bien à des terrains nus qu'à des terrains partiellement construits ou dont les constructions sont susceptibles d'être agrandies 19.
Naturellement et dans la mesure où cette méthode implique une ap-proche prospective du cas, elle doit être appliquée avec prudence. En particulier, la construction envisagée doit être vraisemblablement réali-sable et non seulement éventuellement envisageable.
En outre, la rentabilité et le coût estimé de la construction doivent s'avé-rer plausibles.
d. Méthode fondée sur la situation des immeubles -Méthode hédoniste
La méthode fondée sur la situation des immeubles prend en compte la relation économique qui existe entre différents éléments susceptibles d'influencer le prix de l'objet considéré: prix du terrain (compte tenu de sa situation, de son zonage, de ses caractéristiques intrinsèques, etc.), prix de la propriété construite (qualité de construction, état d'entretien, etc.), loyer des appartements, etc.
En s'appuyant sur cette approche et en la précisant, certains économistes et experts immobiliers ont élaboré la méthode hédoniste. Celle-ci
« ••• est fondée sur l'idée que l'offre et la demande de biens hétérogènes comprennent une offre et une demande pour chaque caractéristique - ou attribut - de ces biens. On observe généralement plus ou moins ai-sément l'offre et la demande de biens immobiliers sur le marché: l'offre pour un certain type de biens correspond aux biens offerts à la vente, alors que la demande est formée par les investisseurs souhaitant acqué-rir ce type de biens. Etant donné le caractère observable de ces éléments, on qualifie l'offre et la demande pour des biens immobiliers dans leur globalité d'offre et de demande explicites.
En revanche, l'offre et la demande de chaque caractéristique, ou chaque unité de caractéristiques pour les attributs mesurés sur une échelle continue ou discrète, ne sont pas directement observables. On parle alors d'offre et de demande implicites. Ainsi, si l'on se réfère à la
ca-19 ATA/GE du 21 avri11998 (A/517/1997-TPE).
L'estimation des biens expropriés
ractéristique ~exisrence d'un ascenseur dans un immeuble résidenrîel>, l'offre sera constituée de touS les appartements à vendre qui sont situés dans des immeubles avec ascenseur, alors que la demande sera consti-tuée par touS les investisseurs souhaitant acheter un appartement dans un tel immeuble. Dans cette optique, la satisfaction - d'où le terme h é-doniste - que retire un investisseur en achetant un bien immobilier cor-respond à la somme des satisfactions qu'il retire des caractéristiques de . ce bien, comme le standing, la localisation et la qualité de construction.
En d'autres termes, l'acquéreur d'un bien immobilier achète en réalité les différentes composantes de ce bien et le prix de l'immeuble est donné par la somme du prix des composantes. »20
Jusqu'à récemment, cette méthode n'était utilisée que dans le but de contrôler le résultat obtenu au moyen des autres méthodes, principale-ment de la méthode de comparaison et de la méthode mixte. Toutefois, dans sa récente jurisprudence, le Tribunal fédéral a admis qu'un « mo-dèle économétrique» tenant compte «d'aspects hédonistes» soit retenu pour déterminer la moins-value causée par le bruir aérien sur des mai-sons familiales et des appartements en PPPI.
e. La prise en compte de certaines valeurs officielles
Il va sans dire que, le cas échéant, les prix (maximaux) fixés en vertu de dispositions légales doivent être pris en considération.
Ainsi, au niveau fédéral, les immeubles soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR)" doivent, en principe, être estimés conformément aux critères retenus dans cette législation.
Il existe toutefois un certain nombre de situations dans lesquelles les biens-fonds soumis à la LDFR sont estimés à des valeurs supérieures;
tel est notamment le cas des parcelles cultivées qui sont placées en zone à bâtir. Par ailleurs, il existe un certain nombre de cas dans lesquels,
tel est notamment le cas des parcelles cultivées qui sont placées en zone à bâtir. Par ailleurs, il existe un certain nombre de cas dans lesquels,