OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DES COMMUNES DE L OISE «OISE HABITAT» dont enquête sur le chauffage urbain

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Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec les destinataires concernés, a été délibéré par la chambre le 22 janvier 2020.

RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES ET SA RÉPONSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain

(Département de l’Oise)

Exercices 2013 et suivants

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OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain

TABLE DES MATIÈRES

SYNTHÈSE ... 3

RECOMMANDATIONS ... 4

INTRODUCTION ... 6

1 UN ACTEUR DU LOGEMENT SOCIAL DONT LE LIEN AVEC SES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES DE RATTACHEMENT DOIT ÉVOLUER ... 7

1.1 Présentation générale ... 7

1.2 La gouvernance ... 8

1.2.1 Le syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise, établissement de rattachement ... 8

1.2.2 Le conseil d’administration ... 10

1.2.3 Le bureau et le président ... 11

1.2.4 Le directeur général ... 11

1.2.5 L’organisation des services ... 12

1.3 Le patrimoine de l’office ... 13

1.3.1 La gestion patrimoniale ... 13

1.3.2 La stratégie patrimoniale ... 19

1.4 La gestion locative ... 22

1.4.1 La connaissance de la demande ... 22

1.4.2 La politique d’occupation du parc ... 22

1.4.3 La gestion des attributions de logement ... 23

1.4.4 La gestion des contingents ... 24

1.4.5 La gestion des impayés ... 25

2 DES ÉQUILIBRES FINANCIERS MAITRISÉS ET SOUTENABLES POUR L’AVENIR MAIS SENSIBLES AUX ÉVOLUTIONS LÉGISLATIVES ... 26

2.1 L’information budgétaire et la fiabilité des comptes ... 26

2.1.1 L’information budgétaire ... 26

2.1.2 Les immobilisations ... 26

2.1.3 La gestion des créances clients ... 26

2.1.4 Les provisions pour gros entretien ... 27

2.2 Les performances d’exploitation ... 27

2.3 Les modalités de financement des investissements ... 28

2.4 La situation bilancielle ... 29

2.4.1 L’analyse de la dette globale ... 29

2.4.2 La trésorerie ... 30

2.4.3 La situation à terminaison ... 31

2.5 La trajectoire financière prospective ... 31

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RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES

3 UNE AUTORITÉ ORGANISATRICE ATYPIQUE D’UN SERVICE PUBLIC DE

CHAUFFAGE URBAIN ... 33

3.1 Présentation des réseaux de chaleur ... 33

3.2 Les réseaux de chaleur de « Oise Habitat » ... 34

3.2.1 Présentation générale ... 34

3.2.2 Le réseau de chaleur de Creil ... 35

3.2.3 Le réseau de chaleur de Montataire ... 36

3.2.4 Le réseau de chaleur de Gouvieux ... 36

3.3 Une stratégie de développement non formalisée ... 36

3.3.1 Une absence de schéma directeur ... 36

3.3.2 Un plan pluriannuel d’investissement du délégataire mis en œuvre ... 37

3.3.3 Un développement confronté à différentes limites ... 37

3.4 Le mode de gestion des réseaux de chaleur ... 38

3.4.1 Les stipulations principales du contrat de délégation de service public ... 38

3.4.2 Les avenants à la délégation en cours ... 40

3.4.3 La mise en œuvre de la délégation de service public... 40

3.5 Les obligations environnementales ... 43

3.5.1 Le chauffage urbain et les émissions de gaz à effet de serre ... 43

3.5.2 Les règles relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement ... 44

3.5.3 Les quotas d’émission de gaz à effet de serre ... 44

3.5.4 La faible implication de l’office dans les politiques de transition énergétique ... 45

3.6 Le chauffage urbain et les usagers ... 46

3.6.1 La relation entre l’abonné, l’usager et l’exploitant ... 46

3.6.2 Le coût du chauffage urbain à la charge des abonnés ... 46

ANNEXES ... 49

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SYNTHÈSE

Implanté sur 70 communes, principalement à Creil, l’office public de l’habitat des communes de l’Oise gérait, en 2017, un parc de 13 611 équivalents logements, ce qui en fait le second bailleur social du département. Rattaché, depuis sa création, au syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise, il appartiendra à l’office, après les élections municipales de 2020, de mettre sa gouvernance en conformité avec les dispositions législatives en vigueur.

L’office maintient son développement au cours des six dernières années, avec un taux de croissance de son parc social d’1,63 %, supérieur à la moyenne nationale. Son patrimoine est relativement ancien (38 années en moyenne) et implanté à plus de 50 % dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Sa performance énergétique globale s’est nettement améliorée depuis 2009, grâce aux réhabilitations thermiques réalisées. Outre la production de logements nouveaux et la rénovation de son patrimoine, l’activité de l’organisme se traduit par une politique de cession de logements qui a généré 13,9 M€ de fonds propres entre 2013 et 2018.

« Oise Habitat », qui accueille une population aux revenus modestes, contribue à répondre aux besoins des ménages les plus défavorisés. L’opérateur joue ainsi pleinement son rôle de bailleur social. Les modalités d’attribution des logements sont conformes à la réglementation. L’office propose des niveaux moyens de loyers et de charges locatives contenus, qui préservent l’accessibilité sociale de son parc et maintiennent ainsi la vacance commerciale à un niveau très faible (0,6 % en 2017).

Toutes choses égales par ailleurs et en l’absence d’actualisation annuelle, la prospective financière semble soutenable au regard des résultats rétrospectifs. La programmation des investissements à venir sur la période 2017-2027, avant signature de la prochaine convention d’utilité sociale, apparaît compatible avec les moyens financiers de l’office, même si les objectifs (mise en service de 94 logements par an) sont en retrait par rapport à la période antérieure et qu’ils sont susceptibles de l’être davantage en raison des récentes évolutions législatives.

La situation bilancielle est correcte, avec une capacité de désendettement d’environ 18 ans, cohérente avec la durée d’amortissement des immobilisations. La trésorerie est bien gérée avec un volume, au 31 décembre 2017, qui correspondait à environ deux mois de charges courantes.

« Oise Habitat » est responsable d’un service public de chauffage urbain couvrant cinq réseaux primaires non connectés, d’une puissance totale de 82 MW sur une longueur totale de 26 km, et qui desservent 10 124 équivalents logements. Son rattachement actuel au syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise limite son implication dans les politiques publiques territoriales et environnementales. L’office a, par ailleurs, fait le choix de recourir à une délégation pour la gestion de ce service public. Le choix de ce mode d’exploitation implique qu’il doive exercer pleinement son pouvoir de contrôle sur l’opérateur privé titulaire de la délégation. Les constats de la chambre établissent que ce contrôle n’est pas suffisant actuellement.

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RECOMMANDATIONS

¹

Rappels au droit (régularité)

Totalement mis en œuvre²

Mise en œuvre en

cours³

Mise en œuvre incomplète⁴

Non mis en œuvre⁵

Page Rappel au droit n^o 1 : respecter, pour les

agents de la fonction publique territoriale employés par l’office, la réglementation relative à la durée annuelle du temps de travail, conformément aux dispositions du décret n^o 2001-623 du 12 juillet 2001.

X 12

Rappel au droit n^o 2 : réaliser un schéma directeur des réseaux de chauffage urbain, en application de l’article L. 2224-38 du code général des collectivités territoriales.

X 36

Rappel au droit n^o 3 : présenter le rapport annuel du délégataire Creil Énergie au conseil d’administration, conformément aux dispositions de l’article L. 1411-3 du code général des collectivités territoriales.

X 41

1 Les recommandations de régularité (rappels au droit) et de performance ont été arrêtées après examen des réponses écrites et des pièces justificatives apportées par l’ordonnateur en réponse aux observations provisoires de la chambre.

2 L’organisme contrôlé indique avoir mis en œuvre la totalité des actions permettant de répondre à la recommandation.

3 L’organisme contrôlé affirme avoir mis en œuvre une partie des actions nécessaires au respect de la recommandation et fait part d’un commencement d’exécution. Il affirme avoir l’intention de compléter ces actions à l’avenir.

4 L’organisme contrôlé indique avoir mis en œuvre une partie des actions nécessaires sans exprimer d’intention de les compléter à l’avenir.

5 L’organisme contrôlé indique ne pas avoir pris les dispositions nécessaires mais affirme avoir la volonté de le faire. Aucun commencement d’exécution n’est mis en avant.

L’organisme contrôlé indique ne pas avoir pris les dispositions nécessaires, ou précise ne pas avoir le souhait de le faire à l’avenir ou ne fait pas référence dans sa réponse à la recommandation formulée par la chambre.

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Recommandations (performance)

Totalement mise en

œuvre

Mise en œuvre en

cours

Mise en œuvre incomplète

Non mise en œuvre Page Recommandation n^o 1 : obtenir, pour chaque

exercice, la production de la note complémentaire au compte-rendu financier justifiant des frais de siège détaillés et de la ventilation des charges facturées par la

« maison mère », en application de l’article 56-3-2 de la convention de délégation de service public de chauffage urbain.

X 42

Recommandation n^o 2 : appliquer les pénalités contractuelles prévues par l’article 64-1 de la convention de délégation de service public, pour non production des documents contractuels (note complémentaire au compte rendu financier), et pour interruption de la fourniture de chaleur.

X 43

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INTRODUCTION

Le contrôle des comptes et de la gestion de l’office public de l’habitat des communes de l’Oise « Oise Habitat » pour les années 2013 et suivantes s’inscrit, notamment, dans le cadre d’une enquête nationale des juridictions financières relative au chauffage urbain. Il a été ouvert par lettres du président de la chambre, adressées le 9 janvier 2019 à M. Bernard Domart, directeur général de l’office et ordonnateur en fonctions sur toute la période, et à M. Roger Menn, président du conseil d’administration.

En application de l’article L. 243-1 du code des juridictions financières, l’entretien de fin de contrôle a eu lieu le 8 juillet 2019 avec l’ordonnateur, en présence du président du conseil d’administration.

Lors de sa séance du 22 août 2019, la chambre a arrêté des observations provisoires qui ont été adressées en intégralité à l’ordonnateur et, pour partie, à M. Roger Menn, en sa qualité de président du syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise.

Par courriers enregistrés au greffe les 15 et 16 décembre 2019, MM. Bernard Domart et Roger Menn ont adressé leurs réponses à la chambre.

Après les avoir examinées, la chambre, dans sa séance du 22 janvier 2020, a arrêté les observations définitives suivantes.

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1 UN ACTEUR DU LOGEMENT SOCIAL DONT LE LIEN AVEC SES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES DE RATTACHEMENT DOIT ÉVOLUER

1.1 Présentation générale

Depuis le 6 juin 2007, « Oise Habitat » est l’office public de l’habitat (OPH) des communes de l’Oise. Il est issu de l’office public intercommunal d’habitations à bon marché pour les communes de Creil et de Montataire créé par décret du Président de la République du 30 décembre 1921, transformé en 1957 en office public intercommunal d’habitations à loyer modéré (HLM), puis en office public d’aménagement et de construction en 1992.

Implanté sur 70 communes, en premier lieu à Creil, « Oise Habitat » gérait, en 2017, un parc de 13 611 équivalents logements, composé de 12 548 logements en gestion, 6 154 places de stationnement, 330 places de foyers (300 équivalents logements), 143 commerces (143 équivalents logements) et 5 locaux administratifs, ce qui le met au-delà du seuil de regroupement de 12 000 logements imposé par la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN ».

L’office est le principal bailleur social sur le bassin creillois et le second du département de l’Oise⁶.

Répartition du patrimoine par commune

Source : rapport d’activité « Oise Habitat » 2017.

6 Après l’office départemental (OPAC de l’Oise).

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Le programme porté par l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), établi pour la période 2006-2017, a été mené à son terme, avec la démolition, la réhabilitation, la résidentialisation et la construction de, respectivement, 182, 4 276, 1 149 et 317 logements. À cela s’ajoute l’amélioration de la qualité de service pour 447 logements.

« Oise Habitat » est, depuis le 6 décembre 2017, membre fondateur du groupement d’intérêt économique (GIE) « Canopée » avec l’office public d’aménagement et de construction (OPAC) d’Amiens, l’OPH de l’Aisne, l’OPH de Laon et l’OPH Reims Habitat. Représentant un volume de 52 000 logements, ce groupement a pour objectif de développer les échanges de pratiques, le partage de moyens et compétences et de procéder à des achats groupés.

1.2 La gouvernance

Aux termes des articles L. 421-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les offices publics de l’habitat sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial rattachés à des collectivités territoriales ou à leurs groupements et ont compétence pour intervenir sur leur territoire.

1.2.1 Le syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise, établissement de rattachement

Le syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise, créé dans sa forme actuelle le 15 mai 1956, est l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) de rattachement de l’office. Il compte 27 communes membres depuis 2013, appartenant à une communauté d’agglomération et à neuf communautés de communes.

Le comité syndical, organe délibérant du syndicat intercommunal, comprend 54 délégués.

La chambre observe que le rattachement de « Oise Habitat » au syndicat est contraire aux dispositions législatives qui définissent, d’une part, les règles de rattachement des offices publics de l’habitat (article L. 421-6 du code la construction et de l’habitation), d’autre part, les conditions d’exercice de la compétence « habitat » par les communautés d’agglomération et les communautés de communes (articles L. 5214-16, L. 5214-23-1 et L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales).

L’article L. 421-6 du code de la construction et de l’habitation dispose, en effet, que les offices publics de l’habitat ne peuvent être rattachés à une commune si celle-ci est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Il y est précisé que, dès lors que la commune à laquelle il est rattaché devient membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, l’office ne peut plus être rattaché à cette commune.

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L’article L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales, applicable aux communautés d’agglomération, dispose, pour sa part, que celles-ci sont obligatoirement compétentes en matière d’équilibre social de l’habitat, qui recouvre de nombreux champs⁷.

Enfin, les communautés de communes qui ont pris la compétence optionnelle

« Politique du logement et du cadre de vie » figurant à l’article L. 5214-16 du code précité, l’exercent au lieu et place de leurs communes membres.

La chambre observe qu’il ressort de ces dispositions :

 en premier lieu, qu’un office public de l’habitat ne peut plus être rattaché à une ou plusieurs communes réunies dans un syndicat à vocation unique, comme c’est le cas actuellement, dès lors que celles-ci sont membres d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ;

 en second lieu, que parmi les catégories de syndicat mixte auxquelles peut être rattaché un OPH, seules celles constituées d’EPCI compétents en matière d’habitat sont conformes à la loi.

Sous réserve des compétences qui seront réellement exercées à l’issue des échéances électorales de 2020 par les communautés de communes auxquelles appartiennent les communes membres du syndicat, à ce jour, seule la communauté de communes du Liancourtois n’exerce pas la compétence optionnelle liée à la politique du logement et au cadre de vie. Il en résulte que les communes qui appartiennent aux autres communautés de communes ne peuvent être membres du syndicat exerçant la tutelle sur « Oise Habitat ».

La chambre invite le conseil d’administration de l’office à promouvoir une solution institutionnelle qui respecte les textes en vigueur.

Le président du syndicat auquel est rattaché l’office public de l’habitat indique, en réponses aux observations de la chambre, ne pas partager cette position. Il considère plus particulièrement que la définition en droit français de la compétence « habitat », confiée aux collectivités territoriales et à leurs établissements, est aujourd’hui « incertaine ». La chambre ne pourrait dès lors, du fait de cette « incertitude », établir que le syndicat est dans une position irrégulière vis-à-vis de l’office ; ce principalement, en raison de l’impossibilité qu’il y aurait à établir si tous les établissements et collectivités membres du syndicat exercent, ou non, la compétence « habitat », laquelle est une condition sine qua non pour déterminer à quelle entité est rattaché l’office.

Le président du syndicat précise, cependant, qu’une réflexion est conduite en son sein pour trouver une réponse à cette question épineuse. Deux solutions ont été envisagées. La première serait de doter le syndicat de la compétence « habitat » ; la seconde, de transformer le syndicat en syndicat mixte.

La chambre observe, à ce stade, que ni l’une, ni l’autre, de ces options n’apporterait de réponse pleinement satisfaisante.

7 Programme local de l’habitat ; politique du logement d’intérêt communautaire ; actions et aides financières en faveur du logement social d’intérêt communautaire ; réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaire d’équilibre social de l’habitat ; action, par des opérations d’intérêt communautaire, en faveur du logement des personnes défavorisées ; amélioration du parc immobilier bâti d’intérêt communautaire.

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La première solution se heurterait à la volonté exprimée par la majorité des communes membres du syndicat de transférer la compétence « habitat » à la communauté d’agglomération ou aux communautés de communes auxquelles elles adhèrent. Il ne serait, en effet, pas possible que des EPCI exercent concurremment la même compétence pour le compte de communes leur appartenant.

La seconde solution serait plus simple à mettre en œuvre, sous la réserve importante que les communes membres, conjointement du syndicat et de la communauté de communes du Liancourtois, aient confié la compétence « habitat » à cette dernière. Or, cette condition n’est pas remplie à ce jour.

1.2.2 Le conseil d’administration

« Oise Habitat » est administré par un conseil d’administration comptant 23 membres, désignés pour une durée de six ans. Il est composé de :

 six représentants ayant la qualité d’élu de l’EPCI de rattachement (maires de Montataire, de Sacy-le-Petit, de Liancourt, de Saint-Maximin, de Creil, de Villers-Saint-Paul) ;

 sept personnalités qualifiées dont deux ayant la qualité d’élu d’une collectivité territoriale ou d’un EPCI du ressort de compétence de l’Office, autre que celle ou celui de rattachement (maires de Brenouille et de Clermont), et cinq personnalités qualifiées en matière d’urbanisme, de logement, d’environnement et de financement de ces politiques, ou en matière d’affaires sociales ;

 un représentant des associations dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées⁸ ;

 un représentant désigné par la caisse d’allocations familiales de l’Oise ;

 un représentant désigné par l’union départementale des associations familiales de l’Oise ;

 deux représentants d’organisations syndicales les plus représentatives dans le département⁹ ;

 un représentant des organismes collecteurs au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction dans le département du siège ;

 quatre membres représentant des associations de locataires¹⁰.

Le conseil d’administration est, notamment, compétent pour décider de la politique générale de l’office, voter le budget, approuver les comptes, arrêter les orientations en matière de politique des loyers, nommer le directeur général et mettre fin à ses fonctions.

8 Président de l’association « Les Compagnons du Marais ».

9 CFDT et CGT.

10 Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), association force ouvrière consommateurs (AFOC) et confédération syndicale des familles.

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1.2.3 Le bureau et le président

Le bureau reçoit délégation du conseil d’administration, notamment pour prendre les décisions relatives à la politique du patrimoine foncier, autoriser les emprunts, ou encore approuver la part variable de rémunération du directeur général.

Il comprend six membres, parmi lesquels le président du conseil d’administration, qui exerce ses attributions conformément au code de la construction et de l’habitation.

M. Roger Menn, par ailleurs président du syndicat auquel est rattaché l’office, a été reconduit dans ses fonctions de président de l’OPH lors du renouvellement du conseil d’administration le 4 avril 2014. Maire de la commune de Liancourt, appartenant à la communauté de communes du Liancourtois, il ne pourra plus, après les prochaines élections municipales de mars 2020, être membre du conseil d’administration au titre de l’autorité de tutelle, puisque cet EPCI n’exerce pas la compétence « habitat ».

1.2.4 Le directeur général

M. Bernard Domart a été nommé directeur général à partir du 1^er avril 2004, par le conseil d’administration. Le directeur général, qui exerce ses attributions conformément au code de la construction et de l’habitation, a autorité sur les services. Il recrute, nomme et, le cas échéant, licencie le personnel, préside le comité d’entreprise et rend compte de sa gestion au conseil d’administration par un rapport annuel.

Conformément au code précité, sa rémunération comprend une part forfaitaire et une part variable :

 le montant de la part forfaitaire est fixé dans la limite d’un plafond calculé en fonction du nombre de logements locatifs gérés par l’OPH en qualité de propriétaire ou agissant pour le compte de tiers, apprécié au 31 décembre de chaque année ;

 pour la part variable, les objectifs sont fixés par le conseil d’administration. L’atteinte de ceux-ci est appréciée par le bureau sur la base d’indicateurs quantitatifs, relatifs aux nombres d’ordres de service délivrés pour la construction et la réhabilitation de logements, la constitution de dossiers de financement d’opérations, un taux de vacance et un montant d’impayés maximum. Sur la période 2013-2018, le directeur général a toujours bénéficié du maximum de la part variable.

La rémunération brute annuelle du directeur général en 2018 était conforme à la réglementation.

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1.2.5 L’organisation des services

Les services de l’office se composent des directions suivantes : ressources et organisation (qui regroupe les ressources humaines et juridiques), gestion locative et sociale, systèmes d’information, ressources financières et comptables, développement, gestion immobilière (avec deux subdivisions territoriales), développement social et communication et, enfin, un responsable qualité de service et centrale d’appels.

Depuis 2013, l’effectif physique, qui était de 267 agents, a baissé d’1 % en moyenne par an, principalement en raison du départ des fonctionnaires publics territoriaux. Au 31 décembre 2018, l’office comptait un effectif physique de 260 agents, dont 15 fonctionnaires et 245 salariés de droit privé des offices publics de l’habitat¹¹, pour un total de 257,31 équivalents temps plein (ETP). Avec 19,14 ETP pour 1 000 logements gérés, les effectifs ramenés au logement sont légèrement supérieurs à la moyenne nationale des offices (18,4 au 31 décembre 2017¹²).

Le personnel est soumis à l’accord sur la réduction et l’aménagement du temps de travail du 31 janvier 2000. Il résulte de ces modalités que le temps de travail annualisé des personnels de l’office est de 1 561 heures¹³. Ils bénéficient, ainsi, d’un régime de travail favorable.

Celui-ci est irrégulier, s’agissant des 14 agents relevant actuellement de la fonction publique territoriale qui sont astreints à la durée légale annuelle de 1 607 heures de travail.

Le directeur général indique, en réponse, avoir souhaité, après la création de l’office en 2007, mettre en place une gestion unifiée du personnel, tout en prenant en compte l’obligation de coexistence de différents statuts.

La chambre invite les responsables de l’office à se mettre en conformité avec les textes applicables en matière de temps de travail.

Rappel au droit n^o 1 : respecter, pour les agents de la fonction publique territoriale, la réglementation relative à la durée annuelle du temps de travail, conformément aux dispositions du décret n^o 2001-623 du 12 juillet 2001.

11 Décret n^o 2011-636 du 8 juin 2011, portant dispositions relatives aux personnels des offices publics de l’habitat.

12 Source : rapport de branche 2017 de la fédération des OPH.

13 Calcul de la direction des ressources humaines de « Oise Habitat » sur la base de 365 jours - 104 samedi et dimanche - 8 jours fériés - 30 jours de congés = 223 jours*7 heures = 1 561.

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1.3 Le patrimoine de l’office

Note méthodologique

Les référentiels cités dans le rapport de la chambre ont pour origine le dossier individuel de situation (DIS) établit par la fédération des offices publics de l’habitat. Chaque année, pour établir ce dossier, deux enquêtes sont envoyées aux organismes : une patrimoniale, retraçant l’activité de l’office, appelée aussi fiche d’activité, et une enquête comptable et financière, dite QDIS. Après analyse et exploitation des comptes et des informations patrimoniales, économiques et sociales des offices, chacun d’eux reçoit son DIS. Il lui permet de se comparer aux autres et de suivre l’évolution de son équilibre financier. L’addition de l’ensemble des DIS permet de donner une image du compte agrégé des offices et d’analyser les grandes tendances de l’équilibre financier de ce secteur d’activité.

1.3.1 La gestion patrimoniale

1.3.1.1 L’état du patrimoine

Le zonage géographique en matière de logement

Le zonage 1/2/3 est un paramètre entrant dans le calcul des aides personnelles au logement (AL et APL)¹⁴. Il est également employé afin de déterminer les plafonds de loyer du logement social (PLAI et PLUS). Un critère de population apprécié à l’échelle des agglomérations a été initialement employé pour définir le zonage 1/2/3 en 1978¹⁵. Depuis, les révisions successives ont permis d’adapter ce zonage, en particulier en créant la zone 1bis en Ile-de-France. Le zonage A/B/C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en cinq zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.

Avec 12 895 logements locatifs¹⁶ au 31 décembre 2017, le parc de « Oise habitat » a augmenté d’1,64 % par an en moyenne sur la période 2013-2017¹⁷. Le rythme soutenu de mise en chantier a été de 237 logements en moyenne par an.

14 Arrêté du 27 décembre 2018 relatif à la revalorisation des plafonds de ressources et des montants de réduction de loyer de solidarité applicables, modifiant l’arrêté du 27 février 2018 relatif à la réduction de loyer de solidarité.

15 Arrêté du 17 mars 1978 modifié relatif au classement des communes par zones géographiques.

16 Y compris les foyers qui représentent 300 équivalents logements.

17 Conforme à la progression constatée au niveau national pour l’ensemble des bailleurs sociaux entre 2015 et 2016 d’1,6 % (source : perspectives de la Caisse des dépôts et consignations, édition 2018).

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Évolution du patrimoine

2013 2014 2015 2016 2017

Logements familiaux 11 807 11 988 12 170 12 318 12 595

dont logements collectifs 10 894 11 059 11 174 11 289 11 532

dont maisons individuelles 913 929 996 1 029 1 063

Foyers en équivalents logements 278 278 281 281 300

Total logements 12 085 12 266 12 451 12 599 12 895

Locaux commerciaux et industriels 146 141 142 151 144

Garages et parkings 1 251 1 274 1 314 1 251 1 730

Total patrimoine 13 482 13 681 13 907 14 001 14 769

Source : chambre régionale des comptes à partir des dossiers individuels de situation.

Au 31 décembre 2017, le patrimoine de l’office avait un âge moyen proche de 40 ans¹⁸. Il se caractérisait par un taux de 91,6 % de logements collectifs¹⁹, une localisation à plus de 50 % dans des quartiers « politique de la ville », à 86,3 % en zone de financement 2 et à 85,6 % dans la zone de tension B1, qui comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés en raison de la proximité avec la grande couronne parisienne. Le parc locatif est conventionné à 99,81 %.

Le caractère social de l’offre de logements du parc de l’office, conforme à sa vocation statutaire, est illustré par la prédominance des financements à destination des personnes les plus fragiles.

La structure du financement du patrimoine

Logements Foyers Total %

Financement « ancien régime » 7 537 7 537 58,45

Prêt locatif à usage social 1 930 99 2 029 15,73

Prêt locatif aidé très social 2 536 87 2 623 20,34

Prêt pour la location sociale 548 19 567 4,40

Prêt locatif intermédiaire 15 95 110 0,85

Prêt conventionné locatif 29 29 0,22

Total 12 595 300 12 895 100,00

Source : chambre régionale des comptes à partir du rapport du directeur sur le compte financier 2017.

18 42 ans pour la région Hauts-de-France en 2016 (Banque des territoires CDC Perspectives « L’étude sur le logement social édition 2018 »).

19 78 % pour la moyenne régionale des bailleurs sociaux.

(17)

1.3.1.2 La maintenance du parc

Évolution de l’effort de maintenance du parc locatif

(en €) 2013 2014 2015 2016 2017

Entretien courant 2 369 639 2 826 370 2 833 265 3 780 056 3 414 428

+ Gros entretien 3 793 274 4 425 238 4 363 316 4 514 394 4 645 868

+ Travaux en régie 2 067 633 2 095 620 1 948 413 1 993 002 1 990 391 + Additions et remplacements de

composants (investissement) 108 613 254 616 158 060 674 043 220 850

= Charges totales de maintenance 8 339 159 9 601 844 9 303 054 10 961 495 10 271 537

En euros par logement 690 783 747 870 797

Source : chambre régionale des comptes à partir des dossiers individuels de situation et tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé.

L’effort d’entretien sur le patrimoine immobilier de l’office connaît une hausse modérée mais continue en cinq ans, passant de 8,3 M€ à 10,2 M€, soit 5,3 % d’augmentation moyenne par an. Il matérialise les engagements pris par l’OPH dans sa programmation stratégique. Cette politique d’amélioration du patrimoine, portant notamment sur les parties communes, les ravalements de façades, l’accessibilité, etc., positionne « Oise Habitat » parmi les 140 premiers organismes d’habitations à loyer modéré (sur 241²⁰), en rapportant son intervention en euros par m² de surface utile ou en euros par logement.

1.3.1.3 La politique de cession du patrimoine

Sur la période 2013-2018, les cessions sont constituées de 110 ventes, dont plus de la moitié à des locataires de l’office. Elles génèrent un apport en fonds propres de 2,6 M€ en moyenne annuelle. Les logements individuels représentent 43 % des ventes, alors qu’ils ne constituaient que 8,4 % du parc de logements familiaux en 2017.

1.3.1.4 La performance énergétique du parc

« Oise Habitat » a réalisé le diagnostic de performance énergétique pour l’ensemble de son parc. Il en ressort que la majorité des logements sont situées dans les classes D et C. Pour ceux situés en classes E et F, il était prévu dans la convention d’utilité sociale, soit des réhabilitations (420 logements situés dans le plan de rénovation urbaine du quartier de Rouher à Creil), soit des démolitions²¹ (110), soit des isolations thermiques par l’extérieur (564 logements situés dans le plan de rénovation urbaine de Montataire).

20 Membres de la fédération nationale des offices publics de l’habitat ayant participé à l’étude de diagnostic individuel de situation 2017.

21 449 démolitions réalisées dans le cadre du plan de rénovation urbaine du quartier de Rouher.

(18)

Consommation énergétique du parc au 31 décembre 2010

Total En % En nombre de logements

Classe B 0,30 % 32

Classe C 9,40 % 1 007

Classe D 69,90 % 7 500

Classe E 16,40 % 1 762

Classe F 4,00 % 426

Total 100 % 10 727

Source : chambre régionale des comptes à partir de la convention d’utilité sociale 2011-2016.

La convention d’utilité sociale (cf. infra § 1.3.2.2) a fixé comme orientation stratégique l’augmentation du nombre de logements en classe C, qui comptabilisait 9,4 % du parc de « Oise Habitat » au 31 décembre 2010. Pour atteindre cet objectif, il était prévu de mobiliser, d’une part, le délégataire du réseau de chaleur (article 5 du contrat de délégation de service public de chauffage urbain conclu en 2009), afin que celui-ci réalise des thermographies²² et, d’autre part, de s’appuyer sur un groupe de travail, placé sous l’égide de l’union régionale de l’habitat (URH).

Ces actions combinées ont permis de déterminer les caractéristiques thermiques du patrimoine immobilier, de prioriser les interventions et d’évaluer les ressources financières nécessaires liées à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Sur cette base,

« Oise Habitat » s’était fixé un objectif de 250 logements à réhabiliter thermiquement en moyenne par an. Entre 2011 et 2016, 1 651 logements ont fait l’objet d’une rénovation thermique²³, soit 151 de plus que l’objectif. La situation globale du parc reste, cependant, moins favorable que la moyenne nationale du parc locatif des bailleurs sociaux.

22 Technique permettant d’obtenir, au moyen d’un appareillage approprié, l’image thermique d’une scène observée dans un domaine spectral de l’infrarouge (AFOR). Elle permet de détecter, notamment, les déperditions thermiques (fuites dans l’isolation d’un bâtiment, etc.).

23 Au sens du 1^er alinéa du II de l’article 5 de la loi n^o 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement.

(19)

Évolution de la performance énergétique

Source : dossiers individuels de situation 2013 et 2017.

1.3.1.5 La vacance et la rotation

Au 31 décembre 2017, seulement 1,1 % des logements locatifs familiaux étaient inoccupés. La vacance structurelle (vacance commerciale de plus de trois mois) est contenue avec 0,4 %, soit un taux inférieur à la moyenne régionale de 0,9 %²⁴. Le coût global de la vacance (loyers et charges) est évalué à 0,74 M€.

Le taux de rotation total du patrimoine est de 7,7 % et de 4,9 % hors mutations internes.

Ces chiffres, inférieurs à la médiane des offices publics d’HLM (respectivement de 10,5 % et 8,6 %), témoignent de la grande stabilité des locataires et d’une tension de la demande de logements sociaux.

24 Le parc locatif social au 1^er janvier 2018.

0,0%

2,5%

12,8%

55,2%

19,8%

8,4%

1,2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

G F E D C B A

2017 2013

(20)

1.3.1.6 Les loyers

Les principes de fixation des loyers

L’article L. 442-1-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Les organismes d’habitations à loyer modéré fixent librement les loyers des logements faisant l’objet d’une nouvelle location dans les limites prévues au deuxième alinéa de l’article L. 442-1 ou, pour les logements conventionnés en application de l’article L. 351-2, dans la limite des loyers maximaux de ces conventions ou, pour les logements financés à l’aide de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, dans la limite de leurs loyers plafonds ».

Le ministère du logement et de l’habitat durable émet chaque année un avis relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

À l’occasion de la signature de la convention d’utilité sociale, les loyers de l’ensemble du patrimoine ont été recalculés en surface utile²⁵ et en fonction du service rendu. Une remise en ordre des loyers plafonds a été effectuée. En 2017, le montant du loyer théorique mensuel moyen par logement était de 338 €, pour une moyenne nationale (hors Ile-de-France) de 341 €.

L’écart avec les loyers plafonds était de 13,2 %. Sur la période 2013-2017, l’évolution annuelle moyenne a été de 0,23 %.

Les charges récupérables mensuelles moyennes par logement 2017 s’élevaient à 66,42 €. La régularisation desdites charges intervient sur la quittance du mois de juin N+1. Le taux de récupération des charges locatives était de 97,8 %.

Sur la période 2013-2017, la surface habitable moyenne par logement était de 67,5 m² avec un montant moyen de loyer au m² de surface habitable de 11 € (dont 6 € de charges récupérables).

À l’exception de l’exercice 2018 au titre duquel le conseil d’administration a fait le choix de ne pas augmenter les loyers, afin de neutraliser notamment la baisse de l’aide personnalisé au logement, ceux-ci ont été augmentés conformément à l’indice de référence des loyers.

En 2017, la couverture des loyers par les aides à la personne (allocations logement²⁶) était de 48,4 %.

La même année, sur les 3 062 contrats de bail conclus potentiellement redevables du supplément de loyer de solidarité²⁷, seuls 432 suppléments de loyers de solidarité ont été réellement facturés, dont 146 pour non réponse à l’enquête d’occupation du parc social.

25 La surface utile correspond à la surface habitable plus la moitié de la surface des annexes (balcon, loggia, cellier et terrasse).

26 Il existe trois types d’allocations : l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF) et l’allocation de logement sociale (ALS). L’APL est versée en raison d’un critère de financement du logement (conventionné), l’ALF est versée en raison de la situation familiale, et l’ALS est versée dans tous les autres cas.

27 Un supplément de loyer de solidarité dit « surloyer » peut être réclamé au locataire dès lors que ses revenus excèdent les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social.

(21)

La chambre invite l’office à mettre en œuvre les dispositions de l’article R. 445-13 du code de la construction et de l’habitation, en mentionnant sur la quittance de chaque locataire le montant du loyer maximal applicable à son logement.

1.3.2 La stratégie patrimoniale

1.3.2.1 Le plan stratégique de patrimoine

Le plan stratégique de patrimoine (PSP) est le document de référence de la politique patrimoniale du bailleur social. Il s’agit d’un document obligatoire que chaque organisme HLM doit être en mesure de présenter aux autorités de tutelle, notamment pour la signature de la convention d’utilité sociale.

L’office dispose d’un plan stratégique de patrimoine 2019-2028 qui comprend trois grands volets :

 le diagnostic patrimonial ;

 la définition des orientations patrimoniales de l’organisme à 10 ans, globalement et pour chaque bâtiment ;

 un volet spécifique qui définit la politique de développement de l’organisme.

Le diagnostic patrimonial fait le constat d’un patrimoine globalement en bon état technique (56 % du parc classé en catégorie 4 et 39 % en catégorie 3, correspondant aux deux catégories les mieux notées sur les quatre créées par l’office pour classer son parc immobilier), avec toutefois des enjeux forts d’amélioration des parties communes (près de 22,5 % en situation dégradée ou très dégradée) et des systèmes de ventilation des logements (30 % du parc en situation dégradée ou très dégradée). L’évaluation des besoins de travaux est estimée à 114 M€ HT (dont 15 M€ au titre de la provision pour gros entretien), soit plus du double des capacités financières propres de l’organisme, évaluées à 60 M€ TTC.

Les orientations patrimoniales prévoient une utilisation de cette enveloppe prévisionnelle à hauteur de 61,8 % pour des travaux de clos et couverts, dont les menuiseries extérieures des logements, qui représentent plus de la moitié des besoins sur les cinq premières années du PSP, de 29 % pour les travaux d’intérieur des logements et les équipements, de 9 % sur des travaux dans les parties communes et de 0,2 % consacrés aux espaces verts.

Au titre de la politique de développement, « Oise Habitat » est concerné par le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), au titre d’un projet d’intérêt national (quartiers Rouher, Moulin et les Cavées dits les Hauts-de-Creil) et d’un second d’intérêt régional (quartier des Martinets à Montataire). 1 360 logements sont destinés à bénéficier d’interventions de réhabilitation et d’amélioration de la qualité de service et 56 logements ont vocation à être démolis dans le quartier du Moulin ; 389 logements sont retenus pour des interventions de réhabilitation dans le quartier des Martinets.

(22)

Cette politique de développement prévoit, en outre, quatre orientations stratégiques :

 maintenir l’effort de construction : « Oise Habitat » cherche à accroître ses marges de manœuvre financières, en renforçant la vente de son patrimoine ancien et en recherchant de nouvelles sources de financement, notamment auprès de la Banque des Territoires ou de la Banque centrale européenne. Un objectif de 1 244 logements livrés est fixé sur la durée du PSP (dont 150 par an sur la période 2018-2022 et 100 logements par an sur la période 2023-2027) ;

 poursuivre un développement innovant et adapté : « Oise Habitat » s’est fixé comme objectif de développer une offre de logements « accompagnés » prenant en compte les évolutions de vie et les situations particulières (seniors, familles monoparentales, étudiants, etc.). Cette offre sera complétée par l’adaptation des logements existants à une population vieillissante, dépendante et/ou en situation d’handicap (40 réhabilitations par an) ;

 mettre en œuvre un plan de vente aux locataires : pour financer son développement, l’office met en place un plan de vente aux occupants d’environ 30 logements par an avec pour objectif de dégager une marge annuelle de 3 M€ (un logement vendu génère une plus-value constituant un apport de fonds propres pour la construction de trois logements neufs) ;

 diversifier l’offre : « Oise Habitat » cherche à diversifier son offre de vente (accession sociale, vente de patrimoine à prix maîtrisé, avec des types variés de logements, en individuel, collectif ou mixte).

1.3.2.2 La convention d’utilité sociale

L’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation, depuis la loi n^o2009-323 de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, impose aux bailleurs sociaux la signature avec l’État d’une convention d’utilité sociale (CUS). Cette convention, d’une durée de six ans, est élaborée sur la base du plan stratégique de patrimoine. Elle fixe, notamment, des objectifs concernant le nombre de logements à construire, le nombre de logements à mettre en vente, les loyers ou la qualité des services aux locataires, assortis d’indicateurs quantitatifs et qualitatifs définis à l’article R. 445-5 du code de la construction et de l’habitation.

La CUS, qui portait sur la période 2011-2016, a été prorogée d’un an par la loi n^o2017-86 relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017. L’évaluation de la première génération de CUS est un préalable à la négociation de celles à venir.

Le calendrier initial de négociation des conventions d’utilité sociale a été repoussé par la loi nô2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Avant le 1êr juillet 2019, les organismes devaient transmettre au représentant de l’État du département de leur siège un projet de convention d’utilité sociale et associer les collectivités locales concernées à son élaboration. Avant le 1êr janvier 2020, ils devaient conclure avec l’État une convention d’une durée de six ans renouvelable prenant effet le 1êr juillet 2019. À cette date, l’organisme devait disposer d’un plan stratégique de patrimoine approuvé ou actualisé après le 1êr juillet 2016.

(23)

Le projet de bilan de la CUS 2011-2016, effectué par l’office, fait état des constats suivants :

 concernant la politique patrimoniale :

- « Oise Habitat » a réussi à adapter l’offre de logements locatifs aux besoins de la population en développant le volume de production nouvelle et de reconstitution de logements locatifs sociaux, en mettant en service 1 046 logements locatifs sur la période (pour un objectif de 850, soit 174 en moyenne par an entre 2010 et 2016) ou en rénovant 14,65 % des logements (pour un objectif de 5,35 %) les plus énergivores ;

- en termes de commercialisation de logements aux occupants, un objectif de 1 200 logements, en zone urbaine (ZUS) et hors ZUS, tout zonage « Scellier »²⁸ confondu, avait été fixé pour la période 2011-2016. « Oise Habitat » a réalisé 3 258 mises en commercialisation²⁹ ;

 concernant la politique de gestion sociale :

- le taux de mutations (mutations internes rapportées au nombre total d’attributions) a été supérieur au taux de référence acté en 2010 (19,47 %) avec une moyenne de 24,48 % sur la période 2011-2018 ;

- pour les indicateurs retenus au titre du droit au logement (taux de logements occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds en zone tendue, taux de logements des ménages prioritaires en application du PDALPD, etc.), les objectifs sont globalement remplis ;

- il en va de même pour les indicateurs de la prévention des expulsions (nombre de plans d’apurement amiable sur la période, etc.) ;

- l’ensemble des objectifs des indicateurs relatifs à la qualité du service rendu aux locataires, ont été atteints ;

- la performance de gestion : elle est évaluée au regard du coût de fonctionnement (dépenses d’exploitation et dépenses de personnel) par logement géré. Ce coût est resté inférieur à l’objectif fixé, en dépit d’une variation annuelle moyenne légèrement supérieure.

Performance de gestion par logement

(en €) 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Objectif 1 227 1 263 1 302 1 341 1 381 1 423

Réalisé 1 195,20 1251,80 1 249,09 1 209,98 1 283,13 1 408,88

Source : chambre régionale des comptes à partir de la convention d’utilité sociale et du projet de bilan quantitatif.

28 La loi Scellier est une mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif dans les zones à fort besoin de logements, sous la forme d’un crédit d’impôt.

29 Cet indicateur est à mettre en regard du nombre de 110 ventes effectivement réalisées.

(24)

1.4 La gestion locative

Une délibération du conseil d’administration du 21 mars 2018 a actualisé la politique d’attribution des logements. Cette dernière est, désormais, articulée autour de quatre objectifs visant à favoriser l’accès au logement des ménages prioritaires, la mixité sociale, le parcours résidentiel des locataires et l’accueil des publics spécifiques.

1.4.1 La connaissance de la demande

Un fichier commun de la demande locative par le déploiement du système national d’enregistrement (SNE) a été mis en place par l’office. Sa gestion fait l’objet d’une convention conclue en 2016 entre le préfet de l’Oise et les organismes HLM.

Le dossier de demande est disponible au siège de l’office ou téléchargeable à partir de son site internet. La chambre considère qu’il serait souhaitable de faire mention sur ce site de la possibilité de recourir au site gouvernemental dédié (www.demande-logement- social.gouv.fr/).

L’enregistrement donne lieu à une inscription dans le fichier commun de la demande locative sociale du département et à l’attribution au demandeur d’un numéro unique départemental, dans le délai d’un mois suivant le dépôt de la demande. Ce numéro permet, notamment, le suivi de l’état d’avancement du dossier par le demandeur.

Au niveau de l’office, le stock de demandes s’élevait à 5 854 au 31 décembre 2018, soit 28,2 % des 20 774 demandes en attente au niveau départemental. Il correspond à plus de 4,5 années d’attributions de logement du parc locatif de « Oise Habitat ».

1.4.2 La politique d’occupation du parc

L’organisme s’est engagé, dans la convention d’utilité sociale, à maintenir un taux d’accueil des publics prioritaires de 30 % (critère et revenu imposable inférieur à 60 % des plafonds de ressources), dans le cadre de la gestion du contingent préfectoral.

Le taux de ménages bénéficiaires d’une aide au logement est stable entre 2013 et 2018.

La proportion de familles monoparentales au sein des locataires de « Oise Habitat » augmente significativement depuis 2012.

(25)

1.4.3 La gestion des attributions de logement

La commission d’attribution des logements est chargée d’attribuer nominativement chaque logement locatif détenu ou géré par « Oise Habitat ». Celui-ci a fait le choix de mettre en place une commission unique pour l’ensemble de son parc immobilier avec deux zones d’attribution : Creil et hors Creil, donnant lieu à l’établissement de procès-verbaux distincts.

La commission examine au moins trois demandes pour un même logement à attribuer, sauf en cas :

 d’insuffisance du nombre de candidats ;

 de candidature désignée par le préfet du département en application de la procédure relative aux commissions de médiation et logement d’urgence (au titre du droit au logement opposable ) ;

 de logements financés par un prêt locatif social ;

 de logements réservés à Action Logement.

En 2017, 17,5 % des attributions ont été prononcées au vu d’un seul dossier de demande sur ces critères légaux.

Les procès-verbaux de la commission ne précisent pas le cas d’ouverture sur lequel se fondent les attributions dérogatoires sur dossier unique. De même, aucun rejet n’est constaté dans l’ensemble des procès-verbaux établis à l’issue des réunions de la période sous revue. La chambre invite l’OPH à renforcer la motivation des décisions de la commission dans les procès-verbaux de séance.

Demandes de logement et nombre d’attributions

2013 2014 2015 2016 2017

Nombre de nouvelles demandes 4 101 4 322 4 298 3 875 4 055

dont mutations 644 652 714 642 672

Nombre de renouvellements de

demande 2 398 2 285 1 974 1 370

Nombre d’attributions 982 1 225 1 259 1 103 1 232

dont mutations 233 296 269 227 235

Nombre de séances de CAL³⁰ 23 24 24 24 24

Source : chambre régionale des comptes à partir des rapports d’activité de « Oise Habitat ».

Les membres de la commission d’attribution des logements disposent d’une fiche synthétique comportant les informations nécessaires à l’examen des dossiers. Celle-ci comprend la composition du ménage, ses ressources, le motif de la demande, la situation et les caractéristiques du logement actuellement occupé, l’ancienneté de la demande et les précédentes propositions et motifs de refus.

30 Nombre de procès-verbaux constaté.

(26)

La situation socio-économique du territoire dans lequel se trouve le parc locatif de

« Oise Habitat » (près de 75 % de logements sur le territoire de la communauté d’agglomération de Creil Sud Oise) entraîne une fragilisation des publics éligibles au bénéfice du logement social. Ce constat trouve sa traduction dans la typologie des attributions effectuées en 2017, pour lesquelles les taux de candidatures retenues, dont les ressources sont inférieures à 20 % ou 60 % des plafonds de ressources annuelles en habitation à loyers modérés, sont supérieurs aux taux constatés dans l’occupation actuelle du parc.

Répartition des attributions externes 2017 en fonction du niveau de ressources Ressources < 20 % Ressources < 60 % Ressources >60 %e

Oise Habitat 2017 26,9 % 70,8 % 13,3 %

Source : chambre régionale des comptes à partir du rapport d’activité 2017 de « Oise Habitat ».

1.4.4 La gestion des contingents

L’article R. 441-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les bénéficiaires des réservations de logements prévues aux cinquième, sixième et septième alinéas de l’article L. 441-1 peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, les organismes collecteurs habilités à recueillir la participation des employeurs à l’effort de construction, les chambres de commerce et d’industrie et les organismes à caractère désintéressé.

Dans ce cadre, le plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées 2014-2020 (PDALPD) définit, pour une durée de six ans, « les objectifs et les mesures permettant aux personnes ou familles en difficultés d’accéder à un logement décent et indépendant ou de s’y maintenir et de disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques ».

La convention de délégation de la réservation préfectorale de logements locatifs sociaux dans l’Oise, conclue en 2016, fixe aux bailleurs sociaux du département des objectifs quantifiés de relogement pour les personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (DALO), les publics sortant de centre d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) aptes au logement.

L’objectif individuel de « Oise Habitat » est de 333 attributions par an (soit 216 logements aux personnes reconnues prioritaires au titre du PDAHLPD, 90 logements pour les personnes reconnues prioritaires au titre du DALO et 27 logements aux publics sortants de centres d’hébergement et de réinsertion sociale). De 2016 à 2018, les objectifs assignés ont été respectés.