Une délibération du conseil d’administration du 21 mars 2018 a actualisé la politique d’attribution des logements. Cette dernière est, désormais, articulée autour de quatre objectifs visant à favoriser l’accès au logement des ménages prioritaires, la mixité sociale, le parcours résidentiel des locataires et l’accueil des publics spécifiques.
1.4.1 La connaissance de la demande
Un fichier commun de la demande locative par le déploiement du système national d’enregistrement (SNE) a été mis en place par l’office. Sa gestion fait l’objet d’une convention conclue en 2016 entre le préfet de l’Oise et les organismes HLM.
Le dossier de demande est disponible au siège de l’office ou téléchargeable à partir de son site internet. La chambre considère qu’il serait souhaitable de faire mention sur ce site de la possibilité de recourir au site gouvernemental dédié (www.demande-logement-social.gouv.fr/).
L’enregistrement donne lieu à une inscription dans le fichier commun de la demande locative sociale du département et à l’attribution au demandeur d’un numéro unique départemental, dans le délai d’un mois suivant le dépôt de la demande. Ce numéro permet, notamment, le suivi de l’état d’avancement du dossier par le demandeur.
Au niveau de l’office, le stock de demandes s’élevait à 5 854 au 31 décembre 2018, soit 28,2 % des 20 774 demandes en attente au niveau départemental. Il correspond à plus de 4,5 années d’attributions de logement du parc locatif de « Oise Habitat ».
1.4.2 La politique d’occupation du parc
L’organisme s’est engagé, dans la convention d’utilité sociale, à maintenir un taux d’accueil des publics prioritaires de 30 % (critère et revenu imposable inférieur à 60 % des plafonds de ressources), dans le cadre de la gestion du contingent préfectoral.
Le taux de ménages bénéficiaires d’une aide au logement est stable entre 2013 et 2018.
La proportion de familles monoparentales au sein des locataires de « Oise Habitat » augmente significativement depuis 2012.
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain
1.4.3 La gestion des attributions de logement
La commission d’attribution des logements est chargée d’attribuer nominativement chaque logement locatif détenu ou géré par « Oise Habitat ». Celui-ci a fait le choix de mettre en place une commission unique pour l’ensemble de son parc immobilier avec deux zones d’attribution : Creil et hors Creil, donnant lieu à l’établissement de procès-verbaux distincts.
La commission examine au moins trois demandes pour un même logement à attribuer, sauf en cas :
d’insuffisance du nombre de candidats ;
de candidature désignée par le préfet du département en application de la procédure relative aux commissions de médiation et logement d’urgence (au titre du droit au logement opposable ) ;
de logements financés par un prêt locatif social ;
de logements réservés à Action Logement.
En 2017, 17,5 % des attributions ont été prononcées au vu d’un seul dossier de demande sur ces critères légaux.
Les procès-verbaux de la commission ne précisent pas le cas d’ouverture sur lequel se fondent les attributions dérogatoires sur dossier unique. De même, aucun rejet n’est constaté dans l’ensemble des procès-verbaux établis à l’issue des réunions de la période sous revue. La chambre invite l’OPH à renforcer la motivation des décisions de la commission dans les procès-verbaux de séance.
Demandes de logement et nombre d’attributions
2013 2014 2015 2016 2017
Source : chambre régionale des comptes à partir des rapports d’activité de « Oise Habitat ».
Les membres de la commission d’attribution des logements disposent d’une fiche synthétique comportant les informations nécessaires à l’examen des dossiers. Celle-ci comprend la composition du ménage, ses ressources, le motif de la demande, la situation et les caractéristiques du logement actuellement occupé, l’ancienneté de la demande et les précédentes propositions et motifs de refus.
30 Nombre de procès-verbaux constaté.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
La situation socio-économique du territoire dans lequel se trouve le parc locatif de
« Oise Habitat » (près de 75 % de logements sur le territoire de la communauté d’agglomération de Creil Sud Oise) entraîne une fragilisation des publics éligibles au bénéfice du logement social. Ce constat trouve sa traduction dans la typologie des attributions effectuées en 2017, pour lesquelles les taux de candidatures retenues, dont les ressources sont inférieures à 20 % ou 60 % des plafonds de ressources annuelles en habitation à loyers modérés, sont supérieurs aux taux constatés dans l’occupation actuelle du parc.
Répartition des attributions externes 2017 en fonction du niveau de ressources Ressources < 20 % Ressources < 60 % Ressources >60 %e
Oise Habitat 2017 26,9 % 70,8 % 13,3 %
Source : chambre régionale des comptes à partir du rapport d’activité 2017 de « Oise Habitat ».
1.4.4 La gestion des contingents
L’article R. 441-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les bénéficiaires des réservations de logements prévues aux cinquième, sixième et septième alinéas de l’article L. 441-1 peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, les organismes collecteurs habilités à recueillir la participation des employeurs à l’effort de construction, les chambres de commerce et d’industrie et les organismes à caractère désintéressé.
Dans ce cadre, le plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées 2014-2020 (PDALPD) définit, pour une durée de six ans, « les objectifs et les mesures permettant aux personnes ou familles en difficultés d’accéder à un logement décent et indépendant ou de s’y maintenir et de disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services téléphoniques ».
La convention de délégation de la réservation préfectorale de logements locatifs sociaux dans l’Oise, conclue en 2016, fixe aux bailleurs sociaux du département des objectifs quantifiés de relogement pour les personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (DALO), les publics sortant de centre d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) aptes au logement.
L’objectif individuel de « Oise Habitat » est de 333 attributions par an (soit 216 logements aux personnes reconnues prioritaires au titre du PDAHLPD, 90 logements pour les personnes reconnues prioritaires au titre du DALO et 27 logements aux publics sortants de centres d’hébergement et de réinsertion sociale). De 2016 à 2018, les objectifs assignés ont été respectés.
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain
1.4.5 La gestion des impayés
Le service contentieux et précontentieux de la direction de la gestion locative est composé de 16 agents. Une procédure de gestion graduée des impayés est prévue jusqu’à une procédure contentieuse. Elle est composée de cinq phases : le premier rappel, la 2ème lettre de rappel, la mise en demeure, le compte rendu d’activité mensuel, la remontée au contentieux.
Montant des impayés locatifs
Source : chambre régionale des comptes à partir des bilans et comptes de résultats.
Les créances locatives impayées sont relativement stables sur la période contrôlée. Au 31 décembre 2017, le stock d’impayés locatifs exigibles s’élevait à 3,5 M€ et représentait 6,48 % du quittancement annuel, soit une légère augmentation par rapport à 2013. Par la maîtrise de ses loyers impayés, l’office se place sous la médiane des OPH sur la période 2013-2017.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
Implanté sur 70 communes, en premier lieu à Creil, l’office public de l’habitat des communes de l’Oise gérait, en 2017, un parc de 13 611 équivalents logements, ce qui en fait le second bailleur social du département.
Rattaché depuis sa création au syndicat intercommunal d’aménagement et de construction des communes de l’Oise, l’office devra, après les élections municipales de 2020, mettre sa gouvernance en conformité avec les dispositions législatives en vigueur.
L’office maintient son développement au cours des six dernières années, avec un taux de croissance de son parc d’1,63 %, supérieur à la moyenne du parc social de France. Outre la production de logements nouveaux et la réhabilitation de son patrimoine, l’activité de l’organisme se traduit par une politique de cession de logements qui a généré 13,9 M€ de fonds propres entre 2013 et 2018. Le patrimoine de l’office est relativement ancien (38 années) et implanté à plus de 50 % dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Sa performance énergétique globale s’est nettement améliorée depuis 2009 grâce aux réhabilitations thermiques réalisées.
Accueillant une population aux revenus modestes, « Oise Habitat » contribue à répondre aux besoins des ménages les plus défavorisés. L’opérateur joue ainsi pleinement son rôle de bailleur social. Les modalités d’attribution des logements sont conformes à la réglementation. L’office propose des niveaux moyens de loyers et de charges locatives contenus qui préservent l’accessibilité sociale de son parc et contribuent à contenir la vacance commerciale à un niveau très faible (0,6 % en 2017).
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES