1.3 Le patrimoine de l’office
1.3.1 La gestion patrimoniale
1.3.1.1 L’état du patrimoine
Le zonage géographique en matière de logement
Le zonage 1/2/3 est un paramètre entrant dans le calcul des aides personnelles au logement (AL et APL)14. Il est également employé afin de déterminer les plafonds de loyer du logement social (PLAI et PLUS). Un critère de population apprécié à l’échelle des agglomérations a été initialement employé pour définir le zonage 1/2/3 en 197815. Depuis, les révisions successives ont permis d’adapter ce zonage, en particulier en créant la zone 1bis en Ile-de-France. Le zonage A/B/C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en cinq zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
Avec 12 895 logements locatifs16 au 31 décembre 2017, le parc de « Oise habitat » a augmenté d’1,64 % par an en moyenne sur la période 2013-201717. Le rythme soutenu de mise en chantier a été de 237 logements en moyenne par an.
14 Arrêté du 27 décembre 2018 relatif à la revalorisation des plafonds de ressources et des montants de réduction de loyer de solidarité applicables, modifiant l’arrêté du 27 février 2018 relatif à la réduction de loyer de solidarité.
15 Arrêté du 17 mars 1978 modifié relatif au classement des communes par zones géographiques.
16 Y compris les foyers qui représentent 300 équivalents logements.
17 Conforme à la progression constatée au niveau national pour l’ensemble des bailleurs sociaux entre 2015 et 2016 d’1,6 % (source : perspectives de la Caisse des dépôts et consignations, édition 2018).
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
Évolution du patrimoine
2013 2014 2015 2016 2017
Logements familiaux 11 807 11 988 12 170 12 318 12 595
dont logements collectifs 10 894 11 059 11 174 11 289 11 532
dont maisons individuelles 913 929 996 1 029 1 063
Foyers en équivalents logements 278 278 281 281 300
Total logements 12 085 12 266 12 451 12 599 12 895
Locaux commerciaux et industriels 146 141 142 151 144
Garages et parkings 1 251 1 274 1 314 1 251 1 730
Total patrimoine 13 482 13 681 13 907 14 001 14 769
Source : chambre régionale des comptes à partir des dossiers individuels de situation.
Au 31 décembre 2017, le patrimoine de l’office avait un âge moyen proche de 40 ans18. Il se caractérisait par un taux de 91,6 % de logements collectifs19, une localisation à plus de 50 % dans des quartiers « politique de la ville », à 86,3 % en zone de financement 2 et à 85,6 % dans la zone de tension B1, qui comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés en raison de la proximité avec la grande couronne parisienne. Le parc locatif est conventionné à 99,81 %.
Le caractère social de l’offre de logements du parc de l’office, conforme à sa vocation statutaire, est illustré par la prédominance des financements à destination des personnes les plus fragiles.
La structure du financement du patrimoine
Logements Foyers Total %
Financement « ancien régime » 7 537 7 537 58,45
Prêt locatif à usage social 1 930 99 2 029 15,73
Prêt locatif aidé très social 2 536 87 2 623 20,34
Prêt pour la location sociale 548 19 567 4,40
Prêt locatif intermédiaire 15 95 110 0,85
Prêt conventionné locatif 29 29 0,22
Total 12 595 300 12 895 100,00
Source : chambre régionale des comptes à partir du rapport du directeur sur le compte financier 2017.
18 42 ans pour la région Hauts-de-France en 2016 (Banque des territoires CDC Perspectives « L’étude sur le logement social édition 2018 »).
19 78 % pour la moyenne régionale des bailleurs sociaux.
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain
1.3.1.2 La maintenance du parc
Évolution de l’effort de maintenance du parc locatif
(en €) 2013 2014 2015 2016 2017
Entretien courant 2 369 639 2 826 370 2 833 265 3 780 056 3 414 428
+ Gros entretien 3 793 274 4 425 238 4 363 316 4 514 394 4 645 868
+ Travaux en régie 2 067 633 2 095 620 1 948 413 1 993 002 1 990 391 + Additions et remplacements de
composants (investissement) 108 613 254 616 158 060 674 043 220 850
= Charges totales de maintenance 8 339 159 9 601 844 9 303 054 10 961 495 10 271 537
En euros par logement 690 783 747 870 797
Source : chambre régionale des comptes à partir des dossiers individuels de situation et tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé.
L’effort d’entretien sur le patrimoine immobilier de l’office connaît une hausse modérée mais continue en cinq ans, passant de 8,3 M€ à 10,2 M€, soit 5,3 % d’augmentation moyenne par an. Il matérialise les engagements pris par l’OPH dans sa programmation stratégique. Cette politique d’amélioration du patrimoine, portant notamment sur les parties communes, les ravalements de façades, l’accessibilité, etc., positionne « Oise Habitat » parmi les 140 premiers organismes d’habitations à loyer modéré (sur 24120), en rapportant son intervention en euros par m2 de surface utile ou en euros par logement.
1.3.1.3 La politique de cession du patrimoine
Sur la période 2013-2018, les cessions sont constituées de 110 ventes, dont plus de la moitié à des locataires de l’office. Elles génèrent un apport en fonds propres de 2,6 M€ en moyenne annuelle. Les logements individuels représentent 43 % des ventes, alors qu’ils ne constituaient que 8,4 % du parc de logements familiaux en 2017.
1.3.1.4 La performance énergétique du parc
« Oise Habitat » a réalisé le diagnostic de performance énergétique pour l’ensemble de son parc. Il en ressort que la majorité des logements sont situées dans les classes D et C. Pour ceux situés en classes E et F, il était prévu dans la convention d’utilité sociale, soit des réhabilitations (420 logements situés dans le plan de rénovation urbaine du quartier de Rouher à Creil), soit des démolitions21 (110), soit des isolations thermiques par l’extérieur (564 logements situés dans le plan de rénovation urbaine de Montataire).
20 Membres de la fédération nationale des offices publics de l’habitat ayant participé à l’étude de diagnostic individuel de situation 2017.
21 449 démolitions réalisées dans le cadre du plan de rénovation urbaine du quartier de Rouher.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
Consommation énergétique du parc au 31 décembre 2010
Total En % En nombre de logements
Classe B 0,30 % 32
Classe C 9,40 % 1 007
Classe D 69,90 % 7 500
Classe E 16,40 % 1 762
Classe F 4,00 % 426
Total 100 % 10 727
Source : chambre régionale des comptes à partir de la convention d’utilité sociale 2011-2016.
La convention d’utilité sociale (cf. infra § 1.3.2.2) a fixé comme orientation stratégique l’augmentation du nombre de logements en classe C, qui comptabilisait 9,4 % du parc de « Oise Habitat » au 31 décembre 2010. Pour atteindre cet objectif, il était prévu de mobiliser, d’une part, le délégataire du réseau de chaleur (article 5 du contrat de délégation de service public de chauffage urbain conclu en 2009), afin que celui-ci réalise des thermographies22 et, d’autre part, de s’appuyer sur un groupe de travail, placé sous l’égide de l’union régionale de l’habitat (URH).
Ces actions combinées ont permis de déterminer les caractéristiques thermiques du patrimoine immobilier, de prioriser les interventions et d’évaluer les ressources financières nécessaires liées à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Sur cette base,
« Oise Habitat » s’était fixé un objectif de 250 logements à réhabiliter thermiquement en moyenne par an. Entre 2011 et 2016, 1 651 logements ont fait l’objet d’une rénovation thermique23, soit 151 de plus que l’objectif. La situation globale du parc reste, cependant, moins favorable que la moyenne nationale du parc locatif des bailleurs sociaux.
22 Technique permettant d’obtenir, au moyen d’un appareillage approprié, l’image thermique d’une scène observée dans un domaine spectral de l’infrarouge (AFOR). Elle permet de détecter, notamment, les déperditions thermiques (fuites dans l’isolation d’un bâtiment, etc.).
23 Au sens du 1er alinéa du II de l’article 5 de la loi no 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement.
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Évolution de la performance énergétique
Source : dossiers individuels de situation 2013 et 2017.
1.3.1.5 La vacance et la rotation
Au 31 décembre 2017, seulement 1,1 % des logements locatifs familiaux étaient inoccupés. La vacance structurelle (vacance commerciale de plus de trois mois) est contenue avec 0,4 %, soit un taux inférieur à la moyenne régionale de 0,9 %24. Le coût global de la vacance (loyers et charges) est évalué à 0,74 M€.
Le taux de rotation total du patrimoine est de 7,7 % et de 4,9 % hors mutations internes.
Ces chiffres, inférieurs à la médiane des offices publics d’HLM (respectivement de 10,5 % et 8,6 %), témoignent de la grande stabilité des locataires et d’une tension de la demande de logements sociaux.
24 Le parc locatif social au 1er janvier 2018.
0,0%
2,5%
12,8%
55,2%
19,8%
8,4%
1,2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
G F E D C B A
2017 2013
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
1.3.1.6 Les loyers
Les principes de fixation des loyers
L’article L. 442-1-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Les organismes d’habitations à loyer modéré fixent librement les loyers des logements faisant l’objet d’une nouvelle location dans les limites prévues au deuxième alinéa de l’article L. 442-1 ou, pour les logements conventionnés en application de l’article L. 351-2, dans la limite des loyers maximaux de ces conventions ou, pour les logements financés à l’aide de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, dans la limite de leurs loyers plafonds ».
Le ministère du logement et de l’habitat durable émet chaque année un avis relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
À l’occasion de la signature de la convention d’utilité sociale, les loyers de l’ensemble du patrimoine ont été recalculés en surface utile25 et en fonction du service rendu. Une remise en ordre des loyers plafonds a été effectuée. En 2017, le montant du loyer théorique mensuel moyen par logement était de 338 €, pour une moyenne nationale (hors Ile-de-France) de 341 €.
L’écart avec les loyers plafonds était de 13,2 %. Sur la période 2013-2017, l’évolution annuelle moyenne a été de 0,23 %.
Les charges récupérables mensuelles moyennes par logement 2017 s’élevaient à 66,42 €. La régularisation desdites charges intervient sur la quittance du mois de juin N+1. Le taux de récupération des charges locatives était de 97,8 %.
Sur la période 2013-2017, la surface habitable moyenne par logement était de 67,5 m2 avec un montant moyen de loyer au m2 de surface habitable de 11 € (dont 6 € de charges récupérables).
À l’exception de l’exercice 2018 au titre duquel le conseil d’administration a fait le choix de ne pas augmenter les loyers, afin de neutraliser notamment la baisse de l’aide personnalisé au logement, ceux-ci ont été augmentés conformément à l’indice de référence des loyers.
En 2017, la couverture des loyers par les aides à la personne (allocations logement26) était de 48,4 %.
La même année, sur les 3 062 contrats de bail conclus potentiellement redevables du supplément de loyer de solidarité27, seuls 432 suppléments de loyers de solidarité ont été réellement facturés, dont 146 pour non réponse à l’enquête d’occupation du parc social.
25 La surface utile correspond à la surface habitable plus la moitié de la surface des annexes (balcon, loggia, cellier et terrasse).
26 Il existe trois types d’allocations : l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF) et l’allocation de logement sociale (ALS). L’APL est versée en raison d’un critère de financement du logement (conventionné), l’ALF est versée en raison de la situation familiale, et l’ALS est versée dans tous les autres cas.
27 Un supplément de loyer de solidarité dit « surloyer » peut être réclamé au locataire dès lors que ses revenus excèdent les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement social.
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain
La chambre invite l’office à mettre en œuvre les dispositions de l’article R. 445-13 du code de la construction et de l’habitation, en mentionnant sur la quittance de chaque locataire le montant du loyer maximal applicable à son logement.