1.3 Le patrimoine de l’office
1.3.2 La stratégie patrimoniale
1.3.2.1 Le plan stratégique de patrimoine
Le plan stratégique de patrimoine (PSP) est le document de référence de la politique patrimoniale du bailleur social. Il s’agit d’un document obligatoire que chaque organisme HLM doit être en mesure de présenter aux autorités de tutelle, notamment pour la signature de la convention d’utilité sociale.
L’office dispose d’un plan stratégique de patrimoine 2019-2028 qui comprend trois grands volets :
le diagnostic patrimonial ;
la définition des orientations patrimoniales de l’organisme à 10 ans, globalement et pour chaque bâtiment ;
un volet spécifique qui définit la politique de développement de l’organisme.
Le diagnostic patrimonial fait le constat d’un patrimoine globalement en bon état technique (56 % du parc classé en catégorie 4 et 39 % en catégorie 3, correspondant aux deux catégories les mieux notées sur les quatre créées par l’office pour classer son parc immobilier), avec toutefois des enjeux forts d’amélioration des parties communes (près de 22,5 % en situation dégradée ou très dégradée) et des systèmes de ventilation des logements (30 % du parc en situation dégradée ou très dégradée). L’évaluation des besoins de travaux est estimée à 114 M€ HT (dont 15 M€ au titre de la provision pour gros entretien), soit plus du double des capacités financières propres de l’organisme, évaluées à 60 M€ TTC.
Les orientations patrimoniales prévoient une utilisation de cette enveloppe prévisionnelle à hauteur de 61,8 % pour des travaux de clos et couverts, dont les menuiseries extérieures des logements, qui représentent plus de la moitié des besoins sur les cinq premières années du PSP, de 29 % pour les travaux d’intérieur des logements et les équipements, de 9 % sur des travaux dans les parties communes et de 0,2 % consacrés aux espaces verts.
Au titre de la politique de développement, « Oise Habitat » est concerné par le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), au titre d’un projet d’intérêt national (quartiers Rouher, Moulin et les Cavées dits les Hauts-de-Creil) et d’un second d’intérêt régional (quartier des Martinets à Montataire). 1 360 logements sont destinés à bénéficier d’interventions de réhabilitation et d’amélioration de la qualité de service et 56 logements ont vocation à être démolis dans le quartier du Moulin ; 389 logements sont retenus pour des interventions de réhabilitation dans le quartier des Martinets.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
Cette politique de développement prévoit, en outre, quatre orientations stratégiques :
maintenir l’effort de construction : « Oise Habitat » cherche à accroître ses marges de manœuvre financières, en renforçant la vente de son patrimoine ancien et en recherchant de nouvelles sources de financement, notamment auprès de la Banque des Territoires ou de la Banque centrale européenne. Un objectif de 1 244 logements livrés est fixé sur la durée du PSP (dont 150 par an sur la période 2018-2022 et 100 logements par an sur la période 2023-2027) ;
poursuivre un développement innovant et adapté : « Oise Habitat » s’est fixé comme objectif de développer une offre de logements « accompagnés » prenant en compte les évolutions de vie et les situations particulières (seniors, familles monoparentales, étudiants, etc.). Cette offre sera complétée par l’adaptation des logements existants à une population vieillissante, dépendante et/ou en situation d’handicap (40 réhabilitations par an) ;
mettre en œuvre un plan de vente aux locataires : pour financer son développement, l’office met en place un plan de vente aux occupants d’environ 30 logements par an avec pour objectif de dégager une marge annuelle de 3 M€ (un logement vendu génère une plus-value constituant un apport de fonds propres pour la construction de trois logements neufs) ;
diversifier l’offre : « Oise Habitat » cherche à diversifier son offre de vente (accession sociale, vente de patrimoine à prix maîtrisé, avec des types variés de logements, en individuel, collectif ou mixte).
1.3.2.2 La convention d’utilité sociale
L’article L. 445-1 du code de la construction et de l’habitation, depuis la loi no2009-323 de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, impose aux bailleurs sociaux la signature avec l’État d’une convention d’utilité sociale (CUS). Cette convention, d’une durée de six ans, est élaborée sur la base du plan stratégique de patrimoine. Elle fixe, notamment, des objectifs concernant le nombre de logements à construire, le nombre de logements à mettre en vente, les loyers ou la qualité des services aux locataires, assortis d’indicateurs quantitatifs et qualitatifs définis à l’article R. 445-5 du code de la construction et de l’habitation.
La CUS, qui portait sur la période 2011-2016, a été prorogée d’un an par la loi no2017-86 relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017. L’évaluation de la première génération de CUS est un préalable à la négociation de celles à venir.
Le calendrier initial de négociation des conventions d’utilité sociale a été repoussé par la loi no2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Avant le 1er juillet 2019, les organismes devaient transmettre au représentant de l’État du département de leur siège un projet de convention d’utilité sociale et associer les collectivités locales concernées à son élaboration. Avant le 1er janvier 2020, ils devaient conclure avec l’État une convention d’une durée de six ans renouvelable prenant effet le 1er juillet 2019. À cette date, l’organisme devait disposer d’un plan stratégique de patrimoine approuvé ou actualisé après le 1er juillet 2016.
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE « OISE HABITAT » dont enquête sur le chauffage urbain
Le projet de bilan de la CUS 2011-2016, effectué par l’office, fait état des constats suivants :
concernant la politique patrimoniale :
- « Oise Habitat » a réussi à adapter l’offre de logements locatifs aux besoins de la population en développant le volume de production nouvelle et de reconstitution de logements locatifs sociaux, en mettant en service 1 046 logements locatifs sur la période (pour un objectif de 850, soit 174 en moyenne par an entre 2010 et 2016) ou en rénovant 14,65 % des logements (pour un objectif de 5,35 %) les plus énergivores ;
- en termes de commercialisation de logements aux occupants, un objectif de 1 200 logements, en zone urbaine (ZUS) et hors ZUS, tout zonage « Scellier »28 confondu, avait été fixé pour la période 2011-2016. « Oise Habitat » a réalisé 3 258 mises en commercialisation29 ;
concernant la politique de gestion sociale :
- le taux de mutations (mutations internes rapportées au nombre total d’attributions) a été supérieur au taux de référence acté en 2010 (19,47 %) avec une moyenne de 24,48 % sur la période 2011-2018 ;
- pour les indicateurs retenus au titre du droit au logement (taux de logements occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds en zone tendue, taux de logements des ménages prioritaires en application du PDALPD, etc.), les objectifs sont globalement remplis ;
- il en va de même pour les indicateurs de la prévention des expulsions (nombre de plans d’apurement amiable sur la période, etc.) ;
- l’ensemble des objectifs des indicateurs relatifs à la qualité du service rendu aux locataires, ont été atteints ;
- la performance de gestion : elle est évaluée au regard du coût de fonctionnement (dépenses d’exploitation et dépenses de personnel) par logement géré. Ce coût est resté inférieur à l’objectif fixé, en dépit d’une variation annuelle moyenne légèrement supérieure.
Performance de gestion par logement
(en €) 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Objectif 1 227 1 263 1 302 1 341 1 381 1 423
Réalisé 1 195,20 1251,80 1 249,09 1 209,98 1 283,13 1 408,88
Source : chambre régionale des comptes à partir de la convention d’utilité sociale et du projet de bilan quantitatif.
28 La loi Scellier est une mesure exceptionnelle en faveur de l’investissement locatif dans les zones à fort besoin de logements, sous la forme d’un crédit d’impôt.
29 Cet indicateur est à mettre en regard du nombre de 110 ventes effectivement réalisées.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES