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Dépôt Institutionnel de l’Université libre de Bruxelles / Université libre de Bruxelles Institutional Repository
Thèse de doctorat/ PhD Thesis Citation APA:
Babar, L. (2015). Grande propriété foncière et développement urbain: le cas bruxellois, XIXe-XXe siècle (Unpublished doctoral dissertation). Université libre de Bruxelles, Faculté des Sciences – Géographie, Bruxelles.
Disponible à / Available at permalink : https://dipot.ulb.ac.be/dspace/bitstream/2013/209074/4/7b70170a-a8d9-42f4-916b-8ab4d722a087.txt
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D 04035
ULB
IGE AT
UNIVERSITE LIBRE DE BRUXELLES
FACULTE DES SCIENCES
DEPARTEMENT DE GEOGRAPHIE HUMAINE
Grande propriété foncière et développement urbain Le cas bruxellois (xix-x/ siècle)
Dissertation originale présentée par
Louise Babar
En vue de l'obtention du grade de Docteur en Sciences
Directeurs : Christian Vandermotten et Jean-Michel Decroly
Jury : Anne Clerval, Chloé Deligne, Mathieu Van Criekingen, Benedikte Zitouni
2013-2014 Université Libre de Bruxelles
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Decroly, qui m'ont accompagnée durant ce long périple de la thèse. Qu'ils reçoivent ici toute ma gratitude pour leur patience, leurs encouragements, leurs conseils, leur guidance et leur intelligence.
Je souhaite remercier les membres de i'ARC - Claire Billen, Françoise Noël, Chloé Deligne, Mathieu Van Criekingen, Christophe Loir, Julie Caillez, Tatiana Debroux, Céline Tellier, Bénédikte Zitouni, Anne Bauwelinckx et Virginie Jourdain - qui m'ont tous à différents niveaux et à certains moments (parfois cruciaux), permis de (re)trouver le chemin dans cette recherche, me prodiguant écoute, conseils et, surtout, l'appui solide de leur précieux savoirs et expertise. Je tiens également à remercier les membres du Laboratoire de Géographie humaine ; leur présence chaleureuse et bienveillante, discrète et néanmoins solidaire, est un soutien aussi précieux qu'agréable. Je remercie encore les archivistes de l'administration du Cadastre : Messieurs Villers, Feron et Froidbise.
Ma gratitude se dirige enfin vers tous ceux qui m'ont soutenue et accompagnée ces dernières années, mes amis, ma famille et tous mes proches qui n'ont eu de cesse de me prodiguer écoute et encouragements, de me manifester leur confiance afin que je poursuive, et termine ce travail. Merci spécialement à Frédéric, Gaspard, Jeanne, Maman, Nadia, Antoine, le chat Putchuk, Jean-Michel, Christian et tout le sangha de Rigpa, les Audrey, Sarah, David et tous
« les géographes », Christophe, Sarah&Charles, Céline, Anne-Marie... et tous ceux qui se reconnaîtront ici. Je ne saurais pas dire assez combien votre aide et votre confiance ont été appréciées, pour ne pas dire déterminantes. Merci.
A. Pourquoi une étude de la propriété foncière ?
Partant de l'observation des négociations et des débats suscités par l'utilisation de l'espace dans la ville contemporaine - que ce soit dans le cadre de projets immobiliers pour la construction de bâtiments neufs ou dans le contexte d'opérations de rénovation urbaine, j'ai été interpellée par la place occupée par le terme de « foncier ». Discuté à différents degrés et niveaux, l'enjeu du foncier transparaît dans les questions (et dans tout le processus) de l'aménagement urbain, que ce soit à travers les constats objectifs de chercheurs scientifiques ou dans les discours véhiculés par les médias. Les discours sur la ville se surimposent les uns aux autres, et les opinions et positions disputées par les différents acteurs locaux traduisent la complexité de gérer un milieu urbain en constante évolution.
En effet, aussi complexe à envisager qu'un écosystème formé durant des temps longs, la ville, en tant que construit humain, représente un système relativement compliqué dont l'étude admet de multiples entrées. Produit d'une négociation permanente entre les usagers qui s'en servent, la ville reflète cette nécessité humaine qui consiste à fabriquer, par l'élaboration de formes matérielles issues de la culture de pratiques répétées, des constructions toujours plus complexes, supports des échanges inhérents à la vie en société. Au mieux, reflet du fonctionnement démocratique, la faculté des individus d'interroger les décisions et mesures prises par les organes de pouvoir se trouve soumise à une circulation incessante d'avis, de discours et d'opinions (laissons de côté les croyances) aussi excitants que peu élucidés et superficiellement compris. C'est ainsi que j'ai voulu interroger la ville à mon tour, avec l'idée d'explorer le rôle du foncier dans la construction de la ville.
Le thème de la recherche a été défini comme l'influence de la grande propriété foncière sur la formation de l'espace urbain au moment de l'urbanisation. Si ce thème s'insère dans le champ des études urbaines, il s'est nourri de l'influence de disciplines diverses. En effet, cette thèse, entreprise au sein de la recherche pluridisciplinaire de l'Action de Recherche Concertée (ARC) réunissant historiens, géographes et sociologues, s'insère dans un questionnement plus large. Cet ARC avait pour objet d'étude le rôle et l'action des groupes élitaires sur la fabrique de
la ville ; c'est-à-dire tant la construction que la transformation des espaces urbains. Notre thème de recherche - l'influence de la grande propriété foncière dans le développement urbain - nous a donc entraîné dans une analyse géographique historique du développement spatial bruxellois.
L'objet d'étude, la propriété foncière, touche la question plus large des facteurs responsables de la formation des villes et de la mise en place de leur organisation socio-spatiale. Comment expliquer les traits caractéristiques du paysage urbain, les spécificités de la structure socio- spatiale d'une ville ? Comment interpréter les formes visibles qui s'offrent à l'observateur et en quoi témoignent-elles des étapes de sa structuration ?
Par exemple, dans la commune d'Uccle, située au sud-est de l'agglomération bruxelloise, demeurent encore à l'heure actuelle une série de zones vierges d'urbanisation. L'observation du plan et des données cadastrales de 1860 montre que les noyaux villageois et les hameaux (comme Saint-Job, le Vivier d'Oie ou Stalle) sont entourés d'une première couronne de petites parcelles, rectangulaires, allongées les unes à côté des autres et consacrées à l'économie agricole. Entre ces zones villageoises et dédiées à l'agriculture où la propriété relève essentiellement de la classe bourgeoise ou travailleuse, s'étendent de grands domaines hérités de l'Ancien Régime. La grande propriété de l'époque correspond-elle ou non aux zones non urbanisées de la commune (comme le Kauwberg, le plateau AvijI, autour de Calvoet, Moensberg ou encore le parc du Wolvendael) ? Présentent-elles une tendance à donner un tissu bâti typique, caractérisé par des formes ou occupé par des groupes sociaux particuliers ?. S'il existe un lien apparent entre les grandes propriétés et des formes typiques de tissu urbain, quelles en sont les raisons et les mécanismes ?
D'après Bastié (1964), la nature de l'espace tel qu'il se présente à l'observateur résulte de la superposition d'éléments perdurant du passé, inscrits dans le territoire, et remaniés à la faveur d'événements transformateurs extérieurs. Dans cette étude, l'époque couvre la période de 1860 à 1950. Cette fenêtre temporelle renvoie à une situation révolue qui, si elle n'existe plus en tant que telle, n'a pas été totalement effacée puisqu'elle perdurerait à travers des traces observables dans l'espace urbain postérieur à cette période. Par conséquent, nous rattachons cette recherche à la vision qu'expose Bastié, historien de la ville, lorsqu'il constate que « le paysage urbain a succédé il y a plus ou moins longtemps à un paysage rural dont souvent bien des traits, surtout en banlieue, manifestent encore leur influence, (...) le sol étant presque toujours marqué d'une manière indélébile par les étapes de son occupation. » (Bastié, 1964, p.
16) Observant le développement de l'espace parisien, l'auteur note que « [le paysage urbain actuel], développé sur la trame rurale, (..) résulte d'apports successifs juxtaposés, imbriqués.
réagissant les uns sur les autres.» (Bastié, 1964, p. 16) De même, dans son étude du cas bruxellois Vandermotten note que «les évolutions géographiques actuelles sont souvent des prolongements par inertie de faits anciens » (1971, p. 179). Ainsi, la formation de la ville résulterait d'une part de l'influence d'éléments locaux, spécifiques, issus de situations antérieures, et qui forment et relèvent de la structure existante du territoire, et d'autre part d'éléments qui, traduisant un ensemble de contingences extérieures, dépendantes du contexte et de la période, entraînent de nouvelles transformations des formes et des structures du territoire. Que peut signifier, dans cette perspective, l'étude de la grande propriété foncière ?
B. Questions et objectifs de la recherche
B.l La propriété foncière comme objet
La propriété foncière n'est pas un objet d'étude immédiatement saisissable, tant elle renvoie à des aspects variés de l'organisation socio-spatiale. Reflétant le régime juridique, les conditions de la production économique et les modalités de l'organisation sociale, la propriété foncière se conçoit comme l'appropriation du sol par les individus, les institutions et les sociétés qui les représentent. Elle se répartit dans l'espace selon une structure donnée à l'intérieur de laquelle les phénomènes de divisions et de concentration expriment l'influence potentielle que le rapport d'appropriation au sol offre sur la transformation du territoire. Paradoxalement, si les dynamiques foncières sont des révélateurs des évolutions des territoires (Buhot, 2012, p. 76), comme le relève Bastié, les mécanismes qui s'expriment à travers la propriété du sol s'apparentent à « des forces invisibles [qui] se perpétuent à travers les âges : recherche de profits individuels, habitudes et droits acquis qui ont su prendre les formes juridiques protectrices et freiner le plus longtemps possible l'application de mesures restrictives. Ces forces s'exercent en particulier chaque fois qu'a lieu une poussée de croissance ou que sont entamés de grands travaux. » (Bastié, 1964, p. 16)
Ces « forces invisibles » ont fait l'objet de tentatives de recherches plus ou moins approfondies, que l'on retrouve dans certaines études d'histoire économique du XIX® siècle (de Lavergne, 1853; Faucher, 1836; Seebohm Rov/ntree, 1910; Vandervelde, 1899) jusqu'aux études urbaines plus récentes portant sur la production des espaces urbains (Guyetant-Fauvel &
Duvillard, 2011; Harvey, 1974; Noël & Vandermotten, 2004; Riou, 1973; Romainville, 2010), il demeure pertinent de les interroger aujourd'hui dans le cadre d'un questionnement
géographique, alliant les apports de la sociologie et de l'histoire. Les études plus récentes, à partir des années 1960, qui interrogent à la fois les impacts d'un modèle économique libéral sur la ville et les mécanismes à l'œuvre au cœur de l'industrialisation de la production du bâti, en particulier du logement, proposent des modèles distinguant les acteurs du processus, leurs motifs, les conditions du développement immobilier jusqu'à élaborer sur les rapports politiques et sociaux que ces interactions traduisent (Ambrose, 1994; Harvey, 1974)
La démarche adoptée dans ce travail, si elle rejoint par certains aspects les questionnements et paradigmes qui parcourent les recherches actuelles en études urbaines, en diffère aussi fatalement. Les études récentes examinant le rôle du foncier dans les processus de transformation des espaces urbains visent surtout à comprendre les tendances d'évolution de la ville actuelle. Cependant, le rôle du foncier et de sa propriété réapparait régulièrement dans les recherches abordant les moyens de contrôle de ces transformations urbaines. Et si la compréhension de la naissance des formes urbaines est aussi présente dans ces études, la volonté de cerner les enjeux et les motivations sous-jacentes de leur transformation les entraînent vers la formulation de questions, de concepts et de conclusions essentiellement sociales et politiques sur la ville. Tandis que l'étude des modalités du gouvernement et de l'administration des services urbains - notamment à travers les problèmes posés par le transport ou le logement - ainsi que l'étude de l'évolution des prix du sol y apparaissent centrales, les recherches sur la ville contemporaine ont fait émerger les concepts « d'accès à la ville », de
« systèmes d'acteurs », de « gouvernance » pas forcément transposables à l'étude de la ville du XlX^ siècle. La problématique de l'urbanisation initiale se distingue aussi de celle de l'étalement urbain actuel - qu'il soit identifié comme de la périurbanisation, rurbanisation, urbanisation diffuse, ou autre. Actuellement, les rôles du foncier et des acteurs - que sont les individus (propriétaires et usagers) et les collectivités (institutions, sociétés) - peuvent être comparés, évalués et analysés en fonction de normes et de législations qui n'existaient pas aux premiers moments de l'expansion de la ville dans ses faubourgs. Si elles n'étaient pas encore très déterminantes au XIX® siècle, un ensemble de conditions et d'obligations surdéterminent aujourd'hui le rôle des individus, des sociétés et même des administrations dans l'utilisation des ressources foncières. Cadres juridiques (législations, plans d'aménagement), règles et pratiques se sont en effet multipliés depuis la seconde moitié du XIX® et tout au long du XX® siècles, afin d'encadrer l'action sur la ville, conditionnant par là fortement la production des espaces bâtis.
En tant qu'objet d'analyse, la propriété foncière pose donc des questions orientées dans des directions différentes, qui peuvent se rapporter à des approches disciplinaires distinctes.
Pour nous, ces questionnements s'enchâssent plutôt les uns dans les autres et nous suggérons que revient à l'analyse de la propriété foncière et de l'évolution de son utilisation un sens plus large que la description des aspects morphologiques du milieu urbain. Les conditions de l'appropriation foncière étant enracinées dans les rapports de l'organisation sociale, les traces de la propriété foncière dans l'espace peuvent révéler la portée et la signification du lien qui attache les modalités sociales de l'occupation de l'espace aux formes visibles de son aménagement. Etudier l'évolution de la propriété foncière permet donc d'approcher le système dans lequel les individus et les groupes sociaux interagissent avec l'espace et marquent le devenir du territoire. A son tour, la compréhension des mécanismes à l'origine de la transformation du territoire conduit à définir les rapports agissant dans l'espace social, soit à approfondir la compréhension du rôle spatial des rapports sociaux (Pfertzel, 1981, p. 69). Au xix°
siècle (et encore aujourd'hui dans une large mesure), l'emprise sur le sol par l'appropriation foncière reflète le positionnement social et contribue à définir un statut élitaire (Proudhon, 1862, p. 81). A travers ses différentes fonctions, la propriété foncière participe donc à la production d'un espace qui doit nécessairement servir cette identité sociale. L'espace devient ainsi potentiellement un construit négocié et revendiqué par les groupes sociaux qui détiennent les ressources de sa production.
Dans sa dimension sociale, à travers le processus d'appropriation, en devenant une ressource, le foncier acquiert une fonction. « L'enjeu central est l'appropriation (momentanée ou durable) d'une partie de l'espace, portion unique, non reproductible, non extensible et de l'usage qui en sera fait dépend le devenir territorial pour un temps relativement long et souvent sans réversibilité dans ses effets. » (Guyetant-Fauvel & Duvillard, 2011, p. 1) Dans le contexte urbain, le foncier constitue la ressource de base de l'opération immobilière. Cette fonction lui adjoint un rôle de verrou de la construction qui apparaît dès la conception d'opérations immobilières, que ce soit dans le cadre de la rénovation urbaine ou de constructions neuves. Si le foncier représente une ressource essentielle du développement urbain, qu'en est-il de son rôle au moment de l'urbanisation ? Le foncier a-t-il, comme dans le cas de la ville contemporaine, représenté un facteur contrôlant les modalités du développement urbain, un élément autour duquel la construction des zones urbaines a du être négociée ?
Le foncier représentant une ressource essentielie dans la perspective de l'occupation et de l'utilisation de l'espace, l'investissement dans cette ressource - soit la répartition de ia propriété foncière, et les situations de concentration de celle-ci - apparaît être un facteur déterminant pour évaluer son influence sur l'organisation de la ville. D'un point de vue
géographique, on cherchera à comprendre le lien entre la structure (la répartition et le statut) et révolution de la grande propriété au cours du processus d'urbanisation des faubourgs, et leur influence sur la structuration de la ville (par exemple la dichotomie historique enregistrée à Bruxelles de part et d'autre du pentagone).
Comme mentionné précédemment, ce travail étudie, dans sa partie empirique, l'époque de l'urbanisation des faubourgs et des zones périphériques de la ville de Bruxelles. Cette période correspond à une phase d'évolution des fonctions et de l'économie de la société rurale. Cette évolution amène son lot de transformations dans ce territoire qui, progressivement intégré à la zone urbaine, entraîne donc l'expansion de celle-ci. Pour en résumer succinctement l'enchainement des causes et des effets, l'urbanisation en Europe du Nord-Ouest résulte d'une forte augmentation de la population urbaine entre le début du xix® siècle et la seconde moitié du XX' siècle. L'afflux de population vers les villes (ou exode urbain) qui accompagne le développement industriel (et confirme dans le cas de villes comme Paris ou Bruxelles, la centralisation politique et administrative sur la capitale) signe également un croissance de l'activité de construction. Dans l'espace, on voit le développement d'un réseau d'axes de communications radiales - composé de routes et de voies ferrées - destiné tant au transport des hommes que des marchandises, et qui relie l'espace péri-urbain des faubourgs et banlieues au centre-ville. Concrètement, la croissance de la population urbaine se traduit surtout par un besoin accru de logements. L'augmentation de la construction résidentielle crée une demande croissante de terrains à bâtir. Il s'ensuit une transformation des espaces liés jusque là à l'économie rurale ou péri-urbaine (notamment la production agricole), et une conversion de l'utilisation de sol qui vient s'insérer dans les foncions urbaines. C'est à ce niveau, lors de la transformation de l'utilisation du sol affecté aux fonctions rurales - ou en tous cas non urbaines -vers une utilisation liée aux fonctions urbaines, que se pose la question du rôle de la ressource foncière dans l'expansion urbaine.
B.2 Question centrale et interrogations sous-jacentes
L'objectif du travail est donc de comprendre le rôle et l'influence de la grande propriété foncière dans la formation des grandes structures spatiales d'une ville, d'après l'étude de la littérature et des concepts mis en évidence par les recherches antérieures, et à travers l'analyse du cas particulier de l'expansion urbaine bruxelloise. L'influence de la propriété foncière peut
s'entendre à deux niveaux - l'un spatial, à travers sa structure (sa distribution, sa concentration et son degré de division) et l'autre social, à travers l'action des propriétaires dans le processus d'urbanisation des faubourgs de Bruxelles. Nous soumettrons donc à l'analyse non seulement le lien entre le processus d'urbanisation et les changements de morphologie de la grande propriété (la structure spatiale), et d'autre part le lien entre ce processus et le statut (la structure sociale) de ces propriétés, représenté par la fonction et l'appartenance sociale de leur propriétaire. Au niveau spatial, la question est de savoir dans quelle mesure les directions privilégiées de l'expansion urbaine et les formes urbaines qu'elle engendre, notamment les caractéristiques du tissu bâti aux différentes époques de la formation des faubourgs, dépendent de la structure de la propriété foncière et de la division parcellaire.
Par ailleurs, si la structure de la propriété foncière influence la formation du tissu urbain, la question se pose des mécanismes à l'œuvre derrière cette influence. Se pose notamment la question du rôle des propriétaires en tant qu'acteurs éventuels de la transformation en terrains à bâtir de leurs terres susceptibles d'être intégrées à la zone urbaine. Le potentiel que représentent ces réserves foncières pour l'aménagement urbain - que ce soit ou non à travers leur construction - suscite-t-il des attitudes actives de la part des propriétaires pour alimenter le marché des terrains ou pour engager des opérations de développement immobilier, ou au contraire adoptent-ils une attitude passive, menant à une rétention foncière ? Par ailleurs, on peut se demander quels types de contacts et de liens les propriétaires entretiennent avec les autorités locales ; observe-t-on une collusion des intérêts privés avec les visées des pouvoirs publics?
La compréhension du rôle du foncier dans les processus de transformation du territoire à l'occasion de l'expansion de la zone urbaine englobe donc tant l'observation des grandes propriétés foncières et de leur évolution que l'examen du rôle des propriétaires. L'étude des concepts et des résultats précédemment mis à jour dans la littérature permet de situer ce travail par rapport aux recherches antérieures. La revue de la littérature permet aussi l'exploration des relations par lesquelles la grande propriété est attachée et issue de l'organisation sociale. Cette étape constitue donc un préalable nécessaire à l'identification des facteurs d'explication et à la formulation des résultats de l'analyse, permettant éventuellement de dépasser l'analyse descriptive des formes spatiales pour en dégager des significations plus larges.
Dans un premier chapitre nous examinerons la question des liens entre propriété foncière et expansion urbaine au regard des concepts dégagés dans la littérature, en utilisant en
particulier la comparaison entre les études de trois villes : Paris, Madrid et Londres. En effet, l'ambition de ce travail est d'appréhender ce qui se passe à l'échelle locale, y compris les interactions au niveau individuel, mais sans le limiter à la monographie. Si l'analyse empirique s'applique à l'agglomération bruxelloise puisque nous interrogeons le rôle de la grande propriété foncière en tant que forme d'appropriation de l'espace dans la formation de l'espace urbain, le but de l'analyse est d'identifier des mécanismes généraux et comparables à d'autres villes et dans d'autres contextes culturels. A l'issue de cette revue de la littérature, se dégagent un ensemble de concepts utiles à l'analyse empirique et sur base desquels sont établies les hypothèses de recherche.
Dans un deuxième chapitre, nous explorerons l'expérience bruxelloise à travers une série de développements empiriques permettant successivement de dresser l'inventaire et la répartition de la grande propriété à la fin du XIX® siècle, d'étudier les liens entre la structure de la propriété foncière, les étapes du développement urbain, et les caractéristiques morphologiques du tissu urbain. Comme mentionné précédemment, seront soumis à l'analyse d'une part le lien entre le processus d'urbanisation et les changements de morphologie de la grande propriété (la structure spatiale), et d'autre part le lien entre ce processus et le statut de celle-ci (la structure sociale).
Cette analyse empirique du rôle de la grande propriété durant la période de 1860 à 1950, s'appuie principalement sur deux types de sources historiques: des cartes anciennes et des documents d'archives, notamment des plans et matrices cadastraux du XIX® siècle. L'aspect principal, qui concerne l'influence de la structure spatiale (en particulier la concentration spatiale des ressources foncières et la division du parcellaire) sur la formation des différentiations socio-spatiales dans la ville, sera analysé à partir de l'Atlas cadastral parcellaire de P.-C. Popp. Ce document, qui reflète la situation de la propriété autour de 1860, a servi de source de base, tant pour identifier les grands propriétaires à cette époque que pour repérer les espaces qu'ils possèdent. Le fait de travailler sur l'ensemble des communes de l'actuelle agglomération bruxelloise (c'est-à-dire l'étendue actuelle correspondant au 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale hors le périmètre central défini par les boulevards de ceinture) a nécessité un important travail d'encodage des informations contenues dans les matrices cadastrales. L'analyse a ensuite pour point de départ la reconstitution et la cartographie complète de la situation de la grande propriété foncière en 1860. L'évolution de la grande propriété est ensuite recherchée sur une période de près d'un siècle à partir des informations consignées dans les registres cadastraux anciens. Son influence sur les modifications du territoire
en cours d'urbanisation est ensuite retracée au moyen d'une comparaison systématique avec les données connues sur l'extension du tissu bâti bruxellois à quatre dates entre 1860 et 1955. Son influence est aussi recherchée à travers une confrontation de la situation de la grande propriété foncière en début de période avec les caractéristiques de l'espace et du paysage urbains à des époques successives. Ceci est réalisé à travers une lecture comparée de la cartographie des grandes propriétés de 1860 et de cartes topographiques publiées entre 1860 et 1970.
Enfin, les différents points mis en évidence au cours de l'analyse sont illustrés et complétés de cas particuliers permettant de se rendre compte du processus de transformation du territoire à l'intérieur des grandes propriétés, en en observant les mutations à l'échelle des parcelles et en exposant, là où il a été possible de l'identifier, le rôle joué par les propriétaires. Ici, l'analyse s'appuie sur différentes sources d'archives ; matrices et documents d'enregistrement de l'administration du Cadastre pour la période de 1860 à 1950, documents issus des fonds d'archives communales de la voirie et de fonds d'archives familiales.
LA PROPRIETE FONCIERE DANS L'EXPANSION URBAINE : ETAT DES
CONNAISSANCES
aspects structurants
1.1 Définition du concept de la propriété foncière par le droit
La propriété est tout d'abord l'expression d'un rapport des hommes aux choses qui sont leurs biens. Elle se définit comme le lien de droit par lequel une chose appartient à une personne, lui est réservée (Fabre-Magnan, 2012). Même si elle en émane, la propriété n'est pas exactement l'appropriation, qui est l'action de se donner la propriété, de s'attribuer quelque chose, de le faire sien (Rouhette, 2008). Le terme de « propriété » est issu du latin juridique proprietas. La propriété se distingue effectivement comme une situation fondée en droit et intègre une notion de pouvoir sur la chose, ce que signale expressément sa formulation juridique.
Posé comme un pouvoir de droit, « le droit de propriété » est le mode d'accès aux utilités procurées par un objet (Rouhette, 2008).
Selon la thèse classique, explicitée par E. Laveleye (1891, cité par Kouassigan, 1985), le droit de propriété aurait évolué selon un schéma linéaire évoquant de près les théories évolutionnistes. Chez tous les peuples, la propriété foncière aurait été au début collective et serait devenue individuelle à mesure que la production agricole s'intensifiait. « La communauté agraire, au départ communiste, aurait tendu vers l'individualisme à mesure qu'elle se rétrécissait.
La première communauté aurait été celle du clan telle que la marke germanique. » (Laveleye, 1891, cité par Kouassigan, 1985, p.83). Donc, si la propriété se rencontre partout sur la terre et n'est étrangère à aucune civilisation, du point de vue idéologique, la question de sa légitimité a fait l'objet de nombreux débats. Sa réglementation est l'objet de doctrines diverses, dont l'énoncé est le fait des religions^ autant que de l'économie. L'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 élève la propriété au rang des droits naturels et imprescriptibles de tout être humain et lui assure son caractère « inviolable et sacré ».
^ Si le Coran établit l'origine divine de la propriété, l'église catholique se prononce quant au caractère libérateur ou aliénant de la propriété. Cependant, la diffusion du christianisme parailèiement à l'émergence de la propriété privée est à rechercher dans i'héritage grec puis romain de l'un et de l'autre. (Kouassigan, 1985).
La structure du droit de propriété se compose essentiellement de trois prérogatives : l'usus, qui est le droit d'user de la chose, \e fructus, c'est-à-dire droit d'en recueillir les fruits et plus généralement les revenus, et enfin Vabusus, qui consiste dans le droit de disposer de la chose, c'est-à-dire de la vendre, de la donner ou de la transmettre en héritage (Testait, 2003, p.3; Rouhette, 2008, p. 13). Ce pouvoir de disposer, qui permet au propriétaire de transférer son droit, n'est cependant pas vraiment essentiel à la propriété puisqu'il peut être limité voire supprimé dans le cas d'une propriété inaliénable. Par ailleurs, le cas de la propriété des sociétés implique une séparation entre l'usus, \e fructus, et Vabusus : si les actionnaires perçoivent bien les bénéfices de la propriété en en récoltant le revenu financier, la gestion du bien et de sa valeur est confiée aux administrateurs, qui sont ceux détenant le véritable contrôle du bien. Ce qui fait dire à certains auteurs que le contrôle du bien, de sa valeur, et le pouvoir qui en découle importent davantage que la propriété elle-même (Rouhette, 2008; Galbraith, 1967, cité par Kouassigan, 1985, p.93). « En ce qui concerne les entreprises, la propriété est une notion seconde : ce qui compte c'est le pouvoir, c'est-à-dire le contrôle, la gestion (et en définitive l'essentiel du profit). On opposerait ainsi le pouvoir à la propriété, laquelle se résoudrait dans le droit de percevoir le revenu du capital que constitue le bien (ou d'aliéner ce dernier). » (Rouhette 2008, p.l5) Pourtant, toujours selon cet auteur, il n'y a pas d'opposition, et encore moins de contradiction, entre pouvoir et propriété. Il s'agirait de distinguer dans l'analyse deux éléments composant la propriété, une faculté de jouissance et une faculté de contrôle et de gestion.
En définissant les modalités de la possession, de l'usage, du profit et de la transmission du bien immobilier, le droit définit les règles à l'intérieur desquelles s'organise la répartition de la propriété foncière et détermine donc le régime foncier. Ces précisions sur les significations du droit de propriété permettent de distinguer les régimes fonciers entre eux et, en particulier, de comprendre les profondes différences qui séparent les régimes français et anglo-saxon. En effet, dans les régimes fonciers héritiers du droit romain (et singulièrement en droit français), on considère que ces 3 prérogatives se fondent en un faisceau de droits indissociables et concentrés dans les mains d'un sujet unique. En revanche, dans le droit anglais, la différence entre ces droits reste effective puisque tous ceux qui ont une jouissance sur une terre ont un droit différent. Il y a donc une coexistence possible de droits multiples, qui s'entrecroisent dans le temps et dans l'espace. En Angleterre, on n'a donc pas une propriété exclusive sur une terre, mais un intérêt sur celle-ci, un estate (Rouhette, 2008, pp. 13-14; OIsen, 1964). Pour la propriété immobilière, qui se trouve ainsi fragmentée, on parle donc plutôt d'estote que d'ownership (propriété). Si les particuliers détiennent des terres à titre de « tenure » et ont sur elles des intérêts, la propriété véritable de l'ensemble des terres revient à la Couronne. Dans la
conception anglo-saxonne, plus que la propriété, c'est la maîtrise sur la terre qui compte. Tandis que dans le système français, on a une terre en propriété, le système anglais exprime qu'on a sur une terre un droit de propriété partiel, limité dans le temps autant que circonscrit dans l'espace (Rouhette, 2008, pp.13-14).
Cette particularité du droit anglo-saxon traduit l'héritage du système féodal, caractérisé par une division des droits sur la même terre (Rouhette, 2008, p.l4). En France, l'abolition de la féodalité conduit à établir le caractère exclusif de la propriété. La Révolution française, qui entérine l'abolition des privilèges de l'Ancien Régime et affirme la légitimité du rapport d'exploitation directe de la terre, conduit à remplacer les principes du régime féodal par une conception absolue de la propriété individuelle, élevant la propriété au rang des droits naturels et imprescriptibles de tout être humain et lui conférant du même coups son caractère
« inviolable et sacré ». Si l'on trouve dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 l'influence prédominante de la conception de la propriété en vigueur en Belgique, c'est que le Code civil français ou « Code Napoléon » promulgué en 1804 constitue le texte fondateur à partir duquel a évolué le droit civil belge (bien que la jurisprudence actuelle, en particulier néerlandophone, connaisse des influences du droit néerlandophone).
Après ces considérations juridiques sur le concept de la propriété, notre étude portant sur la propriété foncière, il importe d'évoquer les particularités attenantes à cet objet. Non seulement, la terre n'est pas un bien comme un autre, mais sa propriété apparaît caractérisée par un certain nombre d'aspects, morphologiques et fonctionnels, qui peuvent se répercuter dans la structuration de l'espace.
1.2 La propriété foncière dans ses aspects fonctionnels et morphoiogiques
De ce point de vue, la 'propriété foncière' est le bien-fonds. Ressource du sol approprié, la propriété représente, d'autre part, ce dont on est en droit de disposer. Buhot rappelle le caractère « non naturel » du foncier. Le terme « foncier » signale en effet une transformation de la terre en terrain et en sol, à la faveur de processus de marchandisation au travers desquels une étendue acquiert une valeur marchande. Le foncier désigne tout particulièrement le sol- ressource supportant les activités humaines qui le mettent en valeur. « Bien certes immeubie mais reproductible, amendable, extensible et interchangeable » (Lévy et Lussaut, 2003, cité par Buhot, 2012, p.8), le sol est un espace que l'on ne peut normalement ni détruire ni déplacer, et qui contient des ressources dont une partie au moins n'est pas le fruit du travail. Selon l'article
517 du code civil, « est bien immeuble par nature le sol et toutes les constructions attachées au sol ».
1.2.1 La fonction sociale et politique
La terre est donc le bien immeuble par excellence, par opposition au bien meuble, considéré comme une extension de la personne et qui constitue le support de la propriété personnelle. Affranchi d'autres liens, le propriétaire peut en disposer librement et il est susceptible d'être l'objet de circulation, de négoce et de transactions faciles et rapides (Rouhette, 2008, p. 4). En revanche, la nature non périssable, non déplaçable et non reproductible de la terre expliquent l'inertie de la propriété foncière dans le temps, tant dans sa forme matérielle que dans son contenu social ; « objet d'imprégnation ancestrale (...) et naturellement sujette à une appropriation familiale, le statut de [la propriété de la terre]
traduit l'emprise du groupe sur la personne » (Rouhette, 2008, p. 5). Pour des raisons naturelles, économiques, identitaires ou sentimentales, la propriété foncière a donc en partie la vocation d'être retenue dans les familles. Si ceci tend à diminuer quelque peu à mesure que se renforce le rôle de l'Etat et que s'élargit l'accès à la propriété, le droit moderne atteste encore du caractère familial de la propriété immobilière (Rouhette, 2008, p. 5). Se prolongeant de génération en génération, la propriété foncière et les caractéristiques de sa répartition représentent un des aspects fondateurs de l'organisation socio-spatiale, reproduisant au passage les rapports de force au cœur du système social.
Le régime de propriété définit les règles, le cadre juridique dans lequel la propriété du sol s'inscrit, participant ainsi à expliquer la répartition du sol entre les différents groupes sociaux et son degré de concentration. Les caractéristiques de la répartition de la propriété foncière renvoient donc au régime de propriété, c'est-à-dire « qui possède quoi et selon quelles modalités ? ».
Or, le caractère individuel, absolu et exclusif de la propriété foncière, tel qu'il prévaut dans la définition qu'en donne notre code juridique, pose la question de l'usage qui est fait par le propriétaire de ce droit d'user, de disposer et de tirer profit de son bien dans le processus d'urbanisation. Selon Testait, le qualificatif d'absolu qui caractérise la définition de la propriété est mal choisi dans la mesure où le propriétaire d'un bien, comme n'importe quel citoyen, reste soumis à la loi « (...) et ne peut jouir de son bien que dans la mesure où cet usage ne nuit pas à autrui ; il peut au surplus être exproprié pour des raisons publiques » (Testait, 2003, p. 3). Duguit soutient en outre que la propriété n'est pas un droit mais une fonction sociale. « Le propriétaire.
c'est-à-dire le détenteur d'une richesse a, du fait qu'il détient cette richesse, une fonction sociale à remplir; tant qu'il remplit cette mission, ses actes de propriétaire sont protégés. » (Duguit 1905, cité par ; Kouassigan, 1985, p. 92) Ainsi, bien que la souveraineté de la propriété demeure supérieure à celle de la puissance publique, « si [le propriétaire] ne remplit pas [cette mission] ou la remplit mal, (...) l'intervention des gouvernants est légitime pour le contraindre à remplir ses fonctions sociales de propriétaire, qui consistent à assurer l'emploi des richesses qu'il détient conformément à leur destination. » (Duguit 1905, cité par : Kouassigan, 1985, p. 92) Pour Rouast aussi, la propriété aurait une double mission : « elle serait à la fois une prérogative individuelle permettant l'épanouissement de la personne humaine et dans le même temps une fonction sociale au service de l'ensemble des hommes pour la satisfaction de leurs besoins » (cité par : Kouassigan, 1985, p.93). La question « à qui appartient le sol.. ? » fait donc autant référence à une fonction sociale autant que politique de la propriété foncière, ce qui est encore apparent dans les travaux de Delfosse (1994), et déjà aussi dans ceux de Proudhon (1862).
Tout ceci indique qu'il est pertinent d'examiner, outre la capacité éventuelle de la grande propriété à influencer les formes et la transformation du territoire urbain, la manière dont cette capacité est maniée par les grands propriétaires - c'est-à-dire évaluer le pouvoir, direct ou indirect, qu'elle leur confère sur le devenir de la ville.
1.2.2 La fonction économique
Paradoxalement, face à l'inertie de la fonction sociale de la propriété foncière, celle-ci n'a eu de cesse d'évoluer dans ses rôles mais aussi politiques économiques, suivant le contexte historique. Il est fondamental de considérer le rôle économique de la propriété foncière, sans lequel on ne peut comprendre ni les mécanismes qui font du foncier une ressource, un objet d'échange et le support d'une activité immobilière dont le poids économique croit avec le développement urbain, ni les enjeux que cela charrie (Lipietz, 1974). En effet, parallèlement à l'émergence de nouvelles fonctions affectées à l'espace, l'évolution du territoire repose en partie sur la loi du marché, et dépend des rythmes de l'augmentation et des variations de la valeur du sol.
1.2.3 L'organisation spatiale
Enfin, la structure spatiale de la propriété renvoie à sa configuration dans l'espace. A l'échelle la plus basse, il s'agit de la localisation des propriétés dans l'espace. Elle se caractérise ensuite par des aspects morphologiques de taille, de concentration et de dispersion qui se marquent à l'échelle des propriétés, et enfin par le degré de division du parcellaire. Cette division du sol en parcelles forme la trame, sorte de canevas, délimitant la répartition de la propriété. Le parcellaire matérialise dans l'espace les limites au sein desquelles a lieu la répartition de la propriété foncière.
Les fonctions de la propriété foncière recouvrent donc deux aspects : un aspect directement matériel en ce que le foncier se réfère au sol - support de l'activité humaine - et un aspect plus immatériel - aux implications sociales, politiques et économiques - du fait que la propriété résulte d'un processus d'appropriation dont les modalités sont définies au sein du groupe. Fondée dans le droit et dépendante du régime d'appropriation, la structure foncière participe donc au cadre socio-spatial dans lequel s'articulent les processus à l'origine de la transformation du territoire. Ainsi, moyennant une certaine connaissance du contexte socio- historique dans lequel elles se développent, l'analyse des caractéristiques de la propriété foncière et de leur évolution permettrait d'éclairer les mécanismes à l'œuvre lors de l'expansion urbaine.
Avant de nous engager plus avant dans cette analyse, voyons d'abord dans quels sens la recherche s'est intéressée au foncier et plus particulièrement ce que la littérature géographique permet de comprendre des liens entre la grande propriété foncière et l'expansion urbaine.
la littérature
2.1 Approches, méthodes et orientations disciplinaires dans les recherches
2.1.1 Manque de connaissances ou éclatement disciplinaire ?
Les études urbaines, tout en mettant en évidence différents aspects de la transformation de l'espace lors de l'expansion urbaine, se sont peu penchées de manière approfondie sur le rôle du foncier comme facteur structurant l'évolution du territoire. A celle-ci s'ajoute un éclatement de la recherche sur le foncier, ce qui contribue à le rendre peu saisissable. Joseph Comby constatait, il y a près de 25 ans, que « les travaux qui portent - ou plutôt qui rencontrent - le foncier sont réalisés dans le cadre de disciplines diverses qui ont chacune leurs langages, leurs réseaux, leurs problématiques, et qui ne sont guère habituées à communiquer entre elles » (J.
Comby & Renard, 1988). Buhot, qui constate que la propriété foncière est un thème devenu obsolète, abandonné par la géographie et par l'histoire, note une marginalisation des questions foncières au sein des disciplines (Buhot 2012, p. 14)..
L'état des recherches tel que relevé dans la littérature révèle effectivement un certain éclatement disciplinaire dans la recherche sur le foncier, voire une marginalisation des questions foncières au sein des discipiines. Les connaissances concernant la propriété foncière demeurent en effet lacunaires, en particulier dans son rôle structurant de l'espace urbain. Constatant une espèce de difficulté de l'appréhender comme objet d'analyse à l'origine de la structuration du territoire, l'apparent désintérêt pour la propriété foncière parmi les disciplines s'intéressant à la formation et la structuration des territoires - notamment urbains - nous le rend d'autant plus difficilement saisissable que pertinent à investiguer. Les études urbaines, tout en mettant en évidence différents aspects de la transformation du territoire lors de l'expansion urbaine, n'abordent que ponctuellement le rôle spécifique du foncier, et encore plus rarement par l'analyse empirique, de manière approfondie ou systématique (Buhot, 2012, p.30).
2.1.2 Variété des problématiques étudiées
Il semble pourtant que les recherches sur le foncier en milieu urbain, en particuiier les aspects relatifs aux caractéristiques de sa propriété, se sont multipliées sous des formes et avec des objectifs distincts, soulignant des problématiques variées. Prenant appui de près ou de loin sur les sources cadastrales ou les archives notariales, fiscales et administratives, tant l'histoire de la propriété foncière que l'histoire diachronique du tissu urbain forment une première approche de l'étude de la propriété foncière. Plus précisément, sont interrogés le rôle de l'investissement immobilier dans le développement des faubourgs et de l'espace périurbain, la formation des marchés fonciers ou encore les stratégies foncières des élites. Seulement, la majorité des recherches historiques s'intéressent soit à la formation ou transformation du tissu urbain, soit à la propriété foncière. Plus rarement, ces études combinent les deux objets, et la propriété foncière constitue en fait rarement l'objet central étudié. Peu analysée pour elle- même ou considérée de manière unique et ponctuelle, sa valeur explicative des structures spatiales en place est plutôt mobilisée en fonctions des besoins de la problématique étudiée, quand elle n'est pas simplement utilisée comme élément descriptif, complémentaire à l'analyse, ou comme prétexte à l'étude d'une question connexe du développement urbain (Backouche, 2010; Boudon, 1973; Gribaudi, 2009). Certains travaux se penchent spécifiquement sur l'histoire de la propriété foncière (Goujon, 2004; Grand, 1953; Laveleye, 1891; Mata, Albert & al, 1985;
Pillet Capdepon, 2009; É. Vandervelde, 1900), tandis que d'autres ciblent plus particulièrement les stratégies d'investissement observées chez les propriétaires (Boudon, 1973). En histoire urbaine, la thématique demeure dominée par une interrogation sur l'état des marchés fonciers et le fonctionnement de l'investissement immobilier dans les sociétés modernes (Bonneval &
Robert, 2010; Lambert, n.d.; Massicotte, 1999; Thuin, 2007), et se voit beaucoup plus rarement orientée par l'impact de la propriété foncière sur la structuration de l'espace de la ville (McMahon, 2004; Vorms, 2012). Enfin, même dans les études historiques qui ont pour objet la compréhension de l'organisation spatiale de la ville (Capizzi, 1999; Verniers, 1958), la propriété foncière en tant que ressource disponible n'est guère examinée de manière systématique et, par là, son impact sur l'urbanisation n'est mis en évidence que de façon marginale. Comme le constate Buhot (2012, p.65), alors que les flux de transactions foncières et immobilières font l'objet de nombreuses attentions, les stocks, qui sont nettement plus importants, sont peu investis.
Chez les aménageurs et les géographes, le développement de la géomatique a contribué à développer réflexions et connaissances sur les usages du sol, l'utilisation des sources
de la nécessité pour les administrations publiques de connaître les conditions du marché foncier afin d'organiser et gérer ia construction et la transformation des infrastructures publiques, une partie des études urbaines, orientée vers l'aménagement du territoire, examine dans un objectif fort pragmatique le rôle de la ressource foncière dans le développement immobilier, mettant en évidence l'enjeu économique, social et politique de son contrôle (Comby, 2004; Donzel, François, Géniaux, & Napoleone, 2008; Durand-Lasserve & Tribillon, 1980; Morin, n.d.).
Dernièrement, ce sont aussi le rôle des acteurs, celui des pouvoirs publics dans l'urbanisme, ainsi que l'analyse des marchés fonciers et immobiliers qui mobilisent le plus les recherches dans les champs de la sociologie, de l'économie et de la géographie urbaines (Donzel et al., 2008; Friggit, 2001; Granelle, 2009; Kaszynski, 1986). En particulier, chez les urbanistes et les praticiens de l'aménagement, les recherches axées sur les questions foncières s'orientent surtout vers le thème du logement, et plus largement aussi vers celui du marché immobilier.
Ces recherches ont généralement en commun de s'interroger sur le rôle des pouvoirs publics dans l'aménagement du territoire, questionnant les concepts de politique foncière et l'influence d'une intervention publique sur les marchés fonciers (Bernard, 1972; Joseph Comby &
Renard, 1996; Donzel et al., 2008; Durand-Lasserve & Tribillon, 1980; Kivell, P.T., McKay, 1988;
Topalov, 1973). Tandis que les recherches plus anciennes ciblent la relation rural-urbain, ce cadre d'analyse est supplanté par celui de la périurbanisation et des modalités contemporaines de l'étalement urbain (Dubois & Hanin, 2005; Jaillet & Jalabert, 1982). Examinant la transformation de terres agricoles ou non bâties en terrains à urbaniser, la question du foncier y est essentiellement posée selon les axes de la production et de la consommation foncière.
« Toutes deux peuvent être définies comme la transformation de terres agricoles ou non bâties en terrains à urbaniser, la première insistant sur les terrains produits alors que la seconde met en avant les terrains consommés. » (Buhot, 2012, p. 30) Si l'expression « production foncière » s'emploie en réponse à des enjeux d'urbanisation et se situe historiquement avant la
« consommation foncière », ces termes expriment les deux facettes de la même question et leur emploi relève d'un choix de positionnement.
Dans le champ de la géographie, des chercheurs ont pourtant questionné, d'une manière ou d'une autre, l'impact de la structure foncière sur la construction de l'espace urbain (Duvillard, 2008; Lipietz, 1974; Mata et al., 1985; McMahon, 2004; Riou, 1973). Le rôle structurant de la propriété foncière dans l'espace semble largement admis dans cette littérature. Il y est régulièrement mis en avant du fait évident, comme le note Saez Pombo (1987, p. 58), que la grande propriété équivaut à des superficies d'emprise importante. Il semble alors pertinent
d'investiguer l'influence de ces réserves foncières étendues sur la géographie de l'expansion urbaine. Pourtant bien que de nombreux auteurs reconnaissent à la propriété foncière une place non négligeable dans l'organisation spatiale et la structuration d'un territoire, peu d'étude ont pour objet son influence dans l'urbanisation. Même si la structure de la propriété foncière apparaît comme un des facteurs conditionnant l'évolution et la transformation du territoire lors de l'expansion de la ville, cette relation n'est que rarement mise en évidence. Si elle l'est, c'est à une échelle locale, comme dans le cas de recherches sur la construction d'un quartier en particulier dans la ville (Vorms, 2012). Elle constitue certes un élément explicatif mais complémentaire dans des analyses à grande échelle des modalités du processus de transformation territoriale. Saez Pombo fait un constat similaire lorsqu'elle remarque que
« l'importance de l'analyse de la structure de la propriété et son évolution - et plus concrètement de la grande propriété foncière - est unanimement reconnue tant pour son rôle socio
économique que pour sa valeur explicative de l'organisation de l'espace. Cependant si bien des travaux font allusion à la nécessité d'étudier l'évolution de la propriété pour comprendre la configuration spatiale actuelle, bien peu sont ceux qui approfondissent les processus et mécanismes immobiliers concrets jusqu'à arriver à expiiquer la situation présente. » (Saez Pombo, 1987, p. 57)
Le manque de connaissances s'étend aussi à l'évolution de la propriété foncière dans la périphérie urbaine. Selon certains auteurs (Mata et al., 1985, p. 318), l'extraordinaire dynamisme de cette propriété foncière dans l'aire métropolitaine et sa périphérie, les processus intenses de parcellisation ou de concentration, aussi bien que le passage fréquent de grandes superficies rurales vers la fonction urbaine y rendent difficile l'appréhension de l'évolution de la propriété du sol dans le détail. Si ceci s'applique par conséquent aussi aux zones de grande propriété, celles-ci bénéficient du fait d'être moins nombreuses et plus étendues, donc relativement facilement identifiables tant dans l'espace que parmi l'ensemble des propriétaires.
Dans tous les cas, l'étude de cet objet nécessite l'accès à des sources de recensement de la propriété, archives et documents qui peuvent s'avérer aussi difficile d'accès pour des raisons de protection du caractère privé de la propriété qu'ardues à récolter et traiter. Schoonbaert relève que l'exploitation des matrices cadastrales s'avère délicate tant leur lecture et leur compréhension peuvent être rebutantes. « La précision irréguiière avec laquelle les matrices cadastrales - tout comme les plans d'ailleurs - sont tenus à Bordeaux, au XIX® siècle, interroge la capacité à comptabiliser de façon homogène les variations de ia construction en ville à une époque où les revenus fonciers changent de nature et où les transformations urbaines sont, en règle générale, lentes et ténues dans la première moitié du siècle, mais apparaissent, ensuite.
lorsqu'on les observe d'un peu près, déterminantes et profondes. Par ailleurs, comme dans vraisemblablement toutes les grandes villes françaises, l'hétérogénéité des sources cadastrales se caractérise par des séries de matrices distinctes, pas toujours conservés au même endroit, ne présentant pas toujours les mêmes récapitulatifs, et qui ne concernent pas forcément les mêmes territoires d'une période à l'autre. (...) et l'anachronisme théorique de un à trois ans entre l'enregistrement des maisons démolies et celui des maisons neuves n'est pas toujours observé avec la même rigueur. (...) Prenant en compte toutes ces contrariétés archivistiques et historiques, comment construire un portrait crédible des mutations urbaines à partir des matrices cadastrales ?» (Schoonbaert, 2010, p. 90) L'utilisation comme sources d'archives cadastraies comprend donc une série de défis, liés tant à l'accès aux documents, qu'à leur lecture et à leur traitement. Comme le rappelle encore Schoonbaert, la fascination visuelle que suscite l'observation d'un plan cadastral du xix® siècle ne doit cependant pas faire oublier qu'il ne possède, en tant que source, que la valeur que l'on veut lui donner. D'ailieurs, l'utiiisation pour une recherche de documents aussi précis (leur fonction est de mesurer et de représenter la propriété foncière de manière aussi objective et exacte que possibie) demande un effort de généralisation des données à ieur source, ce qui suppose d'emblée des choix d'interprétation.
2.1.3 Deux approches : la rente ou le paysage
Les études qui abordent le thème des rapports entre propriété foncière et développement urbain se situent à des échelles et à des époques différentes, elles sont aussi issues de disciplines diverses et sont parfois sous-tendues par des questionnements éloignés. Au regard de cette iittérature variée, nous dégageons essentieiiement deux approches fondamentalement distinctes quant à l'étude du rôle de la propriété foncière dans les transformations du territoire lors de l'urbanisation.
D'abord, il se dégage une approche par la fonction économique du foncier, basée sur l'observation de la valeur du sol, de ses variations, de la formation et de la perception de la plus- value à l'occasion de ia construction. Cette approche, qui mène fréquemment à des anaiyses de nature plutôt économétriques (au niveau des sources, des méthodes, des concepts et même des conclusions), est effectivement connectée à ia question de ia propriété, mais met surtout en avant ies effet de l'appropriation à travers ses effets sur le prix du soi. Se voulant également révélatrice des mécanismes activés par la rente foncière au sein de l'activité immobiiière et sur le marché foncier, cette approche aborde aussi ie rôie des acteurs et opérateurs du développement urbain (Guyetant-Fauvei & Duviliard, 2011; Maiezieux, 1996). L'influence des
études marxistes conduit d'ailleurs à approcher le foncier par son rôle dans les processus de production de l'espace (Abramo, 1996; Edmond & Briquet, 1989; Harvey, 1974; Lipietz, 1974).
L'urbanisation y est considérée comme un phénomène matériei, refiet de processus sociaux teis que la transformation des relations sociales de production. La dynamique de i'urbanisation s'enracinerait dans des processus et rapports sociaux de domination qui s'inscrivent en retour dans l'espace. Cette approche a l'avantage de placer la ressource foncière au sein d'une iecture systémique de la production de ia vilie. Elie conclut, en outre, que le contrôle de la ressource foncière participe intrinsèquement à ia définition des rapports sociaux et à leur inscription dans l'espace, contribuant à montrer la pertinence de l'analyse spatiale de la propriété foncière.
Cette première approche dans les études portant sur le développement des villes tendent à graviter autour des données restituant l'évolution du prix du sol et des loyers (Chauvard, 1999; Harris, Levine, & Osborne, 1981; Vill, 1986). Leur grille de lecture axée autour du paradigme de la rentabilité du développement urbain permet d'expliquer l'intensité de l'urbanisation et les fonctions qui sont développées. En effet, la dynamique de transformation du territoire est en grande partie influencée par les possibilités de réalisation de la plus-value foncière lors de la construction. La théorie de la rente apparaît régulièrement comme un concept pivot dans cette approche, ce qui est davantage développé au point 2.1.4 ci-dessous.
Ensuite, l'approche par le paysage et les traces laissées par la propriété foncière suggère une analyse de l'impact de la propriété foncière sur les transformations du territoire au cours de l'urbanisation (Bastié, 1964; Dugeny, Bigot, Blumenfeld, & Lecoin, 1983). La propriété foncière est donc comprise ici comme facteur structurant - c'est-à-dire par l'influence du régime de propriété et de sa répartition dans l'espace. Cette approche plus qualitative est basée sur l'analyse de formes et traces présentes dans le paysage à travers des données descriptives telles que les cartes topographiques et les plans cadastraux. On n'utilise donc pas ici de données liées au marché foncier. En effet, il ne s'agit plus de déconstruire les mécanismes de marché au cœur de la transformation du bien-fonds à l'occasion de l'intégration de l'espace rural à la zone urbaine. Il s'agit, en revanche, de déterminer le lien entre une situation de concentration ou de dispersion de l'appropriation foncière - représentée par la présence de grandes ou de petites propriété, à laquelle correspondent des parcellaires particuliers - et le développement urbain dans son ensemble. C'est donc au sein de cette approche par le paysage et ses transformations, que nous semble sous explorée la question du rôle de l'appropriation et de la concentration foncière dans la mise en place des différentiations socio-spatiales de la ville en expansion.
2.1.4 La théorie de la rente
La théorie de la rente constitue un concept pivot dans le champ d'études du développement urbain. Au sens premier du terme, la rente signifie le revenu d'un capital. Son rôle dans le processus de construction de la ville a été mis en évidence par différentes écoles au sein du champ des études urbaines. Si le mécanisme de la rente foncière et les questions qui s'y rapportent ont en effet suscité une littérature étendue, mentionnons notamment l'apport de l'école marxiste à intégrer le concept au sein de l'étude de l'économie urbaine.
Chez bien des chercheurs qui s'intéressent au foncier dans la formation de l'espace urbain à travers la lecture économique et la théorie de la rente (Bernard, 1972; Lipietz, 1974;
Renard, 1975), les questions posées, et les analyses qui en découlent, demeurent en fait peu spatialisées. Si elles mettent en lumière une série d'enjeux révélés par l'observation des négociations sociales et politiques qui accompagnent le étapes du processus de transformation du territoire, elles ne permettent pas forcément d'expliquer certains facteurs à l'origine des mécanismes observés, de leur inscription territoriale et de ses variations. Il leur est donc difficile d'expliquer les spécificités d'une ville par rapport à une autre, ou encore les causes des différentiations socio-spatiales à l'intérieur d'une ville.
S'insérant dans le paradigme économique, la théorie de la rente offre un cadre de lecture aux contours conceptuels définis ainsi que des clés d'analyse apparemment solides. De fait, l'application de cette théorie dans la recherche induit le maniement de données quantitatives, permettant notamment la comparaison de données économiques. Centrée sur la question de la valeur du sol, l'application de la théorie de la rente présuppose l'analyse du prix du sol et de ses variations, les transformations affectant l'espace urbain étant regardées comme dépendantes de cette variable. Une partie importante des études qui y font appel sont effectivement sous- tendues par la conception que c'est le prix du terrain qui détermine la production et la transformation du tissu urbain (Abramo, 1996; Barthélémy, 1990; Joseph Comby, 2010; Donzel et al., 2008; Granelle, 2009; Harvey, 1985; Topalov, 1973). Par ailleurs, Comby (2010) montre qu'il existe plusieurs marchés fonciers qui fonctionnent de manières différentes pour déterminer les prix du terrain. Le développement urbain trouverait sa cause dans la différence de prix entre le centre et la périphérie, davantage que dans des motivations et initiatives individuelles (telles que la recherche de la vie « à la campagne »). Causé par la croissance des prix du centre, l'expansion urbaine apparaît alors comme un phénomène automatique se produisant en réponse aux variations de la valeur marchande du sol. Et réciproquement, ce développement urbain entraîne une élévation de la rente foncière. En effet, l'urbanisation implique une
mutation du statut du sol-support en relation avec l'activité qu'il supporte, ce qui se traduit en termes matériels par une augmentation du montant de la rente foncière ; c'est le passage de la rente foncière agricole à la rente foncière urbaine. L'augmentation de la rente foncière, qui est maximale au centre-ville, progresse ensuite de manière variable dans les différentes directions.
Ainsi, la théorie de la rente permet d'expliquer comment les fonctions se répartissent dans l'espace en fonction de leur capacité à supporter l'élévation de la rente, qui conditionne leur accès à la ressource foncière. La rente aurait alors un rôle de reproduction élargie des structures en place, par l'effet d'une part de la rente initiale incluse dans le prix du mètre carré de terrain à bâtir (le mètre carré étant initialement plus cher en certains endroits qu'en d'autres), et d'autre part par l'augmentation du montant de la rente foncière lors du passage de la rente foncière agricole à la rente foncière urbaine. En cela, ce cadre théorique est utile à la compréhension des mécanismes de reproduction des structures socio-spatiales. Mais si la théorie de la rente permet d'expliquer la reproduction des structures existantes, elle demeure de peu d'utilité pour expliquer l'origine, la formation de ces structures. En effet, si ce modèle inclut le fait que les capacités d'investissement supérieures aient accès aux zones où le terrain est plus cher, il n'examine pas les raisons des variations spatiales de l'augmentation de la rente foncière. De manière générale, la théorie de la rente permet d'expliquer pourquoi, dans une ville, le « Central Business District » soit implanté au centre ville, tandis que les zones résidentielles se situent en périphérie. En revanche, cette théorie ne permet par exemple pas de comprendre pourquoi, une fois délogés par l'augmentation des niveaux de rente au centre, les fonctions ou les résidents du centre-ville se trouvent poussés vers une direction plutôt qu'une autre de la périphérie. Le modèle n'est donc pas adapté pour élucider la mise en place des structures mais plutôt le mécanisme par lequel ces structures entraînent leurs effets dans l'utilisation de l'espace.
Dès lors, l'utilisation de ce modèle seul, l'analyse de la rente et de ses effets, ne permettent pas la compréhension des phénomènes de différentiation spatiale. Si le présent travail ne s'inscrit pas en opposition au paradigme théorique de la rente foncière, il se place en complément de celui-ci, proposant d'introduire d'autres éléments capables d'expliquer les différentiations spatiales prenant place lors de l'expansion urbaine.
Pour comprendre pourquoi le terrain devient plus cher dans certaines directions de la périphérie, il faut en effet revenir aux structures historiques. L'analyse et la compréhension de la mise en place des différentiations spatiales de la ville demandent donc d'interroger les facteurs
historiques et géographiques. Le concept de nature socialisée renvoie à l'usage social qui est fait des conditions naturelles. Par exemple, un membre de la noblesse installant son château au sommet d'un relief socialise la nature à son profit, tout comme celui faisant d'une forêt un domaine de chasse. A Bruxelles, les versants et la proximité de la forêt (de Soignes) ont fixé les premiers quartiers de ia cour royale, puis des élites et enfin d'autres groupes sociaux dominants.
Plus tard, la vallée et la proximité de la rivière (la Senne) ont encouragé le développement industriel dans la direction opposée.
Ce travail se place dès lors en amont des questions soulevées par l'augmentation et la réalisation de ia rente à travers la prise en compte du foncier, et en particulier de la répartition des grandes propriétés foncières, dans ia mise en place de ia structure socio-spatiale initiale de l'espace péri-urbain. Mais il se place également en aval, en proposant d'examiner l'influence de l'existence des grandes réserves foncières sur le mécanisme de la rente, que ce soit en l'accentuant ou en l'atténuant.
Telle que posée par le paradigme de la rente, la question de l'accessibilité et de l'utilisation du foncier du point de vue de la demande - et à laquelle répond la question de la disponibilité et de l'offre des réserves foncières - est sous-tendue par celle du gain financier. A la base de tout le mécanisme de la rente, cette question du gain financer renvoie aussi à la position du propriétaire. Ceci apparaît de manière spécifique dans le fait que certains grands propriétaires s'engagent dans le lotissement de leur propriété tandis que d'autres opèrent une rétention (pour leur convenance). Cette rétention peut supprimer totalement la possibilité du déploiement du tissu urbain, un propriétaire préférant par exemple la transformation de sa propriété en parc par une donation de celle-ci aux pouvoirs publics. Ainsi, l'importance de la grande propriété foncière apparaît potentiellement tant dans la perspective de son origine que du point de vue de l'attitude de leurs propriétaires.
La production du foncier montre donc une certaine autonomie par rapport à la rente.
Comment cette autonomisation s'exprime-t-elle spatialement, et quel est le rôle de la grande propriété foncière ?
Après cet aperçu des différents aspects définissant la propriété foncière et ces diverses approches possibles de son étude, le point suivant développe plus en détail les concepts extraits de la littérature qui apparaissent essentiels pour la construction de l'analyse.
