Partie IV. ACTIVITE DE L’EMETTEUR
IV. Secteur d’activité
IV.1. Contribution du secteur à l’économie nationale
1.1 Formation brute de capital fixe
Le secteur de l’habitat et de l’immobilier sont stratégiquement positionnés comme moteur de l’économie nationale de par leur impact économique et social, et vu leur poids dans le PIB, leur contribution à la création d’emploi et au développement économique et social du pays. Le volume des investissements dans le secteur du BTP reflète l’importance du secteur, comme le montre l’évolution de la formation brute du capital fixe du secteur BTP.
Ainsi, entre 2012 et 2017, la formation brute du capital fixe du secteur BTP enregistre une croissance annuelle moyenne de 2,4%, passant de 131,2 Mds MAD en 2012 à 147,9 Mds MAD en 2017.
Les entreprises du BTP s’accaparent de la moitié de l’ensemble des investissements réalisés dans le pays. En 2017 la contribution du secteur s’est établie à 48,9% de la formation brute de capital fixe générée au niveau national.
Évolution de la formation brute de capital fixe du BTP en MMAD
Source : MATNUHPV
1.2 Valeur ajoutée
Par ailleurs, entre 2012 et 2017 la valeur ajoutée du secteur du bâtiment et travaux publics a enregistré un taux de croissance annuel moyen de 4,0%, passant de 48.7 Mds MAD à 59.1 Mds MAD.
Ainsi, l’activité du secteur a poursuivi sa tendance haussière comme en atteste l’évolution de la valeur ajoutée du secteur du BTP qui a enregistré une croissance de 2,1% en 2017 par rapport à l’année 2016 (contre une progression de 6,1% enregistrée un an auparavant). Le secteur contribue dans ce sens, à hauteur de 6,3% dans la valeur ajoutée totale du Maroc à fin 2017.
131 173 135 607 140 542 141 612 144 913 147 900
52,1%
49,1% 50,8% 50,5%
47,8% 48,9%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
FBCF BTP (MMAD) FBCF BTP/FBCF Total (%)
Cette hausse s’explique par le lancement de plusieurs projets structurants et de grands chantiers d’infrastructures de base au niveau national, ainsi que l’aménagement des zones moyen standing et industrielles, et ce en dépit de la décélération des projets de l’habitat intermédiaire et social.
Évolution de la valeur ajoutée du BTP en MMAD
Source : Haut-Commissariat au plan.
1.3 Ventes de ciment
L’évolution des ventes de ciment sur la période 2012-2017 se présente comme suit :
Évolution des ventes de ciments (en milliers de tonnes)
Source : MATNUHPV
Le secteur cimentier est ancré dans une tendance baissière depuis 2012. Ainsi, les ventes de ciments sont passées de 15,9 millions tonnes en 2012 à 13,8 millions tonnes en 2017, soit une évolution annuelle moyenne de -2,8%. Dans ce sens, la consommation de ciment en 2017 a atteint son plus bas niveau depuis 2007.
Selon les données du MATNUHPV, le secteur de la construction résidentielle et notamment le segment de l’habitat social représente le principal débouché du secteur cimentier, représentant environ 70%
48 680 50 381 53 443 54 584 57 893 59 130
6,2% 6,4% 6,8% 6,2% 6,5% 6,3%
2012 2013 2014 2015 2016 2017
Valeur ajoutée BTP (MMAD) Valeur ajoutée BTP/Valeur Ajoutée Total
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 153
de la consommation totale de ciment au Maroc. L’évolution des ventes de ciments est ainsi fortement corrélée au dynamisme du secteur de la construction résidentielle. Dès lors, et suite à la promulgation de la Loi de Finance 2010 introduisant un régime fiscal nettement plus favorable au développement de logements sociaux, la demande nationale de ciment a explosé entre 2010 et 2012. En effet, passant de 60 036 unités en 2010 à 96 653 en 2011 puis à 130.938 unités en 2012 (soit plus du double de 2010), la production de logements sociaux s’est envolée, atteignant des records, et a entrainé une importante hausse de la consommation de ciment.
Après cette période d’euphorie, l’année 2013 marque le retour à un niveau de consommation plus normatif. En effet, l’essoufflement du secteur de la construction et notamment du segment de l’habitat social a conduit à une baisse des mises en chantier provoquant mécaniquement une baisse de la demande en ciments vers des niveaux proches de 14 millions tonnes entre 2013 et 2016.
L’année 2017 a été marquée par un premier semestre faible en consommation de ciment en raison de plusieurs facteurs :
• Une pluviométrie abondante (au-dessus de la moyenne) provoquant un ralentissement des chantiers ;
• Le retard pris dans la formation du gouvernement qui s’est poursuivie jusqu’au 5 avril, induisant un climat d’incertitude et des retards dans le lancement de certains projets d’investissement ;
• La poursuite de la baisse des mises en chantiers pour la sixième année consécutive.
Ainsi, la baisse de la consommation de ciment est en ligne avec la contraction observée des unités mises en chantiers par les promoteurs immobiliers et est accentuée par le retard pris par certains projets de travaux publics.
Au 2ème semestre de l’année 2017, la tendance observée depuis le début de l’année s’est inversée sous l’impulsion de plusieurs facteurs :
• Une bonne campagne agricole 2016-2017 impliquant des revenus en hausse pour les ménages agricoles ;
• Un effet de rattrapage sur certains chantiers de travaux publics après les retards enregistrés en début d’année ;
• Un retard des pluies qui ont permis aux chantiers d’avancer plus vite sur la période.
Dans ce sens, la consommation de ciment a augmenté de 4,9% durant le S2-2017 à 7.020 kT (vs. 6.690 kT l’année précédente). La consommation de ciment en 2017 s’est ainsi élevée à 13.791 kT (-2,5% par rapport à 2016).
Répartition de la consommation nationale de ciment :
La répartition de la consommation nationale de ciment à fin 2017 se présente comme suit :
Source : HCP
La répartition régionale de la consommation nationale en ciments montre que les régions de Casablanca-Settat, Rabat-Salé-Kénitra, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma et Marrakech-Safi s’accaparent de 60% du total des ventes en 2017, soit plus de 8 millions tonne de ciments.
1.4 Investissements directs étrangers immobiliers
Évolution des IDEI (en MMAD)
Source : MATNUHPV
Les investissements directs étrangers (IDE) destinés au secteur immobilier s’élèvent à près de 9,7 Mds MAD en 2017 contre 7,3 Mds MAD en 2012, soit une hausse moyenne annuelle de 5,8% sur la période.
En 2017, les IDE orientés vers le secteur immobilier se sont établis à 9,7 Mds MAD par rapport à 11,2 Mds MAD en 2016, soit une baisse de 13%.
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 155
Selon le Ministère de l’économie et des finances, le secteur de l’immobilier se positionne au 1er rang en termes d’attractivité pour les IDE, avec une moyenne de 27% des investissements étrangers sur la période 2012-2017.
1.5 Crédits immobiliers
Le secteur bancaire, joue un rôle important dans le financement des acquisitions immobilières, en facilitant l’accès au financement pour les acquéreurs à travers l’octroi des crédits et le financement des projets de développement et de construction portés par les promoteurs immobiliers.
Evolution des crédits immobiliers
Source : Bank Al Maghrib
En 2017, 30,5% des crédits accordés par les banques concernent des crédits destinés au financement du secteur immobilier.
L’encours des crédits immobiliers est passé ainsi de 220,0 Mds MAD à 257,2 Mds MAD entre 2012 et 2017, soit un taux de croissance annuel moyen de 3,2%. Dans ce sens, dans un contexte marqué par une légère baisse des taux débiteurs, la part des crédits immobiliers dans le total des encours bancaires est restée stable sur la période.
Par ailleurs, le secteur devrait bénéficier en 2018, du lancement des banques participatives qui devraient redynamiser l’offre et la demande d’habitat en mobilisant leurs produits (Moucharaka, Mourabaha, etc…) pour étoffer l’offre de financement aux promoteurs et de crédits aux acquéreurs de biens immobiliers.
IV.3. Contribution du secteur au niveau social
L’évolution de l’emploi dans le secteur du BTP entre 2012 et 2017 est présentée dans le graphe suivant :
Évolution de l’emploi dans le BTP (en milliers d’effectif)
Source : Ministère des Transports et des Travaux Publics
L’évolution de la valeur ajoutée sectorielle, des IDEI et de la FBCF conditionne l’évolution de l’emploi dans le secteur des bâtiments et travaux publics. Dans ce sens, le secteur a employé près de 1.058.000 personnes, soit une augmentation de 1,1% par rapport à l’année 2016.
Par ailleurs, le secteur du BTP a connu une évolution annuelle moyenne de 0,4% sur la période 2012-2017.
Selon le Ministère de l’Habitat et de la politique de la ville, le secteur des bâtiments et travaux publics a gagné 11 milles emplois en 2017, principalement en milieu urbain. Cette évolution marque un gain de 8.000 postes. Par ailleurs, le milieu rural a créé 3.000 sur la même période.
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 157
IV.4. Caractéristique de la demande et de l’offre
4.1 Croissance de la demande
Évolution de la population (en millions d’habitants)
Source : Haut-Commissariat au Plan
Le secteur de l’immobilier au Maroc est caractérisé par une demande croissante en logements lié à l’accroissement de la démographie et à l’effet d’exode rural causé par des années agricoles difficiles depuis les années 80.
Ainsi, selon les statistiques du HCP, la population totale a plus que doublé entre 1971 et 2004 alors que la population urbaine a triplé sur la même période. Cette dernière s’établit en 2017 à 22 millions soit plus de 62% de la population totale et devrait continuer sa croissance pour atteindre, selon les prévisions de ministère d’habitat et de l’urbanisme 65,1% à horizon 2030. Par ailleurs, l’urbanisation accélérée du pays s’est accompagnée d’un développement anarchique des villes, liée au manque d’infrastructures d’accueil entrainant un déficit structurel en logement. Actuellement, les capacités du secteur ne sont pas suffisantes pour satisfaire la forte demande de la population. Celle-ci concerne davantage les ménages à revenu modeste, en milieu urbain.
Du côté de l’offre, malgré les efforts entretenus par le gouvernement et les promoteurs privés pour absorber le déficit, le développement d’une offre en logements abondante, diversifiée et adapté aux besoins de la population, a été entravée par un ensemble de contraintes telle que :
• La faiblesse de l’offre foncière mobilisable en particulier à l’intérieur des périmètres urbains, entrainant une hausse significative des prix.
• Un retard dans la promulgation des schémas urbains ;
• La déficience de la gestion urbaine en matière de prise en charge de l’infrastructure primaire;
• Un secteur locatif peu dynamique ;
• Une offre inadaptée aux besoins des tranches défavorisées ;
• Une pratique de l’informel (non déclaration de la totalité du prix d’acquisition d’un bien foncier par l’acquéreur aux services d’enregistrement).
Selon la dernière étude du MATNUHPV38 (données 2017 non encore publiées), la demande globale en habitat en 2016, au niveau national devrait se situer à plus de 1,5 millions d’unités d’habitation, dont plus de 1,3 millions en milieu urbain, soit 87% de la demande globale et 200 000 unités, soit 13%, en milieu rural.
Cette demande est dominée par cinq principales régions qui attirent 77,8% de la demande globale. Il s’agit de la Région du Grand Casablanca – Settat avec 30,4%, Marrakech – Safi (16,2%), Rabat – Salé – Kénitra (11,3%), Tanger –Tétouan – Al Hoceïma (10,5%) et la Région Fès - Meknès (9,4%).
Le tableau suivant présente la répartition de la demande au niveau régional :
Demande de logements par région (unités)
Région Demande
Tanger-Tétouan-Al Hoceïma 165 288 10,5%
Oriental 105 944 6,7%
Fès-Meknès 148 072 9,4%
Rabat-Salé-Kénitra 177 127 11,3%
Béni Mellal-Khenifra 82 110 5,2%
Grand Casablanca-Settat 478 312 30,4%
Marrakech-Safi 254 084 16,2%
Drâa-Tafilalet 28 019 1,8%
Source : MATNUHPV (Etude relative à l’enquête nationale sur la demande en habitat MATNUHPV, mars 2016)
La structure de la demande en logements présente une préférence des ménages marocains pour les logements de type appartements et la maison marocaine moderne avec une moyenne de 33% et 40%
respectivement.
Le tableau suivant illustre la structure de la demande au niveau régional :
Typologie de logements demandés par région
Région Villa Appartement MMM Terrain
Source : MATNUHPV (Etude relative à l’enquête nationale sur la demande en habitat MATNUHPV, mars 2016)
38Etude relative à l’enquête nationale sur la demande en habitat – Mars 2016 http://www.mhpv.gov.ma/wp-content/uploads/2016/07/ENDH-Synthese.pdf
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 159
4.2 Une offre insuffisante
Les mesures mises en place par le gouvernement depuis 2010, ont contribué au développement du secteur immobilier marocain. À fin 2017, les achèvements se chiffrent à 286.000 unités, soit une augmentation de 26% par rapport à l’année 2016. Par ailleurs, sur la période 2012-2017, les achèvements ont enregistré une croissance annuelle moyenne de 2%.
Par ailleurs, les mises en chantiers sont passées de 418.000 unités en 2012 à 294.000 unités en 2017, soit une évolution moyenne annuelle de -6.8%.
Mises en chantier et achèvements (en milliers d’unités)
Source : MATNUHPV
La production en logements s’est notamment concentrée sur le secteur de l’habitat social qui a connu une croissance annuelle moyenne de 2,2% entre 2012 et 2017, reflétant l’impact des incitations fiscales octroyées au secteur.
Historiquement, la hausse des prix des matières premières en 2008 et 2009, a engendré la hausse du coût de production des logements sociaux et ainsi une réduction de la marge dégagée par les promoteurs qui ne pouvaient pas impacter cette hausse sur leur prix de vente. La loi de finance 2010 a contribué à la reprise de la production de logements grâce notamment à l’augmentation du prix de vente maximal d’un logement social qui s’est établit à 250.000 MAD à partir de 2010, contre 200.000 MAD auparavant.
En 2012, la reprise de la production des logements sociaux se confirme avec une production de plus de 100.000 unités. La tendance haussière des productions de logements sociaux continuera jusqu’en 2017, à 111.886 unités, soit un taux de croissance annuel moyen de 2,2% sur la période 2012-2017.
Avec toutefois, une décélération en 2016 où la production de logements sociaux s’est clôturée à 109.300 unités, soit une baisse de 28% par rapport à l’année 2015, avant d’enregistrer une reprise timide en 2017 avec une hausse de la production de logements sociaux de 2,3%.
Production en logements sociaux (en unités)
Source : MATNUHPV
L’indice du prix des actifs immobiliers a été mis en place par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC dans le cadre du suivi des prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements : appartement, maison et villa et au niveau national, par région et pour les grandes villes du Royaume.
Évolution de l'indice du prix des actifs immobiliers entre 2013 et 2017 (Base 100 en 2013)
Source : MATNUHPV
Selon BKAM, l’IPAI a enregistré une hausse de 5,9% en 2016 après 1,2% l’année précédente, traduisant une progression des prix des biens résidentiels de 5,6% après 1,0% et de ceux des biens à usage commercial de 9,9%, alors qu’ils avaient baissé de 1,5% en 2015. Les prix des terrains ont progressé de 6,9% en 2016, après une hausse de 1,7% en 2015.
En ce qui concerne les transactions, elles ont augmenté de 4,4% après un recul de 0,7% en 2015. Cette hausse a concerné en particulier le foncier et les biens à usage professionnel avec une progression de 20,7% pour les terrains et de 15,1% pour les biens à usage professionnel. Le résidentiel a continué sur sa baisse à -0,6% après -0,4% en 2015.
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 161
Au niveau des principales villes, l’IPAI a marqué des hausses, notamment à Casablanca où il a progressé de 5,9% en 2016 après une baisse de 0,3% en 2015 et à Marrakech enregistrant une hausse de 8,2%
en 2016 après une baisse de 1,5% en 2015. Pour ce qui est des transactions, elles ont baissé à Casablanca, Marrakech, Tanger et Kenitra, et ont augmentées à Rabat de 75,5%, à Agadir de 21,3% et à Oujda de 30,2%.
Selon BKAM, les prix des actifs immobiliers ont enregistré en 2017 une hausse de 0,9%, après celle de 5,9% en 2016, avec une stagnation pour les biens résidentiels, une augmentation de 1,8% pour les terrains et de 4,4% pour les biens à usage professionnel.
Pour sa part, le volume de transactions a enregistré une baisse de 11,2% après une augmentation de 4,4% en 2017, avec notamment un repli de 13,2% des ventes de biens résidentiels. Dans le même sens, les transactions portant sur les terrains et les biens à usage professionnel ont connu des baisses respectives de 2,5% et de 16,0%, après des hausses de 20,7% et 15,1% en 2016.
Au niveau des principales villes, l’IPAI a marqué des hausses, à l’exception de Rabat et Tanger, où les prix ont enregistré une légère baisse de 2,4% et 0,3% respectivement entre 2016 et 2017. Concernant le nombre de transactions, il a reculé dans l’ensemble des grandes villes, à l’exception de Casablanca où il a augmenté.
Au 4ème trimestre de l’année 2017, l’indice IPAI Global a atteint 107,4, soit une hausse de 7,4% par rapport au trimestre de référence (T1 2013).
IV.5. Les initiatives de l’Etat pour le secteur
5.1 Principales mesures de la Loi de finance 2008
Depuis 2004, le gouvernement mène une politique volontariste afin de résorber le problème du logement social. L’objectif visé était de produire 100.000 logements en 2005, 120.000 unités en 2006 et 140.000 unités en 2007.
Le gouvernement a accordé des exonérations et des avantages fiscaux aux promoteurs immobiliers.
Ainsi, la Loi de Finances 2008 a prévu à ce titre des mesures incitatives décrites dans le tableau suivant :
Principales mesures de la Loi de finance 2008
Rubrique Nouvelles dispositions Anciennes dispositions
Abrogation de la réduction de 50% et remplacement par un taux fixe de 17,5%
(Article 19)
IS avec un taux fixe de 17,5% concernant les promoteurs immobiliers.
Ce taux est majoré de 2,5
points pour chaque exercice ouvert durant la période allant de 01/01/2011 au 31/12/2015.
Réduction de 50% temporaire ou permanente de l’IS.
Habitat social (article 247)
Les promoteurs immobiliers qui réalisent des programmes de construction à faible valeur immobilière dont la superficie varie entre 50 et 60 m² et dont le prix de cession n’excède pas 140 000 MAD bénéficient du remboursement de la TVA.
Modification de la définition du logement social et des avantages accordés aux promoteurs immobiliers.
Logements sociaux (article 247)
Les promoteurs qui construisent 1500 logements sociaux bénéficient d’une réduction d’IR ou d’IS de 50% pour l’année 2008 à la condition que ces logements soient réservés à l’habitation.
Même disposition avec un plancher de 2 500 logements.
Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme.
Emission d’Obligations Ordinaires et de type Social and Green Bonds 163
5.2 Principales mesures de la Loi de finance 2010
Afin de résorber progressivement le déficit en matière de logements, les pouvoirs publics ont adopté en 2010, plusieurs mesures devant encourager les ménages à faible revenu d’accéder à un logement décent, ainsi que d’éradiquer les bidonvilles.
Le tableau suivant présente les dispositions retenues dans le cadre de la Loi de finance 2010 :
Récapitulatif des avantages et conditions relatifs à la Loi de Finances 2010
Rubrique Conditions Avantages
Acquéreurs logement principal pendant une durée minimum de 4 ans ; obligation de recours à des bureaux de contrôle technique, la plantation d’un nombre d’arbres correspondant un nombre de logements construit et une garanti de 3 ans concernant l’étanchéité et les canalisations extérieures ;
▪ Fixation de la superficie du logement social comprise en 50 m² et 100 m².
▪ Exonération de l’impôt sur les sociétés ou IR ;
▪ Exonération du droit d’enregistrement ;
▪ Exonération de l’impôt spécial ciment ;
▪ Exonération des droits d’enregistrement et de timbre ;
▪ Exonération du droit d’inscription sur les livres fonciers ;
▪ Exonération de la taxe professionnelle et de la taxe sur les terrains urbains non bâtis ;
▪ Le prix de vente maximum autorisé a été élevé à 250 000 MAD HT ;
▪ Possibilité de conclure des conventions avec l’état pour des programmes autorisés avant le 1er janvier 2010 et non encore commercialisés ;
▪ Dispositif s’étalant sur la période 2010 – 2020 assurant une stabilité fiscale sur 10 ans.
Source : Loi de finance 2010
5.3 Principales mesures de la Loi de finance 2012
La loi de finance 2012 met en évidence de nouvelles dispositions afin de développer le secteur de l’i mmobilier et de favoriser la relance entamée au préalable en 2010.
Dans ce sens, des mesures incitatives ont été proposé afin de combler de déficit du logement locatif et encourager la « location accession ».
La relance de ce marché s’est basée, en premier lieu, sur la mesure dérogatoire à la loi de Finance 2010, stipulant de permettre aux bailleurs/investisseurs d’acheter au moins 25 unités de logements social de 250.000 MAD groupées dans un immeuble indépendant ou disséminées dans l’enceinte d’un programme de logement social. Dans cette optique, le bailleur ne peut être qu’une entité morale patentée (société d’investissement immobilière, fonds d’investissement, compagnies d’assurances, caisses de retraite, etc). Par ailleurs, la loi précise que les bailleurs bénéficient pour une période maximum de 20 ans à partir de l’année du premier contrat de location de (article 247) :
L’exonération de TVA, l’exonération de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu au titre de leurs revenus professionnels afférents à ladite location ;
L’exonération de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value réalisée en cas de cession des logements précités au-delà de la période de huit ans.
La loi stipule que ces logements doivent être acquis dans un délai n’excédant pas 12 mois à compter
La loi stipule que ces logements doivent être acquis dans un délai n’excédant pas 12 mois à compter