Mesurer le phénomène de désertification commerciale

La mise à l’agenda de la désertification commerciale ne saurait être détachée des acteurs et des instruments de mesure qui permettent de mettre en exergue ce phénomène. Force est de constater que durant ces dernières années, le taux de vacance commerciale s’est imposé comme l’indicateur privilégié pour mesurer la « vitalité » d’un territoire. La Fédération des enseignes Procos fut l’une des premières organisations à mesurer le taux de vacance commerciale et donc un des premiers à lancer

des alertes significatives quant au phénomène de désertification commerciale des centres urbains. Les études de Procos réalisées mensuellement sur les bases de données Codata133 ont montré au fil des années une augmentation constante et rapide de la vacance commerciale, et pas seulement dans les centres urbains. En effet, déjà en 2014, la Fédération avait publié une étude sur la vacance au sein des centres commerciaux, un dossier qui n’avait pas manqué de susciter des réflexes défensifs du côté des promoteurs. Cette étude, qui annonçait une augmentation de près de 50% de la vacance commerciale en deux ans134, a été fortement contestée par les acteurs de l’immobilier commercial135. Par exemple, le promoteur Unibail-Rodamco a démenti le taux de vacance commerciale annoncé par Procos en lui opposant ses propres résultats. Le CNCC lui-même s’était exprimé pour critiquer les chiffres amenés par Procos qui ne reflétaient pas, selon lui, le dynamisme commercial réel des centres commerciaux.

Le dossier publié par LSA à la fin du mois de novembre 2014, intitulé « ces centres commerciaux qui vont mal »136 a prolongé la controverse en soulignant les tensions existantes sur le marché de l’immobilier commercial. Dressant un état des lieux sur la santé des centres commerciaux, le dossier évoque le cas des dead malls américains137 — les centres commerciaux désaffectés qui se multiplient aux États-Unis (cf. figure 16) — et vient questionner la pertinence du modèle d’urbanisme commercial français. Ce système continue d’autoriser une production croissante de mètres carrés commerciaux sans qu’une hausse de la consommation ne vienne justifier cette surproduction. Pour mettre fin à cette polémique médiatique, un large débat fut organisé durant la vingtième édition du MAPIC138

en novembre 2014139, spécialement dédié à la question de la vacance commerciale.

133 L’entreprise Codata réalise des inventaires commerciaux.

134 Elle aurait atteint 7,6% en 2014 contre 4,6% en 2012. Source : « Le taux d’occupation des centres commerciaux en chute libre selon Procos », site internet LSA Conso, publié le 05/11/2014 [en ligne] : https://www.lsa-conso.fr/le-taux-d-occupation-des-centres-commerciaux-en-chute-libre-selon-Procos,190888 (consulté le 22/09/2019)

135 Source : « Procos se justifie sur son calcul contesté des taux de vacance en centres commerciaux », site internet LSA

Conso, publié le 12/11/2014 [en ligne] :

https://www.lsa-conso.fr/le-taux-d-occupation-des-centres-commerciaux-en-chute-libre-selon-Procos,190888 (consulté le 22/09/2019)

136 Source : « A lire dans LSA : Ces centres commerciaux qui vont mal », site internet LSA Conso, publié le 13/11/2014 [en ligne] : https://www.lsa-conso.fr/a-lire-dans-lsa-ces-centres-commerciaux-qui-vont-mal,191590 (consulté le 22/09/2019)

137 Un site recense les centres commerciaux désaffectés aux États-Unis : http://www.deadmalls.com/. Pascal Madry fait la même chose sur son site personnel : https://pascalmadry.wordpress.com/french-dead-malls/

138 Un salon annuel consacré au commerce et réunissant l’ensemble des professionnels de l’immobilier commercial. 139 Source : « MAPIC 2014 : mais qu'entendez-vous vraiment par "vacance commerciale" ? », site internet LSA Conso, publié le 24/11/2014 [en ligne] : https://www.lsa-conso.fr/mapic-2014-mais-qu-entendez-vous-vraiment-par-vacance-commerciale,192409 (consulté le 22/09/2019)

Figure 16. « Dead Mall » (source : site internet Silex140)

Mais là où le phénomène de désertification se donne le plus à voir, c’est certainement au cœur des villes et des centres-bourgs, plus fortement touchés par la vacance commerciale que les centres commerciaux. Plusieurs rapports publiés au cours des années 2010 ont permis de mettre en exergue le phénomène croissant de désertification commerciale dans les espaces centraux urbains. En effet, si l’on en croit les chiffres émis par Procos en 2015, la vacance commerciale augmenterait à une vitesse de près d’un point par an depuis 2012 (cf. figure 17). Selon l’Inspection générale des finances, alors que le taux de vacance commerciale était en moyenne de 6 % en 2001, il atteint 10,4 %141 en 2015. Pour les villes les plus touchées comme Nevers, Vierzon ou encore Béziers — devenue depuis la référence de la ville déserte sur le plan commercial — ce taux avoisine les 20 à 25 %142. L’analyse réalisée par Procos sur la vacance commerciale des centres-villes montre des différences dans la manière dont le phénomène touche les territoires (cf. figure 18). Petites et moyennes villes seraient en effet plus touchées que les métropoles, qui résisteraient plutôt bien de leur côté à la désertification commerciale. De la même façon, les territoires qui tirent leur revenus de l’agriculture, de l’industrie ou du tourisme sont généralement moins touchés par la vacance commerciale que les villes dont l’économie repose sur le commerce, les anciennes cités industrielles ou encore que les villes dont les atouts touristiques sont éloignés du centre urbain (cf. figure 18). Les villes où l’on observe une diminution de la population et/ou une baisse des revenus sont plus sujettes à la vacance tandis que

140https://silex-id.com/take-your-time/petite-histoire-du-shopping-le-debut-dune-nouvelle-ere

141 Source : « La carte de la vacance commerciale en France », site internet LSA Conso, publié le 21/10/2016 [en ligne] https://www.lsa-conso.fr/la-carte-de-la-vacance-commerciale-en-france,247557

142 Source : « La vacance commerciale s'est encore accrue dans les centres-villes » site internet LSA Conso, publié le 29/06/2016 [en ligne] : https://www.lsa-conso.fr/la-vacance-commerciale-s-est-encore-accrue-dans-les-centres-villes,24148 (consulté le 22/09/2019)

les villes situées à l’écart des grandes métropoles se retrouvent plutôt protégées de la désertification dans la mesure où elles réussissent à garder leur clientèle « captive ».

Figure 17. Évolution de la vacance commerciale selon Procos (2015)

Figure 18. Vacance commerciale en 2001 (à gauche) et en 2016 (à droite) selon Procos143