Les acteur.rice.s : intermédiaires et financeur.se.s

En réponse à la question comment mieux répondre aux besoins en logements dans les territoires est souvent évoquée la complexité résultant de la multiplicité des acteur.

rice.s, comme indiqué par plusieurs personnalités reçues en audition et notamment Marie-Noëlle Lienemann, qui soulignait « L’une des raisons de ces difficultés tient à la multiplicité

192 Entretien d’André Yché avec la rapporteure.

AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES des intervenants et des paramètres, concourant à des blocages qui peuvent s’accumuler. Il y a

certes des politiques publiques et des acteur.rice.s public.que.s, mais ce ne sont pas les seul.e.s acteur.rice.s, loin de là. Il en résulte in fine une certaine illisibilité quant à l’engagement et à la stratégie de la Nation pour assurer à nos concitoyens le droit au logement, un logement abordable là où les foyers en ont besoin, favoriser un parcours résidentiel pour les ménages au cours de leur vie, assurer un brassage et une mixité sociale, un aménagement du territoire harmonieux et des villes durables … »¹⁹³.

En effet, outre les collectivités publiques, et parce que les personnes en recherche de logement que ce soit pour une acquisition ou une location doivent s’en remettre le plus souvent aux professionnel.le.s, de nombreux.se.s acteur.rice.s jouent un rôle important qu’ils soient gestionnaires, intermédiaires ou même particulier.ère.s (déjà traité au point II- A-2 -b) Un bien particulier, élément essentiel de la vie et du patrimoine de beaucoup de ménages. Ne seront donc abordées ici que les acteur.rice.s intermédiaires et financeur.se.s.

ÊLes intermédiaires

Comme le constate Sylvie Landriève dans son ouvrage L’immobilier, une passion française¹⁹⁴, de nombreux intermédiaires perçoivent une rémunération selon un pourcentage appliqué au montant de la transaction qu’ils accompagnent, ce qui leur donne un intérêt direct à ce que les prix des transactions et leur nombre soient élevés et, si possible, augmentent.

L’ensemble des intermédiaires (notaires, agent.e.s immobilier.ère.s, et depuis les années 1990, avocat.e.s d’affaires et banquier.ère.s), sont rémunéré.e.s si l’affaire se conclut. Ils.elles jouent un rôle important pour faciliter le rapprochement entre acquéreur.se.s et vendeur.

se.s, notamment en opérant un regroupement des annonces de biens à vendre, ainsi qu’en permettant à l’acheteur.se potentiel.le de visiter et de repérer des biens proches de ses attentes, mais aussi pour sécuriser les transactions.  

À certaines périodes, quand l’augmentation des prix immobiliers dans une partie importante des territoires devient telle qu’une part croissante des ménages, et notamment des primo-acquéreur.se.s, se trouve découragée ou empêchée d’acheter, jusqu’à faire chuter le nombre des transactions, les intermédiaires ont intérêt à une baisse des prix suffisante pour faire repartir le marché. C’est notamment ce qui s’est produit dans notre pays après 1991 où la très forte augmentation des prix des logements anciens, particulièrement prononcée en Ile-de-France, avait débouché sur une baisse très forte des transactions, jusque vers 1997.

L’intermédiaire que rencontre habituellement l’acquéreur.se est l’agent.e immobilier.ère. Mandaté par le.la vendeur.se, son activité est encadrée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, qui régit l’activité immobilière en France. Elle consiste principalement « à organiser la publicité et les visites du bien à vendre pour trouver un.e acquéreur.se». L’agent.e immobilier.ère peut par ailleurs

193 Audition de Marie-Noëlle Lienemann, ancienne ministre, Sénatrice, présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM, le 10 février 2016.

194 L’immobilier, une passion française ; Sylvie Landriève ; édition Demopolis, 2016.

Rapport

dans certains cas accompagner les deux parties dans leurs démarches réglementaires. « Il est payé sur la transaction, le plus souvent par l’acquéreur.se, surtout s’agissant des transactions entre particulier.ère.s »¹⁹⁵.

L’agent.e immobilier.ère, dont les honoraires sont libres, perçoit en France en moyenne une commission de l’ordre de 6 % sur chaque transaction immobilière conclue.

Autre intermédiaire pour réaliser une vente ou une acquisition immobilière, incontournable pour l’acquéreur : le.la notaire. Le montant du service apporté par l’étude notariale est en proportion du prix de vente du bien, dont le taux est fixé par l’État. Sa prestation sera facturée selon les sommes suivantes :

y Émolument  : l’émolument est la somme perçue par le.la notaire en contrepartie d’une prestation dont le tarif est réglementé. Le montant est identique quel que soit le.la notaire choisi.

y Débours ou déboursés  : Les déboursés sont les sommes que le.la notaire paye pour le compte du client pour la réalisation d’une prestation. Ces sommes servent à rémunérer les différent.e.s intervenant.e.s et/ou à payer le coût de différents documents.

y Honoraire : L’honoraire est la somme perçue par le.la notaire en contrepartie d’une prestation dont le montant n’est pas réglementé. L’honoraire est librement convenu par le.la client.e avec son notaire. Il s’agit par exemple d’une consultation juridique non liée à un acte notarié, telle qu’un conseil en droit familial. Quelle que soit la prestation effectuée, le.la notaire doit indiquer à l’avance à son.sa client.e le montant estimé des frais à régler.

y Droits d’enregistrement. Le.la notaire se charge de reverser les sommes au Trésor public. Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus par l’État, le Département et la Commune concernés.

La taxe départementale, théoriquement fixée à 3,80 %, a été portée à 4,5 % par la quasi-totalité des Départements. La taxe communale a un taux de 1,20 %.

Une taxe nationale au profit de l’État est égale à 2,37  % du montant du droit départemental.

Le nombre des agences immobilières s’adapte à l’évolution des marchés immobiliers et fluctue dans le temps, tendant à s’accroître quand des prix sont élevés et que le nombre de transactions immobilières augmente, et à se réduire dans les périodes ou le nombre de transactions immobilières diminue. Le nombre des offices notariaux varie dans des proportions beaucoup moindres.

Les collectivités territoriales, notamment les départements, principaux bénéficiaires des droits de mutation, ainsi que les communes ou leurs EPCI, mais aussi l’État, ont intérêt à des prix immobiliers élevés conjugués à un nombre d’achats/ventes important, car cela alimente directement leurs ressources fiscales, indirectes et directes. Ce point est abordé ultérieurement et n’est donc pas davantage développé ici.

195 Sylvie Landriève, L’immobilier, une passion française, op. cit.

139

AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES

ÊFinanceur.se.s

S’agissant de l’habitat privé, les banques, principales financeuses du logement en accordant des crédits à l’habitat aux particulier.ère.s ont vu en 2015, l’activité sur le marché immobilier résidentiel marquer une nette reprise, favorisée par des taux d’intérêt à long terme qui se maintiennent à des niveaux historiquement bas. Sur le marché de l’ancien, le nombre de transactions a ainsi progressé de 16 % en un an, repassant au-dessus de sa moyenne de long terme, tandis que sur le marché du neuf, la reprise qui avait débuté fin 2014 s’est confirmée avec une hausse des ventes de 17,9 %. Ce regain d’activité s’observe dans un contexte de stabilisation des prix qui, sur le marché de l’ancien après trois années de baisse continue, affichent un léger repli de seulement 0,1 % sur la France entière, Paris (+0,3 %) et la Province (+0,2 %) enregistrant une légère progression.

Dans ce contexte, la production de crédits à l’habitat des banques françaises a marqué un net rebond en 2015, progressant de 77,2 % selon les chiffres de la Banque de France¹⁹⁶.

Graphique 5 : Production des prêts à l'habitat (en milliars d'euros)Graphique 3 Production des prêts à l’habitat (en milliards d’euros)

Source : Banque de France ; Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, flux CVS, cumulés sur 12 mois ; dernier point : mars 2016 La hausse de la production est portée principalement par une forte demande de crédits, qui rejoint les niveaux observés en 2009 - 2010 juste après la crise, et par un léger assouplissement des critères d’octroi (Graphique 4).

Graphique 4

Critères d’octroi et demande de crédits à l’habitat

Source : Banque de France, Enquête mensuelle auprès des banques sur la distribution du crédit en France ; dernier point : décembre 2015 En dépit d’un léger retournement de tendance fin 2015, la poursuite de la baisse des taux des prêts immobiliers en lien avec les taux longs soutient la reprise de la production (Graphique 5).

-60%-45%

-30%

-15%

+0%

+15%

+30%

+45%

+60%

+75%

+90%

+105%

200 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220

Crédits nouveaux à l'habitat des particuliers cumulés sur 12 mois Moyenne

Var° annuelle

-100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80

Critères d'octroi Demande de crédits à l'habitat

Diminution de la demande/assoupliss

ement des critéres

Augmentation de la demande/resserrrement des

196 Le financement de l’habitat en 2015 ; Analyses et synthèses, ACPR Banque de France, n° 71, juillet 2016.

Rapport

En novembre 2016, la production de crédits a été de 216,3 milliards d’euros sur 11 mois.

Si ce chiffre marque une progression de 15,3 % par rapport à la même période de l’année précédente, il assure avant tout au marché de dépasser son record annuel atteint sur l’ensemble de 2015 avec 203,2 Md€. Juste pour le mois de novembre 2016, les banques ont accordé 27,5 Md€ de financements, selon les chiffres de la Banque de France, soit près de 1 Md€ de prêts par jour… Jamais un mois n’avait été aussi spectaculaire en matière de prêts immobiliers. Les raisons de cette envolée sont principalement dues à des taux extrêmement bas et à la perspective d’une remontée, devenue effective en fin d’année. Une part importante de ces prêts est toutefois consécutive à des opérations de renégociation de crédits déjà consentis.

S’agissant du logement locatif social, l’État, via la Caisse des dépôts, propose des prêts encadrés d’une durée maximum située entre 30 et 50 ans pour financer l’acquisition du foncier et de biens immobiliers existants et le coût de construction ou d’amélioration des logements. Aujourd’hui premier.ère financeur.se du logement social, la Caisse des dépôts est présente aux côtés des bailleur.resse.s sociaux.ales depuis 120 ans. Le logement social est aujourd’hui encore financé grâce aux fonds déposés sur les livrets d’épargne réglementés (livret A, livret de développement durable), que la Caisse des dépôts centralise à 65 %.

Facteur déterminant de l’attractivité des territoires, le logement se place au premier rang des priorités stratégiques du groupe Caisse des dépôts, qui intervient en tant que prêteur, opérateur et promoteur. En 2013, les prêts sur fonds d’épargne ont ainsi permis de financer 105  000  nouveaux logements sociaux, soit l’équivalent d’une ville de 250 000 habitant.e.s.

Action Logement¹⁹⁷ (ex 1  % Logement) gère paritairement depuis plus de 60 ans la Participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Toutes les entreprises du secteur privé non agricole employant au moins 20 salarié.e.s au cours de l’année civile écoulée, sont redevables du versement de la PEEC, soit plus de 220 000 entreprises employant 14 millions de salarié.e.s potentiellement bénéficiaires.

Depuis sa création, le rôle d’Action Logement s’est considérablement renforcé dans la politique de renouvellement urbain et le développement du logement social, de même que s’est accrue sa place dans la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat aux côtés des collectivités territoriales. Action Logement assure ainsi la quasi-totalité du financement de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et contribue par les investissements immobiliers de l’Association Foncière Logement (AFL) à la mixité sociale des quartiers. La mission première d’Action Logement, acteur de référence du logement social en France, est de faciliter le logement pour favoriser l’emploi. Grâce à son implantation territoriale au plus près des entreprises et de leurs salarié.e.s, ses équipes mènent sur le terrain, deux missions

197 http://www.actionlogement.fr

AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES principales : construire et financer des logements sociaux et intermédiaires, prioritairement

dans les zones de forte tension immobilière et accompagner les salarié.e.s dans leur mobilité résidentielle et professionnelle, afin de faciliter leur accès au logement et ainsi à l’emploi.

Action Logement dispose notamment d’un parc de 877 000 logements sociaux ainsi que de 71 000 logements intermédiaires. En 2015, près de 30 000 logements nouveaux ont été programmés, et 25 000 livrés.

En matière de location, Action Logement favorise l’accès à un large choix de logements dans le parc locatif social, intermédiaire et privé. Elle propose aux salarié.e.s un prêt sans frais ni intérêt pour financer leur dépôt de garantie (avance LOCAPASS) dans la limite de 500 €, des garanties de loyer dans le parc social avec la Garantie LOCA-PASS ou dans le parc privé avec le cautionnement VISALE, dispositif déjà décrit infra.

Action Logement peut également consentir des prêts à taux avantageux aux salarié.e.s pour l’acquisition d’une résidence principale en remplacement du prêt principal et propose un conseil en financement. Des prêts travaux et agrandissements sont aussi proposés ainsi qu’un accompagnement sur mesure pour réussir sa mobilité professionnelle, avec le CIL PASS Mobilité et l’aide Mobili-PASS¹⁹⁸.

Comme le note le rapport Place des jeunes dans les territoires ruraux¹⁹⁹, les dernières années ont été marquées quant au logement de jeunes par la signature d’un Accord national interprofessionnel avec la mise en place du Mobili Jeune et le développement de l’accompagnement à la colocation, entre autres. Une plateforme «  logements des alternant.e.s  » a été développée en partenariat avec les conseils régionaux. Elle est accessible depuis les sites des centres de formation des apprenti.e.s, ainsi que sur les sites des partenaires d’Action Logement.

198 Source : Groupe Action Logement : le projet Action Logement.

199 CESE, avis Place des jeunes dans les territoires ruraux, rapporté par Bertrand Coly et Danielle Even (2016).

Rapport