COMMENT MIEUX RÉPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS DANS LES TERRITOIRES ?
E. Le logement, un bien spécifique dans les Outre-mer
2. Des difficultés de logement particulières dans les Outre-mer
Les territoires ultra-marins comptent globalement, d’après les chiffres du ministère de l’Outre-mer et de l’INSEE, environ 785 000 résidences principales dont environ 146 700 logements sociaux (18,7 %) et connaissent tous d’importants besoins en logements et en logements sociaux. Près de 80 % des ménages sont, dans les territoires ultramarins, éligibles au logement social, contre 66 % en métropole.
133 CESE, Contribution de la délégation Outre-mer, rapportée par Gérard Grignon, à l’avis La dépendance des personnes âgées, rapporté par Monique Veber et Yves Vérollet (juin 2011), p. 67.
134 Idem.
135 Françoise Rivière, article : « Les Outre-mer au sein du territoire national : entre rattrapage et particularités », op.
cit., p. 98.
AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES Tableau 4 : Régions et collectivités d’Outre-mer : quelques indicateurs136
Régions Collectivités
Population (estimation
2016)
Nombre de résidences
principales Nombre de logements locatifs sociaux
Guadeloupe 400 000 170 000 34 000
Martinique 378 000 165 000 29 000
Guyane 255 000 59 000 12 000
Réunion 845 000 235 000 55 000
Polynésie 275 000 56 000 2 500
Française
Nouvelle- 275 000 85 000 11 500
Calédonie
Mayotte 230 000 38 000
(estimation) 2 000
Saint-Pierre-et-Miquelon 6 000 2 415 200
(estimation) Source : CESE, avis Avant-projet de loi de programmation égalité réelle Outre-mer, rapporté par Christian Vernaudon (2016) ; données relatives à la population : INSEE, ISPF pour la Polynésie française et ISEE pour la Nouvelle-Calédonie.
Source : nombres de résidences principales et de logements locatifs sociaux : ministère de l’Outre-mer, INSEE, USH (certaines données portent sur 2009 et 2010).
Données ISEE pour les logements en Nouvelle-Calédonie, RP 2014.
Des études fournissent des éléments d’actualisation et de complément pour une partie de ces territoires. Ainsi, une étude de l’INSEE sur le parc de logements dans les départements d’Outre-mer (hors Mayotte), qui représentent à eux quatre environ les deux tiers de la population ultramarine, note que le parc de résidences principales augmente Outre-mer plus vite qu’en métropole : de l’ordre de + 2 % par an en moyenne depuis 2010. D’après ses estimations, il atteindrait près de 725 000 logements en 2014, dont 69 % en habitat individuel et 31 % en habitat collectif. « 55 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en 2014. Les accédant.e.s à la propriété représentent 11 % des ménages, soit 6 points de moins qu’en métropole. Dans le parc locatif, le secteur social regroupe près de 24 % des ménages et le secteur privé 17 % »137.
136 Ce tableau produit par l’USH à partir de données de l’INSEE et du ministère de l’Outre-mer ne comporte pas Saint-Barthélemy, Saint-Martin, les iles Wallis-et-Futuna, pour lesquels les chiffres du nombre de résidences principales et des logements locatifs sociaux ne sont pas disponibles ou pas distingués.
137 Source : INSEE, Laure Crusson et Séverine Arnault, « Le parc de logements en France au 1er janvier 2014 » http://
www.insee.fr/document.asp?ref_id=if16
Rapport
Mahieddine Hedli, directeur de l’Outre-mer à l’USH, notait en entretien avec la rapporteure que le déficit en logements sur l’ensemble de l’Outre-mer est estimé à 90 000 logements, avec une sur-occupation des logements deux fois plus forte qu’en métropole. Or, « les contraintes financières des collectivités face à l’ampleur des besoins en équipements, aménagements et services publics ne leur permettent pas toujours de contribuer à un niveau significatif à la programmation des logements sociaux »138.
S’y ajoute un important problème d’insalubrité. Le rapport sur L’habitat insalubre et indigne dans les départements et régions d’Outre-mer : un défi à relever, rapporté par Serge Letchimy (2009) note que « l’habitat insalubre dans les quatre DOM concerne quelque 50 000 logements insalubres abritant plus de 150 000 personnes, et cet habitat, tel qu’il est estimé, ne recouvre que l’habitat informel, les autres formes d’insalubrité n’étant que peu repérées »139. Un rapport du CGEDD de 2012 estime pour sa part qu’au moins 70 000 logements relèveraient de l’habitat indigne dans les DOM. Par ailleurs, près de 100 000 logements nécessiteraient une intervention lourde afin d’apporter à leurs habitant.e.s des conditions de vie décentes et la sécurité140. Une loi n°2011-725 du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne dans les départements et régions d’Outre-mer a été adoptée pour essayer d’y remédier. Une étude y a été consacrée par la Commission nationale d’évaluation des politiques de l’État Outre-mer (CNEPEOM).
Une étude de l’INSEE rappelle que si, en 2006, les quatre départements d’Outre-mer comptaient environ 630 000 résidences principales, constituées majoritairement de maisons individuelles en dur, « l’habitat individuel se compose aussi d’autres types de construction faits de matériaux légers comme le bois ou la tôle, de qualité hétérogène. Cet habitat dit
« traditionnel » ne concerne aujourd’hui que 13 % des résidences, contre 23 % en 1996. 27 % des logements sont constitués d’appartements en immeubles collectifs. La taille moyenne des logements est inférieure à celle observée en métropole, tant en nombre de pièces qu’en surface.
La surface moyenne, de 88 m², s’est toutefois accrue de plus de 5 m² en dix ans. (...) L’espace de vie est agrémenté de terrasses ou de balcons pour plus de trois logements sur quatre et le confort sanitaire des ménages s’est considérablement amélioré, mais il reste encore 6,5 % des logements qui ne disposent pas d’eau courante, de WC ou de salle d’eau »141.
Dans ses rapports sur Le logement en Outre-mer de 2006 et 2008, le sénateur Henri Torre souligne les conditions géologiques et climatiques très difficiles existant dans les collectivités ultramarines au regard du logement, avec entre autres des risques sismiques en Guadeloupe et en Martinique ou des pluies fréquentes en Guyane, qui entraînent des risques de glissement de terrain. S’y ajoutent des problèmes de mobilisation du foncier, des coûts élevés d’aménagement des terrains et de construction liés notamment aux particularités
138 Entretien de M. Mahieddine Hedli avec la rapporteure.
139 Rapport L’habitat insalubre et indigne dans les départements et régions d’Outre-mer : un défi à relever, rapporté par Serge Letchimy, Assemblée nationale (septembre 2009), p. 1.
140 Conseil général de l’environnement et du développement durable, Rénovation urbaine et habitat indigne dans les DOM, établi par Philippe Schmit (2012).
141 « Les logements en 2006 : le confort s’améliore, mais pas pour tous », de Bénédicte Castéran et Layla Ricroch, INSEE Premières n°1202 (juillet 2008).
AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES géologiques et au prix onéreux des matériaux importés du fait de l’octroi de mer. De ce fait,
les prix de revient des logements, y compris sociaux, sont élevés et les loyers plutôt chers au regard des moyens en général limités de la population à loger, en particulier les jeunes.
Le rapport de 2008 note aussi l’insuffisance au regard des besoins du nombre de logements sociaux et très sociaux construits à la Réunion, en Guyane, en Guadeloupe, en Martinique et à Mayotte, de 2005 à 2007142.
« L’Ile de La Réunion fait face actuellement à un niveau de surpeuplement : 29 % du parc privé locatif et 33 % du parc locatif social accueilleraient des familles en situation de sur-occupation de logement »143. À Mayotte, la très forte croissance démographique et « l’absence de construction de logements sociaux conduisent au développement de quartiers d’habitat spontané constitué de bangas (habitations sommaires en tôle) »144.
Une étude récente de l’INSEE comparant les prix en 2015 dans les DOM et en métropole, note que les écarts de prix des dépenses liées au logement (loyers, charges, entretien, eau, électricité, principalement), sont « contrastés entre les territoires, si l’on prend comme référence les habitudes de consommation métropolitaines. En particulier, les écarts de loyers avec la France métropolitaine (avant déduction des aides au logement) sont beaucoup plus importants en Guadeloupe et en Guyane qu’à La Réunion et en Martinique. A type de logement (individuel et collectif) et qualité de logement (surface, nombre de pièces, confort) équivalentes, les prix en secteurs libres sont plus élevés par rapport à la France métropolitaine, de 20 % en Guadeloupe et en Guyane, et d’environ 10 % à La Réunion et en Martinique. Les prix des loyers du secteur social sont plus proches de ceux de la métropole, sauf en Martinique où ils sont plus faibles de 15 % »145.