Définition du marché du logement

Un marché peut se définir en économie comme le lieu physique ou le cadre virtuel où se rencontrent une offre et une demande de biens ou de services, dont la confrontation aboutit à la fixation d’un prix.

Ce peut être aussi, dans une autre acception, la quantité ou la valeur totale d’une catégorie donnée de produits ou de services vendus pour une période donnée et sur une zone donnée.

Le marché du logement présente, par rapport à d’autres types de marchés, des particularités importantes.

D’une part, c’est surtout un marché de l’occasion. En effet, pour un parc total d’environ 34,5 millions de logements, dont près de 29 millions de résidences principales, le nombre de logements neufs construits par an s’établit, comme déjà noté, entre 300 000 et 400 000 logements, soit 1 % environ du parc seulement. L’offre est donc en très grande majorité constituée de logements déjà existants, qui sont libérés par leurs occupant.e.s précédent.e.s, puis loués ou mis en vente.

Jean-Claude Driant en rappelle les principaux paramètres quantitatifs dans son livre déjà cité Les politiques de logement en France : « On recense en moyenne un peu plus de 2,5 millions d’emménagements par an, dont quelque 700 000 décohabitations et un peu plus d’1,8 million de ménages quittant un logement pour en occuper un autre (déménagements). Dans le même 148 Projet de loi sur l’Egalité réelle Outre-mer, dans sa version soumise au Sénat au 17 janvier 2017.

Rapport

temps, sous l’effet des décès et des cohabitations nouvelles (formation de couples …) environ 450  000  logements sont libérés chaque année. Au total, les déménagements, les disparitions et les formations de ménages produisent donc une offre annuelle de quelque 2,2  millions de logements dans le parc existant. Dit en d’autres termes, un ménage à la recherche d’un logement aura, selon le rythme de la construction cette année-là, entre 5,5 et 7 fois plus de chances d’en trouver un dans le parc existant que grâce à la production neuve »¹⁴⁹.

En valeur, toutefois, le différentiel entre marché de « l’occasion » et marché du « neuf » est nettement moindre, de l’ordre de deux tiers/un tiers  : en 2013, ainsi, l’acquisition de logements neufs a représenté un peu plus de 40 Md€, celle de logements anciens un peu moins de 100 Md€¹⁵⁰.  

C’est d’autre part très largement un marché de la location, alimenté surtout par les mobilités des ménages. Cette donnée peut surprendre, car, comme déjà indiqué, plus de 58 % des ménages sont propriétaires de leur logement en France, en 2013. Mais ce niveau élevé est le fruit d’un lent processus cumulatif dans la durée. A une année donnée, le nombre de logements qui se louent est très supérieur à celui des logements qui s’achètent.

Les locataires, et en particulier les locataires du parc locatif privé, sont en effet beaucoup plus mobiles que les propriétaires, et une partie importante d’entre eux.elles, notamment parmi les jeunes, passent pendant au moins une période de leur vie d’un logement locatif à un autre, avec des déménagements fréquents : selon Jean-Claude Driant, « environ 75 % des emménagements annuels se font dans les secteurs locatifs  »¹⁵¹. Les biens immobiliers existants « tournent » en revanche relativement peu à la vente : selon le Conseil d’analyse économique, ils sont « sur le marché en moyenne une fois tous les dix-neuf ans »¹⁵².

Une note de Didier Cornuel¹⁵³ fournit des éclairages complémentaires sur les mécanismes des marchés du logement, dont des éléments sont repris ci-après de manière synthétique.

Le produit logement est, d’après Didier Cornuel, constitué par une construction sur une parcelle de sol, dans une combinaison à chaque fois spécifique de facteurs de production (matériaux de construction, équipements, travail), notamment en termes de densité d’utilisation du sol. L’usage du produit logement est un service dont la valeur économique est représentée par le loyer, loyer effectif quand le logement est locatif, loyer dit « imputé » lorsque l’occupant .eest le propriétaire. Sa détention confère un droit sur les recettes qu’il peut engendrer, ce qui fait du logement un actif corporel ou réel.

Comme l’ont noté plusieurs expert.e.s en entretien de la rapporteure, les prix et volumes en matière de production de logements ne sont pas déterminés à partir des coûts de production pour aller ensuite vers le prix de l’actif et vers le loyer, comme c’est le cas pour la plupart des biens. Alors qu’en économie, de manière générale, le prix d’un bien est déterminé

149 Jean-Claude Driant, Les politiques du logement en France (2015), op. cit. p. 13.

150 Idem, p. 149.

151 Idem p. 15.

152 Alain Trannoy, et Etienne Wasmer, Conseil d’analyse économique, « Comment modérer les prix de l’immobilier ? », note du Conseil d’analyse économique n°2, (2013), p. 10.

153 Didier Cornuel est professeur émérite d’économie à l’Université de Lille (Laboratoire LEM). Il est notamment l’auteur de Économie immobilière et des politiques du logement (2013) Bruxelles, De Boeck (2013).

AVISDÉCLARATIONS/SCRUTINRAPPORTANNEXES par le coût de production, auquel on rajoute une marge, dans le cas du logement, « ce sont

les valeurs futures qui déterminent les valeurs présentes. ( ) Comme le sol n’est pas produit, son prix est celui que les acquéreurs sont disposés à payer, soit directement, quand ils l’achètent eux-mêmes, soit indirectement par l’intermédiaire d’un promoteur. ( ) Un promoteur anticipe le prix de vente du programme qu’il produit pour déterminer, par un compte à rebours, le coût foncier que le programme peut supporter ». De même, un.e bailleur.resse qui a acheté un logement envisage de le louer à un certain niveau de loyer mais il réduira ses prétentions si ce niveau excède celui du marché. A l’inverse, si ses anticipations étaient inférieures au loyer du marché, il tendra à augmenter autant que possible le loyer qu’il demandera¹⁵⁴.

Enfin, les logements étant des biens hétérogènes, quasi tous différents selon leur lieu d’implantation, leur construction, leur étage, leur exposition, leur distribution, les catégories sociales de ménages habitant le quartier et les logements voisins, l’allocation des différents biens entre les demandeur.se.s potentiel.le.s s’opère selon un mécanisme qui s’apparente à celui des enchères : « chaque demandeur.e définit le prix maximal qu’il est disposé à payer pour chacun d’eux. Les biens sont attribués au plus offrant en commençant par les plus désirables.

Les prix (ou le loyer) de chaque bien est celui que propose celui à qui il est alloué. En définitive, c’est le.la demandeur.e qui fait le prix (ou le loyer). Là aussi, le fonctionnement du marché du logement diffère de celui des autres biens qui sont le plus souvent reproductibles à l’identique sans limite et donc parfaitement substituables »¹⁵⁵.

Par exemple, en peu d’années, l’introduction d’une étiquette énergétique a influencé les niveaux de prix des biens immobiliers : selon qu’un même logement est coté A, B ou C, son prix ne sera pas le même.

Cette affirmation selon laquelle « c’est le.la demandeur.euse qui fait le prix » ne signifie bien entendu pas que l’acheteur.se soit toujours en position de force : pour se reporter à la typologie définie par Bernard Coloos déjà évoquée dans le point I C 2, c’est surtout le cas en zone détendue ou intermédiaire, ainsi que dans les périodes de baisse des prix du logement. À l’inverse, en zones tendues où l’offre de logement est insuffisante au regard de la demande, les vendeur.se.s sont en position d’exiger un prix d’achat ou un loyer élevé ; mais c’est in fine néanmoins la capacité d’un.e acheteur.se ou d’un.e locataire à accepter le prix demandé ou à offrir plus pour obtenir le bien convoité qui l’emporte. C’est du reste pour cette raison qu’a été mise en place la loi Alur afin de tenter de réguler en zones tendues la hausse jugée excessive des loyers.

154 Didier Cornuel, article « Fonctionnement et grandes tendances du marché immobilier », Cahiers français n°388 (septembre-octobre 2015), la documentation Française, p. 40.

155 Idem, p. 41.

Rapport

2. Pourquoi ce ne peut pas être un (des) marché(s)