Fait générateur

1 De plus, intervient le droit de cohériter à une part du bénéfice : si un agriculteur vend la surface de terrain sur laquelle est située la ferme ainsi que les terrains alentours nécessaires à l’exploitation dans les 25 ans après avoir repris l’exploitation de ses parents, il doit en partager les bénéfices avec ses frères et sœurs ou leurs descendants. Ceci n’incite pas l’héritier propriétaire à revendre rapidement.

2 Frigoerelsesafgift, ou « taxe sur la libération du foncier ».

3 Selon le rapport du Sénat français de 1998 cité ci-dessus, la valeur locative cadastrale au Danemark est inférieure à la réalité du marché. Ceci a pour effet de majorer l'assiette de la taxe et d'accroître, par conséquent, le produit de l'impôt.

Il existe une différence majeure entre la taxe d’urbanisation et la taxe sur les plus-values : le fait générateur de la taxation n’est pas le même. Si auparavant le changement de zonage induisait l’imposition, c’est actuellement la vente du terrain qui la provoque.

De ce fait, le mécanisme a perdu beaucoup de son intérêt. En effet, la taxation lors du changement de zonage, d’une part limitait les demandes d’urbanisation, et d’autre part incitait le propriétaire à « récupérer sa mise » en urbanisant et vendant rapidement, et limitait de ce fait la rétention foncière.

Le système actuel est donc moins directement lié à des enjeux d’aménagement territorial et il est sans doute plus, à notre sens, devenu une source de revenus qu’autre chose.

3.5 REGION FLAMANDE

En Belgique, les plus-values sur les ventes immobilières sont taxées dans le cadre de l’impôt sur les revenus. Ce mécanisme n’est toutefois pas spécifiquement lié à un changement d’affectation mais à une plus-value réalisée dans le cadre d’une transaction.

La Région flamande dispose quant à elle depuis une dizaine d’années d’une méthode de taxation des plus-values d’urbanisme (appelée planbatenheffing ou taxation des bénéfices de la planification). Le décret du 18 mai 1999 (MB du 8 juin 1999), portant organisation de l’aménagement du territoire, a introduit ce mécanisme¹ comme contrepartie à l’indemnisation des moins-values d’urbanisme (appelée planschadevergoeding ou compensation des dégâts de la planification). Toutefois, ce décret n’a pas été suivi d’arrêtés d’exécution, et n’a donc pas été mis en œuvre. Une réflexion de longue haleine a par la suite été engagée pour simplifier la réglementation.

Une nouvelle mouture de la réglementation a été introduite dans l’arrêté du 15 mai 2009 du Gouvernement flamand, portant coordination de la législation décrétale relative à l’aménagement du territoire (MB du 20 août 2009)².

3.5.1 Objectifs

La politique foncière constitue aux yeux des autorités flamandes un outil essentiel pour réaliser leurs objectifs d’aménagement territorial, de logement et de développement économique. Pour rappel, un décret de politique foncière et immobilière a été approuvé le 27 mars 2009. Il comprend de nombreuses mesures axées sur la réalisation des objectifs gouvernementaux en matière de logement abordable³. Le système de taxation des plus-values doit donc être replacé dans un contexte plus général de mise en place d’une série d’outils fonciers cohérents.

La philosophie qui sous-tend le mécanisme de taxation des plus-values d’urbanisme est présentée dans les exposés des motifs du décret de 1999 et de l’arrêté de 2009. Deux objectifs principaux sont mis en avant :

-le premier est la récupération, au profit de l’intérêt général, des bénéfices provenant des actes de la collectivité, censés œuvrer à l’intérêt général. La taxation se fait donc au bénéfice de l’intérêt général, pour financer la mise en œuvre de la politique de planification.

-le second est le fait que la taxation des plus-values est le pendant de l’indemnisation, et permet donc d’instaurer un équilibre et de maintenir une certaine équité entre « perdants » et « gagnants » de la planification

1 Articles 87 à 91.

2 Au chapitre VI, traitant des dommages et bénéfices résultant de la planification spatiale.

3 L’accord de gouvernement flamand 2004-2009 pose le droit à un logement abordable comme une des priorités de la législature.

Par ailleurs, le Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)¹, document d’orientation stratégique de l’aménagement du territoire en Région flamande, a pour finalités principales le maintien en l’état des espaces ouverts (par le biais de la protection des zones naturelles et peu bâties) et la densification des espaces déjà urbanisés (par la promotion d’une densité urbaine élevée)². La taxation des plus-values doit pouvoir permettre de compenser financièrement les communes qui se rallient à l’objectif de préservation des espaces naturels et ouverts. A ce sujet nous vous renvoyons au point 4.5.6, concernant l’affectation des recettes de la taxation.

3.5.2 Principe

En Région flamande, les plans d’aménagement (Ruimtelijke uitvoeringsplan/RUP –plan d’exécution spatial) sont établis à trois niveaux : régional, provincial et communal. Ils peuvent à chaque niveau toucher une ou des parties du territoire concerné³.

L’article 2.6.4 de l’arrêté du 15 mai 2009 mentionne qu’une taxe est due lorsque « l’entrée en vigueur d’un plan d’exécution spatiale ou d’un plan particulier d’aménagement⁴ entraîne pour une parcelle, une ou plusieurs des modifications de destination suivantes : »

1 http://www.rsv.vlaanderen.be/export/sites/rsv/uploads/documenten/overRSV/rsv_w.pdf

2 Ces deux objectifs sont intégrés dans le « slogan « : Vlaanderen open en stedelijk – Une Flandre ouverte et urbaine.

3 Arrêté du 15 mai 2009 portant coordination de la législation décrétale relative à l’aménagement du territoire, art 2.2.1.

4 Il s’agit des RUP ou BPA (Bijzonder plan van aanleg-Plan particulier d’aménagement) approuvés à partir du 1^er septembre 2009.

Affectation initiale Affectation finale 1 forêt, autres espaces verts ou réserve et nature résidentiel

2 activité économique résidentiel

3 récréation résidentiel

4 récréation résidentiel

5 activité économique résidentiel

6 forêt, autres espaces verts ou réserve et nature activité économique

7 agriculture activité économique

8 récréation activité économique

9 services communautaires et d'utilité publique activité économique 10 services communautaires et d'utilité publique récréation

11 forêt, autres espaces verts ou réserve et nature récréation

12 agriculture récréation

13¹⁶⁸ forêt, autres espaces verts ou réserve et nature agriculture

14 forêt, autres espaces verts ou réserve et nature zone pour l'extraction des minéraux de surface 15 agriculture zone pour l'extraction des minéraux de surface

Le changement d’affectation ne se limite donc pas à une classification binaire, de type constructible/non constructible. Il est tenu compte des potentiels variés en termes de rendement selon le type de bâti qui pourra être édifié sur le terrain.

3.5.2.1 Exceptions

La taxe n’est pas due dans les cas suivants :

• Lorsque la modification d’affectation n’entraîne par la possibilité d’obtenir un permis de lotir ou une autorisation urbanistique qui ne pouvait être obtenu avant l’entrée en vigueur du RUP ou BPA¹⁶⁹

• Lorsque la modification d’affectation concerne moins de 25% d’une parcelle et/ou une partie de parcelle de moins de 200m²

• Lorsqu’un RUP ou un BPA entre en vigueur afin de satisfaire à l’obligation d’indemnisation des moins-values d’urbanisme¹⁷⁰.

• Lorsque la parcelle sur laquelle une habitation « étrangère à la zone »¹⁷¹ , autorisée et non délabrée, est située le jour avant l’entrée en vigueur du RUP ou du BPA, obtient une destination résidentielle en conséquence du plan

• Lorsqu’une parcelle comprise dans un lotissement non périmé, destiné à la construction d’habitations, reçoit une destination résidentielle en conséquence du plan

• Lorsque la parcelle sur laquelle une entreprise « étrangère à la zone », autorisée et non délabrée, est située le jour avant l’entrée en vigueur du RUP ou du BPA, obtient une destination « activités économiques » en conséquence du plan

• Lorsque la parcelle sur laquelle des bâtiments « étrangers à la zone », autorisés et non délabrés, ou des terrains de sport, de récréation ou d’activité pour la jeunesse sont situés le jour avant l’entrée en vigueur du RUP ou du BPA, obtient en conséquence du plan une destination appropriée pour ces activités.

168 Cette modification d’affectation n’était pas prise en compte dans la version de 1999

169 Ce qui pourrait être le cas par exemple si les dimensions du terrain ne permettaient pas son urbanisation

170 Ainsi, pour éviter d’indemniser, une autorité planificatrice pourrait décider de rendre urbanisable un terrain dont le propriétaire a par ailleurs subi une moins-value.

171 Une habitation, un bâtiment ou un monument est étranger à la zone ou « zonevreemd » lorsqu’il ne correspond pas à l’affectation du sol. http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=14003

Les parcelles qui sont expropriées ou cédées à l’amiable pour cause d’utilité publique sont exemptées pour autant que les deux conditions suivantes soient remplies :

• la plus-value qui découle des prescriptions du RUP ou BPA n’entre pas en ligne de compte

l ’expropriation et la cession sont à charge du redevable et non du tiers acquéreur

3.5.2.2 Fait générateur de la taxe Le payement se fait :

• à la date de passation de l’acte authentique concernant une transmission à titre onéreux, ou

• dans un délai de six mois après l’octroi (en dernier ressort administratif) d’une autorisation urbanistique ou d’un permis de lotir. S’il n’y a pas transfert de propriété, le payement se fait donc au moment de l’obtention du permis.

La taxe n’est donc pas provoquée par le changement d’affectation lui-même, mais bien par l’activation, la mise en œuvre du terrain. Le mécanisme actuel s’aligne donc sur le mécanisme d’indemnisation des values, celle-ci n’intervenant que lorsque la moins-value s’est concrétisée. Par contre, dans la version de 1999, la taxe était due lors du changement d’affectation. On peut donc considérer que l’autorité flamande a fait machine arrière dans sa volonté d’inciter à la mise en œuvre rapide des terrains déclarés urbanisables et dans la lutte contre la rétention foncière.