Application de taux de taxation variés

Vu le peu de différences entre les deux modèles (seuil de 10% ou 25% de modification), nous avons choisi de ne travailler que sur le seuil de 25%.

Si en Région flamande la taxation est progressive, ce système ne nous semble pas, nous l’avons dit, adéquat. Nous avons donc opté pour un taux de taxation unique, quel que soit le montant de la plus-value estimée.

203 Arrêté du 20 décembre 2007, modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 concernant les prêts hypothécaires et l’aide locative du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie (M.B. du 06/02/2008, p. 7851)

204 Arlon, Assesse, Attert, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-saint-Etienne, Dalhem, Erezée, Fernelmont, Grez-Doiceau, Hélecine, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Messancy, Mont-saint-Guibert, Namur, Nivelles, Orp-Jauche, Ottignies Louvain-la-neuve, Profondeville, Raeren, Ramillies, Rixensart, Silly, Tinlot, Villers-la-ville, Walhain, Wasseiges, Waterloo, Wavre.

205 Ans, Beyne-Heusay, Boussu, Chapelle-lez-Herlaimont, Charleroi, Chatelet, Colfontaine, Courcelles, Dison, Dour, Engis, Farciennes, Flemalle, Fontaine-l’évêque, Frameries, Grâce-Hollogne, Herstal, La Louvière, Liège, Manage, Mons, Oupeye, Quaregnon, Saint-Nicolas, Sambreville, Seraing, Tournai, Tubize, Verviers, Visé.

206 Etant donné que les prix sont supérieurs de 35% à la moyenne régionale

• Selon la densité COSW

Estimation des recettes de la taxation des plus-values d’urbanisme suite au scénario « densité COSW » et selon différents taux de taxation

Estimation des recettes de la taxation des plus-values d’urbanisme suite au scénario « densité observée » et selon différents taux de taxation

• Selon la densité haute

Commune 80% 70% 60% 50%

Estimation des recettes de la taxation des plus-values d’urbanisme suite au scénario « densité haute » et selon différents taux de taxation

Les recettes potentielles sont loin d’être négligeables, surtout si l’on se base sur le scénario

« densité observée », qui n’est par ailleurs pas le scénario le plus en phase avec les objectifs de durabilité. Si l’on se base sur un scénario moyennement volontariste (densité COSW), on obtient une base taxable de 54 millions d’euros²⁰⁷, qui pourrait, dans le cas d’une taxation à80%, engendrer 43 millions d’€ de recettes, et 27 millions d’€ pour une taxation à hauteur de 50% (ce qui nous semble être un minimum !).

Ces calculs permettent de voir que ne pas mettre en place un système de taxation des plus-values provoque un manque à gagner assez important, et il permet d’imaginer l’ampleur des profits qui resteraient non touchés pour les propriétaires. (Et il ne s’agit ici que d’un seul arrondissement !).

5.4 CALCUL DES SUPERFICIES ELIGIBLES A L’INDEMNISATION DES MOINS-VALUES

Tout comme dans le cas des parcelles susceptibles d’être touchées par une taxation de la plus-value, certains critères doivent également être pris en compte.

Le premier est le fait que pour pouvoir bénéficier d’une indemnisation de moins-value, le terrain doit être riverain d’une voirie équipée. De plus, l’indemnisation ne couvre les parcelles qu’à hauteur des 50 premiers mètres.

Nous ne disposions pas d’une cartographie des voiries équipées mais avons pu obtenir une carte du réseau d’égouttage. Nous avons donc pu limiter les surfaces potentiellement indemnisables à celles se trouvant au plus à 50 mètres du réseau d’égouts²⁰⁸.

Nous avons ajouté un deuxième critère, qui n’est pas mentionné à l’article 70 du CWATUPE, mais qui, comme nous l’avons dit, est utilisé en Région flamande, et qui nous semble tout à fait intéressant. Il s’agit de la superficie minimale de 200 m². En effet, il est extrêmement rare que des parcelles d’une superficie inférieure à 200m² soient bâties.

207 Pour 439 ha éligibles à la taxation.

208 Dans les régions rurales, le fait de n’être pas raccordé aux égouts ne semble pas être à lui seul un motif de rejet de l’indemnisation, mais faute de données plus précises nous nous sommes contentés de cette approximation, qui pourrait toutefois avoir un effet à la baisse sur les montants des indemnisations récupérables.

Les surfaces de moins-value éligibles ont donc ensuite été comparées aux surfaces de plus-value pour chaque parcelle de plus de 200 m². Ceci permet d’éliminer les surfaces de moins-value qui seraient compensées, pour une même parcelle cadastrale, par des surfaces de plus-values.

Comme nous l’avons expliqué, le système d’indemnisation des moins-values se base sur une expertise. Toutefois, comme ces expertises sont rares et qu’il n’existe dès lors pas de données en quantité suffisante²⁰⁹, nous avons choisi de nous baser également sur le système mis au point pour la taxation des plus-values, en adaptant certains éléments de calcul.

Si, afin d’estimer la plus-value, différents coûts de lotissement devaient être pris en compte, dans le cas de l’estimation de la moins-value, étant donné les critères auxquels le terrain doit satisfaire pour être éligible à l’indemnisation des moins-values, certains coûts ne peuvent être défalqués.

La question du coût et de l’emprise au sol des voiries nous semble devoir être éliminée, vu l’exigence d’une voirie équipée riveraine du terrain. Par contre, nous incluons l’espace et les coûts liés aux espaces verts. La surface réservée à des espaces verts publics ainsi que la surface en espaces non commercialisables est estimée par STADIM à 20%. Qui estime que les coûts liés à la mise en place de ces espaces sont de 22 €/m².

Enfin, nous avons aussi tenu compte des frais de commercialisation estimés à 6,05%.

Nous avons donc appliqué le calcul suivant :

1. Le prix de référence pour les terrains résidentiels à l’échelle de la Région wallonne est de 93,85€/m².

2. La perte de surface due aux espaces verts et non commercialisables est de 20%. Il reste donc 80% de la surface initiale.

3. La valeur de cette surface est dès lors de : 0,9395*80%*93,85€ - (20%*22€)=

0,75*93,85€ -4,4€=66€.

209 Le nombre de cas de demandes d’indemnisation sur les dix dernières années s’élève à neuf, ce qui est très insuffisant pour se baser sur ces données

4. Le prix corrigé de référence pour l’estimation de la moins-value est donc de 66€.

5. Nous considérons que les espaces qui ont perdu leur constructibilité sont affectés à l’agriculture. Comme dans le cas des plus-values, nous prenons comme référence le montant de 1,97€/m² pour les terrains agricoles.

6. La moins-value serait donc de 66€ - 1,97€= 64,03 € /m².

7. L’indemnisation des moins-values se fait à hauteur de 80%.

8. Dans notre cas, l’indemnisation par mètre carré serait de 64,03*0,8= 51,22€.

Commune m² ha indemnisation (€) m² ha indemnisation (€) m² ha indemnisation (€)

Verlaine 1.359.826 136 69.650.301 789.162 79 40.420.852 644.230 64 32.997.461

Villers-le-Bouillet 1.539.576 154 78.857.057 1.035.948 104 53.061.231 723.587 72 37.062.139

Burdinne 1.006.901 101 51.573.444 758.314 76 38.840.817 632.189 63 32.380.708

Engis 519.393 52 19.952.482 247.334 25 12.668.435 223.655 22 11.455.583

Amay 1.383.277 138 70.851.422 846.453 85 43.355.297 693.149 69 35.503.079

Wanze 1.760.802 176 90.188.278 832.264 83 42.628.536 766.199 77 39.244.726

Héron 1.568.414 157 80.334.165 1.033.527 103 52.937.240 904.163 90 46.311.242

Nandrin 1.758.048 176 121.563.745 1.538.570 154 78.805.568 1.261.691 126 64.623.787

Huy 1.743.508 174 89.302.454 1.364.988 136 69.914.685 1.266.696 127 64.880.182

Modave 1.209.940 121 61.973.140 993.801 99 50.902.487 941.351 94 48.215.985

Anthisnes 1.157.488 116 59.286.548 835.797 84 42.809.497 694.304 69 35.562.251

Marchin 1.400.831 140 71.750.564 929.853 93 47.627.045 748.424 75 38.334.290

Tinlot 742.355 74 38.023.410 643.389 64 32.954.372 533.474 53 27.324.551

Ouffet 778.193 78 39.859.033 611.572 61 31.324.705 473.247 47 24.239.724

Hamoir 398.368 40 20.404.396 299.154 30 15.322.681 237.943 24 12.187.453

Ferrières 2.337.957 234 119.750.132 1.836.705 184 94.076.004 1.482.846 148 75.951.372 Clavier 2.103.961 210 107.764.870 2.004.992 200 102.695.677 1.739.458 174 89.095.013 T ota l 22.768.835 2277 1.191.085.441 16.601.818 1.660 850.345.131 13.966.606 1397 715.369.547

D e nsité ha ute D e nsité COS W D e nsité obse rvé e

Estimation des moins-values potentiellement indemnisables selon trois scénarios (potentiel théorique)

La différence entre les recettes potentiellement issues de la taxation et des potentielles dépenses liées aux indemnisations est énorme. Ce rapport est par exemple de 1 à 660 dans le cas du scénario haute densité avec un taux de taxation de 50%, de 1 à 22 pour le scénario COSW avec une taxation de 70% et de 1 à 6 pour la densité observée avec un taux de 80%.

Ceci tient à différents éléments : tout d’abord la surcapacité actuelle en zones d’habitat. Cet état de fait causerait logiquement plus de moins-values que de plus-values, d’autant plus que la volonté de reconcentrer et densifier l’habitat serait forte.

De plus, il convient de garder à l’esprit les alinéas (annulés par la Cour constitutionnelle, nous l’avons exposé ci-dessus) qui indiquaient que l’indemnisation ne se fait que si le propriétaire a montré une volonté d’affecter son bien à la destination prévue. Si ce critère ne peut être considéré comme permettant automatiquement d’éliminer le droit à l’indemnisation, il pourrait cependant faire partie d’un argumentaire allant dans ce sens. Ce critère permettrait sans doute d’éliminer une très grande part des demandes d’indemnisation²¹⁰. Ainsi, si l’on se base sur les données de la DGO4, portant sur les demandes d’indemnisation liées à l’article 70 du CWATUPE pour la décennie passée, l’on se rend compte, tout d’abord qu’elles ne sont pas nombreuses, mais surtout qu’elles n’ont donné lieu à aucune indemnisation (sur un montant global réclamé de 2.077.882€), que ceci soit dû à une affaire clôturée à l’avantage de la Région wallonne,

210 La recherche CPDT 2000-2002, considérait systématiquement les terrains grevés d’un bail à ferme comme non indemnisables en cas de changement d’affectation. Il serait selon nous imprudent de considérer que cet élément permet une élimination automatique du droit à l’indemnisation. Toutefois, il peut être pris en considération et venir en appui d’autres arguments en faveur de la non indemnisation.

à un classement provisoire, à une prescription, ou bien encore que la procédure soit toujours en cours. Comme nous le mentionnons plus haut, la Région devrait réfléchir aux moyens de revoir ces alinéas pour les rendre acceptables aux yeux de la Cour constitutionnelle.

Un autre élément susceptible de faire baisser les montants indemnisables est la hausse des valeurs foncières. En effet, pour des terrains acquis il y a longtemps, même après indexation des valeurs d’acquisition de ceux-ci, les valeurs resteraient sans doute très inférieures aux valeurs foncières actuelles, qui constituent la référence utilisée pour notre exercice.

Enfin, étant donné les difficultés liées à une procédure judiciaire (coût et durée de la procédure notamment), certains propriétaires abandonnent la possibilité d’être indemnisés.

Les chiffres ci-dessus sont donc à prendre avec beaucoup de prudence et même si ils représentent un potentiel théorique d’indemnisations exigibles, toute une série de facteurs devraient radicalement faire baisser ces chiffres.

Ces différents éléments nous amènent à la réflexion suivante : sans restriction conséquente des possibilités d’indemnisation (par l’ajout d’éléments restrictifs à l’article 70 du Code), la taxation des plus-values ne peut réellement être perçue comme le pendant financier de l’indemnisation des moins-values. La mise en place de critères restrictifs devrait selon nous faire l’objet d’un travail approfondi, certains critères pouvant d’ailleurs être du même type que les critères d’aptitude mis en avant dans l’expertise plan de secteur durable, qui pourraient permettre de mener une politique d’aménagement territorial plus raisonnée.

Une des pistes à suivre pour éviter l’indemnisation de trop nombreuses moins-values pourrait être l’affectation en ZACC des terrains pour éviter de devoir les déclasser. Toutefois, d’un point de vue juridique, la question n’est sans doute pas tout à fait claire. Nous disions ainsi dans notre rapport de septembre 2010 : «Dans ce contexte, la question du statut urbanistique donné par le rapport urbanistique et environnemental (RUE) aux zones d’aménagement communal concerté (ZACC) n’est pas à négliger. Le législateur de 2005 a modifié le statut de cette zone qui, auparavant, était une zone à urbaniser, pour en faire une zone urbanisable ou non urbanisable, totalement ou partiellement. La question de l’existence d’une moins-value découlant du RUE et son éventuelle indemnisation n’a fait l’objet d’aucune jurisprudence jusqu’à ce jour » (p.23).

5.5 S

’

«

»