Des financements aux ramifications complexes, perçus comme satisfaisants en général

Metodologia de Filtragem das Parcelas Urbanas com Real Capacidade para Edificação

Elaboração Própria CADASTRO OCUPADAS LIVRES SEM ACESSO COM ACESSO COM CONDIÇÕES SEM CONDIÇÕES SEM CONDIÇÕES COM CONDIÇÕES

ÁREA APTA PARA EDIFICAÇÃO ÁREA NÃO APTA PARA EDIFICAÇÃO

VECTORIZAÇÃO CADASTRO DIGITAL INTERSECÇÃO EDIFÍCIOS PARCELAS COM EDIFÍCIOS ANÁLISE DAS CONDIÇÕES DE ACESSO ANÁLISE DAS CONDIÇÕES DE GEOMETRIA ANÁLISE DAS CONDIÇÕES DE OROGRAFIA

82

6.3. EDIFICAÇÃO EXISTENTE

6.3.1. ANÁLISE

No concelho de Mesão Frio, segundo a informação cedida em ambiente SIG, existem um total de 3524 edifícios distribuídos segundo o quadro 6.3.

Quadro 6.3.

Distribuição do Número de Edifícios por Freguesias Elaboração Própria FREGUESIA Nº. EDIF. BARQUEIROS 592 CIDADELHE 174 SANTA CRISTINA 662 SÃO NICOLAU 215 OLIVEIRA 341 VILA JUSÃ 345 VILA MARIM 1195

Gráfico 6.1. – Distribuição do Número de Edifícios por Freguesias

Elaboração Própria BARQUEIROS 17% CIDADELHE_5% SANTA CRISTINA 19% SÃO NICOLAU 6% OLIVEIRA 9% VILA JUSÃ 10% VILA MARIM 34%

83 Relativamente à data de edificação, 95% dos edifícios foram construídos antes de 1995, isto é, antes da data de entrada em vigor do Plano Director Municipal.

Quadro 6.4.

Distribuição do Número de Edifícios por Data de Edificação

Elaboração Própria

DATA DE CONSTRUÇÃO Nº. DE EDIFÍCIOS

ANTERIOR 1995 3334

POSTERIOR 1995 190

Gráfico 6.2. – Distribuição do Número de Edifícios por Data de Edificação

Em relação ao local de implementação, 51,3% dos edifícios estão construídos em área definida como urbana ou urbanizável. Isto significa que só sensivelmente metade dos edifícios de todo o concelho estão edificados em zonas definidas pelo PDM para esse efeito. ANTERIOR 1995 95% POSTERIOR 1995

84

Quadro 6.5.

Distribuição do Número de Edifícios por Freguesias e por Uso dos Solos Elaboração Própria

FREGUESIA URBANA OU URBANIZÁVEL RESTANTES

BARQUEIROS 362 230 CIDADELHE 73 101 SANTA CRISTINA 256 406 SÃO NICOLAU 186 29 OLIVEIRA 198 143 VILA JUSÃ 126 219 VILA MARIM 606 589

Gráfico 6.3. – Distribuição do Número de Edifícios por Freguesias e por Uso dos Solos

Elaboração Própria

No anexo I está evidenciada a situação de cada freguesia relativamente à data de edificação e zona específica de implementação.

0 200 400 600 800 BARQUEIROS CIDADELHE SANTA CRISTINA SÃO NICOLAU OLIVEIRA VILA JUSÃ VILA MARIM RESTANTES URBANA OU URBANIZÁVEL

85

6.4. ANÁLISE DO ESPAÇO URBANO DISPONÍVEL

6.4.1. ANÁLISE SIG

De acordo com o fluxograma 6.2., após o processo de vectorização do cadastro, procede-se através de uma ida ao terreno à análise da situação das parcelas.

O primeiro passo, foi filtrar as parcelas de terrenos dentro dos perímetros urbanos ocupadas por edificação já existente. A título de exemplo, está aqui representada a evolução através do processo de filtragem do perímetro urbano de Valpentieiro.

É de salientar que o layer com a implementação dos edifícios remonta a 2004. Por esse facto encontramos nas figuras parcelas de terreno ocupadas sem podermos visualizar os edifícios dentro. Os edifícios actualmente já existem e foram levados em conta neste estudo.

O primeiro filtro é aplicado na figura 6.6., onde são evidenciadas as parcelas já edificadas e as parcelas com capacidade de edificação neste perímetro urbano de exemplo.

Figura 6.6 – Perímetro de Valpentieiro – Análise das

86 De seguida é aplicado o segundo filtro, que se trata de identificar nas parcelas ainda consideradas como aptas para edificação, aquelas que não possuem acesso a uma estrutura viária. Os resultados gráficos deste processo estão evidenciados na figura 6.7..

Figura 6.7 – Perímetro de Valpentieiro – Análise das Parcelas /

Aplicação de Filtros II

Figura 6.8 – Exemplo de uma Parcela de Terreno Livre sem

87 De seguida é aplicado o terceiro filtro, que se trata de identificar nas parcelas ainda consideradas como aptas para edificação, aquelas que não possuem condições de geometria capazes de permitir edificação. Trata-se de identificar parcelas com área inferior a 350m2 ou parcelas com largura reduzida, incapazes de permitir a edificação. Os resultados gráficos deste processo estão evidenciados na figura 6.8..

Figura 6.9 – Perímetro de Valpentieiro – Análise das Parcelas

/ Aplicação de Filtros III

Figura 6.10 – Exemplo de uma Parcela de Terreno Livre sem

88 De seguida é aplicado o quarto filtro, que se trata de identificar nas parcelas ainda consideradas como aptas para edificação, aquelas que não possuem condições de orografia capazes de permitir edificação. Trata-se de identificar parcelas com declives acentuados, declives com mais de 50%. Os resultados gráficos deste processo estão evidenciados na figura 6.9..

Figura 6.11 – Perímetro de Valpentieiro – Análise das

Parcelas / Aplicação de Filtros IV

Figura 6.12 – Exemplo de uma Parcela de Terreno Livre com

89 Este estudo, com a excepção do perímetro urbano de Valcovo/Reimonde concluiu que a área real livre com capacidade de construção é claramente inferior à área indicada pelo estudo técnico de Revisão do PDM.

O quadro 6.6. evidencia essas discrepâncias através da aplicação de uma sequência de filtros. Na coluna “Área Livre” encontramos para cada perímetro urbano o valor de área considerada livre para edificação dentro de zonas consideradas urbanas ou urbanizáveis. Na coluna seguinte “Área Livre com Acesso”, já vamos encontrar o valor da área considerada livre sem a área de parcelas sem acessos viários. A mesma situação verifica-se em relação às duas seguintes colunas. Este quadro está organizado de forma decrescente, coluna a coluna, isto é, de coluna para a coluna seguinte verificamos uma diminuição do valor da área após a aplicação do filtro em questão. A penúltima coluna “Área Livre sem Condicionantes devido à Orografia” é o resultado final após a aplicação de todos os filtros. Os valores desta coluna são os valores a comparar com a coluna final e desta comparação resulta a discrepância de valores referenciada.

Quadro 6.6.

Resumo das Áreas Disponíveis para Construção Após Aplicação de uma Sequência de Filtros

Elaboração Própria FREGUESIA PERÍMETRO URBANO ÁREA LIVRE (ha) ÁREA LIVRE COM ACESSO (ha) ÁREA LIVRE COM CONDIÇÕES DE CONSTRUÇÃO (ha)

ÁREA LIVRE SEM CONDICIONANTES DEVIDO À OROGRAFIA (ha) ÁREA LIVRE SEGUNDO GETER (ha) Barqueiros Barqueiros 4.5 4.0 3.0 3.0 4.1 Valpentieiro 0.4 0.3 0.2 0.0 0.1 Valemoreira 1.0 0.5 0.2 0.2 0.8 Vila Marim Mártir 2.3 1.9 1.8 1.3 1.9 Donsumil 1.2 0.9 0.6 0.6 1.9 Vila Marim 9.3 7.3 5.9 4.3 11.1 Valcovo/Reimonde 2.9 2.4 2.2 1.5 0.1 Rede 1.9 1.3 1.0 0.9 3.0

90

6.4.2. ANÁLISE ATRAVÉS DE ENTREVISTAS

Convicto que estes poderiam ainda não ser os reais valores da área verdadeiramente disponível para construção, passou-se ao passo seguinte.

Neste passo tentou-se perceber a situação imobiliária associada a cada uma destas parcelas até agora ainda consideradas disponíveis para edificação.

Recorrendo às juntas de freguesia e a populares efectuou-se um estudo que permitiu enquadrar cada uma destas parcelas em quatro parâmetros.

Este estudo foi composto por um inquérito presencial, realizado a 2 membros de órgãos do poder local e seguidamente a cerca de duas dezenas de habitantes das freguesias em questão. Para o inquérito questionou-se a situação imobiliária das parcelas. Mediante os resultados, enquadraram-se estes mesmos resultados em quatros parâmetros relativamente a cada parcela. Os parâmetros definidos em função dos resultados foram as seguintes:

A – Indisponibilidade de venda devido a afinidade pessoal dos proprietários; B – Indisponibilidade de venda devido a problemas legais;

C – Indisponibilidade de venda devido à parcela em questão estar associada à produção de vinho;

D – Disponibilidade para venda.

Durante a execução das entrevistas, foram perceptíveis vários cenários em relação à situação das parcelas de terrenos até aqui ainda consideradas com capacidade de edificação.

Para uma melhor compreensão destes parâmetros, são apresentados de seguida os cenários que cada um engloba.

A – Indisponibilidade de venda devido a afinidade pessoal dos proprietários

Este é um parâmetro onde estão inseridas várias situações. Questões sociais e questões de inter-relação pessoal são a base deste parâmetro.

Através das entrevistas presenciais, enquadraram-se neste parâmetro os seguintes exemplos:

91 Parcelas livres contíguas a outras parcelas ocupadas por habitações unifamiliares. Estas parcelas são utilizadas como logradouros das habitações. Estas são também utilizadas no cultivo de produtos hortícolas para consumo próprio dos proprietários. Associado a este uso do solo está a questão da população ter um grande orgulho pelo facto de poder plantar e colher este tipo de produtos. Trata-se sem dúvida de um modo de vida enraizado nas mentalidades destas populações.

Outro tipo de situação inserida neste parâmetro é o caso de afinidade para com terrenos herdados. Esta situação ocorre na sua maioria com os proprietários de idade mais avançada. Existe nesta faixa etária a tendência de não venderem o que foi herdado pela parte de familiares ou conhecidos.

“…não me vou desfazer do que foi conseguido pelos meus pais com tanto suor.” (referência de um habitante de Vila Marim)

Outra situação muito comum inserida neste parâmetro é o facto dos proprietários não venderem as propriedades com o intuito de deixar em testamento para os seus descendentes. Ou, até mesmo ainda em vida, passarem legalmente as parcelas para os seus descendentes com o objectivo de no futuro, esses mesmos descendentes depois de constituírem família, edificarem nessas parcelas a sua própria habitação.

Outra situação que surgiu durante a realização do inquérito mas não em número expressivo, foi o facto de existirem proprietários sem assumirem qualquer razão para o facto de não equacionarem a venda dos terrenos. Foi até referido a título de desabafo por outro habitante da freguesia de Vila Marim:

“…enquanto não precisar de dinheiro, não vendo nada.” (referência de um habitante de Vila Marim)

B – Indisponibilidade de venda devido a problemas legais

Através das entrevistas presenciais realizadas, enquadram-se neste parâmetro as seguintes situações:

92 Existem parcelas de terrenos que após o falecimento dos proprietários, foram herdadas por vários beneficiários. Foram referenciados casos em que pela existência de atritos pessoais entre os herdeiros beneficiários, o processo de venda desses terrenos é praticamente impossível até que seja encontrado um entendimento entre esses mesmos herdeiros.

Foram também referenciados casos em que após o falecimento dos proprietários, não existe acordo entre os herdeiros em relação ao destino a dar a esses terrenos. Isto é, não existe da parte de todos os herdeiros vontade de venda desses terrenos.

C – Indisponibilidade de venda devido à parcela em questão estar associada à produção de vinho;

Devido a este concelho estar inserido na Região Demarcada do Douro, a mais antiga região demarcada do mundo, este concelho à semelhança de outros concelhos vizinhos apresenta características especiais. Entre elas está o facto de a maioria da área do concelho ser ocupada pela cultura vinícola.

Através das entrevistas realizadas, enquadram-se neste parâmetro os seguintes exemplos:

Existem áreas de grandes quintas inseridas em zonas definidas pelo Plano Director Municipal como urbanas ou urbanizáveis, e devido ao facto do cultivo existente nessas áreas ser o vitivinícola, que se trata de um cultivo rentável, não existe da parte dos proprietários interesse de inserir essas áreas no mercado imobiliário.

Existem também vários exemplos de pequenas propriedades também com cultura vitivinícola em que os proprietários se dedicam à produção de vinho para consumo próprio em pequena escala. Esses agricultores não têm interesse em abdicarem desse tipo de actividade.

93 O quadro 6.7. apresenta os resultados do processo das entrevistas. Neste quadro, na coluna “Área Livre Inicial”, estão apresentados os valores das áreas consideradas aptas para edificação depois do estudo realizado com o processo de filtros. Nas colunas seguintes, estão apresentados os valores distribuídos por cada parâmetro em resultado da realização das entrevistas presenciais. Na penúltima coluna, isto é a coluna do parâmetro D, estão os resultados finais deste estudo, que são os valores de área em hectares com real capacidade de edificação em cada um dos perímetros urbanos.

Quadro 6.7

Distribuição de Áreas Segundo os Parâmetros Definidos

Elaboração Própria FREGUESIA PERÍMETRO URBANO ÁREA LIVRE INICIAL (ha)

A (ha) B (ha) C (ha) D(ha)

ÁREA LIVRE SEGUNDO GETER (ha) Barqueiros Barqueiros 3.0 0.2 1.3 1.0 0.5 4.1 Valpentieiro 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.1 Valemoreira 0.2 0.15 0.05 0.0 0.0 0.8 Vila Marim Mártir 1.3 0.2 0.0 1.0 0.1 1.9 Donsumil 0.6 0.1 0.0 0.0 0.5 1.9 Vila Marim 4.3 2.3 0.25 0.65 1.1 11.1 Valcovo/Reimonde 1.5 0.1 0.3 0.5 0.6 0.1 Rede 0.9 0.15 0.0 0.6 0.15 3.0 TOTAL 11.8 3.2 1.9 3.75 2.95 23

94

Gráfico 6.4. – Distribuição de Áreas Segundo os Parâmetros Definidos - Percentagem

Elaboração Própria

Figura 6.13 – Exemplo de uma Parcela de Terreno Livre

Associada à Produção de Vinho

27%

16% 32%

25%

DISTRIBUIÇÃO SEGUNDO OS PARÂMETROS

A - Indisponibilidade de venda devido a afinidade pessoal dos proprietários B - Indisponibilidade de venda devido a problemas legais

C - Indisponibilidade de venda devido à parcela em questão estar associada à produção de vinho D - Disponibilidade para venda

95

6.5. DISCUSSÃO DE RESULTADOS

Desde a entrada em vigor do Plano director Municipal de Mesão Frio em 1995, estão referenciados 190 novos edifícios. Desses 190 edifícios, 89 foram edificados fora de zonas consideradas pelo PDM como de possível edificação. Isto significa que mesmo depois de o PDM estar em vigor, sensivelmente 47% dos novos edifícios em todo o concelho foram construídos fora de zonas urbanas ou urbanizáveis.

Qual ou quais as razões que levam a este fenómeno?

Ignorando para este estudo a existência de edificação ilegal, estes valores devem-se às excepções que constam no Plano Director Municipal do concelho de Mesão Frio.

O Plano Director Municipal dá uma certa facilidade para a construção fora dos perímetros urbanos, isto porque tem certas premissas que permitem que essa construção possa ser executada.

Como podemos ver através do PDM de Mesão Frio, existem vários artigos que nos mostram tudo isto:

Em zonas classificadas como Reserva Ecológica Nacional (REN), segundo o artigo 14º, alínea 4.2, é permitida a construção, ampliação ou remodelação de habitações destinadas à fixação do proprietário agrícola ou ao apoio da actividade agrícola ou florestal desde que cumpridos os seguintes requisitos:

a) Altura máxima acima do solo na situação mais desfavorável de dois pisos ou 7 m;

b) Área mínima da parcela de 2 ha; c) Coeficiente de afectação do solo=0,01;

d) Área máxima de impermeabilização do solo não superior a 2%;

e) A declividade do terreno não deverá nunca ultrapassar o valor de 50%.

Em zonas classificadas como Espaços Agrícolas Específicos, segundo o artigo 55º, alínea 5, é permitida a construção, ampliação ou remodelação de habitações destinadas à fixação do proprietário agrícola ou ao apoio da actividade agrícola ou florestal, turismo de habitação e turismo rural desde que cumpridos os seguintes requisitos:

a) Altura máxima acima do solo na situação mais desfavorável de dois pisos ou 6 m;

96 b) Área mínima da parcela de 1 ha;

c) Área bruta de construção até 200 m2;

d) Área máxima de impermeabilização do solo não superior a 400m2; e) A declividade do terreno não deverá nunca ultrapassar o valor de 50%.

A edificação isolada é permitida segundo o artigo 69º, alíneas 1 e 2.

Segundo a alínea 1, a edificação isolada para habitação fora das áreas urbanas ou urbanizáveis é permitida, desde que dê cumprimento aos seguintes condicionamentos impostos:

a) Área mínima da parcela de 1 ha;

b) Altura máxima de dois pisos ou 6 metros, na situação mais desfavorável;

c) Auto-suficiência relativamente às infra-estruturas de estacionamento de água, de águas residuais e de energia eléctrica;

d) Ligação à rede viária;

e) Destinada à habitação exclusiva do proprietário.

Segundo a alínea 2, a edificação isolada para habitação fora das áreas urbanas ou urbanizáveis é ainda permitida, desde que dê cumprimento aos seguintes

condicionamentos impostos:

a) Parcela confinante com via pública, numa extensão mínima de 30m;

b) Ser servida pelas redes de abastecimento de água, esgotos domésticos e energia eléctrica, preexistentes;

c) Área mínima da parcela de 1 ha;

d) Altura máxima de dois pisos ou 6 metros, na situação mais desfavorável; e) Se a construção for implantada no terreno da encosta inferior à via, a cércea da

construção não pode ser superior à cota da via; f) Destinada á habitação exclusiva do proprietário.

Todos estes exemplos dão lugar à existência do fenómeno da dispersão de forma legal.

Após a análise em ambiente SIG e após a deslocação ao próprio terreno, identificaram-se as parcelas e respectivas áreas de terreno livres e ocupadas em zonas definidas como urbanas ou urbanizáveis.

97 De salientar que para esta parte do estudo foram escolhidas somente as freguesias de Barqueiros e Vila Marim, que englobam oito perímetros urbanos.

Estando o concelho em estudo inserido na região do Douro, região esta muito peculiar relativamente às condições dos terrenos, concluiu-se que estes não seriam os valores reais de áreas com capacidade de construção. Procedeu-se então à análise de certas questões que poderiam agir como condicionantes para a construção em certas parcelas.

Identificaram-se parcelas sem acesso à via pública, parcelas sem a devida área mínima e condições de geometria para a construção de habitação e ainda parcelas com condições de orografia muito adversas para a construção.

Utilizaram-se então estes factores como filtros, filtros esses que fizeram decrescer de forma acentuada as áreas com real capacidade de edificação dentro destes perímetros urbanos.

Depois desta análise, comparando estes valores com os valores indicados como Área Sobrante Urbana Disponível no estudo técnico para a Revisão do Plano Director Municipal deste concelho da responsabilidade do Grupo de Estudos Territoriais da UTAD, reparamos muitas discrepâncias e algumas bastante acentuadas.

Após a análise da situação imobiliária, acentuou-se ainda mais a diferença entre os valores indicados no estudo técnico da revisão do PDM como espaço urbano disponível e o espaço realmente disponível para construção. Essa diferença evidencia-se ainda mais através de uma análise de percentagens.

Quadro 6.8.

Percentagem Real com Capacidade de Edificação Face aos Valores Apresentados Pelo Estudo de Revisão do PDM

Elaboração Própria Freguesia Perímetro Urbano

Área Disponível (GETER) (ha) Área Disponível Efectiva ( ha) Variação (%) Barqueiros Barqueiros 4.1 0.5 12.2 Valpentieiro 0.1 0.0 0.0 Valemoreira 0.8 0.0 0.0 Vila Marim Mártir 1.9 0.1 5.3 Donsumil 1.9 0.5 26.3 Vila Marim 11.1 1.1 9.9 Valcovo/Reimonde 0.1 0.6 --- Rede 3.0 0.15 5.0

98 Por fim, realizando uma comparação entre os valores finais da”Área Disponível Efectiva” do quadro 6.8 com a excepção de um dos perímetros urbanos, e os valores admitidos pelo estudo de revisão do actual PDM por parte do Grupo de Estudos Territoriais da UTAD, reparamos que existem discrepâncias acentuadas.

Da análise do quadro 6.7. e do gráfico 6.4. das páginas 94 e 95 respectivamente relativo à análise da situação imobiliária das parcelas com real capacidade de edificação, é possível concluir que a principal causa que incentiva a edificação fora das zonas definidas como urbanas ou urbanizáveis pelo PDM é o facto de dentro dos perímetros urbanos existirem terrenos cultivados destinados à produção de vinho. Esses terrenos dificilmente deixarão de estar associados à produção de vinho.

99

CAPÍTULO VII

CONCLUSÕES

100

7. CONCLUSÕES

Esta tese de dissertação teve como ponto de partida o fenómeno da Dispersão Urbana no vale do Douro, tendo por objectivo quantificá-lo e avaliar algumas das suas causas. O estudo focalizou-se no concelho de Mesão Frio, um pequeno concelho do interior norte inserido na Região Vinhateira do Douro. Trata-se de um concelho com condições adversas de orografia e aproveitamento massivo do solo para cultura de vinha.

Inicialmente procedeu-se a uma revisão bibliográfica sobre os conceitos de planeamento e ordenamento do território, assim como uma revisão temporal da implementação destes conceitos em Portugal. Verificou-se então que os conceitos referidos, começaram a ser implementados de uma forma mais activa só após a adesão de Portugal à Comunidade Económica Europeia (CEE), isto com a implementação de políticas comunitárias de desenvolvimento regional a favor das áreas menos desenvolvidas. A deficiente organização territorial existente em Portugal até este acontecimento deu lugar de forma abrupta à emergência da primeira geração de Planos Directores Municipais. Como já foi aqui referido anteriormente, essa repentina massificação deste tipo de planos teve como objectivo a possibilidade por parte dos municípios de concorrerem a fundos estruturais de desenvolvimento por parte da então Comunidade Económica Europeia.

Esta repentina aplicação deste tipo de planos esteve infelizmente associada a estudos baseados em informação incompleta e vaga. Portugal não possuía na altura informação técnica capaz de potenciar os reais objectivos destes planos. Não havia na altura por parte das equipas técnicas que realizaram esta primeira geração de planos, conhecimentos sobre os reais objectivos a atingir assim como os próprios municípios desconheciam o que realmente deveriam englobar estes estudos. Daí a sua aplicação na prática ter sido por vezes desfazada da realidade.

Dans le document L’école maternelle Rapport à monsieur le ministre de l’éducation nationale, de la jeunesse et de la vie associative (Page 67-70)