Étude relative à la promotion de la garantie hypothécaire dans les pays de l UEMOA

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Étude relative à la promotion de la garantie hypothécaire dans les pays de l’UEMOA

Dossier : 4410-00-17 (0061) Décembre 2012

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TABLE DES MATIÈRES

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SOMMAIRE EXÉCUTIF ... 1

1.0 PROBLÈMATIQUE ... 8

1.1 Évaluation par les banques du marché hypothécaire de l’UEMOA ... 13

2.0 EXPÉRIENCES INTERNATIONALES ... 16

2.1 Le cas de l’Afrique du Sud ... 19

2.2 Le cas de l’Algérie ... 19

2.3 Le cas spécial de la France ... 20

2.4 Formules communes de garantie ou d’assurance ... 22

3.0 CAUTION, FONDS DE GARANTIE ET ASSURANCE ... 25

4.0 CONSIDÉRATIONS RÉGLEMENTAIRES POUR LE PROJET DANS L’UEMOA ... 28

4.1 Traité CIMA ... 28

4.2 Loi des banques (réglementation bancaire) ... 29

4.3 Impact de la garantie sur la réglementation des banques clientes de l’organisme de garantie ... 30

5.0 CONSIDÉRATIONS JURIDIQUES ... 31

5.1 Formalisation du crédit à l’habitat vs gestion des risques ... 31

5.2 Principes des « sûretés négatives » (negative pledges) ... 32

5.3 Limites au principe de « sûretés négatives » ... 34

5.4 Les recours du créancier et/ou de sa caution ... 34

6.0 ÉVALUATION DES OPTIONS ... 38

6.1 Option 1 ... 40

6.1.1 Aspects juridiques ... 41

6.1.2 Aspects réglementaires ... 42

6.1.3 Aspects financiers ... 43

6.1.4 Aspects opérationnels ... 43

6.1.5 Impacts potentiels sur le marché ... 44

6.1.6 Le pour ... 45

6.1.7 Le contre ... 45

6.2 Option 2 ... 45

6.2.6 Le pour ... 48

6.2.7 Le contre ... 48

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6.3 Option 3 ... 49

6.3.6 Le pour ... 54

6.3.7 Le contre ... 55

6.4 Option 4 ... 55

6.4.6 Le pour ... 56

6.4.7 Le contre ... 56

6.5 Option 5 ... 56

6.5.6 Le pour ... 59

6.5.7 Le contre ... 59

6.6 Avantages pour les institutions prêteuses ... 59

7.0 DIMENSIONS CULTURELLES, BLOCAGES ET NÉCESSAIRE EFFORT D’ÉDUCATION AU PUBLIC... 60

8.0 RECOMMANDATIONS ... 61

9.0 CONSIDÉRATIONS ADDITIONNELLES... 62

9.1 Mise en œuvre par un organisme public ou privé ... 62

9.2 Caution cas-par-cas ou caution de portefeuille ... 63

10.0 PLAN DE MISE EN ŒUVRE ... 65

10.1 Scénario 1 ... 65

10.2 Scénario 2 ... 66

10.3 Considérations additionnelles ... 67

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LISTE DES ANNEXES

Annexe A : Synthèse sur la réglementation des établissements financiers à caractère bancaire – la réglementation prudentielle dans l’UEMOA

Annexe B : Principaux paramètres du traité CIMA pertinent au projet de caution Annexe C : Extraits du Traité CIMA

Annexe D : Traitement prudentiel des opérations de crédit documentaire import ou export comportant une réduction de la pondération au profit des banques

Annexe E : Les systèmes de prise de garanties du FGHM pour le financement de l’habitat

Annexe F : Extraits de l’étude : Hypothèque ou caution : l’exception française, par : ANIL : Agence nationale pour l’information sur le logement avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil National de l’Habitat

Annexe G : Enquête sur la mise en œuvre d’un processus de garantie du crédit hypothécaire Annexe H : Questionnaire Aspects Juridiques

Annexe I : Compilation – Informations reçues des juristes de banques Annexe J : Préoccupations complémentaires au questionnaire Annexe K : Autres préoccupations complémentaires au questionnaire Annexe L : Questions aux notaires

Annexe M : Rencontre de travail à la BCEAO

Annexe N : Procès-verbal – Rencontre à la Commission Bancaire Annexe O : Aspects juridiques – Burkina Faso

Annexe P : Aspects juridiques – Côte d’Ivoire Annexe Q : Aspects juridiques – Sénégal Annexe R : Aspects juridiques – Mali Annexe S : Aspects juridiques – Bénin Annexe T : Aspects juridiques – Niger

Annexe U : Aspects juridiques – Guinée-Bissau

LISTE DES TABLEAUX

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Tableau 1 – Crédits bancaires pour l’habitat en UEMOA selon diverses hypothèses ... 8

Tableau 2 – Crédits bancaires – test de concordance ... 9

Tableau 3 – Calcul du pourcentage de ménages capables d’accéder à la propriété ... 9

Tableau 4 – Prêt accessible et coût d’une maison en fonction de divers niveaux de salaire ... 10

Tableau 5 – Efficience des procédés de constitution et de défense des droits de propriété ... 13

Tableau 6 – Comparaison de diverses marges bénéficiaires ... 15

Tableau 7 – Appréciation par huit banques de l’UEMOA de l’utilité de l’hypothèque et d’une garantie 15 Tableau 8 – Appréciation par huit banques de l’utilité d’une garantie dans le contexte du refinancement ... 16

Tableau 9 – Liste de pays avec un système de garantie pour crédit hypothécaire (2008) ... 16

Tableau 10 – Conditions requises pour le succès d’un mécanisme de garantie hypothécaire ... 17

Tableau 11 – Coûts de diverses formules de garantie ... 21

Tableau 12 – Plan pour la présentation des caractéristiques légales des pays de l’UEMOA ... 37

LISTE DES GRAPHIQUES Page Graphique 1 – Rapport de l’encours de crédit par rapport au PIB – pays de la zone sub-saharienne 11 Graphique 2 – Taux débiteurs – UEMOA ... 14

Graphique 3 – Processus de cautionnement mutuel ... 64

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LISTE DES FIGURES

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Figure 1 – Schéma des options proposées ... 3

Figure 2 – Répartition des crédits immobiliers selon la garantie utilisée ... 21

Figure 3 – Représentation du produit des premières pertes nettes partagées ... 23

Figure 4 – Représentation du produit à couverture totale ... 23

Figure 5 – Représentation graphique du produit des premières pertes nettes ... 24

Figure 6 – Représentation du contrôle des coûts en fonction de l’encours avec plancher ... 24

Figure 7 – Représentation graphique du contrôle des coûts en fonction d’un pourcentage de l’encours ... 25

Figure 8 – Présentation graphique des options ... 40

LISTE DES ACRONYMES ACDI : Agence canadienne de développement international AUS : Acte uniforme portant organisation des sûretés BCEAO : Banque Centrale des États de l’Afrique de l’Ouest BOAD : Banque Ouest-Africaine de Développement CAN : Dollars canadiens

CRRH-UEMOA : Caisse Régionale de Refinancement des Hypothèques de l’UEMOA CIMA : Conférence interafricaine des marches d’assurances

DID : Développement international Desjardins FCFA : Franc de la communauté financière africaine FGHM : Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali

G : Milliard

IARD : Incendie, Accidents, Risques Divers

M : Million

MCD : Mouvement des Caisses Desjardins du Québec

MDI : Assurance insolvabilité pour crédit hypothécaire (Mortgage Default Insurance) OHADA : Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires

ONG : Organisations non gouvernementales PIB : Produit intérieur brut

RPV : Rapport Prêt Valeur

SCHL : Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement SRH : Société de Refinancement Hypothécaire

UEMOA : Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine

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REMERCIEMENTS

Cette étude a été réalisée sous la direction de la Banque ouest- africaine de développement.

Nous remercions M. Christian Agossa, responsable du projet et conseiller financier du président de la BOAD, pour les avis et commentaires qu’il nous a prodigués au long de cette étude. Nous remercions aussi la BCEAO et sa commission bancaire pour leurs précieuses observations et avis règlementaires.

Nous remercions aussi les personnes suivantes pour leurs avis juridiques :

ADAMON Fadhil Eric Notaire, Bénin

BALAMA Seydou Notaire, Burkina Faso

BOUGOUMA Eric Juriste de banque, Burkina Faso

CORREIA Januario Juriste de banque, BAO, Guinée-Bissau

DAOU Yaya Juriste de banque, BDM, Mali

DIAGNE Aida Diawara Notaire, Office notarial NDIAYE et DIAGNE

DIALLO Amadou Notaire, Mali

DIASSO Melisiona Rodrigues Juriste de banque, BRS, Guinée-Bissau

DJIBO Aissatou Notaire, Niger

DOSSOU YOVO Clément Juriste de banque, BSIC, Bénin

DOUMBIA Drissa Avocat, Cabinet d’avocats EXAEQUO, Droit, Mali GOMES Raul Officiel de la publicité foncière, Guinée-Bissau GOMES Vladimir Jorge Juriste de banque, BDU, Guinée-Bissau GUETIN Mariam Juriste de banque, BCB, Burkina Faso

KANÉ Amadou Juriste de banque, Sonibank, président de l’Association des juristes de banques, Niger

KERE Jean-Florent Juriste de banque, BOA, Burkina Faso KOUAME Koffi Athanase Notaire, Côte d’Ivoire

LALEYE Cyrille Juriste de banque, Écobank, Bénin LAWAN Mamane Maïtouraré Juriste de banque, BIA, Niger

MARQUES Idilénio Juriste de banque, Ecobank, Guinée-Bissau

MBACKE Moussa Notaire, Sénégal

MBOUP Nzingui Alioune Avocat, SCP MAME ADAMA GUEYE et Associés, Sénégal MILOGO Moussa Juriste de banque et consultant, Cabinet KDMT Conseils,

Burkina Faso

OUASSAGARI Saadatou Juriste de banque, Banque Habitat, Bénin OUEDRAOGO Marie-Élise Juriste de banque, Ecobank, Burkina Faso

SALL Mbaye Avocat, SCP MAME ADAMA GUEYE et Associés, Sénégal

SAMBE Abdoulaye Juriste de banque, BH, Sénégal

SOME Bartelé Mathieu Avocat, Burkina Faso

Enfin, nos remerciements vont aux participants aux deux rencontres portant sur les scénarios avancés dans cette étude :

• BCEAO : monsieur Ahmadou A.A. Lo, directeur des activités bancaires et du financement des économies et collaborateurs (le 29 août 2012).

• Commission bancaire : monsieur Bolo Sanou, secrétaire général et collaborateurs (le 13 septembre 2012).

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SOMMAIRE EXÉCUTIF

Bertrand Renaud, du temps où il travaillait pour la Banque Mondiale, disait souvent lors de présentations que « les villes sont bâties comme elles sont financées », faisant valoir qu’on trouve habituellement beaucoup d’habitats précaires et d’infrastructures urbaines très limitées là où le crédit à l’habitat est difficile à obtenir. En plus, il expliquait que l’absence ou le faible apport du crédit dans l’achat ou la construction de logements réduit l’activité économique de manière importante.

Un simple survol des communautés de l’Afrique de l’Ouest permet d’évoquer l’aphorisme populaire de monsieur Renaud et de conclure que cette sous-région pourrait grandement profiter d’un essor des activités de crédit à l’habitat. Pour y arriver, il faudrait mettre en place des mécanismes permettant au crédit à l’habitat de pénétrer plus en profondeur parmi les diverses couches de revenu pour financer la construction d’un plus grand nombre de logements et l’installation de meilleures infrastructures urbaines.

Nos calculs nous indiquent que le crédit à l’habitat ne représentait environ que 1,5 à 2 % du produit intérieur brut pour l’espace UEMOA tandis que dans des pays émergents comme l’Inde ou la Malaisie, l’encours de crédit hypothécaire atteint déjà 10 % et 29 % du PIB respectivement¹; en Afrique du Sud, ce ratio atteint déjà 30,6 % et continue sa montée.

Il est clair que les dirigeants de la région de l’Afrique de l’Ouest réalisent l’importance d’élargir le rôle du crédit à l’habitat tant en milieu urbain que rural; c’est pourquoi les agences économiques de l’UEMOA ont coopéré pour la mise sur pied d’un mécanisme de refinancement du crédit hypothécaire et que, dans le cadre de ce projet, la Banque Ouest-Africaine de Développement (BOAD) a étudié comment elle pourrait sécuriser les crédits à l’habitat pour favoriser l’utilisation du crédit pour l’achat, la construction et la rénovation de logements par le plus grand nombre possible de ménages.

Il appert aussi qu’il faudra, afin qu’une demande conséquente auprès de la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire (CRRH) se matérialise de la part des institutions de prêts, que la demande de crédits immobiliers de long terme enregistre une hausse marquée. Pour ce faire, il faut agir à plusieurs niveaux pour que l’habitude du recours au crédit bancaire pour le logement résidentiel devienne plus répandue chez les populations; pour cela, il faut travailler à en simplifier les exigences et en réduire les coûts afférents de même que les délais.

Ce projet diffère des travaux qui ont permis par exemple la mise sur pied du Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali (FGHM) dans le sens qu’il ne cherche pas à élargir l’application de ce modèle d’affaires à la sous-région, non pas parce qu’il est critique de cet organisme, mais plutôt parce que force est de constater que, dans le contexte actuel, la garantie d’un crédit déjà adossé à une hypothèque reposant sur un plein titre de propriété ne pourra, à court ou moyen terme, constituer un levier d’usage répandu pour favoriser l’accès au crédit à l’habitat pour le plus grand nombre de ménages.

Aujourd’hui en zone UEMOA, la constitution d’une hypothèque en soi, sur plein titre de propriété comme condition d’accès au crédit à l’habitat, est perçue comme un obstacle majeur qui ne pourra être réglé que par des réformes cadastrales et une refonte de la fiscalité foncière, dont des réductions importantes des frais perçues pour toutes les étapes menant à la publication d’un acte hypothécaire de même que des délais d’obtention des multiples exigences existant à l’heure actuelle.

Au vu de cette situation, le mandat qui nous a été confié a été précisément d’évaluer s’il était possible d’identifier ou de créer un mécanisme de garantie qui viendrait sécuriser les crédits à l’habitat comme s’ils étaient adossés à des hypothèques.

1 Emkay Research, HDFC, http://breport.myiris.com/ESSBL/HOUDEVFC_20120106.pdf, Janvier 2012.

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L’enjeu énoncé par la BOAD : offrir aux créanciers une garantie jugée équivalente à une garantie hypothécaire - fondements des solutions proposées par le consultant

Dans l’éventualité d’un sinistre sur un crédit adossé à une hypothèque, le créancier est « sécurisé » dans la mesure où il peut accéder au produit de la vente de la propriété hypothéquée dans des délais raisonnables et ainsi obtenir un montant qui remboursera en partie ou en totalité l’encours du crédit.

L’étude des textes de l’OHADA (dont l’article 203) de l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés nous indique qu’une utilisation plus élargie du crédit pour l’habitat pourrait être considérée sur des démembrements du droit de propriété, donc pour financer la construction, l’achat ou la réparation sur des parcelles de terrain où l’État accepte de donner à l’occupant un droit de construire. Dans une certaine mesure, l’examen des statistiques de la BCEAO suggère que cette pratique existe déjà chez certaines banques – ce qui expliquerait les montants de crédits habitat sans hypothèque.

En plus, l’acte uniforme révisé portant organisation des sûretés (amendé en 2010) indique aussi que l’accès à une garantie hypothécaire (qui permet de procéder à la vente de la propriété au profit du créancier) pourrait être reporté et mis en œuvre uniquement au moment où le débiteur serait en défaut de remboursement de sa créance². Une importante partie des frais relatifs à la création et à l’inscription de l’acte d’hypothèque pourrait donc n’être nécessaire que dans les cas de sinistres. Ces deux particularités de l’OHADA ouvrent ainsi des perspectives toutes neuves afin d’accroître notamment l’émission de crédit habitat; c’est cette potentialité nouvelle que nous proposons d’exploiter pour la suite.

Ohada et spécificités nationales vs mise en œuvre des options proposées

On rappellera que les textes de l’OHADA concernant les sûretés sont en relation avec chacune des lois nationales des huit pays impliqués en ce qui concerne entre autres le régime foncier, la publicité des garanties, la classification des biens et les tribunaux appliquant localement les règles légales.

Afin de dégager un portrait le plus clair de la faisabilité des options que nous proposons, nous avons mené des investigations poussées auprès de 16 juristes de banques, de 4 avocats de pratique privée, de 7 notaires de pratique privée et d’un officiel de la publicité foncière pour l’ensemble des pays concernés qui ont collaboré à divers degrés au projet. Sur la base des informations portant sur la propriété foncière et sur les modalités d'inscription des garanties que nous avons recueillies auprès des juristes, nous sommes en mesure de dire que la mise en place de l’une ou l’autre des solutions proposées, pour les pays consultés, ne semble pas présenter d’empêchements majeurs. On pourra retrouver pour un créancier, l’ajout d’obligations additionnelles liées au fait de ne pas prendre de garanties selon la pratique usuelle de même que l'ajout de certains éléments – particuliers à chaque pays comme par exemple les pratiques fiscales – venant influer sur l'option qui sera retenue et l’établissement de la prime qui devra être payée.

La situation propre à chaque pays est présentée en annexes (O à U) à la fin de ce document. Pour chaque pays, on trouvera une description commentée portant sur les droits réels immobiliers, les titres administratifs, l’hypothèque conventionnelle et l’inscription au registre foncier, les délais et coûts des diverses procédures, l’hypothèque judiciaire, la réalisation des garanties, les risques propres aux diverses formules, le tout se terminant par un tableau résumant les « pour » et les « contre » et une conclusion sur la viabilité des options proposées³. Ces descriptions, riches en enseignements multiples, auront été exigeantes à compiler, l’information reçue reposant sur des questionnaires minutieux (voir annexes H, J, K et L) complétés par de nombreuses entrevues téléphoniques. Généralement, les informations obtenues sont adéquates et complètes pour la grande majorité des pays consultés certaines informations s’avérant toutefois tantôt incomplètes, tantôt contradictoires sur certains points³.

Conséquemment, il s’avérera nécessaire, au moment de la mise en œuvre des recommandations, de réaliser un complément de recherches pour chaque pays afin de compléter l’examen des aspects juridiques/fiscaux et de finaliser le choix le plus approprié (tant sur le plan pratique, fiscal, financier et économique) entre les options proposées, tout en s’assurant, pour les deux pays où l’information est absente ou incomplète, de la viabilité de l’une ou de l’autre des options. Ces investigations pourront se faire une fois les institutions prêteuses informées des options offertes, permettant alors d’y intégrer leurs propres questions et préoccupations.

2 Il ne s’agit pas d’activer une promesse d’hypothèque – il s’agit d’un plein droit du créancier.

3 Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité, malgré nos nombreux efforts répétés, d’obtenir réponses et réactions suffisantes à nos questions et hypothèses de travail ne nous permettent pas, pour l'instant, de tirer des conclusions probantes pour l'évaluation des options que nous proposons.

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Les options proposées

Figure 1 – Schéma des options proposées

Option 1

Dans l’optique de proposer un mécanisme qui offrirait une garantie aux créanciers jugée équivalente à une garantie hypothécaire, cette option propose d’offrir une garantie financière équivalente à l’hypothèque jusqu’à ce qu’une hypothèque puisse être constituée et mise en jeu. La garantie (qu’on appellera Caution) rembourserait le créancier pour les frais afférents aux délais et aux frais pour la constitution « ex-post » d’une garantie hypothécaire que le créancier pourrait ensuite mettre en jeu à ses propres frais. Dans le cadre de cette option, le crédit reposerait sur un droit réel immobilier et serait cautionné tant et aussi longtemps qu’une hypothèque judiciaire de 1^er rang ne pourrait être obtenue ou requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’au moment où une hypothèque judiciaire de 1^er rang soit alors complètement obtenue et puisse être mise en jeu; en l’absence d’un sinistre, le crédit demeurerait ainsi cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement remboursé par son débiteur.

Créditreposantsur un treadministra f‐

droitimmobilierréel Environnementde

sûreténéga ve

Hypothèquejudiciaire

Banquemetenjeu l’hypothèque Octroi

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Option 2

Cette option diffère de l’option 1 uniquement parce qu’un acte d’hypothèque notarié aurait été signé entre le créancier et le débiteur au moment de l’octroi de crédit. Cependant, cet acte demeurerait non inscrit tant et aussi longtemps que le crédit ne serait pas pleinement remboursé par le débiteur.

Comme dans l’option 1, le crédit reposerait sur un droit réel immobilier qui serait cautionné tant et aussi longtemps qu’une hypothèque ne soit requise. Ainsi, advenant un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’au moment où l’hypothèque conventionnelle serait inscrite au 1^er rang et mise en jeu.

Dans l’absence d’un sinistre, le crédit demeurerait cautionné jusqu’à ce qu’il soit pleinement remboursé par son débiteur.

Comme pour l’option 1, le risque de crédit de la créance serait le même qu’il aurait été si l’hypothèque avait été inscrite au moment de l’octroi parce qu’une garantie financière couvrirait la période de temps requise pour obtenir l’inscription de l’hypothèque « ex-post ». La garantie couvrirait aussi les dépenses et frais encourus durant cette période où la banque œuvre à obtenir l’inscription de son hypothèque. Les frais découlant de cette option seront possiblement inférieurs à ceux de l’option 1 car les délais requis pour l’obtention de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle sont généralement plus courts que ceux de l’hypothèque judiciaire.

En termes simples, cette procédure revient à dire à un prêteur : « Nous vous remettrons une hypothèque (tantôt conventionnelle (Option 2), tantôt judiciaire (Option 1)) si et seulement si il y a défaut de paiement. Entre-temps, vous détenez une caution qui sera d’ailleurs rendue exigible si pour une quelconque raison la société de caution s’avérait ne pas être en mesure de vous remettre l’une ou l’autre forme d’hypothèque précitée ».

Option 3

On peut aisément comprendre qu’un créancier ou investisseur dans le crédit hypothécaire puisse douter de la possibilité qu’un crédit soit pleinement remboursé grâce au produit de la vente d’une propriété hypothéquée en Afrique de l’Ouest. Les marchés sont de nature informelle, les revenus sont faibles, les droits de propriété sont moins établis que dans les pays plus avancés, le marché secondaire de l’habitation est presqu’inexistant, les pratiques juridiques demeurent quelque peu incertaines et l’instabilité politique reste un élément de l’environnement socio-économique. Ne serait- ce que pour prendre en considération les frais juridiques et de transaction découlant de la mise en jeu de l’hypothèque, on peut aisément imaginer que la Caisse Régionale de Refinancement des Hypothèques de l’UEMOA (CCRH-UEMOA) demande un surdimensionnement (de l’ordre de 20 %) des portefeuilles de créances hypothécaires supportant ses émissions obligataires.

Donc, dans cette troisième option, en plus d’avoir les mêmes attributs que l’option 1, l’étude propose que le mécanisme de garantie ne soit pas limité à sécuriser le crédit de manière équivalente à l’hypothèque, mais que le risque afférent à la garantie hypothécaire soit « rehaussé » de façon (i) que l’accès au crédit soit élargi au plus grand nombre possible de ménages, (ii) que les conditions de crédit (terme, taux, caractéristiques du débiteur) soient plus favorables et (iii) que les organismes règlementaires de la CCRH et la CCRH elle-même perçoivent une amélioration du profil de risque des créances hypothécaires sujettes au refinancement.

Avec cette option, la constitution et publication de l’acte d’hypothèque seraient implicitement absorbés par le programme de rehaussement du fait qu’une hypothèque judiciaire ne serait requis que lorsqu’une mise en jeu de l’hypothèque s’avère nécessaire suite au défaut du débiteur.

Le coût de la garantie ou caution serait directement proportionnel à la valeur du rehaussement du risque de crédit, en plus de s’ajouter aux frais requis pour l’option 1. Ainsi, puisqu’il semble suffisant de rehausser le risque de crédit de l’ordre de 20 % par mécanisme de surdimensionnement (dans le cadre des activités de la CCRH-UEMOA), une garantie permettant de couvrir les premières pertes à hauteur de 20 %⁴ de l’encours de crédit pourrait être considérée suffisante et suffisamment attractive pour susciter un bon taux d’utilisation du mécanisme par les banques et donc un meilleur impact sur les volumes d’octroi de crédits hypothécaires sur le territoire de l’UEMOA.

4 En fait, il est proposé de couvrir 75 % du premier 30 % de l’encours – soit 22,5 % de l’encours.

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Option 4

Cette option a les mêmes attributs que l’option 3, sauf qu’elle reposerait sur l’option 2, c’est-à-dire qu’il s’agirait de rehausser un crédit pour lequel le créancier pourrait inscrire une hypothèque conventionnelle dans l’éventualité d’un sinistre; l’option précédente (option 3) pour sa part rehausserait un crédit pour lequel le créancier constituerait une hypothèque judicaire advenant un sinistre.

Option 5 (NB : cette option peut s’appliquer en tandem avec chacune des options 1 à 4)

Les marchés immobiliers de la sous-région de l’Afrique de l’Ouest sont moins anonymes et beaucoup plus liés à des dynamiques communautaires complexes et de collectivité que ce qu’on pourrait observer dans les marchés d’Europe, de l’Amérique du Nord ou même de l’Afrique du Sud. Ainsi, on peut facilement imaginer que la vente forcée d’une propriété suite au sinistre d’une créance hypothécaire nécessitera un certain accord tacite de la communauté, du moins si on espère obtenir un produit de vente suffisant pour rembourser la créance. Par ailleurs, on sait que les créanciers et les débiteurs hypothécaires sont généralement motivés à sauver leurs créances hypothécaires plutôt que de passer à leur dissolution et à des situations de conflit entre créancier et débiteur qui, même en pays aux marchés plus développés, mènent habituellement à des pertes considérables pour le créancier sinon totales pour le débiteur.

Nous pensons qu’il puisse être possible d’exploiter ces dynamiques communautaires ainsi que le désir mutuel des créanciers et des débiteurs de régler les choses de manière coopérative afin de mitiger les pertes autant que possible. Faute de pouvoir introduire de nouvelles mesures pouvant réduire les pertes encourues lors de sinistres, il sera difficile de réduire la (les) prime(s) requise(s) pour rehausser la qualité des risques d’insolvabilité des crédits à l’habitat.

En fait, cette 5^e option propose quelque chose de nouveau à l’égard de la gestion des créances qui pourrait, à nos yeux, avoir un impact important sur la(les) prime(s) requise(s), tant pour les options 1 ou 2 que pour les options 3 ou 4. Selon nous, l’approche décrite ci-après n’a jamais été pratiquée dans les nombreux pays où est offerte une garantie hypothécaire, mais cette approche, si elle réussissait, pourrait peut-être enfin (i) réduire la(les) prime(s) requise(s) pour les différentes formules de garantie et (ii) contribuer à briser certaines réticences culturelles et sociales à l’égard de l’idée d’emprunter pour pouvoir mieux se loger.

Normalement, on pourrait compter sur une valeur qui, dans des circonstances normales de revente, pourrait probablement rembourser l’encours du crédit de même que la majorité de l’apport personnel et des versements de capital effectués. Ainsi, on pourrait aider un ménage rendu incapable de payer en facilitant un processus où celui-ci vend sa propre propriété pour pouvoir récupérer le maximum de ce qu’il y a investi.

Dans des milieux « tissés serrés⁵ » comme on en retrouve partout en Afrique de l’Ouest, il est fort probable que le ménage en difficulté de remboursement de son crédit sera beaucoup mieux placé pour récupérer le maximum de la valeur d’une propriété qu’une banque ou un organisme de garantie.

Ainsi, un organisme de garantie opérant dans cet environnement pourrait penser à offrir des incitatifs pour favoriser la participation volontaire du débiteur qui, en bout de ligne, lui coûterait probablement beaucoup moins que ce qu’il perdrait dans l’éventualité d’une vente forcée.

Selon nos connaissances, nous pensons que cette pratique de gestion des impayés, nullement pratiquée ailleurs où existent des programmes de garantie hypothécaire, vaut la peine d’être essayée.

Cette méthode de gestion des sinistres pourrait faire partie de la description du programme et constituer un atout de vente à la population, surtout si l’objectif est d’élargir l’accès au crédit. Selon nos expériences dans plusieurs marchés, l’accès au crédit ou la propension à utiliser le crédit est souvent aussi fonction d’une réticence de la part des emprunteurs qui craignent de s’endetter sur du trop long terme et de mettre ainsi en jeu leur épargne, surtout quand ils savent que le créancier aura une hypothèque sur leur propriété avec la capacité de causer une vente forcée. Ces aspects de coopération pourraient peut-être finalement vaincre les réticences des ménages à utiliser le crédit pour financer leur projet d’habitation.

5 Milieux où les liens sociaux et/ou familiaux sont forts.

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Il est difficile d’identifier quel serait l’impact de cette approche de coopération et volontariste sur le prix de la garantie ou caution; cette option ne saurait évidemment être généralisée sans au moins en faire la démonstration dans un marché pour valider les diverses hypothèses qui la supportent.

Aspects organisationnels et règlementaires

Nous avons examiné les textes de loi et la réglementation s’appliquant à la région de l’UEMOA ainsi que les différences (avantages et inconvénients) entre les notions de garantie, de caution, de caution mutuelle et d’assurance insolvabilité. Ces différences sont exposées au chapitre 4.0 avec un niveau de détail suffisant pour permettre de conclure qu’il y avait au départ des nuances entre chacun de ces concepts mais que ces dernières, au fil du temps et avec les différentes formulations introduites dans divers pays, n’ont plus vraiment d’implications pratiques; ces différentes formulations peuvent cependant parfois déclencher des problématiques ou se buter à des obstacles règlementaires.

Dans l’espace UEMOA, il existe deux cadres règlementaires différents – celui de la BCEAO et du système bancaire ainsi que celui de la CIMA qui régit le marché des assurances – dans lesquels on peut créer un organisme offrant les garanties décrites aux options 1 à 4. Sans préconiser une avenue plutôt que l’autre, nous détaillons au chapitre 5.3 les pour et les contre de l’une ou l’autre direction.).

Notons que le choix du régime règlementaire pourrait avoir un impact sur la capacité des banques à obtenir, grâce à la garantie, une pondération et des règles de provisionnement ou de gestion de liquidités plus favorables.

• Dans le cadre de la réglementation bancaire, une société de garantie peut être instituée à titre d’établissement financier à caractère bancaire. Cette société pourrait offrir un « cautionnement » sous forme de « lettre de garantie ».

• Dans le cadre de la réglementation des assureurs, une société de garantie peut être instituée comme société d’assurance IARD (Incendie, Accidents, Risques Divers) offrant soit l’assurance insolvabilité ou un service de caution.

Notons que tant sous la réglementation bancaire que sous la réglementation des assureurs, il est possible de constituer la société de caution en « mutuelle ».

S’ajoute enfin la question du rôle que pourrait potentiellement jouer une structure de garantie existante (le FGHM (Fonds de Garantie Hypothécaire du Mali); le fonds GARI; etc… pour démarrer un nouveau projet de garantie de crédit à l’habitat. Procéder via une structure existante offrirait l’avantage de réduire considérablement les délais de mise en œuvre d’un projet de démonstration ainsi que les coûts, surtout qu’il ne serait alors peut-être pas nécessaire de constituer un apport de 3 G FCFA en capital minimum.

Recommandations

Option 2 ou 1 d’abord, en démonstration avec un/des prêteurs désireux de s’y engager

Nous recommandons que les options 1 ou 2⁶ soient mises en œuvre en tandem avec l’option 5 et que les hypothèses de travail soient rapidement vérifiées en partenariat avec un ou des prêteurs déjà actifs dans l’UEMOA se montrant intéressés à tester rapidement l’une ou l’autre des options dans le cadre d’un projet de démonstration de manière à atteindre un montant significatif de crédits mais sujet à un maximum établi pour le projet. Le projet de démonstration servirait (i) à confirmer un certain nombre d’hypothèses juridiques et financières formulées dans ce rapport, (ii) à apporter des ajustements si nécessaires – donc à procéder prudemment avant d’exposer ce mécanisme de garantie à d’importants volumes d’affaires – et, à ce stade préliminaire, (iii) à évaluer si le nouveau programme de garantie génère les effets d’intérêt public souhaités, notamment à l’égard de l’amélioration de l’accès au crédit habitat.

Il va sans dire, une fois informées des options retenues, que certaines institutions prêteuses y montreront de l’intérêt, d’autres non. Il en va de même de toute innovation; toutes les banques par exemple n’ont pas choisi d’offrir le crédit-bail, selon que son marché cible ou son modèle d’affaires s’avérait propice ou non. Il en sera de même avec les options ici présentées.

6 Il n’est pas nécessaire d’adopter une seule et même option pour tous les pays de l’UEMOA. Les instances décisionnelles voudront peut-être offrir aux clients éventuels une flexibilité autour du choix entre les options 1 ou 2 en fonction des spécificités et préférences déjà connues de chaque pays et du complément de recherches nécessaires lors de l’actualisation du plan de mise en œuvre. L’option la plus appropriée risque d’être différente d’un pays à l’autre et pourrait même être interchangeable dans certains pays.

(15)

Dans un deuxième temps, après une évaluation favorable du projet de démonstration, l’organisme de garantie – armé de meilleures informations sur le marché – pourrait introduire la notion de

« rehaussement » du crédit (option 3 ou 4) et/ou populariser la formule mise de l’avant au cours du projet de démonstration à l’ensemble des prêteurs opérant en Afrique de l’Ouest.

Éducation du public, sensibilisation aux banquiers

Le recours au mécanisme de caution en garantie pour un crédit habitat, bien que fort répandu notamment en France (avec plus de 50 % des crédits immobiliers adossés à cette formule), n’est pas connu en Afrique de l’Ouest. Nous croyons toutefois qu’il s’agit là d’une option déterminante pouvant permettre de dénouer le blocage actuel lié au fait de considérer la seule hypothèque comme base d’un crédit à l’immobilier résidentiel.

Le marché de l’habitat dans l’espace de l’UEMOA repose sur des pratiques de financement qui dénotent une réticence voire une méfiance certaine tant chez la population que chez les prêteurs à l’égard de mécanismes faisant appel à l’hypothèque et au plein droit de propriété.

À notre avis, cette méfiance ne pourra être surmontée que grâce à un effort important d’éducation du public, qui pourra permettre de développer le marché à sa base, démocratisant de la sorte l’accès au crédit pour l’habitat. De très nombreux acteurs du monde la finance⁷ s’entendent à dire à l’heure présente qu’une véritable démocratisation de la finance, en Afrique en particulier, passera nécessairement par un effort majeur d’éducation financière des populations. En augmentant les volumes de crédit habitat, on influencera petit à petit l’opinion populaire, activant ainsi la roue et faisant progresser la formalisation du marché de l’habitat en zone UEMOA, tendant du coup vers une amélioration de la qualité de l’habitat et vers les premiers pas d’un marché secondaire de l’habitation.

La substitution de l’hypothèque et de ses frais, délais et formalités astronomiques, par une caution dont la prime sera beaucoup plus accessible est un pas important dans l’atteinte de cette vision d’un marché de l’immobilier plus accessible. La mise en place de nouveaux procédés de gestion des défauts est un deuxième pas complémentaire qui viendra confirmer les intentions positives des banques et des organismes qui participeront au programme de caution. Ensemble, ces deux initiatives pourront peut-être créer des effets d’entraînements importants dans le domaine de l’habitat et dans son financement.

Aussi sera-t-il primordial de prévoir un effort majeur de divulgation et de promotion de la formule pour faire saisir tant aux prêteurs qu’aux emprunteurs les avantages que cela permettra; le plan de mise en œuvre que nous proposons prévoit ce nécessaire effort de mise en place.

Considérations additionnelles

Enfin, nous ne pouvons conclure cette étude sans souligner quelques recommandations recueillis en hauts lieux lors de nos recherches et qui nous sont parues toutes pertinentes :

• Les problèmes de foncier sont une très importante entrave (absence de cadastre, difficulté d’obtention d’un titre foncier, démarches coûteuses et ardues pour passer d’un titre précaire à un titre foncier, etc.). La recherche de solution alternative comme celles présentées dans ce rapport constitue un pas dans la bonne direction, mais ne saurait occulter la nécessité très forte de réformer ces systèmes qui, aujourd’hui, constituent d’énormes entraves expliquant le retard de la sous-région par rapport à d’autres régions du monde.

• Il faut se préoccuper aussi du rural; souvent ce genre d’études ne se préoccupe que de l’urbain.

• On doit considérer que les grosses institutions de microfinance (PAMECAS, CMS (Sénégal), Kafo Jiginew, Nyèsigiso (Mali), RCPB (Burkina), FUCEC (Togo)) qui sont supervisées et réglementées par la BCEAO soient aussi engagées dans une telle initiative; elles rejoignent ensemble plusieurs millions de familles de la zone.

• Nous croyons qu’il est judicieux de se préoccuper d’abord et avant tout de faciliter les démarches des emprunteurs ultimes (crédit acquéreur) au lieu de celles des promoteurs, car sans une demande accrue à la base, aucun prêteur n’y affectera argent et effort. Une fois la demande à la base se manifestant, les banques feront appel à du refinancement, les promoteurs auront plus de demande et se tourneront vers des prêteurs ciblant ce secteur (comme Shelter Afrique, la SFI, etc.).

7 Global Partnership for financial inclusion, pays du G-20.

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1.0 PROBLÈMATIQUE

Bertrand Renaud, du temps où il travaillait pour la Banque Mondiale, disait souvent pendant ses présentations que « les villes sont bâties comme elles sont financées », faisant valoir que là où le crédit à l’habitat est difficile à obtenir, on y trouve habituellement beaucoup d’habitats précaires et des infrastructures urbaines très limitées. En plus, il expliquait que l’absence ou faible apport du crédit dans l’achat ou la construction de logements réduit l’activité économique de manière importante.

Un simple survol des communautés de l’Afrique de l’Ouest permet d’évoquer l’aphorisme populaire de Monsieur Renaud et de conclure que cette sous-région pourrait grandement profiter d’un essor des activités de crédit à l’habitat. Pour cela, il faudrait mettre en place des mécanismes permettant au crédit à l’habitat de pénétrer plus en profondeur parmi les diverses couches de revenu pour financer la construction d’un plus grand nombre de logements et l’installation de meilleures infrastructures urbaines.

Nos calculs nous indiquent que le crédit à l’habitat ne représentait environ que 1,5 à 2 % du produit intérieur brut pour l’espace UEMOA tandis que dans des pays émergents comme l’Inde ou la Malaisie, l’encours de crédit hypothécaire atteint déjà 10 % et 29 % du PIB respectivement⁸; en Afrique du Sud, ce ratio atteint déjà 30,6 % et continue sa montée.

Les statistiques bancaires de la BCEAO⁹ indiquent que la valeur des crédits bancaires spécifiquement consacrés à l’habitation (probablement des crédits adossés à des hypothèques sis sur plein droit de propriété) est fort limitée et que le nombre de logements financés de cette manière – même en faisant l’hypothèse très conservatrice d’un crédit moyen de 10 M FCFA par logement – est infime par rapport à la taille de la population de la région.

Tableau 1 – Crédits bancaires pour l’habitat en UEMOA selon diverses hypothèses

Toutefois, après avoir tenté d’établir une concordance entre les volumes de crédit habitat et les crédits à moyen et long terme ou encore avec le total des crédits aux particuliers, on voit que les volumes réels de crédits habitat doivent être plus élevés que ceux indiqués des statistiques de la BCEAO.

En effet, quoiqu’il soit possible mais peu probable que le crédit habitat ne représente que 10 %¹⁰ des montants du crédit accordé aux particuliers, on peut douter que le crédit habitat ne compte que pour 36 % du crédit à moyen et long terme.

8 Emkay Research, HDFC, http://breport.myiris.com/ESSBL/HOUDEVFC_20120106.pdf, Janvier 2012.

9 BCEAO Rapport – Conditions de banque (2008-2010).

10 Les statistiques excluent les crédits offerts par des organismes publics comme l’OHLM ou le SICAP au Sénégal.

2007 2008 2009 2010

(enMilliardsdeCFA)

Créditsmisenplace 78 75 71 78

Encoursdecrédit* 362 437 508 586

(nombredelogementsfinancésdansl'année‐selondiverseshypothèses)

#log@10M/logement 7,800 7,540 7,070 7,790

#log@20M/logement 3,900 3,770 3,535 3,895

(parcdelogementsfinancés‐selondiverseshypothèses)

#log@10M/logement 36,200 43,740 50,810 58,600

#log@20M/logement 18,100 21,870 25,405 29,300

*Encoursdebaseobtenudel'étudedeMazarspourlaBCEAO Source:BCEAORapportconditionsdebanque2008‐2010

Crédits bancaires pour l'habitation‐ UEMOA ‐ selon diverses hypothèses

(17)

Dans les pays où les mécanismes d’octroi et d’enregistrement du crédit hypothécaire sont bien rodés, le crédit habitat représente certainement plus de 50 % du crédit aux particuliers et sûrement plus de la moitié des crédits à moyen et long terme. Ceci nous amène à suggérer que les statistiques de la BCEAO portant sur le crédit habitat n’incluent pas le crédit habitat financé sur la base de garanties personnelles ou sur la base de garanties autres que l’hypothèque reposant sur plein titre foncier.

Tableau 2 – Crédits bancaires – test de concordance

Même si nous ne possédons pas les données ni les détails de la méthodologie utilisée par l’auteur pour arriver à ces résultats, une étude de la BCEAO réalisée en 2007 nous indique qu’un pourcentage quand même important de la population urbaine de l’UEMOA pourrait se procurer un logement par le truchement d’un financement hypothécaire (de 15 M FCFA ou plus).

Tableau 3 – Calcul du pourcentage de ménages capables d’accéder à la propriété

Le tableau 5, issu de ce rapport, nous montre qu’entre 12 et 24 % des ménages de trois pays de l’UEMOA se qualifieraient aux critères d’évaluation des demandes de crédit hypothécaire en faisant l’hypothèse que leur crédit serait remboursé sur une période de quinze ans.

Au vu de nos propres études menées ces dernières années dans la sous-région, ces pourcentages nous semblent toutefois optimistes. Ainsi au Mali, sur la base de données de la dernière enquête des ménages (2003), nous avons extrapolé les capacités suivantes (Tableau 4) : seuls 10 % de la population examinée pourraient prétendre à un prêt de plus de 8 millions FCFA leur permettant d’acquérir une maison de 9,775 M FCFA avec un ratio prêt/valeur de 80 %. Bien sûr, ne sont pris en compte ici que les employés de l’État; or des entrepreneurs, commerçants et autres professionnels peuvent aussi avoir des revenus pertinents, mais on se doit de reconnaître que ceux-là constituent une clientèle peu prisée des banques à l’heure actuelle dans leurs opérations de crédit. C’est pourquoi la nouvelle prise en compte de titres moins formels, ou la réduction importante des charges liées à l’hypothèque tel que formulée dans nos options, contribueront à nos yeux à dénouer l’impasse

2006 2007 2008 2009 2010

(en Milliards de CFA)

Crédits ‐ Habitation 61.1 78 75.4 70.7 77.9

Crédits ‐ Particuliers 255.8 369.7 511.4 543.7 711.6

Crédits ‐ Personnels des banques 18.8 25.4 48.3 31.5 32.5

Total ‐ crédits aux particuliers 274.6 395.1 559.7 575.2 744.1

Crédit Habitation en % du crédit aux particuliers 22% 20% 13% 12% 10%

(en Milliards de CFA)

Crédits ‐ sup à 5 ans et inf ou égale à 10 ans 96.3 101.5 180.5 136.6 177.1

Crédits ‐ Plus de 10 ans 27 36.2 41.1 31.2 39.3

Total crédits à moyen et long terme 123.3 137.7 221.6 167.8 216.4

Crédit Habitation en % du crédit à moyen et long terme 50% 57% 34% 42% 36%

Source : BCEAO Rapport conditions de banque 2008‐2010

Crédit à l'habitation mis en place (octroi)‐par rapport au crédit aux particuliers et au crédit à moyen et long‐terme

10ans 15ans 20ans

11% 24% 30%

11% 20% 29%

6% 12% 15%

Source: Mazars Sénégal; Étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation des créances de l’UEMOA, BCEASO, 2007; Sommaire exécutif

Pourcentagedesménages urbains pouvant accéder à la propriété de 16 M CFAetplus

Burkina Sénégal Niger

3paysdel'UEMOA Selon la durée du crédit‐2007

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actuelle qui limite significativement ce marché. Peut-être aussi nos options pourront-elle être également considérées par les banques en tandem avec des mesures plus souples, mais toujours prudentes, pour inclure les revenus informels dans l’étude des dossiers de crédit à l’habitat.

Tableau 4 – Prêt accessible et coût d’une maison en fonction de divers niveaux de salaire

Il est difficile d’extrapoler ces résultats à l’ensemble de la sous-région ouest-africaine; il est toutefois raisonnable de penser que, dans l’ensemble, la sous-région pourrait au moins atteindre les chiffres estimés pour le Niger, qui a un revenu moyen per capita inférieur à la moyenne globale de l’UEMOA.

Cet estimé concorderait d’ailleurs avec nos données tirées du Mali. Ainsi, on pourrait au moins compter qu’environ 10 % des ménages ouest-africains pourraient se qualifier à un crédit remboursable sur une période prolongée pour acheter un logement modeste ou pour y apporter des réparations importantes¹¹. Cela constituerait déjà une croissance potentielle importante par rapport à l’actuel.

Le graphique¹² suivant illustre l’écart entre l’Afrique du Sud et les pays de l’Afrique sub-saharienne.

Même en multipliant par 2, par 3 voire même par 5 les volumes officiels de crédit l’habitat, on voit que les pays de l’UEMOA sont loin derrière l’Afrique du Sud et même la Namibie pour l’emploi du crédit habitat.

Il est clair que les dirigeants de la région de l’Afrique de l’Ouest réalisent l’importance d’élargir le rôle du crédit habitat tant en milieu urbain que rural, c’est pourquoi les agences économiques de l’UEMOA ont coopéré pour la mise sur pied d’un mécanisme de refinancement du crédit hypothécaire et que, dans le cadre de ce projet, la Banque Ouest-Africaine de Développement (BOAD) a étudié comment elle pourrait sécuriser les crédits à l’habitat pour favoriser l’utilisation du crédit pour l’achat, la construction et la rénovation de logements par le plus grand nombre possible de ménages.

11 En faisant l’hypothèse qu’un crédit de 10 M FCFA donne accès à un logement modeste ou permet des réparations importantes à un logement existant pour le rendre adéquat.

12 AUHF News, 2 February 2011, page 5.

Moyenne 153,650 199,936 79,974 3,437,054 5,150,775 4,124,465 6,180,930 Centile10 59,500 77,424 30,970 1,330,978 1,994,605 1,597,173 2,393,526 Centile20 76,000 98,894 39,558 1,700,072 2,547,731 2,040,087 3,057,277 Centile25 84,000 109,304 43,722 1,879,027 2,185,913 2,254,833 3,379,096 Centile30 91,000 118,413 473,675 2,035,613 3,050,573 2,442,736 3,660,687 Centile40 100,000 130,124 52,050 2,236,937 3,352,278 2,684,325 4,022,733 Centile50 110,000 143,136 57,255 2,460,631 3,687,505 2,952,757 4,425,007 Centile60 121,000 157,450 62,980 2,706,694 4,056,256 3,248,033 4,867,507 Centile70 142,000 184,776 73,910 3,176,451 4,760,234 3,811,741 5,712,281 Centile75 155,000 201,692 80,677 3,467,253 5,196,030 4,160,704 6,235,236 Centile80 170,000 221,211 88,484 3,802,794 5,698,872 4,653,352 6,838,646 Centile90 243,000 316,201 126,481 5,435,758 8,146,035 6,522,909 9,775,242

Coût maison avec mise de fonds de 20 %

(5 ans)

Coût maison avec mise de fonds de 20 % (10 ans)

Source : Données sur les salaires des fonctionnaires de l’État, Enquête sur les conditions de vie des ménages (Mali 2003); ces données salariales ont été extrapolées à 2010 par DID. Le reste du tableau est un montage réalisé par DID. Hypothèses retenues : Taux d’intérêt sur prêt, 14 %. Hausse annuelle de salaire (équivalant à l’inflation annuelle moyenne de la période) de 3,83 % composé; quotité cessible limitée à 40 % du salaire; ratio prêt/valeur de 80 %.

Mensualité maximale (avec quotité

cessible 40%

de salaire)

Montant max.

de Prêt accessible sur

durée de 5 ans

Montant max.

de Prêt accessible sur

durée de 10 ans Salaire net +

Prime (2003)

Hypothèse salaire 2010 (taux crois.

annuel 3,83%)

(19)

Graphique 1 – Rapport de l’encours de crédit par rapport au PIB – pays de la zone sub-saharienne

Ce que les banques nous ont dit durant nos entrevues ou par l’entremise des questionnaires concorde avec les conclusions émanant de ce survol statistique : bon nombre de banques nous confirment accorder des crédits à moyen ou long terme pour acheter ou construire un logement sans pour autant faire appel à l’hypothèque. L’obstacle majeur semble être l’accès à un plein titre de propriété qui, dans la plupart des cas, nécessite des frais importants découlant de processus longs, ardus et onéreux.

Cela avait d’ailleurs déjà été soulevé dans une étude antérieure de la BCEAO :

« Avant de lister les principales entraves au développement du marché hypothécaire, il nous a paru important de mettre en évidence l’existence d’un cadre juridique des affaires harmonisé au niveau de l’espace OHADA. Cette harmonisation du dispositif juridique de l’hypothèque est sécurisante et offre toutes les garanties d’une sûreté réelle immobilière et de recouvrement dans un délai raisonnable. Toutefois, cette harmonisation du dispositif juridique de l’hypothèque ne devrait pas occulter certains aspects relatifs à la publicité foncière et à l’inscription de l’hypothèque qui restent encore du ressort des législations nationales et posent la problématique de l’harmonisation des régimes fonciers au sein de l’UEMOA. »¹³

Ces difficultés d’obtention de pleins titres de propriété engendrent des réticences ou complications du côté de l’octroi des crédits habitat et autres implications règlementaires négatives. En effet, on sait que d’instinct les banques n’accepteront de prêter des sommes importantes à long terme pour l’achat ou pour la construction d’une propriété ou résidence que si cette dite propriété peut être offerte en garantie et que si cette garantie peut être mise en jeu en priorité et protégée légalement contre toute autre réclamation afin de rembourser le crédit en cas de sinistre. Il s’agit évidemment de l’exigence de constituer une hypothèque qui aura force légale contre toute autre prétention potentielle d’autres créanciers.

Les banques nous ont confirmé savoir que l’OHADA a récemment renforcé l’opportunité de constituer une hypothèque de premier rang ayant force légale contre tout autre créancier pour des crédits accordés sur des propriétés ayant reçu un titre administratif valable constitutif de droit réel immobilier permettant de construire des bâtiments sur le lot d’autrui. Toutefois, ces mêmes banques hésitent de s’aventurer sur ce chemin, craignant non seulement des complications juridiques dans l’éventualité d’un sinistre, mais aussi les impacts en termes de capitalisation ou de provisionnement résultant d’une opinion mitigée de la Commission bancaire de l’UEMOA à l’égard de crédits hypothécaires reposant sur des titres administratifs, même constitutifs, de droit réel immobilier. En plus, certaines banques

13 Ibid : page 2.

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mentionnent craindre de ne pouvoir refinancer des crédits qui ne satisferaient pas les exigences de la CRRH-UEMOA (i.e. : fournir une hypothèque sur plein titre de propriété).

Finalement s’ajoutent aux réticences des banques (i) celle des emprunteurs à payer des frais considérables (frais de notaire, frais d’inscription) pour constituer une hypothèque sur ces titres administratifs et à vivre des délais considérables pour obtenir leur crédit et (ii) la crainte des emprunteurs de perdre leur propriété, apport personnel et remboursements de crédits advenant un évènement néfaste dans leur vie (perte d’emploi, problème de santé, etc.).

En voyant tous ces obstacles, on peut aisément comprendre pourquoi les volumes de crédits hypothécaires demeurent très limités. On peut aussi comprendre pourquoi, de l’avis de ceux que nous avons consultés, bon nombre de ménages contournent tous ces obstacles en obtenant des crédits de moindre ampleur que les prêteurs (banques et autres établissements financiers) accordent sur la foi de gages personnels et divers nantissements. On peut voir l’impact de ces contournements dans l’absence de concordance dans les données de la BCEAO entre les montants de crédit à habitat, les crédits hypothécaires et les crédits à long terme. De grosses institutions de microfinance évaluent qu’environ 30 % du total de leurs crédits servent en définitive à investir dans l’habitat, même si ces prêts sont dits prêt salaire ou prêt consommation et ont une durée de 12 à 24 mois. Cela correspond d’ailleurs à la pratique chez une majorité de gens de construire leur maison petit à petit, souvent sur une dizaine d’années.

Il est clair que la solution à cette chaîne d’obstacles et à l’épanouissement du crédit hypothécaire dans l’espace de l’UEMOA passe par des réformes législatives et fiscales en profondeur qui nécessiteront beaucoup d’efforts, de ressources, de temps et de patience. Entre-temps, on peut comprendre l’intérêt de la BOAD à examiner si un mécanisme de garantie pourrait offrir une solution permettanten zone UEMOA de continuer à progresser dans le déploiement du crédit à l’habitat de manière abordable pour le plus grand nombre possible de ménages dans la sous-région.

« Les principales entraves non financières identifiées, qu’il conviendrait de lever pour promouvoir le fonctionnement optimal et le développement du marché hypothécaire au sein de l’Union, sont celles liées au foncier, notamment l’absence d’harmonisation des systèmes et codes fonciers, la planification et la normalisation foncière (morcèlement et immatriculation des titres fonciers) ainsi que la gestion de la conservation foncière.

À ces entraves liées au foncier, il faut rajouter celles liées aux politiques de gestion urbaine, celles induites par la situation socio-économique des États de l’Union ainsi que celles imputables aux garanties requises lors du financement de l’immobilier par les banques. Il s’agit notamment du retard considérable dans l’aménagement des quartiers périphériques des villes, de l’insuffisance des équipements et infrastructures de base (voieries et réseaux divers), de l’absence d’implication de l’État dans le financement de la viabilisation des assiettes foncières, de l’absence de planification dans la gestion de l’urbanisation, du faible taux de bancarisation de la population active et des modalités et délais d’inscription d’une hypothèque,[…] »¹⁴

Constitution et défense des droits de propriété chez les États membres de l’OHADA

L’édition 2012 de « Doing Business (Banque Mondiale, SFI) »¹⁵ donne une perspective complémentaire et de précieuses mesures permettant d’identifier quelques causes additionnelles du faible niveau actuel i) de propriétés avec titre foncier, ii) d’enregistrement des titres fonciers et des hypothèques et iii) d’octroi de crédits bancaires pour l’immobilier.

Sur les 183 pays répertoriés dans « Doing Business », le Mali score la meilleure performance parmi les pays d’Afrique subsaharienne. À titre indicatif, le Mali se situe au 146ê rang mondial pour la note globale, au 95ê rang pour l’obtention d’un permis de construire, au 91ê rang pour la facilité d’enregistrement de propriété et au 132ê rang pour obtenir un règlement en justice d’un contrat devenu litigieux entre les parties contractantes (par exemple, pour réaliser une garantie sur un prêt en défaut).

14 Mazars Sénégal; Étude relative à l’évaluation du potentiel du marché hypothécaire et de la titrisation des créances de l’UEMOA, BCEASO, 2007; Sommaire exécutif – pages 2 et 3.

15 Doing Business dans les États membres de l’OHADA 2012; World Bank, IFC.