Figure 7 – Représentation graphique du contrôle des coûts en fonction d’un pourcentage de l’encours
Évidemment, chacune de ces formules mène à des primes distinctes qui doivent être calculées par un modèle mathématique habituellement développé par un actuaire.
On voit par la diversité des modèles ci-dessus que la garantie, quand elle vise à absorber une partie ou une totalité des pertes, peut être souple et adaptable. Toutefois, les conditions présentées au Tableau 12 continuent à constituer des conditions essentielles au fonctionnement de toute forme de garantie.
Un système d’assurance crédit, obligatoire, existe également au Canada : elle se distingue des assurances américaine et anglaise par le fait qu’elle ne se limite pas à 20 ou 30 % du montant du prêt, mais couvre la totalité des pertes du prêteur, y compris les intérêts de retard et les frais juridiques.
Quelles que soient leurs modalités, ces assurances ont pour but, en transférant une part du risque vers l’assureur, de permettre l’accès au crédit d’emprunteurs disposant d’un très faible apport personnel. Elles diffèrent de la caution sur un point essentiel : elles sont complémentaires à l’hypothèque – qui reste exigée dans tous les cas – alors que la caution est une alternative à celle-ci. »37
Cette conclusion est intéressante parce qu’elle explique l’engouement pour la caution (économie des frais de constitution de l’hypothèque) et l’absence en France de sociétés d’assurance hypothécaire privées comme on en retrouve dans plusieurs pays (voir l’examen des pratiques internationales des sections précédentes). Toutefois, l’étude omet de mentionner qu’un mécanisme juridique permettant à la caution d’être remboursée par la vente de la propriété doit quand même être constitué « ex-post » lorsque le crédit est sinistré. Cette conclusion est aussi intéressante parce qu’elle démontre que la caution telle que pratiquée en France comporte deux volets qui s’appliquent simultanément : (i) un engagement (la caution) qui se substitue à l’hypothèque et; (ii) un « rehaussement » du crédit parce que la caution comporte une garantie de remboursement du crédit peu importe la valeur de revente de la propriété.
Un autre élément que l’étude ne mentionne pas est le suivant : dans la plupart des pays où l’hypothèque constitue la base du montage de la garantie accordée aux prêteurs de crédits immobiliers, les frais afférents à la constitution de l’hypothèque, à sa publication (ou enregistrement) et à sa mise en jeu (ou mise en force) sont faibles et efficaces et, en plus, les procédés – tant ceux portant sur l’enregistrement que ceux reliés à l’assurance – sont supportés par des technologies toutes aussi performantes que celles utilisées par les sociétés françaises de cautionnement, par exemple.
Ainsi, dans l’esprit de plusieurs observateurs, il n’y a pas de différences pratiques réelles entre la notion de caution ou d’assurance sauf qu’effectivement, la caution, telle que pratiquée en France nous suggère une idée qui pourrait être utile dans l’espace UEMOA : ne constituer une hypothèque que lorsqu’on en a besoin pour des cas de sinistres ou de défaillance du débiteur du crédit immobilier et laisser une caution en place pendant la période où une hypothèque n’est pas nécessaire – jusqu’au plein remboursement du crédit. Ainsi, on pourrait dissocier les deux volets de la caution (i) un engagement de livrer une hypothèque lorsque requis (ii) distincte de la protection – donc rehaussement - contre les pertes qui pourraient potentiellement être encourues suite à la mise en jeu de l’hypothèque lorsque requis.
Nous avons consulté d’autres ouvrages pour examiner s’il existait d’autres nuances entre la formule
« assurance » et la formule « caution ». À cet égard, nous avons trouvé un ouvrage exhaustif38 qui nous informe des distinctions importantes qui existaient initialement entre ces deux formules de garantie.
Essentiellement, la caution était initialement un acte de garantie impliquant deux individus : un premier sollicitant un crédit et un deuxième qui se portait garant pour la totalité de la créance; le garant retenait un droit de poursuite contre la personne garantie dans l’éventualité où il aurait eu à payer pour la créance. Cependant au fil des années, particulièrement suite à l’entrée en scène de
« sociétés de caution », la notion de couverture partielle a été acceptée par la jurisprudence.
La notion d’assurance a elle aussi évolué dans le temps, particulièrement concernant le droit de suite que retient l’assureur contre l’assuré dans l’éventualité où ce dernier serait défaillant dans le remboursement de sa créance hypothécaire. Ainsi par exemple, au Canada et dans la majorité des États américains, les sociétés d’assurance hypothécaire sollicitent et obtiennent automatiquement un jugement personnel contre l’assuré lorsqu’une réclamation doit être payée suite à un sinistre.
37 Anil, Décembre 2002. « Hypothèque ou Caution : L’Exception Française », page 8.
38 Louise Poudrier-Le Bel, « Le cautionnement par compagnie de garantie », Éditions Yvon Blais, 1986.
Ainsi, la différence entre les deux notions de garantie est si mince qu’il est peut-être approprié d’indiquer, au risque de « froisser les oreilles des juristes », que dans le langage populaire plusieurs diront avoir obtenu une assurance pour cautionner leur crédit. On peut lire en annexe un sommaire plus complet de l’excellente étude de l’ANIL.
Toutefois, il reste possiblement des distinctions d’ordre règlementaire que nous verrons dans la section suivante.
Caution ou caution mutuelle
Finalement, il reste la distinction entre « caution » et « caution mutuelle », cette dernière étant une garantie, donc un risque, qui est répartie sur un certain nombre de sociétaires, dont celui demandant la caution. Ainsi, en théorie, les sociétaires ont en commun le fait qu’ils (elles) ont pris un crédit et mettent en commun un fonds qui servira à rembourser les défaillances potentielles de certains parmi ces sociétaires – lorsque les risques sont pleinement éteints, les montants inutilisés du fonds sont remboursés aux sociétaires. Sauf que maintenant – notamment en France – les « cautions mutuelles » sont offertes par des sociétés de caution mutuelle (SCM) dont les sociétaires n’ont rien d’autre en commun que le fait qu’ils aient tous reçu un crédit dont le risque doit être cautionné.
Les clients (ou sociétaires) de ces SCM reçoivent un remboursement d’une portion de leur prime au terme de leur crédit en fonction des pertes qui ont dû être payées pendant la durée de leur appartenance à la société mutuelle.
L’absence de points communs parmi les sociétaires de SCM peut ne poser aucun problème aujourd’hui en France, notamment pour les SCM impliquées dans le cautionnement du crédit habitat, parce que ces SCM peuvent faire appel à d’importantes bases de données et à des informations émanant des bureaux de crédit pour valider les demandes de crédits. Au départ les cautions des SCM reposaient sur la connaissance de leurs membres ou des particularités de leur profession ou occupation.
Le « Guide sur les sociétés de cautionnement mutuel » nous propose un cadre théorique intéressant pour mieux comprendre les avantages de la caution mutuelle par rapport à la simple caution39 :
« … le cautionnement mutuel présente un double atout et des exigences :
1) le premier procède du partenariat tripartite où la SCM joue le rôle d’intermédiaire entre le partenaire financier et l’emprunteur.
• L’emprunteur, sociétaire et donc adhérent de la SCM en est aussi le client qui recherche un crédit à un coût raisonnable, assorti d’une garantie proportionnée à sa nature et à son montant et qui reste limitée au seul bien financé.
• Le partenaire financier - qui ne peut raisonner que sur les seules données financières et patrimoniales de demandeurs relevant de multiples secteurs professionnels – recherche une structure susceptible de l’assister dans son jugement et de valider la qualité professionnelle et technique des demandeurs, ce qui constitue certainement la première (peut-être la meilleure des garanties.)
• L’intermédiaire qu’est la société de caution mutuelle va donc apporter sa garantie à ceux qu’elle en juge dignes, tout en assumant un niveau de contentieux compatible avec ses propres équilibres financiers.
2) le deuxième atout du cautionnement mutuel réside dans sa capacité à délivrer une triple garantie :
• Une garantie technique dans la mesure où la SCM, composée d’administrateurs qui sont des professionnels du même secteur que l’emprunteur, va savoir apprécier l’aspect technique des projets d’investissement et leur rentabilité potentielle.
• Une garantie morale puisque les administrateurs de la SCM sont proches du processus de décision et parce qu’issus du même milieu que l’emprunteur, connaissent bien les membres de leur profession ; ils peuvent donc donner outre leur opinion sur les compétences techniques, un avis particulièrement éclairé sur la valeur professionnelle et humaine du demandeur.
• Une garantie financière dès lors que la SCM assied sa caution sur la constitution d’un fonds créé à cette fin et que, de surcroît, elle offre une garantie de bonne fin pouvant engager son capital et ses réserves. »
39 Réseau Français de la Microfinance, « Guide sur les sociétés de cautionnement mutuel », pages 8 et 9, www.esf.asso.fr
Même si ce cadre théorique a été rédigé ayant en tête le cautionnement de crédits pour micros, petites et moyennes entreprises (où administrateurs du SCM et emprunteurs sont de la même profession), il nous semble que la présence (ou absence) de ces atouts pourraient être considérés dans la décision de constituer (ou non) la société de caution en société de caution mutuelle.
Nous verrons dans la section suivante de ce rapport qu’il est possible en zone UEMOA de créer une société sous la forme de mutuelle pour cautionner divers risques, dont celui de l’insolvabilité., En plus, on doit noter qu’il est possible d’inclure un concept de remboursement partiel de primes sous toute forme de garantie – qu’elle soit sous un produit d’assurance ou de caution. Pour fins de simplicité et pour éviter de présumer des décisions qui seront prises par les décideurs concernant la forme de la société de garantie, on utilisera le terme « caution » dans ce rapport sans exclure la possibilité que la garantie soit offerte sous la forme d’une « caution mutuelle ».