6.1.6 Le pour
• Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
• Réduction importante des frais légaux et autres relatifs au crédit habitat.
• Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus non réguliers.
• Sujet au support des autorités de contrôle prudentiel, permet aux banques de bénéficier de la pondération des risques offerte pour les crédits hypothécaires et, donc, d’un calcul du capital règlementaire favorable à l’expansion de l’offre de crédit habitat.
• Offre une procédure de garantie plus rapide et plus flexible réduisant les coûts encourus par les banques et leurs clients lors de l’octroi de crédits habitat.
• Expérience plus conviviale, plus rapide et moins intimidante pour les demandeurs de crédits habitat.
• Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat et permet la collecte d’informations importantes pour la formulation de politiques.
• Pourra contribuer à réduire la crainte des emprunteurs de « risquer de perdre leur propriété en l’hypothéquant pour une très longue durée au nom d’un créancier ».
• Une meilleure utilisation du crédit habitat favorisera une construction plus rapide des logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures urbaines (eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des logements.
• L’expansion de l’habitat créera des opportunités d’emplois directs et indirects.
6.1.7 Le contre
• Fait appel à l’hypothèque judiciaire qui est moins fiable que l’hypothèque conventionnelle.
• Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et publication des garanties hypothécaires.
• La possibilité que d’autres créanciers puissent avoir priorité sur le créancier prêteur est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
• L’environnement des « sûretés négatives » doit aussi être validé dans un projet de démonstration.
• Fait appel à des points de droit (OHADA versus le droit national de chaque pays de l’UEMOA) qui n’ont pas encore été rodés de manière pratique dans les cours de justice des pays de l’UEMOA – il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant profiter de la jurisprudence de la région.
• La prime requise pour couvrir les risques juridiques de ce montage est difficile à évaluer précisément– mais dans le cadre d’un projet de démonstration, elle pourrait être établie à un taux normal de risque opérationnel.
obtenir l’inscription de son hypothèque. Par contre, les frais découlant de cette option seront possiblement inférieurs à ceux de l’option 1 parce que les délais requis pour l’obtention de l’inscription de l’hypothèque conventionnelle devraient être plus courts et plus certains (cette hypothèse devra être vérifiée selon les pays de l’UEMOA lors de la mise en jeu du projet).
En termes simples, cette procédure revient à dire à un prêteur : « Nous vous remettrons une hypothèque (tantôt conventionnelle (Option 2), tantôt judiciaire (Option 1)) si et seulement si il y a défaut de paiement.
Entre-temps, vous détenez une caution qui sera d’ailleurs rendue exigible si, pour une quelconque raison, la société de caution s’avérait ne pas être en mesure de vous remettre l’une ou l’autre forme d’hypothèque précitée ».
6.2.1 Aspects juridiques
Dans le cadre de l’option 2, les problématiques suivantes ont été évaluées auprès des juristes des pays consultés en fonction des deux scénarios suivants :
• Scénario où le droit réel est inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble est immatriculé);
• Scénario où le droit réel n’est pas inscrit (c’est-à-dire que l’immeuble n’est pas immatriculé) :
• L’obtention d’une hypothèque consentie par un emprunteur (qui possède un droit réel de construire sur le lot d’autrui) sur les constructions existantes et à venir;
• Le détail de ces droits réels de construire selon le pays impliqué;
• La faisabilité pratique d’un tel scénario selon le pays impliqué;
• Les coûts de l’obtention d’une telle hypothèque excluant sa publication selon le pays impliqué;
• Les coûts de publication éventuelle d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
• Les délais moyens de constitution d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
• Les lieux de publication d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
• Les délais moyens de publication d’une telle hypothèque selon le pays impliqué;
• La garde par le banquier du document constitutif de droit réel de construire sur le lot d’autrui : avantages et désavantages selon le pays impliqué;
• La possibilité de prendre en garantie ce droit réel de construire autrement que par hypothèque immobilière, type de garantie, coûts, délais et publication, le tout selon le pays impliqué;
• Coûts et délais d’immatriculation de l’immeuble dans le cas de mise en jeu de l’hypothèque alors que l’immeuble n’était pas immatriculé et le droit réel non inscrit;
• Risques juridiques de ne pas publier l’hypothèque conventionnelle lors de l’octroi du crédit (faillite, vente de l’immeuble, hypothèque antérieure, loi nationale interdisant de prendre une hypothèque judiciaire forcée dans certaines circonstances, autres lois selon le pays impliqué, etc.);
• Risques pratiques de ne pas publier l’hypothèque lors de l’octroi du crédit selon le pays impliqué.
La compilation des informations obtenues se retrouve aux annexes O à U et portent sur la propriété foncière et les modalités d'inscription des garanties. Il en ressort que, malgré que l’information obtenue n’est pas complète pour le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, le Mali, le Niger, le Bénin et le Sénégal et même contradictoire à certains égards, les résultats de l’étude montrent que l’option 2 est à priori accessible sous réserve des spécificités propres à chaque pays57. Toutefois, des particularités propres à chaque pays sur la manière de traiter les droits administratifs pourraient faire en sorte qu’en fonction d’un pays, l’option 2 puisse apparaître tout aussi intéressante que l’option 1 alors que pour un autre pays, l’option 1 sera plus intéressante, le tout compte tenu des délais, des coûts impliqués ou d’autres particularités des lois nationales. Un travail de comparaison devra donc être fait afin de déterminer la solution la plus adéquate pour chaque pays en fonction de la prime la plus basse à payer à la caution et des risques qui y sont attachés.
57 Au Togo et en Guinée-Bissau, l’incapacité, malgré nos nombreux efforts répétés d’obtenir réponses et réactions à nos questions et hypothèses de travail ne nous permet pas pour l’instant de tirer des conclusions probantes pour l’évaluation de l’option proposée.
6.2.2 Aspects réglementaires
• Voir option 1 – aspects réglementaires identiques.
6.2.3 Aspects financiers
• Même en l’absence de données permettant de faire un calcul précis de la prime requise qui permettrait d’offrir cette option sur une base commerciale et donc rentable, comme il s’est fait dans plusieurs situations de démarrage de société de garantie, nous proposons d’utiliser des hypothèses de départ qui pourront être ajustées plus tard sur la base des premières expériences du projet de démonstration.
• Ainsi, nous proposons les hypothèses suivantes pour calculer l’équation qui suit : G = (F * (Hc + Dc + Dc*i))* R * A
G = Coût de la garantie
F = Fréquence de sinistralité nécessitant la mise en jeu de l’hypothèque (10 %)
Hc = Frais afférents à la publication d’une hypothèque conventionnelle incluant taxes, frais juridiques et autres frais relatifs à la publicité foncière (10 % de l’encours)
Dc = Frais relatifs aux délais de publication de l’hypothèque conventionnelle et de mise en jeu – inclut mensualités additionnelles en défaut (5 % de l’encours)
i = Taux d’intérêt débiteur (8 % pendant un an)
R = Frais relatifs aux risques d’une évaluation erronée du dossier juridique par la société de garantie mais excluant les risques dérivant des erreurs des administrations ayant conféré un titre administratif (10 % des dépenses)
A = Frais administratifs de l’organisme de garantie, incluant rendement sur le capital règlementaire requis pour cet organisme (20 % des dépenses)
G = (,1*(,10+,05+(,05*,08*1))) *1,1 *1,2 G = (,1*(,15+,004)*1,1 *1,2
G = (,1*,154)*1,1*1,2 G = ,0154*1,1*1,2 G = ,020328 ou environ 2 %
• Ainsi, en demandant une prime de 2 % à chacun des clients sollicitant un crédit habitat, la banque pourra :
- profiter d’une garantie équivalente à une hypothèque;
- profiter des avantages règlementaires afférant à l’hypothèque;
- sécuriser l’élargissement de ses activités de crédit habitat.
• Le client emprunteur pourra profiter d’un montant de crédit plus élevé sans avoir à payer les frais de publication d’une hypothèque (environ 10 % de l’encours) et épargnera ainsi environ 8 % (10 % moins 2 %) de l’encours en frais de publication de l’hypothèque.
6.2.4 Aspects opérationnels
• La société de caution devra développer un cadre rigoureux et très explicite d’analyse ou d’examen des titres administratifs qui confèrent un droit réel de propriété.
• Ce cadre d’analyse devra être vérifié et confirmé par les administrations locales responsables pour l’émission de ces titres administratifs – ces titres doivent être à toutes fins pratiques incontestables quand ils sont incorporés dans le montage proposé dans cette étude.
• Le cadre d’analyse des titres devra être accepté et compris par les banques, surtout pour vérifier que l’hypothèque conventionnelle pourra éventuellement être publiée.
• Les crédits devront être octroyés selon les règles de l’art et en conformité avec les procédures et politiques de l’organisme de garantie; les banques devront donc accepter ces procédures et leur personnel devra être formé pour les appliquer adéquatement.
• Pour les crédits à l’autoconstruction, l’organisme de garantie devra mettre en place un cadre de surveillance des travaux et d’autorisation des avances progressives. Les banques devront confirmer être en conformité avec ce cadre et former leur personnel en conséquence.
• Une entente-cadre devra être développée stipulant les obligations de la société de caution et celles s’appliquant aux banques.
• Les banques devront obtenir un agrément de la société de caution avant de pouvoir profiter du programme de garantie.
• La société de caution fera une surveillance des créances garanties. Elle devra développer une routine de surveillance à être imposée aux banques et indiquer les rapports qui devront lui être fournis.
• Ce régime de surveillance sera intimement lié à la gestion des créances douteuses.
La société de caution examinera et aura droit de regard sur les mesures prises par les banques pour « sauver les créances douteuses ».
• La garantie nécessitera que les établissements financiers contribuent ensemble à créer un environnement où les « suretés négatives » sont respectées – par exemple, tout établissement financier refusera d’offrir un crédit habitat sur une propriété où le demandeur de crédit ne peut remettre le certificat administratif lui conférant un droit réel immobilier sur une propriété; il y aura présomption de négligence et ainsi vice de titre hypothécaire si un prêteur publie une créance hypothécaire de premier rang en l’absence de tel document.
6.2.5 Impacts potentiels sur le marché
• Mêmes impacts que ceux décrits à l’option 1.
6.2.6 Le pour
• Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
• L’hypothèque conventionnelle offre une meilleure protection que l’hypothèque judiciaire et permettra aux banques et à la société de garantie d’agir plus rapidement.
• Réduction importante des frais légaux et autres relatifs au crédit habitat.
• Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus faibles ou non réguliers.
• Permet aux banques de bénéficier de la pondération des risques offerte pour les crédits hypothécaires et donc d’un calcul du capital règlementaire favorable à l’expansion de l’offre de crédit habitat – l’argumentaire auprès de la BCEAO et sa Commission bancaire sera vu de manière plus positive.
• Offre une procédure de garantie plus rapide et plus flexible réduisant les coûts encourus par les banques pour l’octroi de crédits habitat.
• Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat puisqu’elle permet la collecte d’information importante pour la formulation de politiques.
• Une meilleure utilisation du crédit habitat favorisera une construction plus rapide des logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures urbaines (eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des logements.
• L’expansion de l’habitat créera des opportunités d’emplois directs et indirects.
6.2.7 Le contre
• Option plus onéreuse que l’option 1 dans l’ensemble pour l’emprunteur qui devra payer pour les frais de notaire afin de constituer un acte d’hypothèque conventionnel. Par contre, la prime de garantie sera réduite de 3,5 % (tel qu’il est exposé pour l’option 1) à 2 %, soit environ 40 % des frais de notaire pour l’acte d’hypothèque – ouvrant aussi la possibilité de conditions de crédit légèrement meilleures que celles qui seraient offertes par les banques sous l’option 1.
• Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et de publication des garanties hypothécaires.
• Fait appel à des points de droit (OHADA) (versus le droit national de chaque pays de l’UEMOA) qui n’ont pas encore été rodés de manière pratique dans les cours de justice des pays de l’UEMOA – il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant profiter de la jurisprudence de la région.
• La possibilité que d’autres créanciers osent publier leur hypothèque avant celle du créancier prêteur est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
• L’environnement des « sûretés négatives » doit aussi être « validé » dans un projet de démonstration.
• La prime requise pour couvrir les risques juridiques de ce montage est difficile à évaluer mais, dans le cadre d’un projet de démonstration, pourrait être établie à un taux normal de risque opérationnel.