Exemple 3 :
Montant initial du crédit : 10 Millions FCFA
Encours de crédit : 9,5 Millions FCFA
Prix de vente obtenu 8,5 Millions FCFA
Frais juridiques et autres frais admissibles : 2 Millions FCFA
Perte avant remboursement : 3 Millions FCFA (9,5 M – (8,5M-2M)) Perte admissible : 2,25 Millions FCFA (3M * 0,75)
Couverture disponible : 2,5 Millions FCFA (9,5 M – (0,70 * 10 M))
Remboursement : 2,25 Millions FCFA
Exemple 4 :
Montant initial du crédit : 10 Millions FCFA
Encours de crédit : 9,5 Millions FCFA
Prix de vente obtenu 5 Millions FCFA
Frais juridiques et autres frais admissibles : 2 Millions FCFA
Perte avant remboursement: 6,5 Millions FCFA (9,5 M – (5M-2M)) Perte admissible : 4,875 Millions FCFA (6,5M * 0,75)
Couverture disponible : 2,5 Millions FCFA (9,5 M – (0,70 * 10 M))
Remboursement : 2,5 Millions FCFA
En fait, cette troisième option se rapproche de la formule offerte par exemple au Mali par le FGHM, sauf que le demandeur de crédit n’aurait pas à payer les importants frais afférents à la constitution et inscription de l’acte d’hypothèque (présentement, le FGHM exige le plein titre de propriété et une hypothèque dûment constituée et inscrite) du fait que l’acte d’hypothèque ne serait requis que lorsqu’une mise en jeu de l’hypothèque s’avère nécessaire suite au défaut du débiteur.
Le coût de la garantie ou caution serait directement proportionnel à la valeur du rehaussement du risque de crédit, en plus de s’ajouter aux frais requis pour l’option 1. Ainsi, puisqu’il semble suffisant de rehausser le risque de crédit de l’ordre de 20 % par mécanisme de surdimensionnement (dans le cadre des activités de la CCRH-UEMOA), une garantie
70% du crédit:
Plancher de couverture Crédit ini al:
10M FCFA
Couverture disponible – le premier 30%
Période de remboursement
Représenta on Graphique – Exemple 1
1. Il faut déterminer la perte avant remboursement – soit l’encours de crédit moins le produit de la vente net des frais juridiques : 9M moins (8M moins 2M) = 3 M
2. Il faut établir la perte admissible – soit 75% du calcul précédent: (3M X 75%) = 2,25M 3. Le remboursement est le moindre de la perte admissible ou de la couverture disponible –
soit le moindre de 2,25M ou 2M FCFA
Encours qui devait rester au moment du sinistre : 9M FCFA
Montant disponible pour remboursement de pertes admissibles: 2M FCFA (9M – 7M)
permettant de couvrir les premières pertes à hauteur de 20 %58 de l’encours de crédit pourrait être considérée suffisante et suffisamment attractive pour susciter un bon taux d’utilisation du mécanisme par les banques et donc un meilleur impact sur les volumes d’octroi de crédits hypothécaires sur le territoire de l’UEMOA.
L’idée de couvrir le premier 30% ou la portion supérieure du crédit vise à rehausser le crédit de manière à générer essentiellement le même effet que le coussin contre les pertes de crédits créé par le surdimensionnement requis par la CCRH-UEMOA.
L’idée de ne payer que 75% des pertes encourues à l’égard de ce premier 30% est d’éviter le risque moral souvent craint ou appréhendé par les sociétés de garantie lorsque le produit est conçu de sorte que la banque est complètement protégée des effets de ses décisions dans une situation de sinistre. En ne payant qu’une portion des pertes encourues à l’égard du premier 30% du crédit, la banque est théoriquement motivée à œuvrer de manière à mitiger la perte qu’elle devra absorber dans une situation de sinistre.
L’idée de limiter la couverture à la différence entre l’encours de crédit au moment du sinistre et 70% du crédit initial aide à définir et réduire dans le temps le montant maximum de couverture et ainsi de réduire la prime requise dans un calcul actuariel. Par expérience, en réduisant dans le temps la couverture maximum d’une manière correspondant à l’exposition habituelle au risque (la probabilité de sinistre devrait normalement décroître dans le temps) on réussit ainsi à réduire la prime requise de manière significative. Cette réduction du montant de couverture dans le temps est habituellement acceptée par les organismes de réglementation bancaire sans impact sur la pondération accordée aux crédits habitats assortis d’une garantie.
6.3.1 Aspects juridiques
Les problématiques juridiques sont les mêmes que celles relatives à l’option 1.
6.3.2 Aspects réglementaires
• En offrant une garantie financière en attendant le moment où l’hypothèque puisse être publicisée et mise en jeu dans les situations de sinistres, la BCEAO et sa Commission bancaire devront confirmer que le montage proposé dans cette option peut être assimilé à une situation où l’hypothèque est disponible dès l’octroi du crédit.
De plus, en démontrant que les pertes de la banque dans l’éventualité d’un sinistre seront considérablement réduites, la BCEAO pourrait permettre un calcul du capital réglementaire encore plus favorable à la banque en lui permettant d’utiliser une pondération réduite sur ses crédits hypothécaires. Cela confèrera les avantages suivants aux prêteurs :
- Ils pourront alors pondérer leurs crédits hypothécaires à 20 %;
- Ils pourront différer le provisionnement pour deux ans quand une créance est en défaut;
- Ils pourront inclure 35 % des crédits hypothécaires parmi les actifs mobilisables – donc liquides – aux fins du calcul du ratio de liquidité (sujet à l’obtention d’un accord de classement formel, soit pour un crédit pris individuellement si le montant atteint 30 M FCFA, soit pris collectivement sur listing pour des montants unitaires plus faibles).
• En faisant la démonstration de la preuve de l’équivalence entre la situation où l’hypothèque est en place dès l’octroi et une autre où l’hypothèque devient disponible
« ex-post », la société de garantie pourra démontrer l’équivalence mathématique entre la situation sans caution et celle avec caution. Elle pourra aussi démontrer que le rehaussement offert par la caution est équivalent voire même supérieur à un surdimensionnement de 20 %.
58 En fait, il est proposé de couvrir 75 % du premier 30 % de l’encours, soit 22,5 % de l’encours.
• De plus, la société de garantie pourra faire valoir que le rehaussement des risques de crédit aura des effets d’intérêt public pour l’UEMOA en renforçant la capacité d’absorption de pertes de son système financier et en améliorant l’accès au crédit pour l’habitat.
• La réduction de la pondération de certains actifs dans le calcul du capital réglementaire n’est pas chose nouvelle et, déjà, la pratique du rehaussement du risque de crédit a été reconnue dans le contexte du crédit documentaire pour l’exportation et importation de marchandises :
- La confirmation par la banque de l’exportateur étranger dans le cadre d’un crédit documentaire (irrévocable) est traitée dans la réglementation comptable et prudentielle dans l’UEMOA comme un engagement de garantie reçu de la banque de l’exportateur établi hors de l’UEMOA. En conséquence, le risque attaché à l’ouverture du crédit documentaire se trouve ainsi contre-garanti par une banque extérieure. Dans ces conditions, la pondération du risque relatif à l’ouverture du crédit documentaire est notablement atténuée, passant ainsi de 100 à 20 % (engagement contre-garanti par une banque).
- Dans le cadre d’une opération de crédit documentaire à l’importation, en général irrévocable, la banque de l’exportateur a la possibilité d’avaliser l’acceptation à payer émise par la banque de l’importateur (banque émettrice). Cette opération s’analyse comme un engagement de garantie pris sur la banque de l’importateur, émettrice de l’engagement de payer. Au plan de la réglementation prudentielle, l’intervention de la banque de l’exportateur qui donne son aval à l’engagement de payer émis par la banque de l’importateur réduit la pondération des risques de 100 à 20 %. Il s’agit en effet d’une contre-garantie reçue de banque (Compte 912 du plan comptable bancaire).
• Pour plus d’assurance, cette proposition pourrait être proposée dans le cadre d’un projet de démonstration dont l’évaluation éventuelle pourra servir d’arguments additionnels permettant d’étendre une décision réglementaire favorable à l’ensemble de l’UEMOA.
• Si l’organisme est réglementé par la CIMA pour les aspects de rehaussement des risques, il devra faire la preuve qu’il a une tarification nécessaire pour obtenir l’aval de la CIMA ainsi que les réserves techniques nécessaires. Elle devra aussi faire des prévisions concernant le capital réglementaire (marge de profitabilité) requis par la CIMA.
6.3.3 Aspects financiers
• Cette option offrira un rehaussement de la qualité du crédit en sus de la caution hypothécaire proposée à l’option 1.
• Ainsi, en demandant une prime de 3,5 % ainsi qu’une prime pour le rehaussement du risque de crédit (pour un total à déterminer59) à chacun des clients sollicitant un crédit habitat, la banque pourra :
- profiter d’une garantie équivalente à une hypothèque;
- profiter des avantages réglementaires afférant à l’hypothèque;
- sécuriser l’élargissement de ses activités de crédit habitat.
• Le client emprunteur pourra profiter d’un montant de crédit plus élevé sans avoir à payer les frais de constitution et d’inscription d’une hypothèque (environ 10 % de l’encours), épargnant ainsi environ 6,5 % (10 % moins 3,5 %) de l’encours en frais de constitution et d’inscription de l’hypothèque. Ce montant épargné aidera à payer la prime requise pour le rehaussement du risque de crédit.
59 Il ne semble pas prudent à ce stade-ci de prédire quelle serait la prime requise permettant d’offrir le rehaussement du risque de crédit selon la formule proposée (soit 75 % du premier 30 % de l’encours).
• Le client devra payer une prime de rehaussement du crédit correspondant au produit décrit plus haut (c’est-à-dire 75 % du premier 30 % de l’encours initial). Cette prime ne peut être déterminée présentement en l’absence de données supplémentaires et d’hypothèses bien fondées. Toutefois, tel qu’indiqué au chapitre sur l’assurance insolvabilité du document de la Banque Mondiale60 un calcul de la tarification peut être fait en fonction d’hypothèses pessimistes, quitte à les assouplir et les réduire plus tard à la lumière de quelques années d’exploitation et de données sures. Par expérience, un calcul basé sur des hypothèses pessimistes pourra donner une prime aussi élevée que 6%. Dans le processus de détermination de la tarification, ce taux pourra possiblement être revu à la baisse en modifiant la formule et le degré de couverture offerts aux banques dans le cadre de la garantie. Le calcul du ou des taux pourra aussi être influencé par des hypothèses plus favorables de distribution des sinistres dans le temps, en modifiant le taux de rendement pouvant être obtenu sur les réserves techniques et sur le capital ainsi que le taux de rendement requis par le ou les investisseurs sur leur capital. Finalement, il faudra prendre en considération les hypothèses sur les frais d’exploitation de l’organisme de garantie. Ces variations sur les paramètres de rehaussement et les hypothèses sur lesquelles reposent les calculs pourront avoir des impacts sur les décisions de la BCEAO concernant la pondération des risques qui pourrait être accordée aux prêteurs. Les hypothèses de calcul pourront aussi affecter les décisions de l’agence régulant l’organisme de garantie (BCEAO ou CIMA) à l’égard du niveau de ses réserves techniques et de sa capitalisation.
• Avec cette option de rehaussement de crédit, le client potentiel épargnerait environ 6,5 % de l’encours en frais de constitution et de publication de l’hypothèque (voir plus haut) – ce qui l’aiderait à payer la prime qui sera sans doute importante mais qui demeure indéterminée à ce stade, sans avoir pu faire les calculs actuariels.
6.3.4 Aspects opérationnels
• Il est recommandé de ne procéder à cette option qu’après avoir introduit et expérimenté avec l’option 1 (ou option 2).
• L’organisme de garantie devra développer un cadre rigoureux et très explicite d’analyse ou d’examen des titres administratifs qui confèrent un droit réel de propriété.
• Ce cadre d’analyse devra être vérifié et confirmé par les administrations locales responsables pour l’émission de ces titres administratifs – ces titres doivent être à toutes fins pratiques incontestables quand ils sont incorporés dans le montage proposé dans cette étude.
• Le cadre d’analyse des titres devra être accepté et compris par les banques car il devra être appliqué à chaque demande de garantie. L’organisme de garantie devra pouvoir constater cette information et confirmer aux prêteurs son approbation pour chaque demande. Cette approche « au cas-par-cas » est, comme mentionné déjà dans ce rapport, conforme à l’approche utilisée avec succès par les assureurs publics et privés et sociétés de caution en France, aux États-Unis, au Canada, en Finlande, dans les Pays-Bas et plusieurs autres pays, dont l’Afrique du Sud et l’Algérie
• Les crédits devront être octroyés selon les règles de l’art et en conformité avec les procédures et politiques de l’organisme de caution; les banques devront donc accepter ces procédures et leur personnel devra être formé pour les appliquer adéquatement.
• Pour les crédits à l’autoconstruction, l’organisme de caution devra mettre en place un cadre de surveillance des travaux et d’autorisation des avances progressives. Les banques devront confirmer être en conformité avec ce cadre et former leur personnel en conséquence.
• Une entente-cadre devra être développée stipulant les obligations de l’organisme de caution et celles s’appliquant aux banques.
• Les banques devront obtenir un agrément de l’organisme de caution avant de pouvoir profiter du programme de caution.
• L’organisme de garantie fera une surveillance des créances garanties. Elle devra développer une routine de surveillance à être imposée aux banques et indiquer les rapports qui devront lui être fournis.
• Ce régime de surveillance sera intimement lié à la gestion des créances douteuses.
L’organisme de caution examinera et aura droit de regard sur les mesures prises par les banques pour « sauver les créances douteuses ».
• La caution nécessitera que les établissements financiers contribuent ensemble à créer un environnement où les « suretés négatives » sont respectées – par exemple, tout établissement financier refusera d’offrir un crédit habitat sur une propriété où le demandeur de crédit ne peut remettre le certificat administratif lui conférant un droit réel immobilier sur une propriété; il y aura présomption de négligence et ainsi vice de titre hypothécaire si un prêteur publie une créance hypothécaire de premier rang en l’absence de tel document.
6.3.5 Impacts potentiels sur le marché
• En offrant une solution ou un produit entre l’octroi du crédit et la publication de l’hypothèque, le crédit assorti d’une caution permettra aux banques d’offrir des crédits de montants plus importants que ceux habituellement offerts aux clientèles œuvrant dans l’informel par exemple (soit une majorité de la population à revenus modestes); ces clients n’ayant généralement ni les fonds ni la propension à payer les importants frais de constitution et de publication d’hypothèque. En offrant le rehaussement du risque de crédit, les banques pourront possiblement offrir des crédits plus importants remboursables sur une période plus longue, ce qui pourra amplifier cet impact par rapport à celui anticipé pour les options 1 ou 2.
• L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra l’achat ou la construction de logements de meilleure qualité et/ou plus adéquats par rapport aux besoins de ces ménages.
• L’offre de montants de crédit plus importants ouvre aussi la possibilité d’améliorer les infrastructures publiques (eau, équipements sanitaires, électricité, télécommunication, recouvrement des rues, etc.), ce qui pourrait aussi possiblement être encouragé par l’État.
• L’offre de montants plus importants de crédit habitat pourra aider au développement du marché de la revente (constitution du marché secondaire de l’immobilier) qui bien sûr aura un impact sur les prix du marché et sur la possibilité réelle de vendre une propriété saisie suite à un jugement.
• L’offre de montants plus importants de crédit habitat permettra d’accroître les activités de construction et de rénovation et, donc, créera des emplois directs et indirects bien rémunérés.
6.3.6 Le pour
• Offre aux banques une garantie aussi solide que celle découlant de l’hypothèque.
• Réduit le niveau de risque assumé par les banques et renforce ainsi le système financier des pays de l’UEMOA.
• Améliore le profil de risque des crédits offerts pour refinancement à la CRRH-UEMOA et permet ainsi à celle-ci de réévaluer la nécessité du surdimensionnement présentement requis.
• Réduction importante des frais légaux et administratifs relatifs au crédit habitat.
• Améliore l’accès au crédit habitat, particulièrement pour les ménages à revenus non réguliers. Par rapport à l’option 1, le rehaussement du risque de crédit encouragera les banques à offrir des montants plus élevés de crédit et des périodes de remboursement plus allongées, ce qui pourrait permettre aux gens de compléter leur logement plus rapidement, d’installer des équipements sanitaires complets et d’obtenir un logement correspondant à la taille de la famille.
• Sujet au support des autorités de contrôle prudentiel, permet aux banques de bénéficier de la pondération des risques offerte pour les crédits hypothécaires et, donc, d’un calcul du capital réglementaire favorable à l’expansion de l’offre de crédit habitat.
• Offre une procédure de garantie plus rapide et plus flexible réduisant les coûts encourus par les banques et leurs clients lors de l’octroi de crédits habitat.
• Donne une meilleure visibilité sur les activités de crédit habitat puisqu’elle permet la collecte d’information importante pour la formulation de politiques.
• Pourra contribuer à réduire la crainte des emprunteurs de « risquer de perdre leur propriété en l’hypothéquant pour une très longue durée au nom d’un créancier ».
• Une meilleure utilisation du crédit habitat favorisera une construction plus rapide des logements, permettra de mieux incorporer des frais relatifs aux infrastructures urbaines (eau et équipements sanitaires) et favorisera un contrôle de la qualité des logements.
• L’expansion de l’habitat créera des opportunités d’emplois directs et indirects.
6.3.7 Le contre
• Fait appel à l’hypothèque judiciaire qui est moins fiable que l’hypothèque conventionnelle.
• Contourne les meilleures pratiques juridiques en matière de constitution et de publication des garanties hypothécaires.
• L’environnement des « sûretés négatives » doit être validé dans un projet de démonstration.
• La possibilité que d’autres créanciers puissent avoir priorité sur le créancier prêteur est difficile à évaluer et nécessite un projet de démonstration.
• Fait appel à des points de droit (OHADA) (versus le droit national de chaque pays de l’UEMOA) qui n’ont pas encore été rodés de manière pratique dans les cours de justice des pays de l’UEMOA; il s’agit d’une proposition qui ne peut pour l’instant profiter de la jurisprudence de la région.
• La prime requise pour couvrir les risques juridiques de ce montage est difficile à évaluer mais, dans le cadre d’un projet de démonstration, pourrait être établie à un taux normal de risque opérationnel.
• La prime requise pour rehausser le risque de crédit est difficile à établir au départ dans un marché de crédit hypothécaire aussi peu développé que celui de l’UEMOA.
Il faudra procéder avec prudence et sur la base de consensus solides avant de proposer un niveau de primes.