(NB : cette option peut s’appliquer en tandem avec chacune des options 1 à 4)
Même si on ne peut décrire le phénomène de manière statistique, il est clair que les marchés immobiliers de la sous-région de l’Afrique de l’Ouest sont moins anonymes et beaucoup plus liés à des dynamiques communautaires complexes et de collectivité que ce qu’on pourrait observer dans les marchés d’Europe, de l’Amérique du Nord ou même de l’Afrique du Sud.
Ainsi, on peut facilement imaginer que la vente forcée d’une propriété suite au sinistre d’une créance hypothécaire nécessitera un certain accord tacite de la communauté, du moins si on
61 Il ne semble pas prudent à ce stade de prédire quelle serait la prime requise permettant d’offrir le rehaussement du risque de crédit selon la formule proposée (soit 75 % du premier 30 % de l’encours).
espère obtenir un produit de vente suffisant pour rembourser la créance. Par ailleurs, on sait que les créanciers et les débiteurs hypothécaires sont généralement motivés à sauver leurs créances hypothécaires plutôt que de passer à leur dissolution et à des situations de conflit entre créancier et débiteur qui, même en pays au marché plus développé, mènent habituellement à des pertes considérables pour le créancier sinon totales pour le débiteur.
Nous pensons qu’il puisse être possible voire même souhaitable, dans le cadre d’un programme de garantie, d’exploiter ces dynamiques communautaires ainsi que le désir mutuel des créanciers et des débiteurs de régler les choses de manière coopérative afin de mitiger les pertes autant que possible. Faute de pouvoir introduire de nouvelles mesures pouvant réduire les pertes encourues lors de sinistres, il sera difficile de réduire la(les) prime(s) requise(s) pour rehausser la qualité des risques d’insolvabilité des crédits à l’habitat.
De l’avis de l’une des plus importantes banques œuvrant dans la sous-région ouest-africaine, les pertes sont souvent considérables dans le contexte des mesures actuelles :
« Le recouvrement des crédits douteux se déroulent dans des conditions difficiles (délais) et se termine souvent par une adjudication compte tenu des contraintes
culturelles qui rendent difficiles la cession de logement à la barre. Faute d’enchérisseurs, l’adjudication s’effectue souvent à la mise à prix, soit le quart de la
valeur du bien. À cette valeur, la banque enregistre une perte en attendant la possibilité d’une revente »62
Il est vrai que la question des pratiques de gestion des impayés n’est en bout de compte qu’une question de bonne pratique de gestion des actifs. Ces mesures de gestion ne constituent pas normalement un point de vente, on pourrait donc se demander pourquoi ces pratiques de gestion constitueraient une nouvelle option dans ce rapport.
En fait, c’est que cette 5e option propose quelque chose de nouveau à l’égard de la gestion des créances qui pourrait, à nos yeux, avoir un impact important sur la(les) prime(s) requise(s), tant pour les options 1 ou 2 que pour les options 3 ou 4. Selon nous, l’approche coopérative décrite ci-après n’a jamais été pratiquée dans les nombreux pays où est offerte une garantie hypothécaire mais cette approche, si elle réussissait, pourrait peut-être enfin (i) réduire la(les) prime(s) requise(s) pour les différentes formules de garantie et (ii) contribuer à briser certaines réticences culturelles et sociales à l’égard de l’idée d’emprunter pour pouvoir mieux se loger.
Étant donné que les acheteurs de logement dans le marché informel ne semblent généralement pas acheter pour spéculer mais pour se loger ou pour louer, il nous semble que les défauts de paiement seront généralement causés par des causes exogènes (perte d’emploi, problème de santé, divorce, etc.) et rarement associés à un problème de baisse de valeur de la propriété.
Donc normalement, quoi qu’il arrive, on pourrait compter sur une valeur qui, dans des circonstances normales de revente, pourrait probablement rembourser l’encours du crédit de même que la majorité de l’apport personnel et des versements de capital effectués. Ainsi, si on pouvait aider un ménage qui ne peut plus être propriétaire pour des raisons accidentelles mentionnées plus haut, on pourrait l’aider à mitiger ses déboires et, faute de pouvoir demeurer dans la même propriété, au moins l’aider à récupérer ses biens et une bonne partie des investissements faits dans le passé dans la propriété (la carotte). Sinon, on pourrait toujours brandir la menace de la vente forcée et toute perte que cela pourrait engendrer (le bâton). On pourrait aider ce ménage en facilitant un processus où celui-ci vend sa propre propriété pour pouvoir récupérer le maximum de ce qu’il y a investi.
Dans des milieux « tissés serrés63 » comme on en retrouve partout en Afrique de l’Ouest, il est fort probable que le ménage en difficulté de remboursement de son crédit sera beaucoup mieux placé pour récupérer le maximum de la valeur d’une propriété qu’une banque ou un organisme de garantie. Ainsi, un organisme de garantie opérant dans cet environnement pourrait penser à offrir des incitatifs pour favoriser la participation volontaire du débiteur qui, en bout de compte, lui coûterait probablement beaucoup moins que ce qu’il perdrait dans l’éventualité d’une vente forcée.
62 Note d’entrevue – Ecobank.
63 Milieux où les liens sociaux et/ou familiaux sont forts.
Nous pensons que cette pratique de gestion des impayés, selon nos connaissances nullement pratiquées ailleurs où existent des programmes de garantie hypothécaire, vaut la peine d’être essayée. Qui plus est – et c’est là pourquoi nous croyons qu’il s’agit d’une option distincte et non d’une simple pratique de gestion – cette méthode de gestion des sinistres pourrait faire partie de la description du programme et constituer un atout de vente à la population, surtout si l’objectif est d’élargir l’accès au crédit. Selon nos expériences dans plusieurs marchés, l’accès au crédit ou propension à utiliser le crédit est souvent aussi fonction d’une réticence de la part des emprunteurs qui craignent devoir mettre en jeu leur épargne, surtout quand ils savent que le créancier aura une hypothèque sur leur propriété ou la capacité de causer une vente forcée.
Ces aspects de coopération pourraient peut-être finalement convaincre les ménages à utiliser le crédit pour financer leur projet d’habitation.
Il est difficile d’identifier quel serait l’impact de cette approche coopérative et volontariste sur le prix de la garantie ou caution, sauf que cette option ne saurait évidemment être généralisée sans qu’on puisse au moins la piloter (en faire la démonstration) pour valider les nombreuses hypothèses qui la supportent.
6.5.1 Aspects juridiques
Sur le plan juridique, l’option 5 ne peut exister sans que l’on mette en place les mécanismes propres à l’option 1 ou 2 (3 ou 4) pour un pays donné. Une fois ces mécanismes mis en place, il sera loisible pour le créancier d’offrir l’option 5 en faisant valoir un avantage pour le débiteur. Si l’option 5 échoue, le créancier devra être en mesure d’agir selon ce qui est traditionnellement prévu pour l’option 1 ou 2 (3 ou 4).
D’ailleurs, en tout temps, le créancier devra être en mesure d’agir selon l’option de base retenue (1 ou 2; 3 ou 4), sinon le risque du créancier sera augmenté avant d’accéder à l’option 5. Il y aura lieu, au préalable, pour chaque pays, de faire l’analyse du choix optimal entre l’option 1 ou 2 (3 ou 4).
6.5.2 Aspects réglementaires
• Cette option n’aura pas d’effets sur les mécanismes règlementaires sauf si l’application de cette option a des effets sur la période de temps durant laquelle un crédit demeurera classé en souffrance.
• Ainsi, il se pourrait que l’organisme de garantie ait à démontrer que l’option a des effets positifs sur le taux de délinquance, sur le pourcentage des créances pour lesquelles une vente forcée est nécessaire ou sur les pertes encourues lorsqu’il y a sinistre; cela pourrait alors permettre aux banques de bénéficier d’une période plus longue pendant laquelle elle n’a pas à provisionner pour les créances en souffrance.
6.5.3 Aspects financiers
• La formule régissant les incitatifs financiers que le prêteur et la caution pourraient offrir conjointement reste à définir et négocier mais, en principe, il s’agirait d’offrir des incitatifs financiers équivalents à une part importante de la prime versée par l’emprunteur au moment où il a obtenu la caution pour obtenir son crédit.
• L’idée resterait simple : profiter de la coopération de l’emprunteur pour la vente de la propriété pour obtenir les meilleures conditions possibles et motiver l’emprunteur dans ce processus en lui donnant l’opportunité de récupérer une portion de ce qu’il a investi dans le temps dans cette propriété plutôt de que tout perdre, comme on voit d’habitude dans des opérations de ventes forcées.
• Plus le montant récupéré par la vente est élevé, plus l’emprunteur récupèrerait ce qu’il a investi dans sa propriété.
6.5.4 Aspects opérationnels
• Il faudra définir des pratiques très claires de gestion des impayés pour définir sans équivoque ce qui est normalement attendu de la banque pour qu’elle prévienne ou répare les situations d’impayés.
• Toutefois, dans le processus de gestion des impayés, on devra définir un moment ou une situation où le crédit est considéré au-delà de toute mesure correctrice et où on devra conseiller au client de vendre sa propriété et coopérer avec la banque (et la caution) pour obtenir le meilleur prix de revente possible, plutôt que d’affronter une situation de conflit avec la banque.
• Les procédures et politiques de l’organisme de garantie devraient définir toutes ces pratiques et identifier clairement les formules de partage des coûts relatifs aux incitatifs financiers qui seraient offerts aux emprunteurs en défaut de remboursement de leur crédit.
6.5.5 Impacts potentiels sur le marché
• L’option 5 se veut aussi une carte de « marketing » visant à convaincre les gens que le crédit hypothécaire n’est pas une menace à leur sécurité financière et que, dans le cadre d’une transaction de crédit hypothécaire, tout est mis en œuvre pour éviter que l’emprunteur y perde.
• L’option 5 offre une opportunité d’élargir le marché du crédit à l’habitat et d’éduquer le public à l’égard de l’utilité du crédit à l’habitat ainsi que de leurs droits et obligations quand ils obtiennent un crédit habitat.
• En élargissant l’utilisation du crédit habitat, on pourra engendrer des effets bénéfiques au niveau de l’économie, de la création d’emplois, au niveau de la qualité des logements et de l’environnement urbain et socio sanitaire.
6.5.6 Le pour
• Réduit le potentiel de pertes pour les créanciers et pour les emprunteurs.
• Peut réduire le niveau de primes requises pour toutes les options (1 à 4).
• Peut améliorer les conditions d’accès au crédit.
• Donne une chance additionnelle à l’emprunteur d’éviter de tout perdre quand il ne peut plus rembourser son crédit hypothécaire.
• Donne une « meilleure réputation » au crédit hypothécaire.
• Peut modifier comment les gens se procurent leur logement, créer des emplois, améliorer le milieu urbain, la qualité de l’habitat et l’environnement socio sanitaire.
• Permet à l’emprunteur de ne pas perdre la face publiquement car la vente de son immeuble est publicisée auprès de ses voisins par des placards.
6.5.7 Le contre
• Pourrait créer des attentes irréalistes.
• Crée des complications administratives – le programme de garantie sera plus difficile à gérer.