Une demande croissante face à une offre insuffisante

Une demande croissante

Evolution de la population marocaine en millions d’habitants

Source: Haut Commissariat au Plan

Le secteur immobilier au Maroc est caractérisé par une inadéquation entre l’offre et la demande. L’offre proposée ne correspond pas aux besoins des classes sociales défavorisées en déficit de logements.

La demande croissante en logements s’explique en partie par un accroissement de la démographie et par un phénomène d’exode rural massif causé par des sécheresses récurrentes depuis les années 80. Ainsi, entre 1971 et 2004, la population totale a plus que doublé (TCAM entre 1994 et 2004 de 1,3%) alors que la population urbaine a triplé sur la même période (TCAM de 2,9%). Cette dernière s’établit en 2013 à 19,4 millions soit 59,0% de la population totale et devrait avoisiner 64,2% à horizon 2030 (selon les prévisions du ministère de l’habitat et de l’urbanisme).

Cette urbanisation accélérée s’est accompagnée d’un développement anarchique des villes, liée au manque d’infrastructures d’accueil entraînant un déficit important en logement. Actuellement, les capacités du secteur ne sont pas suffisantes pour satisfaire la forte demande de la population. Celle-ci concerne davantage les ménages à revenu modeste, en milieu urbain. Face à ce déficit, le développement d’une offre en logements abondante et diversifiée a été entravée par un ensemble de contraintes telles que :

▪

La faiblesse de l’offre foncière mobilisable en particulier à l’intérieur des périmètres urbains, entraînant une hausse significative des prix ;

▪

Un retard dans la promulgation des schémas urbains ;

16,8 17,1 17,4 17,7 18,1 18,4 18,8 19,2 19,4

13,4 13,4 13,4 13,4 13,5 13,5 13,4 13,4 13,5

30,2 30,5 30,8 31,1 31,6 31,9 32,2 32,6 32,9

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Population urbaine Population rurale

▪

La faible implication du système bancaire dans le financement du logement ;

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La déficience de la gestion urbaine en matière de prise en charge de l’infrastructure primaire ;

▪

Un secteur locatif peu dynamique ;

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Une offre inadaptée aux besoins des tranches défavorisées ;

▪

Une pratique de l’informel (non déclaration de la totalité du prix d’acquisition d’un bien foncier par l’acquéreur aux services d’enregistrement) ;

▪

L’urbanisation de la population est accompagnée d’une réduction de la taille moyenne des ménages qui passe de 5,1 par ménage en 2006 à 4,7 par ménage en 2013.

Evolution de la taille des ménages au niveau national

Source: Haut Commissariat au Plan

Sur la période 200-2015, les besoins en logements devraient atteindre, selon le Ministère de l’habitat et de l’urbanisme, près de 2,9 millions d’unités, concentrées sur les grands pôles urbains. Le graphique suivant présente les besoins en logements par région économique :

Besoin en logements par région sur la période 2000-2015 (en milliers d’unités)

Source: Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme

5,1 5,1

5,0

4,9 4,9

4,8 4,8

4,7

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

451 304

Une offre insuffisante

Depuis 2006, les mesures mises en place par le gouvernement ont contribué au développement du secteur immobilier marocain avec une croissance de la production annuelle moyenne en logements de 3,5% passant de 213 000 unités produites en 2006 à 262 017 en 2012.

Par ailleurs, les mises en chantiers progressent considérablement sur la période pour s’établir à 419 362 unités en 2012 (contre 333 000 unités en 2006). Cette évolution s’explique essentiellement par les facteurs suivants :

▪

L’urbanisation et l’accroissement de l’exode rural ;

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La croissance démographique enregistrée par le Maroc durant ces dernières années ;

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La lutte contre l’habitat insalubre à travers l’accroissement de l’offre de logements sociaux ;

▪

La facilitation de l’accès aux crédits immobiliers.

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Var 12-06

Mises en chantier 333 333 360 360 375 474 419 3,9%

Achèvements 213 236 241 259 226 275 262 3,5%

Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme

La production en logements s’est notamment concentrée sur le secteur de l’habitat social qui a connu une croissance annuelle moyenne de 6% sur la période 2006-2008 passant d’une production de 115 000 logements en 2006 à 129 000 en 2008 suivie d’une baisse de 30% entre 2008 et 2009 due à la hausse du prix des matières premières d’une part et à l’arrêt des mesures incitatives de l’Etat. En 2012, la production de logements sociaux ressort à 121 783.

La hausse des matières premières en 2008 et 2009 avec, à titre d’exemple, une hausse de 150% du prix du fer sur une période 16 mois, a engendré une hausse du coût de production des logements sociaux et ainsi une réduction de la marge dégagée par les promoteurs immobiliers qui ne peuvent pas impacter cette hausse sur leur prix de vente.

L’inadéquation entre l’offre et la demande en logements au Maroc

Le secteur de l’immobilier au Maroc se caractérise par une inadéquation entre l’offre de logements haut standing et les besoins en logements sociaux et intermédiaires.

En effet, en avril 2012

,

500 000 logements sont vacants à l’échelle nationale et seulement 26% des Marocains accèdent à la location, et ce malgré une demande de location en pleine expansion. Plusieurs facteurs sont à l'origine de cette situation dont notamment le cadre législatif et réglementaire régissant le locatif.

Dans le but de remédier au déséquilibre présent sur le marché, la FNPI (Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers) a suggéré dans le cadre du projet de la loi de Finances 2012, une mesure dérogatoire à la loi de Finances 2010 devant permettre aux bailleurs et aux investisseurs d'acheter au moins 20 appartements sociaux, louables pour une durée minimum de 8 ans avec une possibilité de revente à terme. Par ailleurs, dans le but d'encourager le logement à faible valeur immobilière totale (FVIT) et de résorber l'habitat insalubre, la Fédération propose une exonération totale de tous les impôts, taxes, droits fonciers et taxes de la conservation foncière et du cadastre ainsi qu'une exonération de la TVA sur les crédits bancaires destinés aux bénéficiaires.

Production en logements sociaux (en d’unités)

Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme

L’année 2010 est marquée par une reprise de la production en logements sociaux avec près de 98 823 unités de logements produites. La tendance se poursuit en 2011 avec 135 442 unités produites, soit une croissance de 37,1%.

En 2013, la production en logement sociaux enregistre une augmentation de 17,0% passant de 121 783 en 2012 à 142 501 en 2013.

121 171 129 015

90 000 98 823

135 442

121 783

142 501

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

TCAM 07-09 : -13,8%

TCAM 09-13 : 12,2%

Evolution de l’indice du prix des actifs immobiliers (base 100 en 2006)

Source : Bank Al Maghrib

Les prix des biens immobiliers se sont maintenus en hausse jusqu’à la fin de l’année 2013, même si le rythme a ralenti par rapport aux années 2010 et 2011.En effet, l’indice des prix des actifs immobiliers fait ressortir un recul de 2,6%% au T2 2014 par rapport à la même période de l’année 2013, contre une progression de 0,2% au T2 2013 par rapport à la même période en 2012.

Cette décélération correspond à un mouvement de correction qui intervient après l’euphorie qu’a connu le marché de l’immobilier entre 2006 et 2008, période caractérisée par une forte demande émanant aussi bien des étrangers qui achetaient massivement des résidences secondaires et des nationaux et qui profitaient de conditions de financement plus souples pour accéder à la copropriété.

Cette tendance est également illustrée par la fluctuation de l’indice des prix des actifs immobiliers au T4 2012 en hausse de 0,9% par rapport à la même période de l’année 2011, contre une stagnation au T4 2013, par rapport à la même période de l’année 2012

L’indice du prix des actifs immobiliers a été mis en place par Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), dans le cadre du suivi prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.

105,7

104,6 104,5 105,4 106,5 107,1 107,3 107,2 107,3

104,4

4T 09 2T 10 4T 10 2T 11 4T 11 2T 12 4T 12 2T 13 4T 13 2T 14

Dans le document Alliances Développement Immobilier (Page 191-196)