SERAING – PLACE DE L’AVENIR 1 LOCALISATION

• Adresse : Place de l’Avenir à Seraing • Typologie : centre urbain

Photo 1 : Façade avant Photo 2 : Façade arrière

Photo 3 : Garages Photo 4 : Abords arrières

2. TYPE D’OPÉRATION

• Nature de l’opération : Opération de construction d’un immeuble de 36 appartements et 5 surfaces commerciales au rez-de-chaussée.

• Nombre de logements :

Création de 36 logements : 4 studios (42 m²)

19 appartements 1 chambre (60 m²) 2 duplex 1 chambre (65,5 m²) 1 appartement 2 chambres (81 m²) 9 duplex 2 chambres (90 m²) 1 duplex 3 chambres (120 m²)

Création de 5 surfaces commerciales destinées à la vente prises en compte chacune comme un logement 2 chambres de 81 m² (Vu l’absence de finition, le coût d’une surface commerciale sera moins élevé que celui d’un appartement, c’est pourquoi nous l’assimilerons à un appartement 2 chambres.).

Soit 41 appartements, 58 chambres pour une surface habitable de 2 855 m². • Type de logement : Logement social.

• Travaux annexes : Les travaux annexes consistent en la construction de 28 garages couverts ainsi que la création d’un parking, l’aménagement de jardins à l’arrière du bâtiment et l’aménagement d’une pelouse à l’avant.

• Chronologie du projet :

Les travaux ont débuté en avril 2001. Ils se sont achevés en avril 2003.

La réception provisoire a eu lieu le 29 avril 2003.

3. OPERATEURS

• Maître de l’ouvrage : S.C. La Maison Sérésienne, Place des Verriers, 11 à 4100 Seraing.

• Adjudicataire :

− Gros œuvre : G. Moury S.A., rue du Moulin, 320/1 à 4020 Liège (Bressoux). • Auteur de projet : Pierre Sauveur, rue de Campine, 143 à 4000 Liège.

4. CHARGE FONCIERE

4.1 S

-

• Modalité et prix d’acquisition : Le terrain a été acheté à la Ville de Seraing pour un montant de 98 647,50€ (2,3% du prix de revient total de l’opération). Il s’agit en réalité d’un terrain sur lequel se trouvait une ancienne usine de Cockerill. La Ville de Seraing a acquis le terrain, a démoli l’usine et a assaini le site. Nous n’avons malheureusement pas connaissance du prix de démolition et d’assainissement.

4.2 F

’

• Travaux d’abords : Les travaux d’abords représentent un coût total de 280 641,41€ TVAC (21%), soit 6,7% du prix de revient total de l’opération.

• Frais de raccordement : - Réseau de distribution d’eau (CILE) : 23 057,87€ TVAc - Réseau de distribution électrique (ALE) : 11 653,49€ TVAc - Rapport incendie : 2 278,47€ TVAc

- Total : 36 989,83€ TVAc, ce qui représente 0,9% du prix de revient total de l’opération.

5. CONSTRUCTION

Tous les montants repris dans cette catégorie sont mentionnés TVA non comprise.

5.1 D

5.1.1 Commande et révision

5.1.2 Décomptes :

Le montant total des décomptes est de 242 549,12€ soit 8,6% de la commande. Ces travaux supplémentaires ont engendré une prolongation de délai de 75 jours. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :

• Modification du système de fondations : +193 098,71€ (+79,6%) +60 jours ;

Le projet initial prévoyait un radier général comme système de fondation. Mais divers essais de pénétration, réalisés par un bureau d’études en stabilité, ont mis en évidence une hauteur de remblais variable de 6 à 8 cm qui, mis en charge, pourrait entraîner des tassements de 6 à 12 cm. Ces tassements trop importants et en plus différentiels exigeaient d’écarter la solution radier et d’adopter une fondation sur pieux, surtout dans le cas d’une structure en murs porteurs. Quelques trous de reconnaissance ont d’ailleurs été réalisés, ils ont permis de confirmer l’hétérogénéité du remblai, sa non compaction, ainsi qu’une quantité importante de vides, la solution de pieux par refoulement a donc été retenue.

Cela a engendré toute une série de modifications :

− Les fondations sur radier, le radier en béton armé, les voiles de vides ventilés, les coffrages pour ces voiles ainsi que l’étanchéité au niveau du rez-de-chaussée ne sont plus à réaliser (-55 158,03€).

− Par contre, il a fallu réaliser une série de travaux supplémentaires comme des tranchées pour barrière au gel, des déblais ponctuels pour semelles, des poutres de mise hors gel ainsi que le coffrage pour ces poutres (+76 116,86€).

− Le poste le plus important est la réalisation de fondations au moyen de pieux battus, ainsi que la démolition de fondations existantes et les hourdis précontraints (+156 091,18€).

− Le fait de battre des pieux engage des risques accrus pour les immeubles voisins et un état des lieux de 22 habitations voisines a été nécessaire (+4 214,19€).

− Pour assurer un minimum de confort et de sécurité aux ouvriers qui interviendront dans les vides ventilés, il faut réaliser un bétonnage du fond (+1 589,99€).

− Enfin, la réalisation des vides ventilés a été modifiée par la réalisation des pieux. Cela a engendré le placement de poutrelles métalliques supplémentaires (+10 244,52€).

• Modification des planchers : -81 453,60€ (-33,6%) ;

En fonction des modifications intervenues dans le système de fondations, certaines modifications ont été apportées aux planchers :

− Le chaînage périphérique et le coffrage de ce chaînage sont désormais inutiles puisque la charge des planchers n’est plus ponctuelle au droit des poutrains, mais est répartie sur toute la maçonnerie (-61 057,91€).

− Ces mêmes poutrains (et entrevous) sont à remplacer par des hourdis (-20 395,69€). • Modification des maçonneries : +27 153,94€ (+11,2%) ;

Des maçonneries supplémentaires sont nécessaires pour combler les vides créés par la suppression des chaînages périphériques (+30 280,76€).

D’autre part, en fonction de ses habitudes de travail, l’entrepreneur a proposé de réaliser les maçonneries porteuses à l’aide de blocs cellulaires à coller. Le matériau que l’entreprise se propose d’utiliser comporte un surcoût en matière de prix d’achat mais peut engendrer une économie de mise en œuvre. Cela a donc permis de réaliser une économie de 3 126,82€.

• Pose de carrelage dans les pièces humides : +51 203,05€ (+21,1%) +15 jours ;

A la demande du maître de l’ouvrage, des modifications ont été apportées dans les pièces dites humides (cuisine, salle de bain et chaufferie) ainsi que dans les pièces de séjour. En effet, toutes ces pièces ont été carrelées et les plinthes en bois prévues initialement ont été remplacées par des plinthes en carrelage (+51 203,05€).

• Modification du système de ventilation : -6 197,27€ (-2,6%) ;

L’apparition sur le marché de nouveaux systèmes permet de réaliser valablement la ventilation des locaux secs. Ce système a donc été préféré à des grilles d’aération disgracieuses et d’entretien difficile. Il permet de plus une économie de 19,39€ / m² de châssis.

• Travaux supplémentaires : +63 192,71€ (+26,1%) ;

En fin de chantier, diverses possibilités sont apparues, qui devraient apporter une meilleure qualité d’habitabilité des appartements et une plus value aux immeubles. Ces travaux supplémentaires représentent, en cours de chantier, des coûts particulièrement attractifs, alors qu’ils constitueraient une dépense bien plus importante après la mise en location des appartements. Les travaux suivants ont été réalisés :

− Couverture des planches de rive en toiture : +3 931,92€ (+1,6%) ; − Ajout de deux dévidoirs : +724,16€ (+0,3%) ;

− Prises murales et cache-tuyaux pour les radiateurs : +2 205,00€ (+0,9%) ; − Encastrement des parlophones extérieurs : +1 347,48€ (+0,6%) ;

− Peinture des portes intérieures : +6 375,09€ (+2,6%) ;

− Centrale pour garantir la fermeture des coupoles et ferme-portes : +3 643,38€ (+1,5%) ; − Modifications (électrique, sanitaire) et agencement spécial des duplex du dernier étage :

+1 826,34€ (+0,8%) ;

− Modification de la peinture des cache-gaines techniques : +6 539,39€ (+2,7%) ; − Amélioration de la stabilité des balcons : +3 369,66€ (+1,4%) ;

− Modifications diverses de l’aménagement des abords : +3 920,15€ (+1,6%) ; − Amélioration de la sécurité des fenêtres d’étages : +2 976,00€ (+1,2%) ;

− Augmentation des surfaces carrelées dans les salles de bain : +5 386,50€ (+2,2%) ; − Finition d’une cage d’escalier (peinture, plafonnage, tablettes) : +5 288,00€ (+2,2%) ; − Modification du local gaz (démolition et maçonnerie) : +2 480,00€ (+1,0%) ;

− Remplacement des tuyaux de descente en zinc par des tuyaux inox plus résistants : +460,00€ (+0,2%) ;

− Raccordement en énergie (gaz, électricité) des surfaces commerciales : +3 366,04€ (+1,4%) ;

− Modification des blocs de béton au niveau des séparations entre caves et commerces : +4 709,60€ (+1,9%) ;

− Aménagement d’un local de service pour le personnel d’entretien : +1 442,00€ (+0,6%) ; − Elargissement des gaines techniques : +1 320,00€ (+0,5%) ;

− Alimentation électrique dans les cages d’escalier : +738,00€ (+0,3%) ; − Placement de réducteurs de pression : +1 144,00€ (+0,5%) ;

• Autres décomptes

− Déblais supplémentaires pour le placement des citernes à eau de pluie : +3 606,90€ (1,5%) ;

− Cabine Haute Tension plus chère que prévue : +3 867,80€ (+1,6%) ; − Placement de volets au rez-de-chaussée : +1 791,29€ (+0,7%) ;

− Fouilles ordinaires supplémentaires pour l’assiette du bâtiment : +1 401,92€ (+0,6%) ; − Tranchées pour canalisations supplémentaires : +1 008,90€ (+0,4%) ;

− Treillis et barres à déduire : -16 125,24€ (-6,6%) ;

5.1.3 Montant final entreprise

• Montant final entreprise : 3 145 540,92€ HTVA

5.2 H

• Honoraire de l’auteur de projet : 145 670,41€ HTVA

• Honoraire de l’agent de coordination-sécurité : 52 520,18€ HTVA

6. AUTRES FRAIS

• Extincteurs : 1 760,95€ TVAc

• Installation d’un rack panel : 3 945,23€ TVAc • Plaquettes signalétiques : 451,81€ TVAc

7. PRIX DE REVIENT

Le prix de revient prend en compte les divers éléments mentionnés ci-dessus auxquels on ajoute la TVA qui est de 12% pour ce qui est du poste construction et de 21% pour les frais d’auteur de projet et de surveillance.

• Prix de revient total : 4 185 151€

− Prix de revient par logement : 102 077€/logement − Prix de revient par chambre : 72 158€/chambre

− Prix de revient par superficie habitable : 1 466€/m² hab. • Prix de revient construction : 3 762 715€

− Prix de revient par logement : 91 774€/logement − Prix de revient par chambre : 64 874€/chambre

Récapitulatif des coûts Coût TVAc (€) Charge foncière - Site-support - Frais d’aménagement · Abords · Raccordements 416 278 (10%) 98 647 (2%) 317 631 (8%) 280 641 (7%) 36 990 (1%) Construction - Dépenses en bâtiment1 · Commande · Révision · Décomptes - Honoraires de construction · Auteur de projet · Coordination-sécurité 3 762 715 (90%) 3 522 905 (84%) 3 157 935 (75%) 93 315 (2%) 271 655 (7%) 239 810 (6%) 176 261 (4%) 63 549 (2%) Autres Frais 6 158 (<1%) Prix de revient - P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable

Prix de revient (constr.)

- P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable 4 185 151 (100%) 102 077 / logement 72 158 / chambre 1 466 / m² habitable 91 774 / logement 64 874 / chambre 1 318 / m² habitable 1 _{Equivalent au « montant final entreprise ».}

EUPEN – BERGSTRASSE