• Adresse : Völkerich à 4851 Gemmenich (Plombières) • Typologie : milieu peu dense
Photo 1 : Façade avant Photo 2 : Façade latérale
Photo 3 : Piétonnier et parking Photo 4 : Espace communautaire
2. TYPE D’OPERATION
• Nature de l’opération : Opération de rénovation d’un ancien couvent en 24 appartements. • Nombre de logements :
Création de 24 logements : 11 logements 1 chambre
9 logements 2 chambres
4 logements 3 chambres
Soit 24 logements, 41 chambres pour une superficie habitable totale de 2 172,59 m². • Type de logement : Logement social
• Travaux annexes : Ces travaux consistent en la construction d’une passerelle d’accès, l’aménagement de jardins et de l’éclairage public ainsi que d’un parking. L’aménagement des abords reprend également la mise en place d’un système d’épuration des eaux usées et l’égouttage hors du bâtiment.
• Chronologie du projet :
Les travaux ont débuté en avril 2000. Ils se sont achevés en mai 2002.
Réception provisoire le 5 novembre 2001 (lot A). Notons que celle-ci était prévue le 26/09/2001 mais que vu que les documents pour la réception provisoire n’étaient pas prêts et le décompte final du Lot A n’avait pas pu être examinée par l’auteur de projet.
Réception provisoire le 2 mai 2002 (lot B+C). Réception définitive le 11 août 2003.
3. OPERATEURS
• Maître de l’ouvrage : NOSBAU, rue Kahn, 30-32A à 4720 La Calamine. • Adjudicataires :
− Gros œuvre (lot A) : BONTEN S.A., rue de Battice, 156 à 4880 Aubel.
− Finitions intérieures (lot B) : BONTEN S.A., rue de Battice, 156 à 4880 Aubel.
− Chauffage, sanitaire, électricité (lot C) : Ets Ledoyen-Schils, rue Heuschen, 1A à 4840 Welkenraedt.
• Auteur de projet : Stevens Pierre, Architecte, rue de Moresnet, 5 à 4720 La Calamine.
4. CHARGE FONCIERE
4.1 S
ITE-
SUPPORT• Modalité et prix d’acquisition : L’immeuble a été acheté pour une somme de 223 744,53€, ce qui représente 11,0% du prix de revient total de l’opération.
4.2 F
RAIS D’
AMENAGEMENT• Travaux d’abords : Les travaux d’abords représentent un coût total de 133 537,15€ TVAc soit 6,5% du prix de revient total de l’opération.
• Frais de raccordement : - Réseau de distribution d’eau (SWDE) : 6 792,93€ TVAc
- Réseau de distribution électrique (Electrabel) : 7 661,84€ TVAc
- Raccordement téléphonique : 663,49€ TVAc
- Total : 15 118,26€ TVAc, ce qui représente 0,7% du prix de revient total de l’opération.
5. CONSTRUCTION
Tous les montants repris dans cette catégorie sont mentionnés TVA non comprise.
5.1 D
EPENSES DE BATIMENTS5.1.1 Commande et révision
• Commande : 1 052 179,55€− Commande Lot A : 352 081,88€ HTVA − Commande Lot B : 450 292,12€ HTVA − Commande Lot C : 249 805,55€ HTVA
• Révision : 47 929,82€, soit 4,5% de la commande. − Révision Lot A : 16 406,21€
− Révision Lot B : 21 340,39€ − Révision Lot C : 10 183,22€
5.1.2 Décomptes :
Le montant total des décomptes est de 216 589,76€ ce qui représente 20,6% de la commande. Nous traiterons toutefois ces décomptes séparément pour chaque lot.
• Modification de délai : +559 jours ;
L’ensemble des problèmes rencontrés pendant les travaux (mérule, coordination des corps de métiers, documents manquants pour la réception provisoire, etc.) a engendré un délai supplémentaire de 559 jours. La durée initiale du chantier étant de 160 jours, le délai total se porte à 759 jours.
En ce qui concerne le gros-œuvre (Lot A), le montant des décomptes est de 211 653,40€ soit 60,1% de la commande. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :
• Mérule : +147 318,98€ (+68,0%) ; +100 jours
Différents surcoûts sont liés à la découverte de foyers de mérule :
− Rénovation des échelles de corniches des chenaux encastrés : +13 143,88€ (+6,07%) ; − Décision de remplacer purement et simplement les planchers et gîtages en bois
existants par de nouveaux planchers en béton : +126 093,77€ (+58,22%) ; +100 jours ; − Remplacement d’arrières linteaux : +8 081,33€ (3,73%);
• Modifications destinées à limiter les surcoûts engendrés par la mérule : -19 041,94€ (-8,8%) ;
Dès le début des travaux, des économies ont été réalisées afin de compenser en partie les surcoûts liés à la mérule :
− Changement du type de traitement des parements extérieurs ; − Suppression du traitement esthétique des façades des barbacanes.
• Modification des menuiseries extérieures : +23 112,72€ (+10,7%) ;
L’hypothèse de travail était de maintenir les châssis qui avaient été placés par le proprié- taire précédent. Mais dès que le chantier a débuté, il est apparu que les menuiseries existantes avaient fortement soufferts de l’abandon du chantier pendant quelques années (bâtiment squatté, vandalisme, courants d’air, etc.). Il a donc été décidé de remplacer les châssis récents mais irrécupérables.
• Modification de la charpente et couverture : +17 669,92€ (+8,2%) ;
Il est apparu que le propriétaire précédent avait transformé la charpente de manière à la déforcer très fortement. Il était donc urgent de la reconsolider. Par ailleurs, il a été nécessaire de remplacer l’ensemble des lucarnes qui présentaient de graves défauts d’étanchéité.
• Réalisation de cages d’ascenseur : +14 724,97€ (+6,8%) ;
Pour louer l’immeuble valablement, il était indispensable de prévoir des ascenseurs. Ce décompte ne concerne cependant que la réalisation des cages puisque ces travaux doivent toutefois être couverts sur fonds propres (voir « Autres frais »).
• Réalisation d’une cabine électrique et de divers travaux d’équipements : +7 283,98€ (+3,4%) ;
Il est apparu que le propriétaire précédent avait déjà pris un accord avec Electrabel pour réaliser une cabine électrique intérieure.
• Traitement des cimentages existants : +2 376,53€ (+1,1%) ;
Les surfaces supplémentaires proviennent essentiellement de la façade arrière. Au départ une annexe était accolée contre le bâtiment. Après démolition de celle-ci, on s’est aperçu que le cimentage d’origine était fortement abîmé. S’agissant du côté battu de l’immeuble, aucun risque n’a été pris à ce sujet.
• Quantités présumées : +15 520,42€ (+7,2%) • Divers : +2 687,82€ (+1,2%)
En ce qui concerne les travaux de finitions intérieures (Lot B), le montant des décomptes est de 4 979,49€ soit 1,1% de la commande. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :
• Modifications destinées à limiter les surcoûts engendrés par la mérule : -55 071,26€ (-25,4%) ;
Dès le début des travaux, des économies ont été réalisées afin de compenser en partie les surcoûts liés à la mérule :
− La mise en peinture des locaux a été retirée du marché et ont été réalisé sur fonds propres ;
− Les portes intérieures du sous-sol ont été retirées marché et ont été réalisées sur fonds propres ;
− L’accès aux gaines techniques a été supprimé. • Quantités présumées : +34 708,17€ (+16,0%);
− Traitement des surfaces enduites (50% prévu, 100% à réaliser) ;
− Modification des cloisons intérieures (nécessitée par la présence des deux cages d’ascenseurs) :
• Modification du dernier étage : +21 625,42€ (+10,0%) ;
Modification des plafonds inclinés et horizontaux pour respecter la résistance au feu de 1H imposée par le rapport incendie.
• Modification de la chape : +8 288,17€ (+3,8%) ;
La chape a été réalisée 4cm plus haut que prévu afin de réaliser l’horizontalité des planchers et parce que les canalisations de chauffage sont en chape et nécessitent donc une hauteur plus importante de celles-ci.
• Charpente : +3 942,03€ (+1,8%);
Il est apparu que le propriétaire précédent avait transformé la charpente de manière à la déforcer très fortement. Il était donc urgent de la reconsolider. Cette modification implique la réalisation d’un plafond incliné.
• Enlèvement des revêtements de sol existants : -8 513,04€ (-3,9%);
Suite à l’apparition de la mérule les planchers ont été remplacés (voir Lot A), les travaux destinés à les adapter à une résistance au feu de 2h ne sont donc plus nécessaires.
En ce qui concerne les travaux de chauffage, sanitaire, électricité (Lot C), le montant des décomptes est de –43,13€ soit 0,1% de la commande. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :
• Modifications destinées à limiter les surcoûts engendrés par la mérule : -20 013,68€ (-9,24%) ;
− Modification du système de chauffage : -15 187,44€ − Modification de l’équipement sanitaire : -4 826,24€
• Suppléments au niveau des travaux d’électricité : +19 970,55€ (+9,22%) ; − Luminaires de secours : +2 850,78€
− Hydrants et dévidoirs à alimentation axiale : +2 072,51€ − Système d’alerte incendie : +2 387,21€
− Luminaires supplémentaires dans les communs : +964,31€ − Videoparlophonie : +7 615,29€
− Radiateurs dans les mezzanines : +4 080,45€
5.1.3 Montant final entreprise
• Montant final entreprise : 1 316 699,13€ HTVA
5.2 H
ONORAIRES DE CONSTRUCTION• Honoraire de l’auteur de projet : 89 106,79€ HTVA. • Honoraire de l’agent de coordination-sécurité : --€
6. AUTRES FRAIS
• Ascenseur : 47 192,93€ TVAc
Pour louer l’immeuble valablement, il était indispensable de prévoir des ascenseurs. Ces travaux doivent toutefois être couverts sur fonds propres.
• Travaux réalisés sur fonds propre suite au problème de mérule : 66 362,99€ TVAc − Peintures : 23 607,35€ TVAc
− Travaux sanitaires supplémentaires : 18 737,38€ TVAc − Mérule : 15 328,03€ TVAc
− Portes intérieures du sous-sol : 8 690,23€ TVAc • Frais divers : 51 238,78€ TVAc
Toute une série de travaux supplémentaires sont réalisés sur fonds propres de la Société NOSBAU :
− Coûts de mise en décharge : 10 381,36€ TVAc − Frais d’études : 6 562,24€ TVAc
− Droit de servitude : 6 197,34€ TVAc
− Travaux sur prairie liés à la servitude : 5 076,24€ TVAc
− Mazout de chauffage en raison de l’abandon du bâtiment : 6 086,83€ TVAc − Main d’œuvre et petit matériel « NOSBAU » : 6 072,99€ TVAc
− Mobilier extérieur : 2 974,72€ TVAc − Nivellement du terrain : 1 705,23€ TVAc
− Mission de coordination SWDE + eau : 1 174,49€ TVAc − Permis de bâtir : 141,30€ TVAc
− Moniteur belge : 682,32€ TVAc − Coupe arbre : 719,88€ TVAc − Autres : 3 463,84€ TVAc
7. PRIX DE REVIENT
Le prix de revient prend en compte les divers éléments mentionnés ci-dessus auxquels on ajoute la TVA qui est de 6% pour ce qui est du poste construction et de 21% pour les frais d’auteur de projet et de surveillance.
• Prix de revient total : 2 040 715€
− Prix de revient par logement : 85 030€/logement − Prix de revient par chambre : 49 774€/chambre − Prix de revient par superficie habitable : 939€/m² hab. • Prix de revient construction : 1 503 520€
− Prix de revient par logement : 62 647€/logement − Prix de revient par chambre : 36 671€/chambre − Prix de revient par superficie habitable : 692€/m² hab.
Récapitulatif des coûts Coût TVAc (€) Charge foncière - Site-support - Frais d’aménagement · Abords · Raccordements 372 400 (18%) 223 745 (11%) 148 655 (7%) 133 537 (6%) 15 118 (1%) Construction - Dépenses en bâtiment1 · Commande · Révision · Décomptes - Honoraires de construction · Auteur de projet · Coordination-sécurité 1 503 520 (74%) 1 395 701 (69%) 1 115 310 (55%) 50 806 (3%) 229 585 (11%) 107 819 (5%) 107 819 (5%) 0 (0%) Autres Frais 164 795 (8%) Prix de revient - P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable
Prix de revient (constr.)
- P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable 2 040 715 (100%) 85 030 / logement 49 774 / chambre 939 / m² habitable 62 647 / logement 36 671 / chambre 629 / m² habitable 1 Equivalent au « montant final entreprise ».