SERAING – RUE FERRER 1 LOCALISATION

• Adresse : rue Ferrer à Seraing • Typologie : centre urbain • Cartes, plan et photos :

Photo 1 : Vue d’ensemble Photo 2 : Façade avant

Photo 3 : Façade arrière Photo 4 : Abords

2. TYPE D’OPERATION

• Nature de l’opération : Opération de démolition-reconstruction d’immeubles comprenant 36 appartements.

• Nombre de logements :

Création de 36 logements : 12 studios (75 m²)

8 appartements 1 chambre (77 m²) 8 appartements 2 chambres (82 m²) 4 appartements 3 chambres (102 m²) 2 appartements 4 chambres (157 m²)

2 maisons 3 chambres (155 m²)

Création de garages sous les bâtiments. Soit 36 logements, 62 chambres, 3 204 m². • Type de logement : Logement social.

• Travaux annexes : Les travaux annexes consistent en l’aménagement des abords. Il s’agit notamment de la création d’un piétonnier pavé autour des immeubles, d’aménagement d’un parc avec des plantations, du placement de bancs, poubelles, …

• Chronologie du projet :

La « Maison Sérésienne » a hérité des ruines et démoli le bâtiment début 2000. Les travaux ont débuté en septembre 2001.

Ils se sont achevés en novembre 2003.

La réception provisoire a eu lieu le 20 novembre 2003.

3. OPERATEURS

• Maître de l’ouvrage : S.C. La Maison Sérésienne, Place des Verriers, 11 à 4100 Seraing

• Adjudicataire :

− Gros œuvre : C.T.S. S.A., rue René Dubois, 71 à 4500 Huy − Abords : Gehlen, à 6500 Beaumont (Thirimont)

• Auteur de projet : Carine Delecour, Architecte-Urbaniste, rue Cockerill 144 à 4100 Seraing

4. CHARGE FONCIERE

4.1 S

-

• Modalité et prix d’acquisition : Les terrains étaient déjà bâti et occupés par de l’habitat en très mauvais état (propriétaires privés). La ville a acquis les bâtiments via une procédure d’expropriation pour un montant de 1 000 000€ (avec 90% de subsides régionaux).

La SLSP a hérité des ruines et a procédé à la démolition de celles-ci pour un montant de

105 582,83€.

Au total, la charge foncière s’élève donc à 1 105 582,83€ ce qui représente 21,9% du prix de revient total de l’opération.

4.2 F

’

• Travaux d’abords : - Frais de construction : 337 646,42€ TVAc - Frais d’auteur de projets : 22 089,67€ TVAc

- Total : 359 736,09€ TVAc ce qui représente 7,1% du prix de re- vient total de l’opération.

• Frais de raccordement : - Réseau de distribution d’eau (CILE) : 5 054,86€ TVAc - Réseau de distribution électrique (ALE) : 9 066,52€ TVAc - Rapport incendie : 1 085,85€ TVAc

- Total : 15 207,23€ TVAc, ce qui représente 0,3% du prix de revient total de l’opération.

5. CONSTRUCTION

Tous les montants repris dans cette catégorie sont mentionnés TVA non comprise.

5.1 D

5.1.1 Commande et révision

• Révision : 103 900,00€ soit 3,7% de la commande.

5.1.2 Décomptes :

Le montant total des décomptes est de 33 468,05€ soit 1,2% de la commande. Ces travaux supplémentaires ont engendré une prolongation de délai de 90 jours. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :

• Modification de la ventilation : +12 416,47€ (+37,1%) ;

Le principe des ventilations centrales a été modifié par des ventilations mécaniques individuelles.

• Modification de la toiture : +11 786,00€ (+35,2%) ;

Il a été décidé de changer le matériau de support des toitures à deux versants afin de donner une amélioration thermique, de résistance et de protection contre l’incendie et ainsi d’améliorer les performances de ce matériau, de permettre une meilleure durabilité dans le temps et en faciliter l’entretien à long terme.

• Modification du poste chauffage : +10 791,60€ (+32,2%) ;

Dédoublage de certaines boucles pour décharger le circuit, et ce avec l’accord du bureau d’étude spécialisé.

• Modification des châssis de toiture : +6 319,20€ (+18,9%) ;

Modification des châssis de toiture initialement prévus fixes sont devenus ouvrant afin d’éviter au futur occupant de devoir se pencher par la fenêtre centrale pour nettoyer les côtés.

• Aménagement des douches : +6 075,00€ (+18,2%) ;

Des murets ont été construits afin de cloisonner les douches. Ces murets ont été carrelés. • Modification suite au rapport incendie : +5 619,68€ (+16,8%) ;

Suite au rapport incendie, des portes résistantes au feu sont demandées au bas des cages d’escaliers.

• Modification des boîtes aux lettres : +4 996,20€ (+14,9%) ;

A la demande des administrations, les boîtes aux lettres ont été placées dans l’encadrement des châssis des portes extérieures afin d’en faciliter leur accès. L’intégration au châssis de la parlophonie fait également partie de ce poste.

• Modification des escaliers : +4 391,40€ (+13,1%) ;

Deux escaliers en bois ont été prévus à la place d’escaliers en béton recouvert de marches.

• Modification de l’isolation : +3 344,36€ (+10,0%) ;

Différentes modifications ont été apportées à l’isolation, afin d’améliorer celle-ci et de faciliter son placement :

− Changement d’isolant pour le creux des murs, initialement prévu en polyuréthane rigide et remplacé par de la laine de verre (-4 560,00€) ;

− Modification des vitrages (coefficient K de 1,3 au lieu de 2,8) afin de réaliser des économies de chauffage (+3 930,50€) ;

− Utilisation de l’isolation par projection (+3 973,86€). • Modification du poste sanitaire : +2 579,03€ (+7,7%) ;

On a procédé au remplacement des douches par des baignoires et on a ajouté 2 réduc- teurs de pression.

• Suppression des voiles de béton extérieurs : -11 438,25€ (-34,2%) ;

Il a été décidé de supprimer les voiles de béton prévu initialement pour séparer le futur remblai et le talus créé pour revenir au niveau arrière.

• Modification de la ferronnerie : -7 751,04€ (-23,2%) ;

Il a été décidé de supprimer la main courante des escaliers des communs. • Modification des consoles de façades : -6 461,14€ (-19,3%) ;

Les consoles de façades étaient prévues en inox. L’entrepreneur a proposé la variante en galvanisé. Cette décision entraîne une moins-value.

• Suppression de la chape en cave : -5 776,55€ (-17,3%) ;

Lors de l’étude de stabilité, il s’est avéré que la solution d’un radier continu au lieu de semelles traditionnelles était préférable. Dès lors que la dalle se coule en une fois, il était plus intéressant de la lisser directement au lieu de prévoir une chape par après entre les cloisons. Cette opération engendre une moins-value globale au budget.

• Modification des canalisations d’eau froide : -5 310,00€ (-15,9%) ;

Plutôt que de prévoir un compteur en cave, le maître d’ouvrage a opté pour la solution d’un décompteur dans l’appartement. Cela engendre une moins-value.

• Autres décomptes

− Cloisons supplémentaires : +6 836,51€ (+20,4%) ; − Cornière pour briques intérieures : +3 133,88€ (+9,4%) ; − Modification d’une porte en cave : +1 610,96€ (+4,8%) ; − Finition des poutres en lamellé collé : +1 005,00€ (+3,0%) ; − Modification de la cabine ALE : +600,48€ (+1,8%) ;

− Diminution des surfaces carrelées dans les salles de bain : -8 628,99€ (-25,8%) ; − Drainage arrière sous les terrasses ont été supprimés : -4 274,76€ (-12,8%) ; − Suppression de récepteurs intérieurs : -881,04€ (-2,6%) ;

− Modification du système d’évacuation des eaux usées : -705,50€ (-2,1%) ; − Travaux divers : +3 189,59€ (+9,5%) ;

5.1.3 Montant final entreprise

• Montant final entreprise : 2 978 150,58€ HTVA

5.2 H

• Honoraire de l’auteur de projet : 81 522,30€ HTVA

6. AUTRES FRAIS

• Divers travaux de peinture : 9 521,75€ TVAc • Divers travaux d’électricité : 6 918,69€ TVAc • Frais de publication : 240,27€ TVAc

• Extincteurs : 1 587,60€ TVAc

• Sécurité sur les portes : 5 708,80€ TVAc • Plaquettes signalétiques : 897,54€ TVAc • Divers : 273,58€ TVAc

7. PRIX DE REVIENT

Le prix de revient prend en compte les divers éléments mentionnés ci-dessus auxquels on ajoute la TVA qui est de 12% pour ce qui est de la construction et de 21% pour les frais d’auteur de projet et de surveillance.

• Prix de revient total : 5 042 767€

− Prix de revient par logement : 140 077€ / logement − Prix de revient par chambre : 81 335€ / chambre − Prix de revient par m² habitable : 1 574€ / m² habitable • Prix de revient construction : 3 537 093€

− Prix de revient par logement : 98 253€/logement. − Prix de revient par chambre : 57 050€/chambre.

Récapitulatif des coûts Coût TVAc (€) Charge foncière - Site-support - Frais d’aménagement · Abords · Raccordements 1 480 526 (29%) 1 105 583 (22%) 374 943 (7%) 359 736 (7%) 15 207(<1%) Construction - Dépenses en bâtiment1 · Commande · Révision · Décomptes - Honoraires de construction · Auteur de projet · Coordination-sécurité 3 537 093 (70%) 3 335 528 (66%) 3 181 676 (63%) 116 368 (2%) 37 484 (1%) 201 565 (4%) 98 642 (2%) 102 923 (2%) Autres Frais 25 148 (1%) Prix de revient - P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable

Prix de revient (constr.)

- P.R./logement - P.R./chambre P.R./superficie habitable 5 042 767 (100%) 140 077 / logement 81 335 / chambre 1 574 / m² habitable 98 253 / logement 57 050 / chambre 1 104 / m² habitable 1 _{Equivalent au « montant final entreprise ».}

DISON – RUE ALBERT 1