• Adresse : rue de la Chapelle, 9 à 4720 La Calamine (Kelmis) • Typologie : centre urbain
Photo 1 : Façade à rue Photo 2 : Façade à rue
Photo 3 : Bâtiment latéral et balcon Photo 4 : Parking et abords
2. TYPE D’OPERATION
• Nature de l’opération : Opération de rénovation d’une maison (Maison « Schifflers » ou Résidence « Berg-Apotheke ») en 10 appartements.
• Nombre de logements :
Création de 10 logements : 6 logements 1 chambre
4 logements 2 chambres
Soit 10 logements, 14 chambres pour une surface habitable totale de 573,90m². • Type de logement : Logement social pour personnes âgées.
• Travaux annexes : Les travaux d’abords consistent en l’aménagement de l’espace arrière de l’immeuble qui comprend un parc, un piétonnier, un parking et un éclairage public. • Chronologie du projet :
Les travaux ont débuté en septembre 2001. Ils se sont achevés en avril 2003.
3. OPERATEURS
• Adjudicataire :
− Gros œuvre : Ets Jean Convents, rue Simar, 36 à 4700 Eupen.
• Auteur de projet : Stevens Pierre, Architecte, Käskorb, 23A à 4720 La Calamine.
4. CHARGE FONCIERE
4.1 S
ITE-
SUPPORT• Modalité et prix d’acquisition : L’immeuble a été acheté pour une somme de 297 472,23€, ce qui représente 28,7% du prix de revient total de l’opération.
4.2 F
RAIS D’
AMENAGEMENT• Travaux d’abords : Les travaux d’abords représentent un coût total de 28 043,00€ TVAc soit 2,7% du prix de revient total de l’opération.
• Frais de raccordement : - Réseau de distribution d’eau (SWDE) : 1 506,66€ TVAc
- Réseau de distribution électrique (Electrabel) : 8 781,88€ TVAC
- Rapport incendie : 608,83€ TVAc
- Total : 10 897,37€ TVAc, ce qui représente 1,05% du prix de revient total de l’opération.
5. CONSTRUCTION
15.1 D
EPENSES DE BATIMENTS5.1.1 Commande et révision
• Commande : 464 405,76€ HTVA• Révision : 13 066,76€, soit 2,8% de la commande.
5.1.2 Décomptes :
Attention, un premier décompte D5 n°1 est intervenu avant la soumission pour un montant de -69 500,84€. Ce décompte n’est pas comptabilisé ci-dessous (puisqu’il n’est pas compris dans la commande). Il concerne :
− Le remplacement pur et simple des planchers bois restants par des planchers en béton a conduit à une économie globale, sans parler de l’amélioration de la qualité de la solution « tous planchers en béton » et de la simplification d’exécution pour l’entrepreneur.
− Par ailleurs, il a été décidé de démolir purement et simplement certains murs intérieurs plutôt que de percer et/ou fermer des baies dans des murs existants.
− Enfin, les car-ports et l’abri de jardin, prévu initialement au projet, ont été supprimés. Le montant total des décomptes est de 60 949,34€ soit 13,1% de la commande. D’autre part, un délai supplémentaire de 194 jours a été accordé à l’entrepreneur. Ces décomptes s’expliquent par les faits suivants :
• Problème de mérule dans le bâtiment principal : +19 703,68€ (+32,3%) +134 jours ; Décapage des murs, enlèvement des parties en bois dans les maçonneries, traitement des murs contre la mérule, etc. A elle seule, la mérule (et les travaux liés : humidité pré- existante, pourriture du bois) intervient pour un supplément de 15 925,55€. A quoi il faut ajouter la rénovation de toutes les échelles de corniche (pourries) pour un montant de 2 038,13€ et l’enduit sur les murs intérieurs dans le cadre des finitions intérieures pour 1 740,00€.
• Mise à neuf de la charpente du bâtiment secondaire : +16 303,47€ (+26,7%) +60 jours ;
A l’examen de la charpente (mise à nu de la structure par enlèvement des finitions intérieures), il s’est avéré que la charpente existante était très mauvaise, trop faible en section, déboîtée. Les petits cheneaux encastrés étaient en très mauvais état, les sablières et le pied des brisis étaient pourris.
Aucun travail n’était prévu à la charpente mais il s’est avéré qu’il était moins cher de démolir et de recommencer « à neuf » la charpente et la couverture.
• Finition intérieure : +5 020,39€ (+8,2%) ;
Divers travaux supplémentaires ont dû être réalisés. Notamment, la réalisation des plafonds (RF), d’appui de fenêtre, de murets dans les cuisines, …
• Modification du profil de corniche : +3 115,20€ (+5,1%) ;
Le propriétaire précédent avait re-travaillé la corniche en bac « carré » en la simplifiant au maximum, mais sans réparation à la structure de corniche complètement pourrie. Quand il a fallu remplacé le tout, il s’est avéré intéressant de rendre au bâtiment son aspect « d’origine » en exécutant ce détail à l’ancienne, c’est-à-dire avec moulures ;
• Modification de la ventilation : +2 650,00€ (+4,3%) ;
La ventilation a été modifiée car les divisions intérieures ont été modifiées (une série de locaux ont été déplacés, voire même ajoutés).
• Pose de Velux supplémentaires : +2 277,63€ (+3,7%) ;
On a augmenté la surface vitrée des appartements en toiture, afin d’améliorer la luminosité et l’habitabilité de ces appartements ;
• Modifications diverses : +2 335,00€ (+3,8%) ;
Il s’agit essentiellement de modifications suite au déplacement de la cage d’ascenseur et d’escalier à l’extérieur du bâtiment : modification des divisions intérieures, réalisation d’une chape, pose du carrelage,…
• Modification des greniers : +2 163,70€ (+3,6%) ;
On a réalisé des planchers en bois pour les greniers (privatifs) du second étage. • Augmentation de l’épaisseur des chapes : +1 913,55€ (+3,1%) ;
Lorsque le revêtement de sol existant sur les terre-pleins ont été enlevés, il s’est avéré que les cendrées existantes étaient envahies par des spores de champignons (pas nécessai- rement de la mérule) à évacuer et à assécher. De plus, les niveaux de reconstruction (fond de coffre) étaient plus bas que prévus. La chape prévue en 7-8 cm a donc avoisiné les 20 cm au total pour atteindre le niveau rez voulu.
• Modification des canalisations : +1 400,00€ (2,3+%) ;
La Commune exige dans son permis de bâtir la pose d’un dégraisseur. Il a donc fallu séparer les eaux fécales des autres eaux usées. Ce qui n’était pas prévu au départ (au départ, système unitaire prévu). Les canalisations intérieures à faible profondeur ont donc été doublées.
• Maçonnerie de l’allège de l’ancienne entrée en façade à rue : +949,17€ (+1,6%) ; L’allège de la porte d’entrée a été fermée car la porte d’entrée principale a été déplacée de la façade avant vers la façade arrière, cela afin d’augmenter l’habitabilité de l’appartement du rez.
• Autres décomptes
− Modifications diverses au chauffage central du bâtiment principal : +1 274,81€ (+2,1%) ; − Démolition-reconstruction des cheminées de ventilation : +1 139,96€ (+1,9%) ; Modifica-
tions diverses au gros-œuvre du bâtiment principal : +854,13€ (+1,4%) ; − Modification de la cheminée de chauffage : +617,03€ (+1,0%) ;
− Modifications intérieures diverses : +405,20€ (+0,7%)
− Modifications diverses à la menuiserie extérieure en PVC blanc : -1 173,58€ (-1 ,8%) ;
5.1.3 Montant final entreprise
• Montant final entreprise : 538 421,86€ HTVA
5.2 H
ONORAIRES DE CONSTRUCTION• Honoraire de l’auteur de projet : 36 544,21€ HTVA
6. AUTRES FRAIS
• Cage escalier - ascenseur : +48 679,13€ TVAc (ascenseur : 22 525€ + cage extérieure : 26 154,13€) ; +62 jours :
Un important problème s’est posé dans ce dossier : le problème de l’ascenseur et de la cage d’escalier :
En effet, comment réagir par rapport à la législation concernant l’accessibilité pour personnes handicapées (aux parties communes d’un immeuble à appartements) ? L’évolution de cette législation joue un rôle relativement important dans ce dossier.
L’avant-projet est réalisé en dehors de toute contrainte législative du point de vue accessibilité pour personnes handicapées (février 1999). Le projet concerne la transforma- tion d’un immeuble en logements pour personnes âgées (sans ascenseur).
Lorsque le dossier de permis d’urbanisme est déposé en avril 2000, la législation en matière d’accessibilité aux personnes handicapées impose à cette date un ascenseur pour tout immeuble à appartements. L’urbanisme impose alors deux conditions : le projet doit être renommé « transformation d’un immeuble en logements » (et plus pour personnes âgées, cela, afin d’éviter la construction d’un ascenseur). Et l’objectif est alors de placer un élévateur à plateau posé sur une rampe de l’escalier intérieur en élargissant la cage d’escalier. Cette version du projet est mise en adjudication et adjugée.
Toutefois, l’équipement « élévateur à plateau » n’est pas mis en adjudication. Cette solution est peu recommandable, très lente, voire même dangereuse dans une cage d’escalier collective. Cette solution est également très coûteuse.
Cette manière de procéder permettait simplement de débloquer le dossier d’un point de vue « permis d’urbanisme » (en avril 2000).
Il faut savoir que la législation en matière d’accessibilité aux personnes handicapées a été assouplie entre-temps :
Un immeuble à appartements n’a plus besoin d’un ascenseur. Il suffit que le hall d’entrée du rez soit accessible aux personnes à mobilité réduite. Toutefois, un immeuble à appartements pour personnes âgées nécessite toujours un ascenseur.
Au moment de la réalisation :
Strictement parlant, l’ascenseur n’est plus exigé. En effet, vu l’intitulé officiel du permis d’urbanisme, il ne s’agit pas de logements pour personnes âgées ou handicapées. Mais dans le cadre de la création de logements pour personnes âgées, l’ascenseur est toujours imposé par la loi.
Or, dès l’origine, le projet est bel et bien destiné à une population de personnes âgées. La décision suivante est donc prise :
- De réaliser une cage d’ascenseur qui est tout à fait nécessaire d’un point de vue législatif que d’un point de vue locatif (l’élévateur de plateau étant une mauvaise solution à tout point de vue).
- De réaliser cette cage d’ascenseur à l’extérieur du bâtiment et d’y adjoindre la cage d’escaliers. L’habitabilité a ainsi pu être optimisée vu la place énorme qu’aurait pris l’ascenseur (et l’escalier) s’il avait été placé à l’intérieur du bâtiment.
Tout cela pour un montant de 26 154,13€ pour la cage d’ascenseur et d’escaliers uniquement. L’ascenseur (machinerie) en lui-même ayant coûté 22 525,00€. Notons que ces travaux ont été financés sur fonds propres de la Société NOSBAU. De plus, cela a engendré un délai supplémentaire de 62 jours.
• Permis de bâtir, extraits cadastraux, moniteur, … : 314,85€ TVAc • Fourniture des dossiers d’entreprise : 717,08€ TVAc
Toute une série de travaux supplémentaires sont réalisés sur fonds propres de la Société NOSBAU :
− Bacs à fleurs : 231,00€ TVAc − Plantes bacs : 249,29€ TVAc − Porte d’entrée : 1 692,27€ TVAc
− Enseigne « Berg Apotheke » : 1 089,00€ TVAc
− Garde-corps cage escaliers et caves : 5 000,00€ TVAc − Peinture cage d’escaliers : 4 500,00€ TVAc
− Balcon en construction métallique : 6 200,00€ TVAc • Divers : 13 247,61€ TVAc
7. PRIX DE REVIENT
Le prix de revient prend en compte les divers éléments mentionnés ci-dessus auxquels on ajoute la TVA qui est de 6% pour ce qui est du poste construction et de 21% pour les frais d’auteur de projet et de surveillance.
• Prix de revient total : 1 037 776€
− Prix de revient par logement : 103 855€/logement − Prix de revient par chambre : 74 127€/chambre
− Prix de revient par superficie habitable : 1 808€/m² hab. • Prix de revient construction : 619 444€
− Prix de revient par logement : 61 944€/logement − Prix de revient par chambre : 44 246€/chambre
Récapitulatif des coûts Coût TVAc (€) Charge foncière - Site-support - Frais d’aménagement · Abords · Raccordements 336 412 (32,4%) 297 472 (28,7%) 38 940 (3,7%) 28 043 (2,7%) 10 897 (1,0 %) Construction - Dépenses en bâtiment2 · Commande · Révision · Décomptes - Honoraires de construction · Auteur de projet · Coordination-sécurité 619 444 (59,7%) 570 727 (55,0%) 492 270 (47,4%) 13 851 (1,3 %) 64 606 (6,3%) 48 717 (4,7%) 44 218 (4,3%) 4 499 (0,4%) Autres Frais 81 920 (7,9%) Prix de revient - P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable
Prix de revient (constr.)
- P.R./logement - P.R./chambre - P.R./m² habitable 1 037 776 (100%) 103 778 / logement 74 127 / chambre 1 808 / m² habitable 61 944 / logement 44 246 / chambre 1 079 / m² habitable 2 Equivalent au « montant final entreprise ».