LES INTENTIONS DES PROPRIÉTAIRES

Analysons tout d’abord en quelles proportions les propriétaires de logements vides ont essayé jusqu’à présent de louer ou de revendre leur immeuble depuis sa dernière occupation.

Tableau 25 : Part des propriétaires ayant déjà tenté de relouer leur bien concerné par la taxe Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15 communes Nbre Part Nbre Part Nbre Part Nbre Part A déjà reloué 7 16,7% 1 4,8% 1 7,7% 9 11,8% A déjà essayé 3 7,1% 2 9,5% 0 0,0% 5 6,6% N’a pas essayé 32 76,2% 18 85,7% 12 92,3% 62 81,6% Total des répondants 42 100% 21 100% 13 100% 76 100%

Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

Tableau 26 : Part des propriétaires ayant déjà tenté de revendre leur bien concerné par la taxe

Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15 communes Nbre Part Nbre Part Nbre Part Nbre Part A déjà revendu 8 19,5% 1 5,0% 1 7,7% 10 13,5% A déjà essayé 8 19,5% 4 20,0% 1 7,7% 13 17,6% N’a pas essayé 25 61,0% 15 75,0% 11 84,6% 51 68,9% Total des répondants 41 100% 20 100% 13 100% 74 100%

Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

Un grand nombre de propriétaires n’a, jusqu’à ce jour, entrepris aucune démarche en vue de revendre ou de louer le bien inoccupé (un peu plus de la moitié au total). Si environ 25% des personnes enquêtées ont déjà procédé à la mise en location ou à la revente, ils sont moins de 10% des propriétaires restant à avoir tenté la location depuis la dernière occupation.

La proportion des personnes ayant déjà tenté de revendre leur immeuble depuis son inoccupation mais ne l’ayant toujours pas fait est un peu plus élevée : près de 18% des propriétaires enquêtés. On doit mettre en lien cette proportion élevée avec la volonté de nombreux propriétaires de ne pas céder leur bien en dessous d’un prix plancher supérieur au prix du marché pour ce même type de biens. Ceci rejoint le constat opéré dans un précédent rapport (J.-M.HALLEUX, 2003a, p. 60) quant au fait que les fortes valeurs foncières des tissus urbains traditionnels s’expliquent par la rigidité des prix fonciers à la baisse. Ce mécanisme est qualifié « d’effet cliquet », effet traduisant le comportement de propriétaires qui ne souhaitent pas remettre leur bien sur le marché en-dessous d’un certain niveau attendu. Dans les quartiers traditionnels en déclin, les valeurs foncières et immobilières sont donc globalement surévaluées : elles sont héritières de la prospérité passée. De façon paradoxale, la dévalorisation des fonctions urbaines coexiste avec des valeurs foncières qui ne la reflètent pas (M. KASZYNSKI, 1998, p. 19).

Quant aux intentions pour le futur de l’immeuble, nous avons distingué celles relatives à la commercialisation / l’occupation de celles relatives à la réalisation de travaux.

Tableau 27 : Intention des propriétaires concernant la commercialisation/l’occupation Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15

communes Intention

Nbre Part Nbre Part Nbre Part Nbre Part L’occuper personnellement 3 7,9% 5 5,0% 5 41,7% 13 18,8% Le louer à une personne commune et de confiance 11 28,9% 1 5,3% 1 8,3% 13 18,8% Le louer (hors personne connue et de confiance) 11 28,9% 3 15,8% 1 8,3% 15 21,7% Le vendre 11 28,9% 8 42,1% 3 25,0% 22 31,8%

N’a pas de projet

particulier 2 5,2% 2 10,5% 2 16,7% 6 8,7%

Total des

répondants 38 100% 19 100% 12 100% 69 100%

Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

A Liège, la majorité des propriétaires ont l’intention de louer leur immeuble. Ailleurs, cette intention ne joue qu’un rôle secondaire. Parmi l’ensemble des propriétaires désirant louer, on se rend compte que, pour beaucoup, il leur apparaît fort important de bien sélectionner le(s) locataire(s) à qui ils confieront l’occupation. Certains propriétaires cherchent une personne en qui ils puisse avoir une grande confiance afin d’éviter tout problème locatif.

L’intention de revendre leur bien nous a été signalée par près d’un propriétaire sur trois au total. Cette proportion semble légèrement supérieure dans le cas des communes du sillon en dehors de la Ville de Liège.

L’intention d’occuper personnellement le bien est signalé par moins d’un propriétaire sur 5 pour l’ensemble des 15 communes. Si cette proportion est encore plus faible dans le sillon1_, elle semble dépasser les 40% en dehors du sillon. Cette observation semble logique quant on met ceci en parallèle avec les deux observations suivantes précédemment évoquées : - plus qu’ailleurs, les logements vides y sont constitués de maisons unifamiliales ;

- plus qu’ailleurs, le quartier dans lequel ils se situent est jugé positivement par leur propriétaire.

Plusieurs propriétaires désirant dans un avenir plus ou moins proche occuper personnelle- ment leur immeuble réputé inoccupé ont déjà passé la cinquantaine. Cela nous apparaît assez surprenant.

Remarquons toutefois que près de 10% des propriétaires n’ayant toujours ni reloué ni revendu leur logement recensé comme inoccupé n’ont aucun projet particulier à ce propos. A propos du délai qu’ils comptent s’octroyer en vue de concrétiser leur projet de commercia- lisation / d’occupation, les propriétaires nous signalent :

Tableau 28 : Délai envisagé par les propriétaires pour mettre en œuvre leur projet de commercialisation/d’occupation

Durée du délai Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15 communes - de 6 mois 14 2 0 16 De 6 mois à 1 an 6 4 2 12 De 1 à 3 ans 7 6 4 17 + de 3 ans 4 1 1 6 Total des répondants 31 13 7 51

Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

Plus de la moitié des propriétaires désirent concrétiser leurs intentions dans un délai de moins d’un an. La comparaison entre la brièveté de ce délai et la durée depuis laquelle ils possèdent ce bien ou que celui-ci est inoccupé signifie que l’inscription de leur logement dans la procédure de la taxe n’est pas étrangère à cette volonté.

Parmi les 6 personnes ne voyant pas la concrétisation de leurs projets avant 3 ans, 3 ont l’intention de mettre en location, 2 celle de l’occuper personnellement et 1 de le vendre. Peu de propriétaires désirant mettre en vente leur immeuble réputé inoccupé comptent donc utiliser un long délai pour ce faire. Par comparaison, les propriétaires ayant l’intention de mettre en location ou d’occuper personnellement un tel bien sont plus nombreux à n’envisager la finalisation de ce projet qu’à moyen ou long terme.

1 _{A Liège, dans un cas de revente déjà effectué, c’est le nouveau propriétaire qui a répondu à notre} enquête. Ce dernier a racheté l’immeuble en vue de l’occuper.

Tableau 29 : Intention des propriétaires en matière de rénovation

Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15 communes Intention

Nbre Part Nbre Part Nbre Part Nbre Part Pas de travaux envisagés 2 5,9% 7 38,9% 3 27,3% 12 19,0% Travaux légers de rénovation 8 23,5% 2 11,1% 3 27,3% 13 20,6% Travaux lourds de rénovation 22 64,7% 7 38,9% 4 36,4% 33 52,3% Démolition- reconstruction 2 5,9% 2 11,1% 1 9,1% 5 7,9% Total des répondants 34 100% 18 100% 11 100% 63 100%

Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

Si l’on ne tient pas compte du fait que parmi les personnes n’ayant pas répondu à cette question une majorité n’a sans doute aucune intention de procéder à des travaux, on observe que la moitié des propriétaires ayant répondu a l’intention de procéder à de lourds travaux de rénovation. Les opérations de démolition-reconstruction semblent n’intéresser que moins d’un propriétaire sur 10. Les travaux de rénovation légère semble être envisagés par environ 20% de ces propriétaires.

A propos du délai qu’ils comptent s’octroyer en vue de concrétiser ce projet de rénovation ou de démolition-reconstruction, les propriétaires nous signalent :

Tableau 30 : Délai envisagé par les propriétaires pour mettre en œuvre leur projet de travaux de rénovation ou de démolition-reconstruction

Durée du délai Liège Sillon hors Liège Hors sillon Total 15 communes - de 6 mois 7 2 0 9 De 6 mois à 1 an 6 2 1 9 De 1 à 3 ans 10 4 5 19 + de 3 ans 2 1 3 6 Total des répondants 25 9 9 43 Source : Enquête LEPUR – CPDT, 2004

Il y a bien entendu une relation étroite entre l’importance des travaux envisagés et le délai nécessaire pour les réaliser. Les opérations de démolition-reconstruction et de rénovation lourde ne devraient, pour la plupart, pas être finalisées avant un an.

ANNEXE 8 : LES LOGEMENTS VIDES AUX ÉTAGES DES