2 Des interstices dans l’histoire urbanistique : Horch Tabet et Horch al Qatil
2.3 Les quartiers illégaux Horch Tabet et Horch al-Qatil et les zones sensibles de l’histoire urbanistique
Parmi les quartiers illégaux de la banlieue sud, Horch Tabet à Sabra et Horch al-Qatil semblent être les quartiers dont l’occupation est la plus liée à l’histoire urbanistique35 de la zone et en particulier aux difficultés de mise en place des plans et projets d’urbanisme. Horch al-Qatil et Horch Tabet ont une histoire assez similaire. Ce sont deux zones boisées
29 Décret 18357 du14 janvier 1958. Le CET passe à 1,25, 1,50 ou 1,75 mais le CES diminue à 20 et 25%. La
densité augmente donc, mais sur une surface au sol plus petite.
30 Décret 9285 du 12 octobre 1974. Pour la majeure partie des secteurs du plan (zone A1.4), le CET passe à
1,40 et le CES à 30%.
31 Décret 16948 du 21/04/1964. A côté de la zone des sables, des zones B2 autorisent des CET de 2,00 et un
CES de 40%, sur des parcelles de surface au minimum égale à 600m2. Le décret 14313 du 21 avril 1970 le modifiant autorise même par endroits des CET de 2,2 et 2,4.
32 Le décret 14313 du 21 avril 1970 autorise des coefficients similaires à ceux autorisés dans le reste de la
banlieue, c’est-à-dire un CET de 2,00 et un CES de 40%, dans les zones non boisées de la zone G. Mais le décret 1474 du 8 juillet 1971, réglementant la zone G3, redescend le CET à 1,40 et le CES à respectivement 15 et 30% pour les zones boisées et non boisées.
33 Le plan directeur général de la banlieue sud de 1974 et celui de 1971 pour la zone G restent valables dans
la banlieue sud-ouest de Beyrouth jusqu’à l’approbation du plan d’aménagement Élyssar par le décret 6913 du 28 juin1995.
34 Décret 10231 du 9 mai 1997. Les CET ne dépassent pas 1,4 dans la majeure partie du projet, sauf dans
certaines parties d’Ouzaï (1,7) et dans les zones d’habitat planifié (2, 00, voire à 2, 5 à Sabra).
35 Au XIXe siècle déjà, l’un de ces deux bois avaient fait l’objet d’une procédure d’expropriation pour le
passage de la ligne de chemin de fer Beyrouth - Saida. Celle-ci passait, suivant le registre ottoman (1855), à Bir Hassan, notamment dans les parcelles, 1922, 1946 et 288, cette dernière parcelle étaint celle sur laquelle se situe Horch Tabet.
1-19. La zone II dans le plan d’urbanisme de la banlieue sud de 1953
Le périmètre du plan de 1953 est principalement régi par le règlement de la zone II. Fond de plan réalisé à partir du décret 2616 de 1953 (réduction dessinée par E. Verdeil).
Illustration 1-19.
(horch signifie bois ou forêt), toutes deux intégrées dans la zone G3 définie par Écochard. Elles ont fait l’objet de plans d'urbanisme et d’une réglementation spécifiques, qui y ont imposé la création de parcelles de grande taille, à un moment inconstructibles, pour préserver le caractère boisé de la zone. Ces zones ont été remaniées par deux remembrements, promulgués le même jour, le 25/02/83 (celui de Sabra reste inachevé, celui de Horch al-Qatil, terminé en 1988, remaniait un remembrement précédent). Commencées dès les années 1970, les occupations illégales de terrains se sont surtout développées, pour les deux zones, dans les années 1983-84. Dans les deux cas, nombreux sont ceux qui pensent que les terrains étaient auparavant municipaux36. De fait, il est très possible que ces forêts aient été, jusqu’à la fin du XIXe siècle37, des terrains du domaine de l’État mis à la disposition de la collectivité des villages avoisinants (Chiah, Bir Hassan…) et qu’un individu les ait alors « pris, jusqu’à la limite de Bourj Brajneh, »38 malgré l’interdiction de se comporter en propriétaire sur de telles terres et le droit des membres du groupement bénéficiaire (en l’occurrence, ici, les villages) de s’y opposer39. Ces forêts sont en tout cas des propriétés privées, au moins depuis la mise sous cadastre au début des années 1930. Ils appartenaient à cette époque en partie au même propriétaire : principalement les héritiers de Khalil Naoum Tabet pour le bois qui porte le nom de cette famille, et plus de vingt propriétaires de familles différentes, dont la même famille Tabet, pour l’autre40.
D’un point de vue urbanistique, les périmètres des quartiers illégaux de Horch al-Qatil et Horch Tabet correspondent de manière précise à la zone de pinèdes existante lors de la réalisation du schéma d’organisation des villes nouvelles et de la Cité des ministères, présenté dans le rapport Écochard de 1963 (voir illustration 1-20). Ces bois ont la particularité d’avoir été inclus dans le périmètre des plans directeurs de la banlieue sud de
36 Voir notamment Charafeddine W., La banlieue sud …, op.cit., p. 128 et 178 et Formation des secteurs..,
op.cit. p.96.
37 Peut-être jusqu’en 1877 d’après des actes consignés au cadastre de Baabda dans le dossier de la parcelle
299.
38 Entretien 3.
39 Code foncier ottoman de 1858, article 92 in Young G., Corps de droit ottoman, recueil des codes, lois,
règlements, ordonnances et actes les plus importants du droit intérieur et d’études sur le droit coutumier de l’Empire ottoman, Oxford, CLARENDON press, 1906, 7 volumes, dont le tome VI : Droit foncier, Droit municipal, Code civil, 446p.
40 Dont les familles, Ayoub Tabet, Chouqair, Pharaon, Haddad, Chiha, Najjar, Sursock, Toueyni, Fiani…
Sources : Cadastre de Baabda, Procès verbaux de délimitation des parcelles 288 (17/02/1939), 299 (17/02/1931) et 306 (11/08/1932).
1-20. L’emprise des pinèdes conservées
dans le schéma d’organisation de la « Ville nouvelle et Cité des ministères » d’Écochard
Pour la partie sud-ouest, pinèdes existantes conservées ( ) et villes nouvelles créées ( ) Sources : Écochard, Sans titre, in Cité des ministères, Schéma d’organisation des villes nouvelles et de la
Cité des ministères, 10/3/1963, 1/10.000 Illustration 1-20.
1953 et de 1974, dans la zone G de 1964, dans la zone G3 des plans de 1970 et 1971 et dans le périmètre des remembrements urbains de 1955, 1957 et 1983. Aucun de ces plans, règlements ou remembrements n’éclaire à lui seul les raisons pour lesquelles les quartiers illégaux se sont installés sur ces terrains boisés plutôt que sur d’autres. Seul un décalage dans le temps entre certains de ces textes officiels, et l’incertitude qui en a résulté, a probablement mis ces terrains boisés dans une situation critique pendant quelques années, entre 1964 et 1983.
La qualité d’espace vert de ces bois joue sans doute un rôle important dans le processus. Jusqu’à la fin des années 1950, l’ensemble de la banlieue sud était planifié de façon homogène, que le terrain d’origine soit planté ou non : c’est le cas par exemple du plan d’aménagement défini par le décret 2616 de 1953, qui prévoyait les mêmes coefficients de constructibilité pour tous les terrains, ou des remembrements de 1955 et 1957 des terrains situés à Horch al-Qatil, qui prévoyaient des parcelles de petites tailles, ne permettant pas la préservation du bois. Ce n’est qu’à partir des études menées par Écochard, au début des années 1960, que les plans d’urbanisme cherchent à préserver de l’urbanisation les zones boisées existantes. Déjà les villes nouvelles prévues par Écochard dans les plans de 1961 contournent les zones forestières. Il n’est pas encore question, dans le plan de 1964, de réglementation pour la banlieue sud-ouest (seules les oliveraies de la plaine de Choueifate sont réglementées) et aucune règle ne protège explicitement les espaces verts que constituent ces bois de pins. Mais la création d’une zone G à aménager, dont ces bois font partie, offre la possibilité de mettre en place un règlement particulier. Aucun coefficient n’est alors encore défini pour cette zone G, mais il est prévu d’y réaliser une société foncière qui déterminera la nature de l’urbanisation à prévoir. Il est cependant déjà question, dans les textes et commentaires commentant le décret, de préserver, voire de classer, des espaces verts : « Il importe que les bois, parcs existants à l’intérieur ou à proximité de l’agglomération, ne puisse plus être défrichés ou déboisés »41. Le plan aurait pris en compte la conservation de ces bois42. De fait, dans les années qui suivront, la zone boisée se verra attribuer à la fois un règlement différent de ce qui est prévu alentour et des voiries qui remettent radicalement en cause les plans antérieurs.
41 Bricet A., « Le plan d’urbanisme de Beyrouth et de sa banlieue », Horizons techniques du Moyen-Orient,
2ème année, n°5, janvier 1965, p.2-16, p.12.
42 « The plan (…) protects the coast and the beaches, preserves the woods… » , Salam A., « City planning in
Beirut and its outskirts », in Beirut College for Women, Cultural resources in Lebanon Series, Beirut Crossroads of cultures, Beyrouth, Librairie du Liban, 1970, p.179.
1-21. La zone G3 dans la banlieue de Beyrouth Décret 1474 du 8/7/71
Le décret 1474 de 1971 réglemente la zone G3. Pour les zones boisées (hachurées), il délimite des parcelles de très grande taille, un faible coefficient d’exploitation au sol (15%) et impose l’emplacement des bâtiments dans ces parcelles. Par ailleurs, « il est obligatoire de conserver les arbres qui sont hors de la zone de construction et des routes attenantes ». Comme pour les zones non boisées, le CET est de 1,4. Pour le reste de la zone G, d’après le décret 14313 de 1970, la zone G1 est soumise au règlement approuvé par le décret 2616 de 1953 et ses modifications et la zone G2 est du domaine public réservé à l’utilité publique.
Illustration 1-21.
Ces bois deviennent alors les lieux dérogeant aux principes en vigueur jusque-là. La société foncière est mise en place en 1966, mais ce n’est qu’en 1970, lors de la modification du règlement de 1964, que les propriétaires savent réellement à quoi s’en tenir : le décret 14313 interdit toute construction à l’intérieur des zones boisées de la zone G3 pour les « sauvegarder ». C’est une des seules interdictions totales de construire dans une zone de la banlieue sud, mise à part la zone non ædificandi établie au nord de l’aéroport international en vue de son extension. Les plages l’avaient été en 1964 mais, à partir de 1970 justement, les constructions y sont à nouveau permises, pour des établissements touristiques ou hôteliers.
Cette interdiction a été de courte durée. Elle a été transformée dans le décret de 1971 relatif à la zone G, par une autorisation de construire dans des proportions équivalentes à celles des zones non boisées (CET : 1,4 ; CES : 15 %), mais qui restent inférieures à celles des zones avoisinantes (CET : 2 ; CES : 40 %). Le plan joint au décret impose par ailleurs d’autres contraintes pour la zone boisée. Si, pour les zones non boisées, il définit des parcelles de grande taille (entre 1500 et 2600m2), mais respecte les lotissements existants et les tracés de voiries et d’îlots définis dans le plan de 1953, en revanche, pour les zones boisées, ce décret transforme le tracé des voiries et redéfinit la forme des parcelles (une par îlot), sans tenir compte des tracés et parcellaires définis dans des plans d’urbanisme antérieurs. Les contraintes sont fortes : les parcelles sont de très grande taille (25.000m2 en moyenne pour Horch al-Qatil), et l’abattage des arbres est interdit en dehors du secteur d’implantation des bâtiments. Ceux-ci, si les propriétaires veulent utiliser la totalité de leurs droits à construire, doivent faire environ dix étages (pour une parcelle de 25.000m2), en raison de la faiblesse du coefficient d’exploitation au sol, et être obligatoirement situés comme l’indique le plan joint au décret (voir illustration 1-21).
Pour que le parcellaire soit conforme au plan du décret de 1971, un remembrement s’impose pour ces zones boisées. Pour Horch al-Qatil, il y avait déjà eu les décrets de remembrement 9951 de 1955, 17981 de 1957 et 733 de 1959. Or la forme et la taille des parcelles imposées par le plan de 1970 ne correspondent pas à celles que le précédent décret de remembrement de 1959 avait établies, en fonction du plan directeur de la banlieue sud de 1953. Il en est de même à Horch Tabet, où le plus grand terrain du bois a été loti, en 1960, selon un découpage qui ne correspond pas à ce qui est désormais prescrit dans le décret. Or ce n’est qu’à la faveur d’une accalmie de la guerre, en 1983, après le
1-22. Zones boisées préservées dans les plans d’urbanisme et quartiers illégaux
Les quartiers illégaux de Horch Tabet et Horch al-Qatil ( ) correspondent aux zones boisées préservées dans les décrets d’urbanisme 14313 de 1970 et 1474 de 1971 ( ), à l’intérieur de la zone G3 ( ) et dans les pinèdes contournées par le plan Écochard de 1963 ( ).
Fond de plan, plan photogrammétrique de la banlieue sud, Oger international, 1991. Illustration 1-22
retrait israélien, douze ans après la promulgation de ce décret, qu’est entamée la procédure de remembrement qui doit permettre aux terrains de prendre la taille et la forme définie officiellement en 1971. Les terrains restent donc pendant toute cette période en inadéquation avec le décret de 1971 qui définit les conditions d’exploitation de la zone G3. Ce sont justement pendant ces années, avant et au début de la guerre civile (c’est-à-dire entre les années qui ont suivi les accords du Caire de 1969 et l’invasion israélienne de Beyrouth de 1982), qu’a eu lieu la première vague importante de développement des quartiers illégaux dans ces deux bois43. En s’installant précisément sur ces terrains plutôt que sur d’autres, tout se passe comme si les occupants avaient profité de la non-cohérence, à partir de 1971, du découpage parcellaire existant avec le plan d’urbanisme décrété, c’est- à-dire de l’important décalage dans le temps entre l’approbation des plans d’urbanisme et leur application foncière44 (voir illustration 1-21).
En 1983, pendant les quelques mois de répit, une importante activité urbanistique est menée sous l’impulsion du président Gemayel : lancement de nombreuses études, notamment pour la réalisation du Schéma directeur pour la région métropolitaine de Beyrouth, promulgation de nouvelles lois sur l’urbanisme et sur le remembrement, etc. Les décrets de remembrement n’ont pas cessé d’être pris pendant la guerre45, mais un nombre plus important est promulgué en 1983, et notamment au début de l’année pour les terrains
43Charafeddine W., La banlieue sud …, op. cit., p.175-178.
44 Pour les petites parties des quartiers illégaux de Horch al-Qatil et Horch Tabet qui ne sont pas situées
exactement dans l’emprise des zones boisées définies dans les décrets de 1970 et 1971, la question urbanistique se mêle vraisemblablement plus fortement à l’histoire foncière et à l’attitude des propriétaires. Pour Horch al-Qatil, une différence entre la partie effectivement boisée et les zones définies comme telles dans les décrets est peut-être à l’origine d’erreur d’interprétation des propriétaires. La partie occupée qui sépare les deux zones indiquées comme boisées dans le décret de 1971 (et donc non mentionnées comme boisées) est indiquée comme encore boisée sur d’autres plans et cartes des années 1970 (par exemple, la carte « Beyrouth et banlieue », établi et publié par le Bureau I. Stephan, 1/20.000, date estimée 1975). En outre, elle l’était au moment de la réalisation des plans d’Écochard en 1963. On peut faire l’hypothèse que, apprenant, en 1970, que les zones boisées étaient devenues inconstructibles puis, en 1971, qu’elles étaient difficilement constructibles, les propriétaires ont eu des attitudes différentes de celles des propriétaires des parcelles des zones non boisées, même si ces zones (boisées) n’étaient pas définies comme telles dans les décrets. W. Charafeddine parle, par exemple, pour ce quartier, de parcelles données en location par leurs propriétaires, avant 1975, pour la construction d’habitations individuelles provisoires (La banlieue sud de
Beyrouth…, op.cit , p.175). La partie sud de la zone triangulaire ouest de ce quartier — un morceau de
l’ancienne parcelle 227 (dont est issue le Golf Club, voir la planche de l’historique de cette parcelle au chapitre 3), lotie dans les années 1950, probablement après 1953 car le lotissement suit les tracés du Plan d’urbanisme de la banlieue sud de Beyrouth de cette date — est justement la première partie occupée de ce quartier de Horch al-Qatil (cf. carte « Beyrouth et banlieue », op. cit.). Pour Horch Tabet, le quartier irrégulier est plus large que la seule zone boisée car le remembrement prévu pour la zone boisée devait en réalité reprendre l’ensemble du lotissement, en1960, de la parcelle 288.
45 De 1970 à la fin de la guerre, dix-huit décrets de remembrements ont été promulgués, en 1970, 1972(2),
1974, 1975, 1978, 1979, 1980, 1981 (2), 1982, 1983 (4), 1984 (2), 1986. Source, Palais de justice de Beyrouth.
situés dans la zone G : l’un pour Horch Tabet (décret 303), l’autre pour le reste de la zone G, y compris Horch al-Qatil (décret 292). Ces deux décrets sont promulgués le 25 février, sous l'ancienne législation, quelques mois avant que ne soit promulguée le décret loi 70/83 du 9 septembre 1983 sur le remembrement qui, contrairement à la loi du 7/12/54 qu'elle remplace, impose, sans cependant définir de sanctions, la réalisation du remembrement dans les deux ans. Mais il est déjà trop tard, les bois sont déjà en grande partie occupés, et les combats reprennent début 1984, avant que ces remembrements ne soient terminés. Le processus d’occupation illégale de ces terrains reprend, à la faveur des conquêtes territoriales des forces chiites46, sans toutefois sortir de la limite des zones effectivement boisées. Aujourd’hui, l’ensemble de ces bois est occupé.
Le remembrement de Horch Tabet entamé en 1983, situé au sud du camp palestinien de Chatila, n’a jamais abouti, les fonctionnaires ne pouvant se rendre sur le terrain durant les événements. Les propriétaires des parcelles remembrées, ne pouvant plus exploiter leurs terrains (s’ils l’avaient souhaité)47 et ne connaissant pas les limites de leurs nouvelles parcelles tant que le remembrement n’était pas achevé, n’ont donc pas pu faire valoir leurs droits ni défendre leurs biens contre l’occupation illégale. Contrairement à ce qui se passe pour d’autres terrains illégalement occupés, il n’y a plus eu de transactions foncières pour la plupart des parcelles de Horch Tabet. La dernière vente d’un terrain issu du lotissement de la parcelle 288 date de 1984 tandis qu’aucune vente n’a été enregistrée sur la parcelle 286 depuis 1955 (voir illustrations 1-23 et 1-24).
Le remembrement du reste de la zone G3 a abouti, lui, en 1987 pour sa partie correspondant à Horch al-Qatil, mais il n’a jamais été terminé pour la partie ouest de la zone G3 (voir illustrations 1-16 et 1-25). Dans le contexte de la guerre, les propriétaires48 ont mis un certain temps à se faire connaître au cadastre et ce n’est qu’après la guerre que la plupart d’entre eux ont pris possession de leurs nouveaux titres de propriété, alors que leurs terrains avaient été occupés entre temps et le demeuraient. Encore aujourd’hui ils ne se sont pas encore tous fait connaître au cadastre : en 2000, dans cinq des huit
46 Cf. par exemple Picaudou N., La déchirure libanaise, Paris, Éditions complexe, 1989, p.197.
47 Dès la publication du décret, « toutes les opérations se rapportant aux biens-fonds objets du remembrement
sont gelées — de même que sont supprimés tous les permis accordés, arrêtés tous les travaux en cours et abrogés tous les tracés dans la région du remembrement. » Mallat H., Droit de l’urbanisme, de la
construction, de l’environnement et de l’eau au Liban, Bruylant, Delta et L.G.D.G., 1997, p.106.
48 Nombre des principaux propriétaires font partie des mêmes familles que ceux qui l’étaient au moment de la
réalisation du cadastre dans les années 1930 (source, cadastre de Baabda).
1-23. Une généalogie des propriétaires de la parcelle 286, Chiah
1932 2400
Nicolas Naoum Khalil Tabet Nombre de parts détenues / 2400 Nom du propriétaire I 1933 2400
Nicolas Khalil Khoury I
I---I 1936 1700
Toufic Salim Salha
700 Nicolas Khalil Khoury
I I
1937 1700
Farid Khalil Abdel Nour II--- I I I I 1941 I I I 233 Habib AbdelRahman Mehieddine Samadé 233
Hassan Mehiedine Samadé
146 Adbel Saadeddine Mehieddine Samadé 88 Hassan Abdelkader Saadeddine Mehieddine Samadé I I I I I 1955 10/01 1700 Omar Ahmad Beydoun
I I I I I I I I I I I I I---I I I I I I I I 1955 1933 Omar Ahmad Beydoun
I I I I I I I---I I I I I I I I I I1955 14/02 933 Evelyne S. C., femme de Fouad Farah B. 1000 Fouad Farah B. I I I I I I I I I I I I 1967 233
Ragiha Nahim Chatila, femme de Hassan S. I I I I I I I I 1969 1970 I I I 1978 I I I I I I I I I I I I 11,000 Hayat M. 25,666 Walid Abdlkader S. 25,666 Ziad A.S. 12,834 Namar, A.S. 12,834 Wafa A.S. 38, 833 Hehsan H.S. 38,833 Aida H.S. 38,833 Nawad H.S. 38,833 Wada H.S. 38,833Sana H.S. 38,835 Mona H.S. I I I I I I I I 18,250 Assaf Azzat alN. 42,582 Haitham Saadeddine S. 21,292 Noha S.S. 21,292Hoda S.S. 21,292 Maha S.S. 21,292 Hanna S.S. 1983
Par décret n°303 du25/02/1983, une procédure de remembrement est entamée sur la zone dans laquelle se trouve ce terrain, y gelant toutes les opérations. Cette procédure est suspendue par la mise sous étude de la région sud ouest de Beyrouth (décret n°6864 du 10/06/95) pour Élyssar.
En 2000, aucune vente n’a été enregistrée au cadastre dans la parcelle 286 depuis 1955. Source, Cadastre de Baabda, Circonscription foncière de Chiah, Feuillet foncier de la parcelle 286 cadastrée le 11/07/1932.
En médaillon, situation de la parcelle dans l’emprise du remembrement de Horch Tabet. Fond de plan 1991.
Illustration 1-23.
1-24. La propriété des parcelles issues de l’ancienne parcelle 288 à Horch Tabet
En 2000, les terrains issus de l’ancienne parcelle 288, lotie en 1960, appartiennent encore fréquemment aux propriétaires de l’époque ou leurs héritiers. Le faible mouvement de la propriété des terrains semble au moins