La Manche : un territoire hétérogène au niveau de son développement et du logement

3.1.1. La Manche : un territoire hétérogène au niveau de son développement et du logement social

Selon les données RPLS au 1er janvier 2015, le département de la Manche représente 12,7% des logements du parc locatif des bailleurs sociaux de la Normandie. C’est le département de la Seine-Maritime qui concentre le plus de logements sociaux en Normandie puisque 46,9% des logements sociaux de cette région y sont concentrés. A l’inverse, le département de la Manche est le département qui concentre le moins de logement social, avant l’Orne qui lui a 7,37% de logements sociaux. La Normandie, quant à elle, représente au 1er janvier 2015, 6,2% des logements du parc locatif des bailleurs sociaux de la France.

Selon les données RPLS au 1er janvier 2015, le département de la Manche représente 0,8% des logements du parc locatif des bailleurs sociaux de la France. Le département de la Manche n’est pas homogène concernant le logement social. Le sud Manche est plus touché par la vacance des logements sociaux et notamment le territoire du Mortainais qui est caractérisé, par Manche Habitat, principal bailleur social, comme un marché détendu. Les disparités sur le département sont nombreuses, les bassins d’emploi sont inégalement répartis et certains secteurs du département souffrent d’une baisse démographique et d’un vieillissement de la population. Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) 2014-2018 de Manche Habitat offre une analyse du département de la Manche. Ce Plan Stratégique de Patrimoine est réalisé par chaque bailleur afin de définir des stratégies pour adapter l’offre de logement à la demande dans les différents secteurs géographiques où il dispose de patrimoine. Les constats et les orientations de Manche Habitat sont explicités dans leur PSP. Les principaux constats sont les suivants. Le sud Manche se dépeuple tandis qu’une augmentation de la population marque le littoral ouest et son arrière-pays. Cherbourg et Saint-Lô connaissent une désertification du centre urbain au profit d'une périurbanisation. Le département reste marqué par un vieillissement de la population, des revenus bas et une diminution de la taille des ménages. Le volume de construction ne cesse de décroître, celui-ci est accompagné d’une augmentation de la vacance des logements. Selon les données RPLS, le taux de vacance dans le département de la Manche est de 4,6% au 1er janvier 2015. Une augmentation de la vacance est constatée puisque ce taux était, au 1er janvier 2013, de 4,2%.

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La vacance des logements est un indicateur important pour comprendre les dynamiques d’un territoire. Dans cette synthèse du logement social du territoire de la Communauté d’Agglomération Mont-Saint-Michel – Normandie, une attention particulière sera portée sur la vacance et sur des orientations possibles pour réduire ce taux.

Les données recueillies par l’INSEE lors du recensement 2015 permettent de comprendre les particularités de la Manche, et notamment la situation du sud Manche. Tout d’abord, concernant la densité de population, le sud Manche, et particulièrement le territoire du Mortainais et une partie du territoire de Val-de-Sée, ont une densité inférieure à 50 habitants/km². A l’inverse, le nord du département, le littoral ouest et le secteur de Saint-Lô ont relativement une forte densité puisque celle-ci est supérieure ou égale à 100 habitants par km². Les principaux bassins d’emploi sont Cherbourg Octeville, Saint-Lô, Granville et Avranches.

Le département de la Manche est caractérisé par une progression démographique de 3% entre 1999 et 2009 selon les données présentées dans le PSP de Manche habitat. Le taux de chômage du département de la Manche est de 8% selon l’INSEE au troisième trimestre 2016, tandis que ce même taux est de 10% pour la France. Le taux de chômage reste inférieur à la moyenne nationale.

Le principal bailleur du département de la Manche est Manche Habitat qui est propriétaire de près de 17 500 logements sociaux, c’est-à-dire de 44% du logement social de la Manche. Ce bailleur représente 35 000 locataires.

Tableau 1 : Organismes HLM ou SEM du département de la Manche

Le département de la Manche est donc composé de 6 bailleurs sociaux dont quatre Entreprises sociales pour l’Habitat (ESH) et deux Offices Publics de l’Habitat (OPH). Ce sont des organismes HLM, publics et privés, qui sont reconnus comme tels et qui sont chargés de

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construire ou gérer les logements locatifs destinés à des personnes ayant des conditions modestes.

Dans le département de la Manche les OPH sont les types de bailleurs les plus nombreux. Manche Habitat est le principal bailleur du département puisqu’il représente environ 44% des logements sociaux du département. Nous verrons par la suite que dans la Communauté d’Agglomération Mont-Saint-Michel – Normandie, ce bailleur est en situation de quasi- monopole puisqu’il représente 96,69% des logements sociaux. L’OPH Manche Habitat est implanté dans 158 communes de la Manche en 2013, selon le Rapport d’observations définitives de la chambre régionale des comptes de Basse-Normandie, Haute-Normandie sur la gestion de l’office public HLM (OPH) Manche Habitat.

3.1.2. La CAMSMN face au logement social

Concernant la Communauté d’Agglomération Mont-Saint-Michel – Normandie, celle- ci est peut être divisée en deux concernant son développement : une partie ouest intégrée dans le territoire, avec une densité de population attractive, et une évolution positive de la population autour de la ville d’Avranches qui a un nombre d’actifs d’environ 10 000. Le secteur est de la CAMSMN est à l’inverse touché par une évolution négative de la population entre 2009 et 2015 ou une évolution entre 0 et 10%.

44 Figure 4 : Nombre de logements sociaux dans les communes de la CAMSMN

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La carte ci-dessus donne des indications importantes sur la répartition du logement social sur le territoire de la CAMSMN. 44 communes ont des logements sociaux dont une commune principale qui est celle d’Avranches, celle-ci concentre 1409 logements sociaux. La commune se situant en deuxième place est la commune de Saint-Hilaire-Du-Harcouët qui dispose de 535 logements sociaux. Ces deux communes ont un écart important dans le nombre de logements sociaux.

Beaucoup de communes périphériques à Avranches ont des petits lots de logements sociaux. Le pôle territorial du Val-de-Sée a également beaucoup de communes ayant du logement social mais ce sont des petits lots hormis les communes de Brécey et de Juvigny- les-Vallées. A l’inverse le pôle territorial du Mortainais a également plusieurs communes avec des logements sociaux mais les lots de constructions sont plus importants (Mortain Bocage, Sourdeval, Le Teilleul, Barenton).

Hormis la commune d’Avranches qui concentre beaucoup de logements sociaux, il est possible d’admettre une répartition plutôt équilibrée des logements sociaux dans le territoire avec des logements à l’ouest, à l’est, au nord et au sud du territoire. En revanche l’étude par pôle territorial révèle d’autres constats. C’est celui de Saint-James qui est le moins bien doté en logements sociaux, il est à proximité de la commune de Pontorson qui est associée au pôle territorial d’Avranches. Les petits lots de constructions sont très représentés sur le territoire puisque 30 communes sur les 44 ont moins de 50 logements sociaux.

Cette répartition plutôt égale qui peut être remarquée à première vue doit être questionnée de manière plus profonde afin de comprendre si elle est également égale en termes d’occupation du parc social, et si les différentes constructions font face aux mêmes enjeux. Le fait que certaines communes aient des petits lots de constructions tandis que d’autres ont de nombreux logements donne des indications sur une gestion du parc social qui sera différente et donc des problèmes qui se posent de manière différente.

Manche Habitat représente 96,69% des logements sociaux de la CAMSMN, les autres bailleurs sont très peu nombreux et ont peu de patrimoine. Dans ce cadre, pour l’analyse qui va suivre du logement social de la CAMSMN ce sont principalement les données fournies par Manche Habitat qui serviront d’appuie. Le quasi-monopole de ce bailleur permet une fiabilité statistique. L’ESH La Rance est quant à elle propriétaire de 78 logements, principalement dans les communes de Saint-Martin-des-Champs et de Marcey-les-Grèves. Vient ensuite

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l’organisme bailleurs SA HLM Coutances Granville. La CAMSMN n’est pas le reflet de la situation présente dans le département où les OPH représentent 64% des bailleurs. La CAMSMN est donc particulière dans sa composition des logements sociaux.

Figure 5 : Répartition du logement social dans les 10 communes qui concentrent 85,5% du parc social de la CAMSMN

Source : Données RPLS 2016

85,5% du logement social de la CAMSMN est réparti sur dix communes, c’est-à-dire que les 34 autres communes ayant du logement social se partagent 14,5% des logements sociaux. Ce sont les communes d’Avranches et de Saint-Hilaire-Du-Harcouët qui représentent à elles seules près de la moitié du logement social de la CAMSMN. La répartition en terme quantitatif du logement social est donc inégale sur le territoire de la CAMSMN. Ces dix communes regroupant 85,5% du parc social de la CAMSMN, représentent 53% de la population des communes ayant du logement social. Ce sont donc des communes qui ont une densité de population plus importante. De ce fait, il y a une inégalité quantitative de logements sociaux mais qui reste proportionnelle au développement du territoire par rapport à sa population.

Pour être plus précis il est indispensable de fonctionner en part de logement social. La part du logement social sur les communes est communiquée sur la base de données OPS 2014. Par exemple la commune d’Avranches à 34% de logements sociaux. Cette part est déterminée en fonction du nombre de résidences principales sur la commune et du nombre de logement HLM. Mortain Bocage a un taux de logements sociaux qui est de 31%. Ce sont donc deux communes qui ont une part de logement social important.

35,6% 13,5% 6,1% 6,3% 5,4% 5,6% 4,2% 3,8% 2,6% 2,5% Avranches Saint-Hilaire-du-Harcouet Sourdeval Mortain - Bocage Ducey - Les Chéris Saint-James Brecey Isigny-le-Buat Pontorson

47 Figure 6 : Part de logement social dans les communes de la CAMSMN

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Cette carte permet de visualiser la répartition du logement social sur le territoire de la CAMSMN. Ce sont les communes d’Avranches et Mortain Bocage qui ont la plus forte concentration de logements sociaux. Ce sont des communes centres concernant le logement social. Attention, ça ne veut pas dire que ce sont ces deux communes qui ont le plus de logement social (Saint-Hilaire-Du-Harcouët a plus de logement social que Mortain Bocage) mais ce sont elles qui ont le plus fort taux de logement social sur la commune. La répartition des logements sociaux sur le territoire de la CAMSMN est donc concentrée principalement sur deux pôles. Cependant ces deux communes ont des caractéristiques différentes, notamment au niveau de la vacance et de la typologie des logements comme il sera possible de le voir dans la suite de l’analyse.

A l’échelle de la CAMSMN, un constat peut être fait. Les communes périphériques de ces deux communes centres sont également dotées de logement social. Autour de la commune d’Avranches, toutes les communes limitrophes ont du logement social avec un taux situé entre 0,1% et 5%. Ce taux peut paraitre faible mais au vu du nombre de logements sociaux à Avranches ces communes restent importantes à prendre en considération dans l’étude du territoire. Ces zones géographiques concentrent des logements sociaux à proximité de communes plus importantes. La commune de Mortain Bocage est également entourée de communes ayant des logements sociaux, dont 3 communes à proximité ayant un taux de logement social compris entre 10% et 12%. Cependant, l’aire urbaine d’Avranches concentre toutefois plus de logements sociaux que celle de Mortain Bocage, avec un taux de vacance moins élevé. Nous verrons plus tard que le pôle de Mortain Bocage est caractérisé par une vacance plus importante qu’Avranches. Ce développement des communes périphériques démontre d’une volonté de répartir le logement social et de ne pas le concentrer dans un territoire défini bien qu’une concentration forte soit tout de même faite dans certaines communes. La construction de logement social à Mortain Bocage est importante par rapport à l’attractivité de la commune. En revanche il est nécessaire de garder ces constructions pour favoriser la mixité sociale même si certains projets de démolition ont été mis en place sans nouvelles constructions. Saint-Hilaire-Du-Harcouët est également une commune où le logement social est fortement représenté puisqu’il y a un taux de 23,15% de logements sociaux sur la commune. Le constat qui peut être fait est que chaque pôle territorial est caractérisé par une commune ayant plus de logements sociaux que les autres. L’analyse en termes de taux de logement social dans les communes est essentielle. La commune nouvelle de Saint-James a 222 logements sociaux. Ce nombre peut paraitre important, or ça ne

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représente un taux que de 7% de logements sociaux sur la commune. A l’inverse la commune du Grand-Celland n’a que 5 logements sociaux mais le taux de logements sociaux sur la commune est de 23%.

Le littoral a une répartition inégale du logement social. La commune d’Avranches concentre le logement social ainsi que sa périphérie. Pontorson a uniquement 5% de part de logements sociaux. Hormis l’aire urbaine d’Avranches il y a donc une faible représentation des logements sociaux dans cette partie de la CAMSMN qui est plutôt en progression tant au niveau démographique, qu’au niveau de la part d’actif.

3.1.3. Présentation des pôles territoriaux et leur inscription dans les politiques