Un des enjeux centraux sur un territoire rural : la vacance

Le territoire de la CAMSMN est marqué par un taux important de vacance des logements sociaux, et ceci est dû en partie aux différents constats faits précédemment. Le taux de vacance en janvier 2017 pour les logements Manche Habitat est de 11%. Ce problème est central dans les politiques menées sur le territoire, bien plus que celui de la mixité sociale qui est considéré comme le problème des zones urbaines. La densité du parc locatif social se renforce sur Avranches selon le PSP de Manche Habitat réalisé en 2013. Le territoire de l’Avranchin est un territoire à risque, tandis que le territoire du Mortainais est un territoire détendu. Ces deux bassins d’habitation sont les deux bassins du département qui ont en 2009

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un taux de vacance supérieur à 8% de vacance. Les entretiens réalisés montrent que les demandeurs ne sont pas confrontés à de longs délais d’attribution pour rentrer dans un logement social. Dans plusieurs communes rurales, comme Sourdeval ou Saint-James, il est possible qu’une demande soit traitée rapidement si un logement est disponible et répond aux attentes du demandeur. Dans la commune d’Avranches les délais d’attentes sont plus importants, les demandes sont plus nombreuses. Le taux de vacance est plus faible que la moyenne, il est de 6,5%. Le délai d’attente varie selon les attentes du locataire. Les délais d’attente sont en effet plus importants pour un T3 individuel que pour un appartement collectif de type T2.

Les taux de vacance selon les pôles territoriaux connaissent de grands écarts. Le pôle territorial du Mortainais connaît une très forte vacance des logements sociaux. Il ne s’agit pas ici de dire que l’offre est supérieure à la demande, puisque certains locataires attendent tout de même un logement dans ce pôle, mais il s’agit de montrer que l’offre n’est pas adaptée. En effet, ce sont des logements collectifs pour 35% du parc locatif social et dans ce territoire ce n’est pas ce qui est attendu par les demandeurs. Cette inadéquation de l’offre par rapport à la demande est très importante dans le territoire de la CAMSMN. Les logements sont anciens et dans ce pôle territorial il y a beaucoup de logements collectifs et les demandeurs ne souhaitent pas ce type de logement. De plus les logements ne sont pas adaptés au vieillissement de la population, or le Mortainais est caractérisé par un vieillissement de la population. Ceci peut expliquer la vacance assez forte des logements sociaux. Il en est de même pour le pôle territorial de Saint-Hilaire-du-Harcouët qui concentre 76% de logements sociaux de type collectif qui a un taux de vacance de 10,3%. Le taux de vacance est plus faible que celui du Mortainais, pourtant il y a plus de logements collectifs. Ceci peut s’expliquer par le fait que le territoire de Saint-Hilaire-du-Harcouët est mieux inséré dans le marché de l’emploi et le vieillissement de la population est moins important.

A l’inverse le pôle territorial d’Avranches comptabilise uniquement 2% de vacance. Cette faible vacance est le résultat de la ville d’Avranches qui est très demandée puisque c’est l’aire urbaine du territoire de la Communauté d’Agglomération et qui a un taux de vacance uniquement de 6,5%. Les communes, hormis Avranches, ayant du logement social dans ce pôle ont peu de vacance en janvier 2017 puisque le taux de vacance de ces communes est de 1,7%.

64 Figure 14 : Taux de vacance total selon les pôles territoriaux

Source : Statistiques d'occupation Communauté d'Agglomération Mont Saint Michel – Normandie, Manche Habitat 2017

Le pôle territorial du Val-de-Sée a un taux de vacance de 16,8%. Deux pôles territoriaux rassemblent à eux deux plus de la moitié de la vacance du territoire de la CAMSMN : le pôle territorial du Mortainais et celui du Val-de-Sée.

Les données statistiques d’occupation de Manche Habitat permettent de saisir la vacance totale mais également la vacance pour absence de candidat. Cette distinction permet de comprendre les causes de vacance.

Figure 15 : Part des logements vacants et des logements vacants pour absence de candidats selon les pôles territoriaux

Source : Statistiques d'occupation Communauté d'Agglomération Mont Saint Michel – Normandie, Manche Habitat 2017

Le pôle du Mortainais est le pôle territorial ayant un écart entre le total de logements vacants et les logements vacants pour absence de candidats. C’est-à-dire que dans ce pôle territorial certains logements sont vacants pour d’autres raisons qu’une absence de candidat. Il peut s’agir de logements qui ne sont pas mis à la location pour cause de logements anciens ou

17,2%

2,0% 12,5%

10,3% 16,8%

Pôle territorial du Mortainais Pôle territorial Avranches Pôle territorial de Saint-James Pôle territorial de Saint-Hilaire- du-Harcouet

Pôle territorial Val de Sée

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00%

Part des logements vacants Part des logements vacants pour absence de candidat

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de logements dégradés qui ne sont pas réhabilités et qui ne peuvent pas accueillir des locataires. Plus de 10% des logements vacants sont liés à cette explication. Ces logements sont situés dans la commune de Mortain Bocage. La répartition de la vacance en lien avec les constats fait précédemment permettent de comprendre que la vacance est plus importante à Mortain et dans les communes alentours. En effet, cette partie du territoire est caractérisée par une baisse démographique, un vieillissement de la population et un taux de chômage plus important que dans le reste du territoire de la CAMSMN.

L’enjeu de la vacance se ressent également dans les échanges informels. La directrice du pôle du Mortainais a, durant mon stage, pris l’initiative de m’envoyer un mail pour avoir des informations plus précises concernant les différents taux de vacance dans les communes concernant son pôle. Avant même l’analyse statistique et la restitution du rapport, ce problème de la vacance était clairement identifié par les différents acteurs qui sont tous revenus durant les entretiens sur cette problématique. La vacance et la lutte contre celle-ci constituent bien un des enjeux majeurs du territoire. Cette vacance est due à plusieurs facteurs : inadéquation du parc avec la demande, logements anciens et mal isolés, territoire peu attractif au niveau de l’emploi et du vieillissement de la population. Ces caractéristiques sont uniquement quantitatives, cependant des caractéristiques moins visibles et informels peuvent également se détacher pour expliquer ce phénomène de vacance : la réticence de la part de certaines personnes à vivre en logement social du fait de la mauvaise image qui est attachée à ce type de logements, ou encore le phénomène de ségrégation que ceux-ci produisent.

66 Figure 16 : Part des logements vacants dans les communes de la CAMSMN

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Cette carte représente la part de logements vacants sur les communes de la CAMSMN. L’est du territoire de la CAMSMN est plus touché par la vacance. Le vieillissement de la population et la baisse démographique participent à ce phénomène. Les demandeurs de logements sociaux ne souhaitent pas habiter sur ce territoire également du fait du manque d’emploi.

Cette carte concerne uniquement les logements de Manche Habitat en janvier 2017. A première vue le Val-de-Sée est également caractérisé par une forte vacance (16,8%). Cependant il faut toutefois relativiser ce taux. En effet quand on regarde la carte, ce sont les communes de Reffuveille, du Petit-Celland et de Cuves qui font augmenter ce taux. Or ces communes ont peu de logements sociaux. Ce sont des communes caractérisées par des petits lots de constructions (13 logements sociaux à Cuves, 3 au Petit-Celland et 6 à Reffuveille). En proportion le taux de vacance parait élevé or dans les faits il l’est beaucoup moins que dans le pôle du Mortainais qui concentre une forte vacance à Mortain Bocage. La comparaison entre la ville de Mortain Bocage et de Brecey permet d’illustrer. La première regroupe 251 logements sociaux et a un taux de logement vacants de 38,6%, la seconde à 167 logements sociaux et a 0,6% de logements vacants. La ville centre du Val-de-Sée a donc très peu de logement vacants.

Le pôle territorial d’Avranches se porte plutôt bien au niveau de la vacance, tandis que le cas de Saint-James est révelateur de la vacance qui touche le pôle territorial de Saint-James. Ce pôle est particulier puisqu’il est constitué de beaucoup moins de communes et seulement deux communes ont du logement social (Saint-Aubin-de-Terregatte et la commune nouvelle de Saint-James). Le taux de logements vacants sur ce pôle est de 12,5% avec 7,7% concentré sur la commune de Saint-James.

La vacance globale sur les communes exploitables par la base de données OPS a augmenté, ce taux est passé de 9,98% en 2014 à 11,04% en 2017. Cette hausse de la vacance est préoccupante pour le territoire. La vacance la plus préoccupante se trouve dans les communes de Mortain Bocage,de Saint-Hilaire, et de Sourdeval. C’est également ce qui a été remarqué dans les entretiens. Pour expliquer cette vacance des logements sociaux il faut à la fois s’interesser à l’ancienneté du parc, aux demandes en cours mais aussi à l’inadéquation de l’offre avec les demandes.

Comme le disait le directeur de Manche Habitat, le marché de la CAMSMN est caractérisé par une insuffisance des demandes. Cependant ce qu’il faut comprendre c’est

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pouquoi il y a cette insuffisance. Sans doute parce que les logements ne sont plus adaptés et que les besoins des locataires ont évolués.