L ES ORIENTATIONS EN VUE DE FAVORISER LA CONCURRENCE INTER OU INTRA -

-PROFESSIONNELLE

799. Le système de tarification présente des dispositions restrictives de concurrence qui affectent tant la concurrence entre notaires que la concurrence interprofessionnelle. Ces dispositions n’incitent pas les professionnels à rechercher des gains de productivité. Le principe d’unicité des prix contribue de fait à empêcher les consommateurs de profiter d’éventuels gains de productivité puisqu’ils ne peuvent faire jouer une concurrence en prix entre professionnels. Ils ne sont pas davantage en mesure de le faire en ce qui concerne la concurrence en qualité en raison de la forte asymétrie d’information entre professionnels et clients quant à la qualité des prestations rendues.

800. Les dispositions restrictives ici visées limitent la faculté de consentir des remises partielles d’émoluments (article 2 du décret de 1978) ou empêchent de facto toute concurrence en ce qui concerne l’établissement d’actes par d’autres professionnels (3^ème alinéa de l’article 3). Par ailleurs, la dé-tarification d’activités en concurrence est de nature à stimuler la concurrence inter professionnelle.

a) Sur la quasi interdiction des remises partielles

801. L’article 3 du décret encadre strictement la faculté des notaires de consentir des remises partielles de leurs émoluments et tend à conforter le principe d’unicité des prix. En principe, le notaire ne peut accorder de remises partielles que sur autorisation de la chambre de discipline dont il dépend. Toutefois, il peut se passer de cette autorisation en ce qui concerne ses activités de négociation (article 11), de transaction (article 12) et s’agissant des émoluments dépassant le seuil de 80 000 euros pour la partie des émoluments dépassant le seuil ainsi fixé (article 3). Par ailleurs la remise totale des émoluments est autorisée sans condition (article 3).

802. Ce dispositif tend à généraliser le principe d’interdiction des remises en matière de vente immobilière dans la mesure où le seuil de 80 000 euros ne concerne que des valeurs de transaction supérieures à 9,6 millions d’euros, qui ne représentent que 0,03 % des ventes.

803. En ce qui concerne l’activité de négociation, la faculté d’autoriser des remises partielles sans autorisation est contradictoire avec la tarification réglementée applicable à cette activité. Il est rappelé que les émoluments de négociation en cas de mutation de propriété donnent lieu à un

tarif proportionnel à deux tranches au taux de 5 %, de 0 à 45 735 euros et de 2,5 % au-delà. La faculté de remise contribue, en l’accentuant, au mécanisme de subventions croisées décrit plus haut.

804. L’autorisation de pratiquer de telles remises n’est accordée que très parcimonieusement par les chambres de discipline. Cette autorisation n’est en aucun cas consentie par les chambres, de manière générale, pour favoriser la répercussion d’éventuels gains de productivité aux clients ou encore dans le cadre d’une politique commerciale autonome. Les autorisations, exceptionnelles sont accordées au cas par cas en fonction de considérations financières relatives à la solvabilité des clients.

805. Il est proposé de supprimer le principe d’interdiction de remises partielles afin de stimuler une concurrence en prix entre les professionnels et de permettre aux professionnels de répercuter dans leurs prix d’éventuels gains de productivité. Parallèlement, il conviendra de supprimer le régime dérogatoire sur autorisation ainsi que le régime d’exception réservé à la négociation, à la transaction et aux émoluments supérieurs à 80 000 euros dont la raison d’être disparaît.

806. Cette suppression est compatible avec le système de tarification orientée vers les coûts, mais elle pourrait être encadrée par la fixation d’un prix minimum pour les motifs évoqués supra (risque d’anti-sélection et meilleure transparence pour le consommateur).

807. L’Autorité recommande de :

- Supprimer le régime d’interdiction des remises partielles afin de stimuler une concurrence intra professionnelle ;

- Supprimer en conséquence, le régime dérogatoire sur autorisation ainsi que le régime d’exception réservé à la négociation, à la transaction et aux émoluments supérieurs à 80 000 euros ;

- Introduire le cas échéant un tarif plancher des actes.

b) Sur certaines dispositions tarifaires restreignant la concurrence

808. Il est rappelé qu’il a été proposé de supprimer, pour un motif de restriction de concurrence préjudiciable à l’usager, la disposition du décret de 1978 aux termes de laquelle « l’acte dressé sur projet présenté par les parties donne droit aux mêmes émoluments que s’il est rédigé par le notaire lui-même » (alinéa 3 de l’article 3).

809. Cette suppression doit trouver son pendant soit dans la fixation d’un tarif différencié de l’acte en présence d’un acte dressé par un autre professionnel, soit dans la faculté pour le notaire de consentir une remise partielle sans autorisation préalable, afin de prendre en compte la valeur ajoutée de l’acte qui lui est présenté.

810. Il semble préférable de fixer un tarif différencié qui tienne compte de l’acte dressé par un autre professionnel pour le compte des parties, dans la mesure où la remise partielle risque de rester lettre morte dans le contexte de dispositions même abrogées de l’article 3.

811. On observe qu’un dispositif de tarif différencié est prévu par le décret de 1978 en cas d’intervention d’un avocat dans la rédaction du cahier des charges d’une licitation par adjudication judiciaire (n°50-C-b) ou d’une vente par adjudication judiciaire de tous biens et droits autres que ceux qui sont visés au n°93 (n°95-B).

812. Dans la mesure où la responsabilité du notaire ne saurait être limitée par l’intervention d’un autre professionnel au stade de la rédaction et où le notaire devra donc en principe effectuer les mêmes diligences que s’il avait rédigé l’acte, le différentiel tarifaire pourrait être encadré dans une

fourchette, par exemple comprise entre 20 % et 30 % de l’émolument dû au titre de l’acte intégralement pris en charge par le notaire.

813. Afin de garantir la valeur ajoutée de l’acte présenté, il est proposé de fixer par arrêté la liste des professionnels susceptibles de présenter un acte éligible au tarif différentiel en l’alignant sur celle des professionnels susceptibles d’établir des actes sous-seing-privé (loi de 1971). En outre, l’arrêté devra fixer, en liaison avec le CSN, les diligences indispensables qui devront être effectuées par ce professionnel en vue de la mise en œuvre du tarif différencié (validation des titres de propriété, identification des biens et des droits sur ces biens...).

814. Un tel dispositif est de nature à susciter une concurrence entre professionnels en ce qui concerne la rédaction d’acte, tout en garantissant un niveau de sécurité juridique à l’acte présenté au notaire, de nature à limiter ses diligences.

815. L’Autorité recommande les mesures suivantes :

- Inscrire dans le décret tarifaire un principe de tarif différencié afin de prendre en compte la valeur ajoutée que constitue la présentation au notaire d’actes dressés par un professionnel habilité à établir des actes sous seing privé et sous conditions que les diligences minimales aient été effectuées par rapport à l’acte rédigé ;

- Un décret pourrait prévoir la liste des diligences qui devraient être effectuées par ce professionnel.

c) La dé-tarification des activités en concurrence

816. Diverses activités des notaires donnent lieu à des tarifs réglementés alors qu’elles sont exercées en concurrence. Il s’agit d’une part d’activités directement en concurrence avec d’autres professionnels telles que la négociation immobilière (agents immobiliers) et l’établissement de déclarations de succession (avocats, conseil en gestion de patrimoine). Il s’agit d’autre part d’actes authentifiés volontairement par les parties qui sont en concurrence avec des actes d’avocats ou avec des actes sous-seing-privé établis par les personnes visés par la loi de 1971.

817. L’établissement de ces actes par le notaire donne lieu à un tarif réglementé (n° 36 pour la déclaration de succession ; n°58 pour les négociations en matière de mutation de propriété et de mutation de jouissance, tarif en annexe au décret pour les actes volontaires qui représentent de nombreux types d’actes : les promesses de ventes, les prêts non assortis de garanties réelles immobilières, les cautions et garanties bancaires en matière de VEFA, les baux d’habitation ou professionnels, les PACS, les partages mobiliers, les comptes d’administration et de tutelle).

818. S’agissant d’actes en concurrence, il est proposé leur dé-tarification et l’application d’honoraires libres par la profession. Ce dispositif de dé-tarification règlera notamment le problème des subventions croisées constatées en matière de négociation immobilière. Si cette dé-tarification se conçoit aisément en matière d’activités en concurrence, elle est moins évidente en ce qui concerne les actes volontairement soumis à authentification, dès lors que l’authentification relève du monopole du notaire.

819. Il semble toutefois que cette dé-tarification ne soit pas incompatible avec la faculté d’authentifier volontairement un acte, à l’instar des actes dits du droit des affaires qui sont dé-tarifés depuis 1986, alors qu’ils peuvent être soumis volontairement à authentification.

820. En ce qui concerne la négociation immobilière il est proposé de mettre notaires et agents immobiliers à égalité de droits et de devoirs dans l’exercice de cette activité (possibilité pour un notaire de détacher l’acte de la négociation, publicité autorisée, prospection individuelle et

collective, devis d’honoraires (ou taux de commission), formation ad hoc dispensée aux négociateurs).

821. L’Autorité recommande les mesures suivantes :

- Faire jouer la liberté tarifaire (honoraires libres fixés en accord avec le client) pour les activités de négociation immobilière et d’établissement des déclarations de succession ;

- Faire de même pour les actes soumis volontairement à authentification ;

- S’assurer d’une égalité des conditions de concurrence entre notaires et agents immobiliers dans le domaine de la négociation immobilière.

6. LES ORIENTATIONS EN VUE DE RÉDUIRE LA COMPLEXITÉ, LE CUMUL ET LE MANQUE DE