16. La loi du 10 juillet 196575 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a introduit un corps de règles impératives d’une rigidité telle qu’elle se révèle incompatible avec le fonctionnement d’un centre commercial (§ 1). Certes, la jurisprudence a accueilli favorablement certaines tentatives de libéralisation du statut, mais ces tentatives ont échoué en raison d’une incompatibilité qui est à notre sens structurelle entre la copropriété et les centres commerciaux (§ 2 ).
§ 1 – Un statut impératif inadapté aux centres commerciaux
17. À maints égards, le caractère impératif de la loi du 10 juillet 1965 peut
s’expliquer par la volonté du législateur de l’époque de préserver le compromis qui s’était progressivement établi entre les droits personnels des copropriétaires et l’intérêt collectif de la copropriété.
18. Avant la loi du 10 juillet 1965. – D’un point de vue historique, l’évolution de
la copropriété n’est en effet pas linéaire. Sa naissance remonte à l’apparition des premières maisons à étages plus de 2 000 ans avant notre ère76. A Rome à cette époque, l’organisation de la propriété collective n’avait toutefois pas été formalisée en raison de la suprématie du principe « superficies solo cedit », selon lequel la propriété des constructions appartient au propriétaire du sol77. Au Moyen-Âge en
75 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
76 KISCHINEWSKY-BROQUISSE E, dans son ouvrage consacré à La copropriété des immeubles bâtis, Litec, 4ème éd. 1989,
n° 16, p. 7 rapporte que les travaux de Cuq font apparaître ce genre de propriété au temps d’Immeroum, roi de Sippar dans l’ancienne Chaldée. Le chercheur découvrit un contrat de cette époque rapportant la vente du rez-de-chaussée d’un fonds bâti dont l’étage, à usage de taverne, restait la propriété du vendeur.
77 À l’époque, des tempéraments existaient : le droit de superficie, création ancienne due à l’action du préteur, permet au
revanche, la copropriété était connue de certaines coutumes, particulièrement de celles du Sud-Ouest de la France, de Normandie, de Bretagne et de Corse78. Hostiles à la propriété collective en raison non seulement de la crainte qu’inspirait la puissance des groupements, mais aussi parce qu’ils estimaient que les immeubles sont moins bien entretenus et exploités lorsqu’ils appartiennent à la collectivité que lorsqu’ils dépendent d’un propriétaire unique, les rédacteurs du Code civil ne firent allusion à la copropriété que dans l’article 664 du Code civil79, abrogé depuis par la loi du 28 juin 1938. L’emplacement de cet article, sous le titre « servitudes » est tout à fait révélateur de l’idée qu’à cette époque, la copropriété était perçue comme une charge grevant le fonds individuel. Aucune organisation n’était prévue. Les décisions étaient adoptées à l’unanimité de sorte que la copropriété apparaissait plus comme une juxtaposition de droits réels individuels, proche de l’indivision80, que comme une communauté organisée.
La loi du 28 juin 1938 constitua une première étape dans l’organisation de la copropriété. Les décisions relevant de la compétence de l’assemblée pouvaient être adoptées à la majorité, le syndicat des copropriétaires bénéficiait d’un privilège sur les lots et la clause compromissoire permettait de régler les contentieux de manière accélérée. Malgré ces efforts, la loi du 28 juin 1938 demeurait encore trop marquée par l’individualisme : son statut n’était pas impératif et le règlement de copropriété constructions. S’agissant de la propriété « du dessous », une loi de Gratien et Valentinien II (C., 2, 7, 3) à l’époque du Ba s- Empire, admet que celui qui trouve un filon peut l’exploiter sans être propriétaire du sol. Il s’agit toutefois de simples exceptions particulières ne remettant pas en cause le principe général et qui, à l’époque, ne permettaient pas de justifier l a division de la propriété d’un immeuble.
78 À Rennes, sa naissance est liée au grand incendie de 1720 qui bouleversa les plans de la ville : l’élargissement souhaité des
voies réduisit le nombre de terrains constructibles de sorte que les rennais furent contra ints de construire en hauteur. En Corse, la copropriété s’installa en raison de l’occupation des Génois qui connaissaient ce système. De manière plus générale, la copropriété se développa partout où, en raison de la pauvreté il était plus facile pour les h abitants de devenir propriétaires d’une partie de la maison que de la maison entière.
79 Ancien art. 664 C. civ. : « Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlement pas le mode de réparation et de reconstruction, elles doivent être faites ainsi qu’il suit : les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient. le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche. Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
n’était pas obligatoire. Le décret n° 55-522 du 4 janvier 1955, relatif à la publicité foncière, organisa l’opposabilité des règlements de copropriété aux tiers en imposant leur publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble81.
Une étape décisive fut franchie avec l’adoption de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965, qui marqua un réel effort de promotion de l’intérêt collectif tout en maintenant la protection des intérêts individuels. Ainsi que le souligne le Professeur Larroumet, « le
législateur n’a voulu ni sacrifier l’individuel au collectif, ni le collectif à l’individuel.
Son originalité est d’avoir réalisé un compromis »82. L’apport essentiel de la loi du
10 juillet 1965 est d’avoir doté la copropriété d’un véritable statut : le principe de distinction des parties privatives et des parties communes est maintenu, le règlement de copropriété est obligatoire et publié, le principe de répartition des charges d e copropriété et ses modalités sont adoptés, les pouvoirs du syndicat, statuant à la majorité, sont augmentés. Pour autant, les intérêts individuels ne sont pas laissés de côté83.
19. Depuis la loi du 10 juillet 1965, le législateur s’est efforcé de concilier
l’individualisme du copropriétaire - et la protection de ses droits face à la collectivité - avec l’intérêt général et la possibilité pour la collectivité d’imposer aux copropriétaires les conséquences des décisions prises collégialement. La loi du 31 décembre 198584 a ainsi renforcé la protection des copropriétaires par l’institution obligatoire du conseil syndical et a abaissé certaines conditions de majorité, facilitant
81 Art. 35-6° D. 4 janvier 1955.
82 LARROUMET Ch., L’intérêt collectif et les droits individuels des copropriétaires dans la copropriété des immeubles bâtis, JCP 1976, éd. G., I, 2812. L’auteur poursuit en regrettant toutefois que le législateur ait a bouti à un compromis « à défaut d’un équilibre véritable, ce qui, dans certains cas, risque d’aboutir à une impasse ».
83 Ch. LARROUMET, chron. précit., « dans tout groupement, on ne saurait trop sacrifier l’individuel au collectif, au risque de créer une tension insupportable entre les membres du groupement ». De surcroît, « aucun copropriétaire n’accepterait de nos jours de sacrifier l’ensemble de ses intérêts égoïstes à l’intérêt collectif, essentiellement parce que l’instinct de la propriété est aussi développé dans la copropriété que dans la propriété privative et que la mentalité et le comportement d’un copropriétaire sont beaucoup plus ceux d’un propriétaire que d’un associé, ce qui accentue la volonté des membres du groupe de faire prévaloir leurs intérêts individuels au sein du groupement ».
ainsi la prise de décision, tandis que la loi du 13 décembre 200085 a notamment imposé au syndicat des copropriétaires d’adopter chaque année un budget prévisionnel et fixé des règles strictes de suivi des comptes garantissant ainsi aux copropriétaires une plus grande transparence.
Le statut actuel de la copropriété s’est progressivement construit au rythme d’interventions législatives qui ont toutes cherché à accroître l’intérêt collectif tout en sauvegardant les droits individuels. Pour garantir le respect de ce compromis, le législateur de 1965 a doté ce nouveau statut d’un caractère impératif, qui est sans doute le premier facteur d’inadaptation du statut de la copropriété. Le domaine de la loi étant impératif, la plupart des centres commerciaux détenus par plusieurs entités se trouvent en effet assujettis au statut de la copropriété (A) et soumis à des règles impératives le plus souvent inadaptées, le régime légal de la copropriété n’ayant pas été créé initialement pour ce type d’immeuble, mais pour des immeubles à usage d’habitation (B).
A - L’assujettissement contraint des centres commerciaux au statut de la copropriété
1°) Le champ d’application légal du statut de la copropriété
20. Domaine impératif. - Le champ d’application du statut de la copropriété est
défini à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « la présente loi régit
tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote - part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une orga nisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ».
Le domaine du statut de la copropriété est binaire. Bien que l’article 1er ne figure pas dans la liste énoncée à l’article 4386 comme étant d’ordre public, le caractère impératif de l’alinéa 1er, déjà affirmé par la doctrine, a été confirmé par un arrêt du 15 novembre 198987 qui énonce sans équivoque que « le statut de la copropriété
s’applique de plein droit dès lors que sont remplies les seules conditions prévues par
l’article 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ».
21. Conditions légales d’application. - Le statut de la copropriété des immeubles
bâtis tel qu’il résulte de la loi du 10 juillet 1965 a vocation à s’appliquer impérativement dès lors que trois conditions sont réunies : existence d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, pluralité de copropriétaires et division de l’immeuble en lots.
La notion d’immeuble bâti renvoie à un immeuble entier, divisé en lots, communément appelé « copropriété verticale » par opposition à la copropriété dite « horizontale » qui s’applique aux groupes d’immeubles88. La copropriété suppose ensuite qu’il y ait au moins deux propriétaires de parties d’immeuble distinctes. Le régime de la copropriété s’impose enfin si l’immeuble est divisé en parties privatives - sur lesquelles les copropriétaires exercent un droit de propriété exclusif - auxquelles sont attachées des quotes-parts de parties communes, objets d’un droit indivis de l’ensemble des copropriétaires.
22. Application aux centres commerciaux. – Bien que son application soit
rarement souhaitée en pratique pour les raisons que nous évoquerons plus tard et qui tiennent essentiellement à la rigidité du régime imposé par la loi du 10 juillet 1965, le
86 « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »
87 Cass. 3ème civ., 15 novembre 1989 , Bull. civ. III, n°213, p.117.
88 À la différence du lotissement, ce qui caractérise ce dernier type de copropriété est le fait que le terrain d’assiette de
l’ensemble des bâtiments appartient indivisément aux copropriétaires. Aucun droit exclusif de propriété ne leur est reconnu sur le sol.
régime de la copropriété s’avère parfois incontournable. Ainsi, lorsque le promoteur de centres commerciaux KLEPIERRE entreprît le rachat des galeries marchandes de CARREFOUR au début des années 2000, il se trouva confronté à une demande du distributeur - soucieux de conserver la propriété des murs des hypermarchés - de scinder les centres commerciaux et de créer deux entités distinctes : l’hypermarché d’une part et la galerie marchande d’autre part. Les conditions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies : existence d’un immeuble bâti, pluralité de copropriétaires et division de l’immeuble en lots, le parking et le mail constituant notamment les parties communes de l’ensemble. Le statut de la copropriété s’imposait, quand bien même les protagonistes de l’opération auraient souhaité l’écarter.
2°) L’implacable pouvoir d’attraction du statut de la copropriété
23. Compte tenu de son caractère impératif, le statut de la copropriété s’impose
parfois contre le gré de propriétaires désireux de trouver les moyens de s’y soustraire.
À cet égard, le caractère supplétif de l’alinéa 2 de l’article 1er, spécifique aux « ensembles immobiliers » constitue une opportunité envisageable89. Ce texte subordonne la mise à l’écart du statut impératif de la copropriété à l’existence d’un ensemble immobilier d’une part et à la mise en place d’une organisation différente par les parties d’autre part.
24. Compte tenu de l’enjeu, la question s’est posée de savoir quelle était la
définition exacte de « l’ensemble immobilier » et surtout quels étaient les critères de distinction entre cette notion et celle de « groupe d’immeubles bâtis », qui relève, quant à elle, du régime impératif. Dès la promulgation de la loi, peu prolixe sur le
89 L’adjonction de ce texte est liée au souhait exprimé par les parlementaires de l’époque d’intro duire un corps de règles
sujet, la doctrine a avancé des pistes de réflexion. Le critère retenu aujourd’hui est celui de l’homogénéité, critère proposé à l’époque par Monsieur Sizaire90 et repris par Monsieur Cabanac91. L’homogénéité caractériserait les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis sur un même tènement, sur lequel tous les propriétaires auraient des droits de propriété indivis. Les ensembles immobiliers se caractériseraient a u contraire par leur hétérogénéité : éclatement de la propriété du sol et indépendance de constructions, avec le plus souvent, des équipements communs. Reprenant les travaux préparatoires de la loi, Madame Kischinewsky-Broquisse92 approuve cette distinction exégétique, conforme à l’exposé des motifs du texte93 qui, rappelle-t-elle, précise : « l’ensemble immobilier résulte du fait que, même s’il existe une organisation
commune, certains copropriétaires ou groupes de copropriétaires, ont des droits réels exclusifs sur certaines parcelles de terrains ».
Échapper au statut impératif suppose également qu’une « convention contraire créant
une organisation différente » ait été mise en place par les parties. Cette notion a
également fait l’objet de réflexion, la loi n’en donnant aucune définition. L’organisation différente peut-elle être le fruit de l’imagination des parties et de leurs conseils ou ces derniers doivent-ils choisir une organisation déjà existante ? Dans le silence des textes, la doctrine estime que la liberté contractuelle offre aux praticiens toute latitude pour « inventer » une organisation différente94. Dans la plupart des cas cependant, la pratique se rattache à des dispositifs existants, de sorte que
90 « A côté d’un terrain et d’éléments communs ou bien superposés à ceux -ci, il existe des propriétés ou des copropriétés particulières. L’ensemble immobilier est juridiquement hétérogène », Ves Journées d’études du C.N.E.I.L., 22-23 nov. 1965,
p. 2, cité par Madame KISCHINEWSKY-BROQUISSE.
91 « Un groupe d’immeubles bâtis se caractérise par son homogénéité ; un ensemble immobilier, par sa nature hétérogène. C’est là le critère, le principal directeur qui permet de distinguer les deux situations . » « Les ensembles immobiliers et le nouveau statut de la copropriété », Inf. rap. copropr. mai 1966, p.66 et « Les ensembles immobiliers et la loi du 10 juillet 1965 », Gaz. Pal. 1966, 1, doct., p. 117.
92 Ouvrage précit., n° 62.
93 Projet de loi n° 1074, Ass. Nat., p. 6.
94 LEBATTEUX P. & BARNIER-SZTABOWICZ J., Les ensembles immobiliers et l’adoption d’une organisation différente ,
l’organisation résultera le plus souvent soit de l’application de la réglementation relative aux lotissements (cahier des charges, règlement), soit des statuts et cahiers des charges d’une association syndicale telle que celle-ci est définie par l’ordonnance du 1er juillet 200495.
25. Dans deux arrêts marquants en date du 15 décembre 199396, la Cour de cassation n’a pas manqué de rappeler l’exigence de la réunion de ces deux conditions pour permettre d’échapper au statut impératif de la loi de 1965. L’une des espèces est particulièrement significative de la volonté de la Cour de cassation de respecter le texte de la loi. En l’espèce, un promoteur avait créé un lotissement et prévu qu’une association syndicale serait créée ultérieurement. Cette association syndicale n’ayant jamais été créée, la Cour de cassation en déduit qu’ « à défaut de convention
contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux ensembles immobiliers ».
Ainsi que le soulignent deux commentateurs, « il en eût été totalement différemment
si le promoteur avait prévu par exemple que les propriétaires seraient regroupés de plein droit au sein d’une association syndicale libre dont les statuts auraient été
joints aux actes d’acquisition »97.
Nous mesurons la force d’attraction du statut impératif de la copropriété et, par ricochet, l’extension de son domaine.
26. En conclusion, nous sommes contraints d’admettre que, hormis les cas où ils
feraient l’objet d’une division en volumes régulière98, les centres commerciaux dans
95 Dans certaines hypothèses non marginales, les parties placeront même volontairement l’ensemble immobilier sous le
régime de la copropriété tant « cette organisation présente l’avantage d’être connue, pratiquée depuis longte mps et forme un
système cohérent et durable », note Madame KISCHINEWSKY-BROQUISSE dans son ouvrage précité, 62. 96 Cass. 3ème civ. 15 déc. 1993, Bull. civ. III, n° 170 p. 112 et Bull. civ. III, n° 171, p. 171.
97 LEBATTEUX P. & BARNIER-SZTABOWICZ J., note précitée.
lesquels il est reconnu à deux personnes au moins un droit de propriété sur les cellules sont obligatoirement assujettis au statut de la copropriété. Ce fort pouvoir d’attraction du statut de la copropriété ne poserait pas de difficultés particulières si son régime était adapté au fonctionnement des centres commerciaux. Or, nous constatons que tel n’est pas le cas.
B - L’application impérative de règles inadaptées aux centres commerciaux
27. En matière de copropriété, parvenir à un équilibre entre les droits individuels
des copropriétaires et l’intérêt de la collectivité s’apparente à la quête du Saint Graal. C’est pourquoi le législateur de 1965, conscient des obstacles franchis, souhaita préserver le compromis auquel il estimait être parvenu en dotant la majorité des dispositions du nouveau régime d’un caractère impératif99.
Le domaine du statut de la copropriété est très large. L’article 1er alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne tenant pas compte de l’affectation de l’immeuble, le régime s’applique de la même façon à un immeuble d’habitation situé en centre-ville ou à un centre commercial. En conséquence, de nombreuses règles découlant du statut de la copropriété ne sont pas appropriées à notre matière. Sans entrer dans le détail du fonctionnement de la copropriété, nous évoquerons à titre d’illustration les inadaptations liées au formalisme rigide, au mode de répartition des charges inapproprié et à la difficulté de maîtriser la vente des cellules du centre commercial.
1°) Un formalisme rigide
28. Le formalisme rigide de la loi du 10 juillet 1965 est sans doute l’un des
facteurs les plus importants de son inadaptation aux centres commerciaux. L’analyse des quelques exemples suivants permettra d’illustrer notre propos.
29. Règles strictes de convocation aux assemblées générales. - L’extrême
rigueur du statut se mesure par exemple dans les règles de convocation des copropriétaires aux assemblées générales. L’initiative de la convocation d’une assemblée générale différente de l’assemblée annuelle appartient au syndic sur demande expresse soit du conseil syndical, soit d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de l’ensemble, à moins que le règlement de copropriété n’en dispose autrement100. Le pouvoir d’initiative individuel est donc anéanti. La convocation doit en outre avoir été adressée au moins vingt-et-un jours