Nous avons explicité les contraintes qui pèsent sur ce que l’on appelle le choix résidentiel, mais les représentations des professionnels montrent qu’ils ont intégré cette notion de choix dans leur compréhension du refus. Ce qui permet à certains d’attendre du demandeur qu’il soit en capacité
« d’aménager [ses] priorités, d’adapter les mécanismes décisionnels, d’ajuster les aspirations initiales « idéales » à l’univers des possibles » 204. Tandis que d’autres utilisent cette notion de choix pour
écarter toute interaction avec le demandeur autour du refus afin de réfléchir à des modifications du système d’attribution qui préviendraient et encadreraient le phénomène massif de refus.
La notion de choix, grâce au refus, redonne de la valeur à l’acceptation du logement, qui n’est plus vue comme découlant automatiquement de l’attribution. Les professionnels vont donc construire de nouveaux schémas relationnels avec le demandeur qui prennent en compte cette possibilité de choix. Ainsi, si l’on reprend l’idée de F. COCHOY, dans le nouveau référentiel de représentations le demandeur est détenteur d’une demande précise à un professionnel gestionnaire de l’offre, dans un système qui doit lui donner les moyens de porter sa demande et d’avoir un regard sur la manière dont sa demande est satisfaite205. Seulement, le système administré d’attribution et les caractéristiques du
logement social ne lui donnent pas ces moyens. Et en premier lieu nous ne disposons pas d’outil pour comprendre les facteurs qui guident le choix du demandeur. Car des analyses qui tentent de com- prendre le choix d’un logement par un individu existent, en particulier dans le domaine de l’économie. Mais l’importance des valeurs symboliques et affectives du bien « logement » entrave l’application de ces analyses, notamment dans le marché fermé du logement social.
204 Comme l’indiquent également J-Y AUTHIER (dir.), C. BONVALET (dir.), J-P. LEVY (dir.), CORNUEL D., GRAFMEYER
Y., M. BOTTAI, N. SALVATI, op. cit., p.8
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Ainsi l’économie urbaine, telle que théorisée par W. ALONSO ou R. MUTH206, part du présup-
posé qu’un individu choisit la localisation de son lieu d’habitat en fonction de l’arbitrage entre consom- mation de surface habitable, consommation d’accessibilité207, et consommation de biens publics,
c’est-à-dire d’externalités sociales et d’aménités du cadre de vie. Ils construisent ainsi un modèle qui s’inscrit dans un contexte de marché ouvert. Et leur modèle sous-évalue la dimension de lieu de vie pour le ménage, en prenant en compte une variable d’accessibilité centrée sur la distance au centre. Or le centre ne correspond pas forcément aux lieux du quotidien du ménage, à savoir leur(s) lieu d’emploi, l’école des enfants, la distance aux proches. On comprend donc que ce modèle économique de compréhension du choix des demandeurs ne correspond pas au logement social, qui est un mar- ché fermé, ni aux caractéristiques du choix des ménages que nous avons pu observer.
Un autre modèle, celui de J. CAVAILHES206, utilise la méthode des prix hédonistes pour cal-
culer les « élasticités prix et revenus respectives de la demande des ménages en surface habitable,
en accessibilité et en aménités péri-urbaines ». Ce modèle présente l’avantage d’intégrer la notion de
contrainte du choix par le biais de l’élasticité des ressources. Il fonctionne par le calcul des prix impli- cites des différents attributs des logements du parc locatif. Il démontre grâce à cela que la distance au centre de l’aire urbaine est significative pour le choix tandis que les aménités du cadre de vie comme la criminalité ou la pollution ont peu d’impact. Il relève cependant l’exception de la « qualité sociale du voisinage », c’est-à-dire habiter au même endroit que des personnes financièrement ai- sées, comme variable significative du prix des loyers. A partir de ces constats J. CAVAILHES identifie une tendance sensiblement supérieure de la variable « surface » à influer sur la demande. Il en con- clut donc que les ménages aisés, ceux qui ont le moins de contraintes de ressources, toutes choses égales par ailleurs, tendent à se localiser en périphérie plutôt qu’au centre des métropoles, sauf en ce qui concerne Paris ou quelques grandes agglomérations en France. Ce modèle nous permettrait de conclure que les ménages demandeurs de logement social vont également tendre vers les zones périphériques où ils pourraient disposer de davantage d’espace. Sauf que selon nos observations depuis près de 20 ans les ménages demandent majoritairement des logements sociaux en centre- ville, notamment en raison de la réhabilitation des logements concernés. En revanche cette analyse économique nous aide à comprendre le refus de logements neuf, observé par les professionnels, sachant que les normes de construction récentes amènent sur le marché des logements globalement moins spacieux à typologie égale que dans le parc ancien.
Et si l’on revient dans l’histoire au mécanisme de détermination du choix conçu par J. H. von THÜNEN en 1926208, les individus sont censés répondre à une fonction de préférence autant pour la
surface que pour le centre-ville, ces deux préférences s’équilibrant en raison de leurs coûts respectifs, le premier lié à l’immobilier et le second au transport. Ce qui nous permet de mieux comprendre l’attrait des demandeurs de logement social pour le centre : dans un système où les loyers sont plafonnés,
206 Cités par JACQUOT A., « Comportements résidentiels et marché du logement. », p. 6 et 8 207 Distance entre le lieu d’habitat et le centre de l’agglomération
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la variable coût de l’immobilier équilibre moins le coût de proximité. Sauf que le bailleur social, ne peut lui se permettre de construire en masse en centre-ville. Pour reprendre les mots de D. CORNUEL :
« Les deux dimensions de la localisation (espace et proximité du centre) sont en concurrence dans les choix du fait que l’espace se raréfie quand on se rapproche du centre. Le choix optimal est donc celui où la valeur de la satisfaction résultant d’un rapprochement marginal du centre est égale à la valeur de la perte de satisfaction résultant d’une réduction marginale de l’espace. Le prix et la locali- sation du bien sont également corrélés. ». Encore une fois, le logement social peine à rentrer dans ce
cadre d’analyse, puisque le mécanisme de marché qui orchestre la différenciation de prix selon la localisation est gommé par le plafonnement de loyer. Ce qui permet d’avoir des logements sociaux en centre-ville, bien qu’en petite quantité.
En revanche, une notion utilisable issue d’un modèle économique est celle avancée par M. STRATZHEIM et S. KING209, qui introduisent qu’un logement est un « ensemble » de caractéristiques,
et qu’ainsi les ménages effectuent un choix sur cet ensemble et non sur des variables telles qu’« es- pace » ou « accessibilité » prises isolément. D’autant que les prix de chaque caractéristique d’un lo- gement sont difficilement identifiables au sein du prix observé, le loyer, qui est le prix du bien dans son ensemble. Ce présupposé correspond d’autant mieux au logement social que le Cerfa de de- mande ne permet pas au demandeur de fournir une hiérarchie entre des critères tels qu’espace ou distance, et par conséquent c’est un bien total que le professionnel va être en capacité de lui proposer.
L’intégration du choix dans le rapport avec le demandeur en système administré de la de- mande bute donc sur ce constat, partagé par la littérature consacrée, que l’analyse économique ne peut « pas rendre compte du tout « logement ». »209. Car les variables qu’elle est en mesure de pren- dre en compte représentent des tendances collectives, et non des constantes dans les parcours de logement, ce qui renforce leur inadéquation avec le choix individuel des demandeurs de logement social. C’est pourquoi la prise en compte de ce choix est plus aisée par des dispositifs qui vont l’inté- grer autrement, ou bien dans d’autres phases du système d’attribution que la qualification de la de- mande ou le rapprochement offre-demande. Ce sont pourtant ces phases là que nous avons vues impactées par la gestion du refus dans le cadre du système administré, ce qui nous amène à dire que l’intégration du choix du demandeur dans d’autres phases ou sous d’autres modalités de rapproche- ment offre-demande participent d’une évolution du référentiel d’action.
La demande de logement social inscrit le choix dans un marché fermé, dont les contraintes sont économiques mais aussi administratives. C’est une des raisons pour laquelle le choix du deman- deur de logement social n’était jusqu’à présent pas pris en considération. Tout au plus le contenu de sa demande était-il dans les mentalités des professionnels un besoin de logement, et non un souhait d’habitat « classique ». A présent que le choix des demandeurs est davantage pris en considération, les professionnels se retrouvent devant la nécessité d’adapter le système administré d’attribution.
209 J-Y AUTHIER (dir.), C. BONVALET (dir.), J-P. LEVY (dir.), CORNUEL D., GRAFMEYER Y., M. BOTTAI, N. SALVATI, op. cit. p.34
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D’autant que mobiliser la notion de choix est également le moyen de contourner certaines pratiques de traitement de la demande du système administré handicapantes dans la lutte contre la vacance liée au refus. Pour les professionnels, en dehors des conséquences psychologiques, le refus a deux conséquences matérielles majeures : il multiplie la charge de travail pour louer un logement et entraîne une vacance frictionnelle du logement, alourdie par les délais imposés par le fonctionnement du système d’attribution. Ces deux conséquences mobilisent un surcroît de ressources, pour y remédier mais aussi pour faire face à ces conséquences. L’accroissement de la charge de travail nécessite la mobilisation de davantage de professionnels pour traiter un volume égal de demandes, et de plus un demandeur qui refuse « reste un demandeur » car il n’a toujours pas vu sa demande satisfaite. Et le poids de la vacance frictionnelle s’exerce sur les finances des bailleurs sociaux, pour qui elle représente un manque à gagner. Ce poids à investissement égal est lourd, et il est également lourd à résorber, puisqu’il nécessite de répondre à la surcharge de travail mais aussi de mobiliser des ressources supplémentaires pour trouver preneur, investir dans la qualité du logement ou sa visibilité, voire agir au niveau d’un groupe entier… Il s’agit donc pour les professionnels d’introduire des outils ou dispositifs capables de fonctionner dans un système marqué par le phénomène de refus, voire de prévenir son aspect massif.