Le choix du recours à un montage contractuel complexe

Les enjeux d’un tel recours sont principalement de quatre ordres. Ils peuvent être financiers bien sûr, mais aussi avoir un impact sur l’exploitation de l’ouvrage lui-même. Il ne faut toutefois pas écarter les enjeux en termes de sécurisation juridique ainsi que ceux, non négligeables, concernant les objectifs de politiques publiques.

A. Les enjeux financiers

Le coût de l’immobilier est un poste de dépense important pour les SDIS aujourd’hui, nous l’avons vu. Ainsi, valoriser le patrimoine immobilier des établissements publics en ayant recours à l’ensemble des formules que le droit et la pratique met à leur disposition est de nature à minimiser ces coûts.

De même, s’interroger sur les choix possibles et opter pour la meilleure formule (vente, location, crédit-bail …etc.) permet de rationnaliser la consistance de ce patrimoine et parallèlement de maîtriser l’endettement des SDIS. La question du recours à telles ou telles formules suppose des arbitrages : doit-on conserver ou se séparer d’un bien ? Vaut-il mieux construire, acheter ou louer l’immeuble envisagé ?

Les enjeux financiers d’un tel recours ne sont donc pas neutres pour un SDIS résolu à dynamiser la gestion de son patrimoine immobilier.

B. Les enjeux en terme d’exploitation

Le recours aux contrats globaux permet aussi de maîtriser les coûts d’exploitation. Ainsi, telle formule permettra une externalisation plus rentable, telle autre réalisera un entretien préventif de l’ouvrage. Cette utilisation permet aux SDIS d’aller vers l’efficience tant recherchée par les personnes publiques ces dernières années.

Ne pourrait-on pas imaginer, par exemple, de financiariser l’occupation des locaux d’un SDIS ? En effet, ceux-ci sont des partenaires d’entités associatives telles que les amicales de sapeurs-pompiers, les Unions Départementales ou encore les associations de Jeunes Sapeurs- Pompiers (JSP). Ainsi, au lieu de mettre à disposition de ces associations des locaux à titre gratuit, le SDIS pourrait leur réclamer un loyer, puis les subventionnerait en contrepartie. L’instauration de loyers internes permettrait d’afficher que l’occupation du domaine public

n’est pas gratuite et ce même, s’il ne s’agit que d’une écriture comptable en application de l’article L. 2125-1345 du CGPPP. En effet, la dérogation de l’ultime alinéa de cet article devrait s’appliquer aux associations « satellites » des SDIS car leur occupation ou utilisation ne présente pas d’objet commercial.

C. Les enjeux juridiques

Les principaux enjeux juridiques sont de deux ordres : le premier est lié à la sécurisation des montages contractuels permettant la gestion du patrimoine immobilier. En effet, nous avons vu qu’aujourd’hui un trop grand nombre de situations créent de l’insécurité juridique pour les SDIS. Le second enjeu est lié à la gestion du patrimoine elle-même et consiste à éviter la mise en cause de la responsabilité des SDIS pour des dommages issus des ouvrages publics gérés. La gestion patrimoniale des biens immobiliers des SDIS est soumise à une multitude de textes règlementaires et légaux, il convient donc d’être vigilant sur les évolutions textuelles afin de toujours être en phase avec les normes applicables.

D. Les enjeux en termes de politiques publiques

Le choix de recourir aux techniques contractuelles dites globales, en permettant de valoriser le patrimoine immobilier des SDIS, tend aussi à favoriser des objectifs de politiques publiques plus vastes.

Ces techniques permettent au patrimoine immobilier du SDIS de « coller » en permanence aux besoins nouveaux. En adaptant l’affectation des biens, l’établissement public est plus en phase avec les besoins nés de l’analyse des risques effectuée dans les SDACR. Ainsi, une

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Article L. 2125-1 du CGPPP : « Toute occupation ou utilisation du domaine public d'une personne publique

mentionnée à l'article L. 1 donne lieu au paiement d'une redevance sauf lorsque l'occupation ou l'utilisation concerne l'installation par l'Etat des équipements visant à améliorer la sécurité routière.

Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, l'autorisation d'occupation ou d'utilisation du domaine public peut être délivrée gratuitement :

1° Soit lorsque l'occupation ou l'utilisation est la condition naturelle et forcée de l'exécution de travaux ou de la présence d'un ouvrage, intéressant un service public qui bénéficie gratuitement à tous ;

2° Soit lorsque l'occupation ou l'utilisation contribue directement à assurer la conservation du domaine public lui-même.

L'autorisation d'occupation ou d'utilisation du domaine public peut également être délivrée gratuitement lorsque cette occupation ou cette utilisation ne présente pas un objet commercial pour le bénéficiaire de l'au- torisation. L’organe délibérant de la collectivité concernée détermine les conditions dans lesquelles il est fait application du présent alinéa. »

caserne peut être fermée dans un territoire qui s’est désertifié alors que d’autres peuvent être regroupées pour plus d’efficacité. Un CIS peut aussi être créé ex nihilo car la population a fortement augmenté ou encore parce que des risques naturels ou industriels importants sont apparus.

Ces techniques peuvent aussi permettre, dans le cadre d’une vision politique plus globale, de mettre en œuvre la stratégie de gestion arrêtée par le SDIS : construction d’une école de formation ouverte aux partenariats, acquisition d’un Etat-major moderne, redéfinition de l’implantation de certains CIS …etc., mais aussi, à l’échelle du territoire du SDIS, c'est-à-dire le département, permettre un rééquilibrage du maillage des centres de secours sur le territoire, choisir de l’emplacement de l’école départementale en fonction d’impératif d’aménagement dudit territoire …etc.

Enfin, le recours à ces techniques peut permettre de faire des choix de politiques publiques tels que le recours à l’externalisation en confiant la gestion d’un bien immobilier à un tiers ou à celui de la VEFA pour acquérir des locaux rapidement.