oupe Addoh
V. Relations entre Douja Promotion Groupe Addoha et ses filiales
VI.3. Une demande croissante face à une offre insuffisante
VI.3.1. Une demande croissante
Figure 8 Évolution de la population (en millions d’habitants)
Source : Haut Commissariat au Plan – Population du Maroc par milieu de résidence
Le secteur immobilier au Maroc est caractérisé par une inadéquation entre l’offre et la demande. La demande croissante en logements s’explique en partie par un accroissement de la démographie et par un phénomène d’exode rural causé par des sécheresses récurrentes depuis les années 80. Ainsi, entre 1971 et 2004, la population totale a plus que doublé (TCAM entre 1994 et 2004 de 1,3%) alors que la population urbaine a triplé sur la même période (TCAM de 2,9%). Cette dernière s’établit en 2013 à 19,5 millions soit 59,27% de la population totale et devrait avoisiner 65,1% à horizon 2030 (selon les prévisions du ministère de l’habitat et de l’urbanisme).
Cette urbanisation accélérée s’est accompagnée d’un développement anarchique des villes, liée au manque d’infrastructures d’accueil entrainant un déficit important en logement. Actuellement, les capacités du secteur ne sont pas suffisantes pour satisfaire la forte demande de la population. Celle‐ci concerne davantage les ménages à revenu modeste, en milieu urbain. Face à ce déficit, le développement d’une offre en logements abondante et diversifiée a été entravée par un ensemble de contraintes telles que :
▪
La faiblesse de l’offre foncière mobilisable en particulier à l’intérieur des périmètres urbains, entraînant une hausse significative des prix ;▪
Un retard dans la promulgation des schémas urbains ;▪
La déficience de la gestion urbaine en matière de prise en charge de l’infrastructure primaire ;▪
Un secteur locatif peu dynamique ;▪
Une offre inadaptée aux besoins des tranches défavorisées ;▪
Une pratique de l’informel (non déclaration de la totalité du prix d’acquisition d’un bien foncier par l’acquéreur aux services d’enregistrement).Cette situation contribue à creuser davantage le déficit structurel en logements qui s’élève après de 840 000 logements en 201230, augmenté des besoins annuels découlant de la croissance démographique et de l’urbanisation.
30La Vie Eco – le ministre de l’habitat veut diviser le déficit en logements par deux – Avril 2012
17 17,4 17,7 18 18,4
18,8 19,1 19,5
13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4 13,4
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Milieu Rural Milieu Urbain
30,8 31,1 31,4 31,8 32,2 32,5 32,9
30,4
VI.3.2. Une offre insuffisante
Depuis 2006, les mesures mises en place par le gouvernement ont contribué au développement du secteur immobilier marocain avec une croissance de la production annuelle moyenne en logements de 3,5% passant de 213 milliers d’unités produites en 2006 à 262 milliers en 2012.
Par ailleurs, les mises en chantiers progressent considérablement sur la période pour s’établir à 419 milliers d’unités (vs 333 milliers d’unités en 2006). Cette évolution s’explique essentiellement par les facteurs suivants :
▪
L’urbanisation et l’accroissement de l’exode rural ;▪
La croissance démographique enregistrée par le Maroc durant ces dernières années ;▪
La lutte contre l’habitat insalubre à travers l’accroissement de l’offre de logements sociaux ;▪
La facilitation de l’accès aux crédits immobiliers.À fin 2012, une baisse respective de 11,6% et 4,7% est enregistrée sur la production des logements mis en chantier et des logements achevés. Par ailleurs, le nombre de logements sociaux autorisés atteint 84 milliers de logements en 2012 contre 110 milliers en 2011, soit une diminution de 23,3%.
Figure 9 Mises en chantier et achèvements (en milliers d’unités)
Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme
La production en logements s’est notamment concentrée sur le secteur de l’habitat social qui a connu une croissance annuelle moyenne de 6% sur la période 2006‐2008 passant d’une production de 115 000 logements en 2006 à 129 000 en 2008 suivie d’une baisse de 30% entre 2008 et 2009 due à la hausse du prix des matières premières d’une part et à l’arrêt des mesures incitatives de l’Etat. En 2012, la production de logements sociaux ressort à 121 783.
La hausse des matières premières en 2008 et 2009 avec, à titre d’exemple, une hausse de 150% du prix du fer sur une période 16 mois, a engendré une hausse du coût de production des logements sociaux et ainsi une réduction de la marge dégagée par les promoteurs immobiliers qui ne peuvent pas impacter cette hausse sur leur prix de vente.
La Loi de Finances 2010 a contribué à la reprise de la production de logements grâce notamment à l’augmentation du prix de vente maximal d’un logement social qui s’établit désormais à 250 00 Dhs HT contre 200 000 Dhs HT auparavant.
Aussi, le nombre d’unités produites en 2013 atteint 166 556 unités (dont142 501 unités d’habitat social) contre 145 536 unités en 2012(dont121 783unités de logement social), soit une croissance de 14,4%en nombre d’unités sociales.
333
360 360 375
474
306
236 241 259 234
226
275
145 167
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Mises en chantier Achèvements
Figure 10 Production en logements sociaux (en unités)
Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme
L’année 2010 est marquée par une reprise de la production en logements sociaux avec près de 98 823 unités de logements produites. La tendance se poursuit en 2011 avec 135 442 unités produites, soit une croissance de 37,1%.
En 2012, la production en logement sociaux enregistre une baisse de 10,1% passant de 135 442 en 2011 à 121 783 en 2012. Le déficit, malgré l’accélération de la production annuelle de logements, va mettre du temps à être résorbé créant ainsi un marché à fort potentiel.
En 2013, les logements sociaux ont enregistré une hausse de 17,2% passant de 121 783 en 2012 à 142 501 en 2013.
Figure 11 Évolution de l’indice du prix des actifs immobiliers (Base 100 au 4ème trimestre 2009)
Source : Ministère chargé de l’habitat et de l’urbanisme
L’indice du prix des actifs immobiliers a été mis en place par Bank Al‐Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), dans le cadre du suivi prix des actifs immobiliers au Maroc. Ce dernier est constitué d’un indice global des prix sur le marché secondaire des biens résidentiels à l’échelle nationale, ainsi que des indices des prix spécifiques aux catégories de logements Appartement, Maison et Villa au niveau national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kénitra, Meknès et Agadir.
En 2013, l’IPAI s’est contracté de 1,4%, sous l’effet de la diminution de 1,7% des prix des logements résidentiels. Les prix des actifs immobiliers à usage commercial ont, quant à eux, affiché un accroissement de
129 000
90 000
98 823
135 442
121 783
142 501
2008 2009 2010 2011 2012 2013
TCAM08‐13= 2,0%
100,0
96,7 98,8
101,2
99,2 100,4
98,8 99,8
99,4 100,0
100,0 99,3
99,3 99,2
99,0 99,4
99,0 99,0
4T‐09 2T‐10 4T‐10 2T‐11 4T‐11 2T‐12 4T‐12 2T‐13 4T‐13
0,2%, tandis que les prix d’achat des actifs fonciers sont restés inchangés. Cette progression englobe des baisses de prix allant de 0,5% à Tanger à 7,7% à El Jadida et des hausses variant entre 0,3% à Marrakech et 3,1% à Casablanca.
Par ailleurs, le volume des transactions a régressé de 5,2%, avec des replis de 1,4% enregistrés pour l’immobilier résidentiel, de 14,5% le foncier et de 9,5% pour le commercial.
Au premier trimestre 2014, les prix des actifs immobiliers ont avec une baisse de 0,4% des prix de l’immobilier résidentiel compensée par une hausse de 0,4% pour le foncier et de 3,8% pour l’immobilier commercial.