Partie II. PRÉSENTATION DE L’OPÉRATION
V. Présentation des mécanismes d’hypothèque et de promesse d’hypothèque
Les mécanismes de garantie afférents à l’emprunt obligataire sont visés dans le Contrat d’Emission d’Obligations, joint ci‐après en annexe VI, et constituant une partie intégrante de la présente Note d’Information.
La souscription aux obligations entraînera automatiquement adhésion de chaque souscripteur au Contrat d’Emission d’Obligations.
Par ailleurs, tous nouveaux acquéreurs des obligations sur le marché secondaire seront présumés adhérer aux dispositions du Contrat d’Emission d’Obligations.
V.1. Mécanismes de garantie de l’emprunt obligataire
V.1.1. Hypothèque
En vertu de l’Acte d’Affectation Hypothécaire signé en date du 14 juillet 2014, l’emprunt obligataire est partiellement garanti par une hypothèque de premier rang (désignée ci‐après l’ « Hypothèque ») sur le bien immobilier dit « Bled Ouled Sbita », situé à Salé, Bouknadel, Plage des Nations, consistant en une parcelle de terrain sur laquelle se trouve des constructions et des arbres d’une superficie totale de 355 hectares, 67 ares et 90 centiares et objet du titre foncier n° 27916/58 appartenant à la Société (désigné dans la présente Note d’Information le « Bien Immobilier »).
Situé à environ 15 Km au nord de Rabat sur la côte atlantique, le Bien Immobilier possède deux façades principales, la première longeant la route nationale N1 entre Rabat et Kenitra et la seconde en front de mer sur l’océan Atlantique. Ledit bien comporte à la date de la présente Note d’Information quelques anciennes constructions dispersées, des arbres regroupés, des immeubles et des villas en construction ainsi que certains aménagements et voiries, dont notamment les premiers travaux d’aménagement d’une corniche.
Le Bien Immobilier fait l’objet d’une autorisation de lotir en vue de la promotion d’un complexe immobilier et touristique de haut standing. Le bien ne fait pas encore l’objet d’une autorisation de construction d’immeubles.
Le Bien Immobilier a fait l’objet de deux évaluations par deux experts indépendants : (i) une première expertise réalisée en janvier 2014 estimant la valeur du Bien Immobilier à 2 489,7 MDhs et (ii) une seconde expertise réalisée en juin 2014 estimant sa valeur à 2 525,3 MDhs5.
L’Acte d’Affectation Hypothécaire a été signé par le mandataire provisoire de la masse obligataire et inscrit sur les livres fonciers tenus par le Conservateur de la propriété foncière de Sala‐Al Jadida, le 15 juillet 2014, sous le n°1281/registre 40.
Le montant de la créance garantie au titre de l’Hypothèque, tel que reporté sur les livres fonciers tenus par le Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques compétent, est égal à 250 000 000 Dhs.
V.1.2. Promesse d’Hypothèque
En sus de l’Hypothèque (décrite ci‐dessus), la Société octroie aux obligataires une promesse de constituer une hypothèque de second rang portant sur le même Bien Immobilier (ci‐après désignée la « Promesse d’Hypothèque ») à hauteur de l’encours de l’emprunt obligataire réduit du montant de toutes autres hypothèques consenties à la masse obligataire au titre de la présente émission (ci‐après désigné le « Reliquat de l’emprunt obligataire »).
La Promesse d’Hypothèque a été signée par le mandataire provisoire de la masse obligataire, par acte en date du 15 juillet 2014.
Sous réserve de la caducité de la Promesse d’Hypothèque affectant les lots faisant l’objet d’une mainlevée dans les conditions prévues dans le Contrat d’Emission d’Obligations et décrites ci‐dessous, la durée de la Promesse d’Hypothèque s’étend jusqu’au complet remboursement des 7 premières échéances de remboursement de l’emprunt obligataire par la Société.
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La Promesse d’Hypothèque est une promesse synallagmatique qui pourra faire l’objet d’une exécution forcée en nature, la Société renonçant expressément à exciper de la faculté d’exécuter ladite promesse au moyen de dommages et intérêts.
La Promesse d’Hypothèque est assortie de l’interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer le Bien Immobilier au profit d’un tiers.
La Promesse d’Hypothèque donnera lieu à l’inscription d’une hypothèque de second rang sur le Bien Immobilier (désignée ci‐après Hypothèque de Second Rang ») en cas de manquement de la Société à son obligation de remboursement en tout ou partie de l’emprunt obligataire, et/ou à son obligation de payer les intérêts applicables à l’emprunt obligataire, et ce sous réserve d’une mise en demeure adressée par le mandataire de la masse obligataire à la Société, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et restée sans effet à l’issue d’un délai de 15 jours ouvrés (cas désigné ci‐après le « Défaut de Paiement »).
En cas de Défaut de Paiement, la Société devra signer tout acte ou document requis en vue de l’inscription de l’hypothèque de Second Rang dans les livres fonciers tenus par le Conservateur et ce, dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la notification qui en sera faite par le mandataire de la masse obligataire à la Société, qui devra être accompagnée de tous les documents requis. A défaut, le mandataire de la masse obligataire disposera de la faculté de saisir le président du tribunal du siège de la Société, statuant en référé, afin que soit rendue une ordonnance autorisant l’inscription de l’hypothèque. Tous les frais associés à l’inscription de l’Hypothèque de Second Rang, y compris les taxes et frais de conservation foncière et de notaire, seront à la charge de la Société.
L’Hypothèque de Second Rang pourra, dès son inscription sur les livres fonciers tenus par le Conservateur de la propriété foncière, être réalisée à la diligence du mandataire de la masse obligataire et au bénéfice de ladite masse, dans la mesure où la Société n’aurait pas remédié au Défaut de Paiement en temps utile.
V.2. Mécanismes de développement du Bien Immobilier, de substitution et de mainlevée
V.2.1. Développement et lotissement du Bien Immobilier
Chacun des porteurs des obligations objet du présent emprunt obligataire (ci‐après désignés les
« Obligataires »), autorise expressément la Société, ou tout mandataire de son choix, à développer le Bien Immobilier et à y apporter toute amélioration, y compris, notamment, au moyen (i) de la réalisation d’un lotissement, tel que défini à l’article 1 du Dahir n° 1‐92‐7 portant promulgation de la loi n°25‐90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, étant précisé que le lotissement se définit comme la division par vente, location ou partage du Bien Immobilier en plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots, (ii) de la demande et l’obtention de tout permis de construire, tel que défini par les articles 40 et 41 du Dahir n°1‐92‐31 portant promulgation de la loi marocaine n°12‐90 relative à l'urbanisme, ayant pour objet la réalisation de tout ouvrage ayant pour assiette foncière le Bien Immobilier, et (iii) de la réalisation de tous travaux de construction, directement ou par l’intermédiaire de tout prestataire, en application d’un permis de construire dûment délivré par les autorités compétentes dans les conditions susvisées, en vue de l’obtention de tout permis d’habiter ou certificat de conformité, au sens de l’article 55 de la loi n°12‐90 précitée.
Le Conservateur de la Propriété Foncière est d’ores et déjà expressément autorisé à procéder à l’éclatement du titre foncier du Bien Immobilier en titres fonciers parcellaires de groupements d’habitation ou de copropriété relevant de la loi 18‐00.
En cas d’obtention d’une autorisation de lotir ayant pour objet le Bien Immobilier et après éclatement du titre foncier mère dudit bien, toutes les inscriptions hypothécaires affichées sur le titre foncier mère se reporteront de plein droit par voie de suite sur chacun des titres fonciers individuels de chacun des lots (ci‐après désignés les « Lots »), qu’il s’agisse de groupement d’habitation au sens de la loi n°25‐90 susvisée ou de lot de copropriété au sens de la loi 18‐00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Chacun des Obligataires autorise, en outre, (i) le marketing, au travers de tout moyen de communication, (ii) la commercialisation, au travers de tout mandat de recherche, et (iii) la conclusion de tout contrat préparatoire à la vente de biens immobiliers résultant du développement du Bien Immobilier.
V.2.2. Bien de substitution
Indépendamment du remboursement normal de l’emprunt obligataire et dans l’objectif de permettre la Société de développer un ou plusieurs Lots constituant le Bien Immobilier, chaque Obligataire autorise la mainlevée partielle de l’Hypothèque, dans l’hypothèse où la Société consentirait à la constitution d’une nouvelle hypothèque de premier rang sur un autre bien (désigné ci‐après « Bien de Substitution »), d’un montant maximum égal à 250 000 000 Dhs.
Il demeure entendu que la valeur du Bien de Substitution telle qu’établie par un conseil immobilier indépendant ne devra en aucun cas être inférieure à 250 000 000 Dhs.
Dans cette hypothèse, la Société devra, ainsi, soumettre le Bien de Substitution à la masse obligataire pour approbation. Cette demande devra être accompagnée d’un rapport d’évaluation établi par un conseil immobilier indépendant. La masse obligataire se réunira en assemblée générale, dans le délai de 30 jours à compter de la demande faite par la Société au mandataire de la masse obligataire, à l’effet de statuer sur cette demande.
La convocation de l’assemblée générale des obligataires appelée à statuer sur la demande de substitution sera faite dans les mêmes conditions de forme et de délai que les assemblées générales d’actionnaires. Elle délibérera dans les mêmes conditions de quorum et de majorité que les assemblées générales d’actionnaires telles que prévues par l’article 113 de la loi n° 17‐95 relative aux sociétés anonymes, telle que modifiée et complétée par la loi n° 20‐05.
Cette mainlevée partielle sera donnée, sur proposition de la Société, pour un ou plusieurs Lots qu’elle désignera (ci‐après appelés les « Lots Substitués ») et ce, dès lors que le Bien Immobilier aura fait l’objet d’un lotissement dans les conditions détaillées ci‐dessus. La superficie des Lots Substitués ne pourra en aucun cas dépasser 433 348 mètres carrés
L’acte d’affectation hypothécaire portant sur le Bien de Substitution sera signé par le mandataire de la masse obligataire.
Le montant de l’hypothèque ayant pour objet le Bien de Substitution sera calculé selon la formule suivante : (Superficie des Lots Substitués / 433 348 m²) x montant de l’amortissement annuel du principal de l’emprunt obligataire souscrit.
En vertu du Contrat d’Emission d’Obligations, les Obligataires donnent pouvoirs au mandataire de la masse obligataire à l’effet de réitérer toutes les autorisations susmentionnées données à la Société et de signer l’acte de mainlevée et d’affectation hypothécaire, ainsi qu’au Notaire Désigné à l’effet de procéder aux formalités de radiation et d’inscription.
Le mandataire de la masse obligataire devra se conformer à l’obligation susvisée dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la notification qui lui en sera faite par la Société ou le Notaire Désigné, qui devra être accompagnée de tous les documents requis, à défaut la Société disposera de la faculté de saisir le président du tribunal du siège de la Société, statuant en référé, afin que soit prononcé la mainlevée par voie judiciaire.
Dans l’hypothèse où une nouvelle hypothèque serait ainsi constituée sur un Bien de Substitution, les mécanismes applicables à l’Hypothèque, à l’acte d’affectation hypothécaire (en ce compris les conditions de mainlevée et de substitution), et au Bien Immobilier seront applicables mutatis mutandis respectivement à (i) l’hypothèque constituée sur le Bien de Substitution, à (ii) l’acte d’affectation hypothécaire concernant ladite hypothèque et (iii) au Bien de Substitution.
V.2.3. Mainlevée
Le Contrat d’Emission d’Obligations précise les cas dans lesquels la Société est autorisée à obtenir une mainlevée sur l’Hypothèque, l’Hypothèque de Second Rang le cas échéant ou l’hypothèque portant sur le Bien de Substitution le cas échéant :
a) Mainlevée de l’Hypothèque concernant la parcelle affectée notamment au relogement des occupants du Bien Immobilier
Une parcelle du Bien Immobilier d’une surface maximale d’environ 90 000 mètres carrés a été affectée par la Société notamment au relogement de certains occupants du Bien Immobilier, Chaque Obligataire autorise par avance, dès obtention des titres fonciers parcellaires, la mainlevée de l’Hypothèque et, le cas échéant, de l’Hypothèque de Second Rang, portant sur un ou plusieurs Lots, étant précisé que cette mainlevée ne pourra en aucun cas porter sur des Lots d’une surface totale supérieure à 90 000 mètres carrés.
En vertu du Contrat d’Emission d’Obligations, les Obligataires donnent pouvoirs au mandataire de la masse obligataire à l’effet de réitérer cette autorisation donnée à la Société et de signer l’acte de mainlevée hypothécaire, ainsi qu’au Notaire Désigné à l’effet de procéder aux formalités de radiation. A cet effet, la Société remettra au Notaire Désigné une copie des certificats émis par le Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques compétent s’agissant des titres fonciers individuels correspondants aux Lots concernés par la mainlevée.
b) Mainlevées de l’Hypothèque ou de l’Hypothèque de Second Rang au paiement de chaque échéance annuelle
Dans l’objectif de permettre à la Société de développer un ou plusieurs Lots constituant le Bien Immobilier, dès lors que le Bien Immobilier a fait l’objet d’un lotissement dans les conditions présentées dans la partie relative au développement du Bien Immobilier et sous réserve de la communication par la Société au mandataire de la masse obligataire d’un rapport d’évaluation établi au maximum 30 jours auparavant par un conseil immobilier indépendant, indiquant que la valeur du Bien Immobilier après la mainlevée de l’inscription d’hypothèque portant sur les Lots est au moins égale au capital restant dû de l’emprunt obligataire, chaque Obligataire autorise par avance la mainlevée de l’Hypothèque et, le cas échéant, de l’Hypothèque de Second Rang portant sur un ou plusieurs Lots, d’une surface maximum de 433 348 mètres carrés6 (ci‐après désignée la « Surface Autorisée »), au remboursement de chacune des échéances de l’emprunt obligataire effectué par la Société.
Dans l’hypothèse susvisée, outre la mainlevée de l’Hypothèque portant sur les Lots désignés par la Société, la Promesse d’Hypothèque portant sur ces Lots deviendra caduque de plein droit.
Par exception à ce qui précède, en cas de recours au mécanisme de substitution décrit ci‐dessus, la Surface Autorisée suite au remboursement d’une échéance de l’emprunt obligataire sera réduite du nombre de mètres carrés correspondant aux Lots Substitués. Pour les besoins des échéances suivantes, la Surface Autorisée sera telle que définie au paragraphe précédent.
La mainlevée portera sur les Lots désignés par la Société, sous réserve que la superficie totale de ces Lots ne dépasse pas la Surface Autorisée.
Dans le cas où la Société choisit de demander la mainlevée de l’Hypothèque, portant sur un ou plusieurs Lots, à concurrence d’une superficie inférieure à la Surface Autorisée, la Société conservera le droit d’exiger ultérieurement et à tout moment la mainlevée de l’Hypothèque pour une superficie égale au reliquat entre la superficie initialement libérée et la Surface Autorisée.
En vertu du Contrat d’Emission d’Obligations, les Obligataires donnent pouvoirs au mandataire de la masse obligataire à l’effet de réitérer toutes les autorisations susmentionnées données à la Société et de signer l’acte de mainlevée hypothécaire, ainsi qu’au Notaire Désigné à l’effet de procéder aux formalités de radiation. A cet effet, la Société remettra au Notaire Désigné (i) une attestation émise par BMCE Bank confirmant le remboursement des échéances échues de l’emprunt obligataire, (ii) qu’une copie des certificats émis par le Conservateur de la propriété foncière et des hypothèques compétent s’agissant des titres fonciers individuels correspondants aux Lots concernés par la mainlevée.
6 Soit le 1/8ème de la superficie totale du Bien Immobilier réduite de la superficie pouvant être libérée en vue notament du
relogement des occupants du Bien Immobilier.
Le mandataire de la masse obligataire devra se conformer à l’obligation susvisée dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la notification qui lui en sera faite par la Société ou le Notaire Désigné, qui devra être accompagnée de tous les documents requis, à défaut la Société disposera de la faculté de saisir le président du tribunal du siège de la Société, statuant en référé, afin que soit prononcé la mainlevée par voie judiciaire.
L’ensemble des autorisations de mainlevée susmentionnées ne pourront être données à la Société que lorsqu’elle communique au mandataire de la masse obligataire un rapport d’évaluation, établi par un conseil immobilier indépendant, indiquant que la valeur du Bien Immobilier après réduction de son assiette des Lots sur lesquels la Société souhaite obtenir mainlevée demeure supérieure au capital restant dû de l’emprunt obligataire.
c) Mainlevées de l’hypothèque portant sur le Bien de Substitution
Chaque Obligataire autorise par avance la mainlevée de l’hypothèque portant sur le Bien de Substitution, dès le remboursement de l’échéance de l’emprunt obligataire, venant immédiatement après l’inscription de l’hypothèque portant sur le Bien de Substitution. La Société aura la possibilité de faire procéder à cette mainlevée à tout moment à compter du remboursement susvisé.
En vertu du Contrat d’Emission d’Obligations, les Obligataires donnent pouvoirs au mandataire de la masse obligataire à l’effet de réitérer cette autorisation donnée à la Société et de signer l’acte de mainlevée hypothécaire, ainsi qu’au Notaire Désigné à l’effet de procéder aux formalités de radiation.
Le mandataire de la masse devra se conformer à l’obligation susvisée dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la notification qui lui en sera faite par la Société ou le Notaire Désigné, qui devra être accompagnée de tous les documents requis, à défaut la Société disposera de la faculté de saisir le président du tribunal du siège de la Société, statuant en référé, afin que soit prononcé la mainlevée par voie judiciaire.